מה התשואה על דירה להשקעה לפי השמאים המכריעים?

מה התשואה על דירה להשקעה, כשהשמאי צריך לתרגם שכר דירה לשווי? השאלה עולה בהיטל השבחה על פיצול דירה, על שימוש זמני במבנה ישן ועל דיור להשכרה. היא עולה גם בשימוש חורג, כלומר היתר זמני לשימוש שהתכנית לא מתירה. בכל אלה השמאי מחלק את שכר הדירה השנתי בשיעור תשואה, ומקבל שווי.

השיעור הזה נקרא שיעור היוון, כלומר היחס בין ההכנסה השנתית משכירות לבין שווי הנכס. ככל שהשיעור נמוך יותר, אותו שכר דירה שווה יותר כסף.

קראנו בעמוד ההחלטה 11 הכרעות שבהן נקבע שיעור כזה לדירת מגורים. 9 מהן של שמאים מכריעים בהיטל השבחה, אחת של שמאי מחוזי בהשגה ראשונה ואחת של ועדת ההשגות. השגה ראשונה היא ההליך שבו חוכר משיג על שומה של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).

• תשואה של 3%: ב-7 מתוך 11 הכרעות, בתל אביב-יפו, ברמת השרון, בשוהם ובבית שמש.
• תשואה של 3.2%: ב-1 מתוך 11, ליחידות קטנות להשכרה במושב בית מאיר. השמאי הוסיף עליה 1.5% סיכון.
• תשואה של 3.5%: ב-1 מתוך 11, ברמת גן, כשהשמאי היוון שכירות של חניה פרטית.
• תשואה של 4%: ב-2 מתוך 11, בפתח תקווה ובהוד השרון, בשתיהן בשימוש חורג למסחר.

מה התשואה על דירה לפי ההכרעות?

השנה בסוגריים היא שנת ההחלטה. כשהמועד הקובע ידוע, הוא מצוין. מועד קובע הוא היום שלפיו מעריכים את השווי, בדרך כלל יום אישור התכנית או ההיתר.

• רמה מאור, תל אביב-יפו (2026): קבעה 3% לשימוש במבנה הקיים, במועד קובע בדצמבר 2013. היא אימצה את עמדת שמאי המבקש, שנשען על נתוני מכר ושכירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
• גבע בלטר, תל אביב-יפו (2016): קיבלה 3% לשימוש ביניים של 3 שנים, "על הצד הנמוך" בגלל מצב המבנה. שימוש ביניים הוא ההכנסה מהמבנה הקיים עד שבונים לפי התכנית.
• בועז קוט, תל אביב-יפו (2019): היוון שכר דירה של 60 ₪ למ"ר לחודש ב-3%.
• אורית גלן, שוהם (2020): קבעה 3% לבית צמוד קרקע, ו-3.34% אחרי פיצול יחידה. המועד הקובע היה בספטמבר 2019.
• גיא צדיק, בית שמש (2024): קבע 3% למגורים. למסחר קבע 6.7%, לפי סקירת השמאי הממשלתי למחצית הראשונה של 2022.
• ועדת ההשגות, פראנצויז 9 תל אביב (2025): חישבה שכר דירה לפי תשואה של 3% על שווי של 51,243 ₪ למ"ר בנוי.
• חגית רבינסון, רמת השרון (2025): כתבה שהתשואה למגורים הייתה "בגבולות 3%" במועד הקובע, ינואר 2021.
• שגיא דגבר, בית מאיר (2025): קבע 3.2% למגורים בסביבה, ועוד 1.5% לסיכון. סך הכל 4.7%.
• גד נתן, רמת גן (2017): היוון שכירות של חניה פרטית "בשיעור היוון התואם למגורים", 3.5%.
• גבע בלטר, פתח תקווה (2016): קבעה 4% למגורים ו-8% למסחר, לנכס בפתח השוק.
• יהודה פלד, הוד השרון (2026): קיבל את הסכמת הצדדים ל-4% למגורים, ו-7% למסחר.

זה מבחר של הכרעות שקראנו בעמוד ההחלטה, לא כל ההחלטות שבהן מופיעה המילה תשואה. לכן אין כאן מגמה לפי שנים.

מתי השמאי קבע תשואה גבוהה מ-3%?

בארבע הכרעות השיעור עלה מעל 3%. בשתיים מהן השמאי כתב את הסיבה, ובעוד אחת השיעור עלה רק אחרי פיצול.

• השכרה שמתנהלת כמו עסק. בבית מאיר שגיא דגבר קבע 3.2%, והוסיף 1.5% להשכרת יחידות דיור קטנות במושב. לדבריו, יש לה "מאפיינים מובהקים של פעילות עסקית".
• נכס ליד שוק. בפתח תקווה גבע בלטר קבעה 4% "בהתחשב במיקום הנכס בפתח השוק".
• הסכמה בלי נימוק. בהוד השרון השיעור של 4% היה מוסכם על הצדדים, ויהודה פלד קיבל אותו.
• חניה פרטית. ברמת גן גד נתן היוון שכירות של חניה ב-3.5%, וכתב רק שהשיעור "התואם למגורים".
• יחידה מפוצלת. בשוהם אורית גלן קבעה 3% לפני הפיצול, והוסיפה כשליש אחוז אחריו. הסיבות: תפוסה, פגיעה בפרטיות, תחזוקה וגישה ליחידה.

בכיוון ההפוך, גבע בלטר בחרה 3% "על הצד הנמוך" בתל אביב, בגלל מצב המבנה, אי הוודאות וזמניות השימוש.

בית מאיר, 2025: 3.2% ועוד 1.5% סיכון

איך התשואה על דירה הופכת לשכר דירה או לשווי?

החשבון פשוט: שכר הדירה החודשי כפול 12, חלקי התשואה, שווה לשווי. אפשר גם בכיוון ההפוך, משווי לשכר דירה. בשלוש הכרעות רואים את זה במספרים.

• שוהם (2020): לבית צמוד קרקע קבעה אורית גלן שכר דירה של 10,000 ₪ לחודש. לפי החשבון הזה, ב-3% זה שווי של 4,000,000 ₪.
• אחרי הפיצול: היא קבעה 8,000 ₪ ליחידה הראשית ו-3,500 ₪ ליחידה המשנית, ותשואה של 3.34%.
• תל אביב-יפו (2019): בועז קוט גזר שכר דירה של 70 ₪ למ"ר משווי של 28,000 ₪ למ"ר בנוי, בתשואה של 3%. אחרי הפחתה למיקום קבע 60 ₪.
• ועדת ההשגות (2025): תשואה של 3% על 51,243 ₪ למ"ר נתנה שכר דירה של 128 ₪ למ"ר לחודש.

בשוהם השמאית חישבה בגישה הזאת רק כבקרה. את ההשבחה עצמה היא חישבה לפי עסקאות השוואה, כלומר מכירות של נכסים דומים. על פיצול דירה כתבנו בהיטל השבחה על פיצול דירה.

במה התשואה על דירה שונה משיעור הדחייה?

באותן החלטות מופיע לפעמים שיעור אחר, בדרך כלל 6%. זה שיעור הדחייה, כלומר הריבית שבה מקטינים שווי של זכויות שאפשר לממש רק בעתיד. הוא לא אומר כמה דירה מכניסה בשנה.

• רמה מאור (2026): דחייה של שמונה שנים בשיעור של 6%, ולצידה תשואה של 3% על השימוש במבנה הקיים.
• בועז קוט (2019): דחייה של ארבע שנים בריבית של 6%, ולצידה 3% על שכר הדירה.

מי שמביא הכרעה כתמיכה בשיעור למגורים צריך לבדוק איזה מהשניים צוטט.

מה קורה בדיור להשכרה ארוכת טווח?

בדיור להשכרה ארוכת טווח הדירות מושכרות שנים רבות לפני שהן נמכרות. השמאים השתמשו שם בתשואה על דירה כדי לגזור שכר דירה, ובשיעור אחר כדי להוון את זרם ההכנסות.

• ועדת ההשגות, תל אביב (2025): שכר הדירה נגזר מ-3%. את ההכנסות היא היוונה ב-5.36%, שהם 80% משיעור ההיוון למשרדים, 6.7%.
• רמת השרון (2025): חגית רבינסון ציינה ריבית של בנק ישראל של 0.10% ותשואה למגורים בגבולות 3%. לדבריה, אלה יצרו תמריץ ליזמים לבנות להשכרה.
• ההפחתה ברמת השרון: לשכירות של 10 שנים קבעה מקדם 0.95 לשווי, כלומר הפחתה של 5%. לשכירות של 20 שנה קבעה 0.90.

שכר דירה שמשולם לבעלי דירות בזמן התחדשות עירונית הוא נושא אחר, וכתבנו עליו בשכר דירה חלופי בהתחדשות עירונית.

מה לבדוק בתיק שלך?

1. בדקו מה השיעור מתרגם: שכר דירה לשווי, או זכויות עתידיות לשווי היום. 3% ו-6% הם שני דברים שונים.
2. הציגו נתוני שכירות ומכר מאותה שכונה. ברמה מאור אומץ שיעור שנשען על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
3. נמקו כל תוספת סיכון. בבית מאיר ובשוהם השמאים כתבו בדיוק למה הוסיפו, ובכמה.
4. הפרידו בין השימושים. בפתח תקווה ובהוד השרון נקבע שיעור נפרד למגורים ולמסחר באותו נכס.
5. בדקו את מצב המבנה. בתל אביב מבנה ישן ושימוש זמני הובילו לשיעור על הצד הנמוך.
6. אל תביאו הכרעה של גן ילדים כמקור לשיעור. שם השיעור למגורים הוא חלק מחשבון אחר, ועליו כתבנו בשימוש חורג לגן ילדים.

ההכרעות שקראנו

זה מבחר של 11 הכרעות, לפי תאריך ההחלטה. השיעור הוא תשואה שנתית משווי הדירה.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי עיר, שמאי או סוג נכס: חיפוש במאגר של מכריע. שיעורי ההיוון לנכסים מסחריים נמצאים בשיעור ההיוון לנכס מסחרי לפי שנה ובשיעור ההיוון למשרדים ולמסחר. דמי השכירות למשרדים נמצאים בדמי שכירות למשרדים למ"ר.

שאלות נפוצות

מה התשואה על דירה להשקעה לפי השמאים המכריעים?

ב-7 מתוך 11 ההכרעות שקראנו נקבעה תשואה של 3% לשנה משווי הדירה. הטווח בכל ההכרעות היה בין 3% ל-4%.

למה התשואה על דירה נמוכה מהתשואה על חנות?

באותן החלטות נקבע למסחר שיעור גבוה בהרבה: 6.7% בבית שמש, 7% בהוד השרון ו-8% בפתח תקווה. ההחלטות לא הסבירו את הפער, הן רק קבעו שיעור נפרד לכל שימוש.

האם 6% הוא שיעור התשואה למגורים?

בשתי הכרעות שקראנו, של רמה מאור ושל בועז קוט, 6% הופיע כשיעור הדחייה לזכויות עתידיות. התשואה על שכר דירה באותן החלטות הייתה 3%.

איך נכתב המאמר. חיפשנו החלטות שבהן מופיע שיעור היוון או שיעור תשואה למגורים לצד מספר. קראנו בעמוד ההחלטה 12 החלטות, ומצאנו ב-11 מהן שיעור שהשמאי או הוועדה קבעו לדירת מגורים.

לא כללנו החלטות של שימוש חורג לגן ילדים ושל שכר דירה חלופי בהתחדשות עירונית. לא כללנו שיעורי דחייה לקרקע למגורים. ספרנו רק מה שנקבע, לא מה שהצדדים טענו. לא בדקנו ערעורים על ההחלטות.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

1. רמה מאור, שמאית מכריעה, תל אביב-יפו, 16.3.2026, גוש 7465 חלקה 35, עמודים 26 עד 27
2. יהודה פלד, שמאי מכריע, הוד השרון, 26.2.2026, גוש 6455 חלקה 247, עמוד 13
3. חגית רבינסון, שמאית מכריעה, רמת השרון, 10.12.2025, גוש 6614 חלקה 521, עמוד 34
4. ועדת ההשגות, פראנצויז 9 תל אביב-יפו, 13.8.2025, גוש 7051 חלקה 23, עמודים 31 עד 32
5. שגיא דגבר, שמאי מקרקעין מחוזי, הכרעה בהשגה ראשונה, בית מאיר, 2025, גוש 30904, עמודים 22 עד 23
6. גיא צדיק, שמאי מכריע, בית שמש, 31.3.2024, גוש 5935 חלקה 22, עמוד 20
7. אורית גלן, שמאית מכריעה, שוהם, 23.6.2020, גוש 6845 חלקה 43, עמודים 16 עד 17
8. בועז קוט, שמאי מכריע, תל אביב-יפו, 28.7.2019, גוש 6927 חלקה 1, עמודים 16 עד 17
9. גד נתן, שמאי מכריע, רמת גן, 7.5.2017, גוש 6157 חלקה 117, עמוד 24
10. גבע בלטר, שמאית מכריעה, תל אביב-יפו, 7.7.2016, גוש 6920 חלקה 60, עמודים 33 עד 34
11. גבע בלטר, שמאית מכריעה, פתח תקווה, 6.3.2016, גוש 6375 חלקה 407, עמוד 19