כמה דמי שכירות לחנות באילת קבעו השמאים?

כמה דמי שכירות לחנות באילת מביאים בחשבון בשומה? השאלה עולה בהיטל השבחה על מלון עם קומת מסחר, ובכל השגה על שומה של רשות מקרקעי ישראל.

באילת הפער בין מקום למקום גדול במיוחד. חנות בטיילת מול הים וחנות במרכז שכונתי נמצאות באותה עיר, אבל לא באותו שוק.

קראנו בעמוד ההחלטה 9 הכרעות מאילת שבהן השמאי קבע או אימץ סכום לחנות. חלקן של שמאים מכריעים בהיטל השבחה. חלקן של שמאים מחוזיים בהשגה ראשונה, ההליך שבו חוכר משיג על שומה של רשות מקרקעי ישראל.

• טיילת החוף הצפוני: 4 הכרעות, בין 250 ל-480 ₪ למ"ר לחודש.
• מרכז התיירות: 3 הכרעות, בין 85 ל-198 ₪.
• מרכז העיר ושכונות: כ-219 ₪ בקניון האדום, ו-70 ₪ במרכז שכונתי בשכונת האשל.
• עונתיות: שני שמאים הוסיפו לשיעור ההיוון בגלל העונתיות של אילת. שמאית שלישית, ב-2026, לא הוסיפה.

כמה דמי שכירות לחנות באילת קבעו השמאים בטיילת?

השנה בסוגריים היא שנת המועד הקובע, כלומר היום שלפיו מעריכים את השווי. זו לא שנת ההחלטה. כל הסכומים הם למ"ר לחודש.

• מלון מוריה, קו ראשון לים (2019): חיים מסילתי קבע דמי שכירות ממוצעים של כ-480 ₪. הוא נשען על חוזים במלון נפטון, בקניון מלכת שבא ובפרויקט חוף הטיילת.
• אותו מלון, 750 מ"ר מסחר (2019): צפנת עשוש אימצה את דמי השכירות בשומת רמ"י. הממוצע בחנויות הקטנות היה 530 ₪, ולשטח של 750 מ"ר נקבעו 400 ₪.
• מלון בחוף הצפוני (2024): דוד דדון קבע 300 ₪ בקומת הקרקע ו-135 ₪ בקומה הראשונה. לפי דבריו, חלק מהחזית מוסתר בבנייה קרובה.
• מלון הסלע האדום, רחוב הפלמ"ח (2023): השמאי המחוזי אור חג'אג קבע כ-250 ₪, אחרי תוספת לשתי חזיתות, לרחוב ולחוף הים.

ההכרעה הגבוהה, 480 ₪, היא של חנות בקו ראשון לים במרכז הטיילת. מסילתי כתב:

"יש להביא בחשבון דמ"ש ממוצע בגבולות 480 ₪/מ"ר"

בטיילת יש גם נתון ישן יותר. בהכרעה של בצלאל קציר על מלון אסטרל סי סייד (2013), החנות בטיילת שילמה כ-375 ₪ למ"ר אקוויוולנטי. מ"ר אקוויוולנטי הוא מ"ר אחרי תרגום של שטחי שירות ועורף למטרים של שטח עיקרי. זה מה ששולם בפועל לפי החוזה. קציר לא קבע את זה כדמי שכירות ראויים, ולכן הסכום לא נכנס לטווח.

למה בחנות גדולה בטיילת נקבע פחות למ"ר?

אותה חלקה בטיילת קיבלה שני סכומים שונים בשתי החלטות. ההבדל הוא בגודל השטח.

• חנויות קטנות במלון נפטון (2019): לפי שומת רמ"י הממוצע היה 530 ₪.
• שטח מעל 200 מ"ר: רמ"י הורידה ל-450 ₪.
• שטח של 750 מ"ר: מקדם 0.9 נוסף, ויצאו 400 ₪. עשוש אימצה את החישוב.

עשוש כתבה על הבחירה:

"בחרתי לאמץ את דמי השכירות למסחר עליהם התבססה שמאית המשיבה"

גם הקומה משנה. אצל דדון הקומה הראשונה קיבלה 135 ₪, מקדם 0.45 ביחס לקומת הקרקע.

כמה דמי שכירות במרכז התיירות באילת?

מרכז התיירות שבדרך יותם, מול קניון מול הים, הוא מרכז מסחרי ותיק. שלוש הכרעות עוסקות בו.

• מפלס תחתון, חזית לקניון (2022): השמאית המחוזית חישבה ממוצע משוקלל של ארבעה חוזים, 198 ₪.
• חנות פנימית במבנה 5 (2026): שיר מנסנו קבעה ממוצע של 110 ₪, לפי ארבעה נתונים מאותו מבנה ומהמבנה הסמוך.
• קומה ראשונה, דרך יותם 5 (2018): נתנאל מלכא קיבל 85 ₪ לקומת הקרקע, כמו שהצדדים הסכימו. לקומה הראשונה קבע 65 ₪ בחזית ו-55 ₪ בעורף.

בהחלטה של 2022 השמאית הוציאה מהחישוב חוזה של כ-50 ₪ למ"ר. היא כתבה שהנתון "קיצוני וחריג", ואולי קשור לשוכר ותיק של כמעט 20 שנה.

מלכא הוריד 25% לקומה הראשונה. ההחלטה מסבירה שבקומת הקרקע הנראות והגישה טובות יותר.

וכמה במרכז העיר ובשכונות?

• הקניון האדום, שדרות התמרים (2017): יחיאל שטרית קבע 6,800 ₪ לחודש לחנות של 31 מ"ר ברוטו. זה כ-219 ₪ למ"ר, לפי חישוב שלנו. הוא הוריד 15% מהסכום ששולם, בגלל בנייה עתידית שתפגע בחשיפה.
• מרכז שכונתי, רחוב אילות 174 (2023): רועי בן שאול קבע 70 ₪. החנות פונה לרחבה פנימית, מתחת למפלס הקרקע של המבנה, והחשיפה בה נמוכה.

האם העונתיות של אילת משנה את שיעור ההיוון?

שיעור ההיוון הוא הריבית השנתית שבה מתרגמים הכנסה משכירות לשווי. מחלקים את דמי השכירות השנתיים בשיעור, ומקבלים שווי למ"ר בנוי. שלוש הכרעות דנו במפורש בעונתיות של אילת:

• דרך יותם 5 (2018): מלכא לקח 7.2% מסקר השמאי הממשלתי, והוסיף 1% לעונתיות. יצא 8.2%.
• מרכז התיירות (2022): השמאית המחוזית לקחה את שיעור הסקר, 6.7%, והוסיפה 0.5% לעונתיות. יצא 7.2%.
• מרכז התיירות, מבנה 5 (2026): מנסנו לקחה את הממוצע הארצי, 6.75%, בלי תוספת.

מנסנו נימקה את זה בריבית בנק ישראל, שנמצאת בירידה, וברמת הביקוש לשטחי מסחר באילת. לדבריה, הביקוש ניכר בכך ששוכרים במרכז התיירות מממשים לעתים קרובות את תקופות האופציה.

ביתר ההכרעות נקבעו בין 7.2% ל-8.2%: מסילתי, בן שאול וחג'אג קבעו 7.5%. על שיעורי ההיוון למסחר בכל הארץ, לפי שנה, כתבנו בשיעור ההיוון לנכס מסחרי לפי שנה.

מה עם הפטור ממע"מ באילת?

אילת היא אזור סחר חופשי. בן שאול כתב בתיאור הסביבה שהעיר "מוגדרת כ "אזור סחר חופשי", הפטור ממע"מ ומיסים נוספים".

בהכרעות שקראנו, הפטור לא הפך לתוספת או להפחתה בדמי השכירות. הוא הופיע כטענה של צד. באילות 174 שמאי המשיגים ביקש רווח יזמי של 25%, בין היתר כי החנות נמצאת ב"אזור אילת שאינו כולל מע"מ". רווח יזמי הוא הרווח שיזם מצפה לו, ומנכים אותו כשמחלצים שווי קרקע משווי בנוי. בן שאול קבע 15%.

שימו לב: בהשגות על שומות רמ"י השווי נקבע "ללא מע"מ" בכל הארץ. לכן ההשוואה בין אילת לערים אחרות לא דורשת התאמה למע"מ בדמי השכירות עצמם, לפחות לפי ההכרעות שקראנו.

מה לבדוק בתיק שלך?

1. זהו את האזור בעיר. טיילת החוף הצפוני, מרכז התיירות ומרכז שכונתי הם שווקים שונים. בהכרעות שקראנו הסכומים נעו בין 70 ל-480 ₪.
2. בדקו את גודל השטח. בטיילת שטח של 750 מ"ר קיבל 400 ₪, מול ממוצע של 530 ₪ בחנויות הקטנות.
3. התאימו לקומה. קומה ראשונה קיבלה 135 ₪ מול 300 ₪ בקרקע אצל דדון, והפחתה של 25% אצל מלכא.
4. הביאו חוזים מאותו מתחם. ברוב ההכרעות השמאי העדיף חוזים מהבניין או מהמתחם על פני נתונים מאזורים אחרים בעיר.
5. נמקו את שיעור ההיוון. תוספת לעונתיות התקבלה ב-2018 וב-2022, ולא התקבלה ב-2026.
6. צרפו חוזה חתום. ב-2026 מנסנו לא התחשבה בדמי השכירות בנכס עצמו, כי הוצגו רק חשבוניות מס.

ההכרעות שקראנו

זה מבחר של 9 הכרעות, מהחדשה לישנה לפי המועד הקובע. כל הסכומים למ"ר לחודש.

התמונה הארצית נמצאת בדמי שכירות לחנות למ"ר. להשוואה עם ערים אחרות: דמי שכירות לחנות בירושלים ודמי שכירות לחנות בתל אביב. לחיפוש הכרעות נוספות לפי שמאי, גוש או סוג נכס: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

כמה דמי שכירות לחנות באילת?

בהכרעות שקראנו נקבעו בין 70 ל-480 ₪ למ"ר לחודש. בטיילת החוף הצפוני נקבעו בין 250 ל-480 ₪.

האם מוסיפים לשיעור ההיוון באילת בגלל העונתיות?

לא תמיד. מלכא הוסיף 1% ב-2018, והשמאית המחוזית הוסיפה 0.5% ב-2022. מנסנו לא הוסיפה ב-2026, ונימקה את זה בביקוש לשטחי מסחר בעיר.

מה ההבדל בין שמאי מכריע לשמאי מחוזי?

שמאי מכריע מכריע במחלוקת על היטל השבחה בין בעל הנכס לוועדה המקומית. שמאי מחוזי מכריע בהשגה ראשונה של חוכר על שומה של רשות מקרקעי ישראל.

איך נכתב המאמר. חיפשנו את כל ההחלטות מאילת שבהן מוזכרים דמי שכירות לצד מספר. יצאו 59 החלטות. קראנו 11 מהן בעמוד ההחלטה, וב-9 מצאנו סכום שהשמאי קבע או אימץ לחנות.

ספרנו רק מה שהשמאי קבע או קיבל, לא מה שהצדדים טענו. לא חישבנו חציון, כי זה מבחר. לא בדקנו ערעורים על ההחלטות בוועדת ההשגות, בוועדות הערר ובבתי המשפט.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

1. שיר מנסנו, הכרעה בהשגה ראשונה, מרכז התיירות אילת, 31.8.2026, עמודים 10 עד 11
2. דוד דדון, שמאי מכריע, אילת, 15.10.2026, גוש 40177 חלקה 12, עמוד 44
3. אור חג'אג, שמאי מקרקעין מחוזי, הכרעה בהשגה ראשונה, מלון הסלע האדום אילת, 29.1.2026, עמודים 33 עד 34
4. רועי בן שאול, הכרעה בהשגה ראשונה, אילות 174 אילת, 23.1.2025, גוש 40003 חלקה 115, עמודים 2, 11 ו-12
5. הכרעה בהשגה ראשונה, מרכז התיירות אילת, 4.9.2023, גוש 40122 חלקה 3, עמודים 13 עד 16
6. חיים מסילתי, שמאי מכריע, מלון נופש מוריה אילת, 18.5.2026, גוש 40178 חלקה 5, עמודים 33 עד 34
7. צפנת עשוש, הכרעה בהשגה ראשונה, אילת, 28.11.2024, גוש 40178 חלקה 5, עמודים 10 עד 11 ו-24
8. נתנאל מלכא, הכרעה בהשגה ראשונה, דרך יותם 5 אילת, 25.9.2019, גוש 40122 חלקה 2, עמודים 9 עד 12
9. יחיאל שטרית, הכרעה בהשגה ראשונה, שדרות התמרים 2 אילת, 28.2.2018, גוש 40002 חלקה 80, עמודים 13 עד 14
10. בצלאל קציר, שמאי מכריע, מלון אסטרל סי סייד אילת, 20.12.2015, גוש 40179 חלקה 6, עמוד 10