כמה דמי שכירות לחנות בירושלים קבעו השמאים?

כמה דמי שכירות לחנות בירושלים מביאים בחשבון בשומה? השאלה עולה בכל היטל השבחה על קומת מסחר, ובכל השגה על שומה של רשות מקרקעי ישראל.

דמי השכירות הם נקודת הפתיחה של השיטה שמתרגמת הכנסה משכירות לשווי. מחלקים את ההכנסה השנתית בשיעור היוון, כלומר הריבית השנתית שבה מתרגמים הכנסה לשווי היום. כל שקל בדמי השכירות עובר ישירות לשווי.

קראנו 12 הכרעות מירושלים בעמוד ההחלטה. חלקן של שמאים מכריעים בהיטל השבחה, וחלקן של שמאים מחוזיים בהשגה ראשונה. השגה ראשונה היא ההליך שבו חוכר משיג על שומה של רשות מקרקעי ישראל, ושמאי מחוזי במשרד המשפטים מכריע בה.

• אזור התעשייה תלפיות: 5 הכרעות, בין 110 ל-150 ₪ למ"ר לחודש.
• מרכזים שכונתיים (3 הכרעות): 130 ₪ בהר חומה, 150 ₪ ברמות ו-94 ₪ ברוטו בקריית יובל.
• קומה ראשונה: בהר חומה נקבעו 100 ₪ בקומה הראשונה, מול 130 ₪ בקומת הקרקע.
• חנות עורפית: בקריית יובל חנויות עם חשיפה נמוכה הושכרו בכמחצית מדמי השכירות של החנויות המרכזיות.

כמה דמי שכירות לחנות בירושלים קבעו השמאים?

השנה בסוגריים היא שנת המועד הקובע, כלומר היום שלפיו מעריכים את השווי. זו לא שנת ההחלטה. כל הסכומים הם למ"ר לחודש, בלי מע"מ.

• פייר קניג 36, תלפיות (2024): הצדדים הסכימו על 150 ₪ כממוצע לקומת הקרקע, ואפרת כהן קיבלה את ההסכמה בהשגה.
• רמות (2022): ארנון גולדברג קבע 150 ₪ למסחר שכונתי, כשהמ"ר כולל גם שטחי שירות.
• יד חרוצים 14, תלפיות (2021 עד 2022): רועי בן שאול קיבל את הסכום בשומת רמ"י, 130 ₪, לפי חוזים בבניין ובחזית הרחוב.
• יד חרוצים 12, בית סיבר (2020): רועי בן שאול קבע 120 ₪ למ"ר רשום, ממוצע של שישה חוזים בבניין.
• דרך חברון פינת משה ברעם (2020): רינת וייס רביב קבעה 110 ₪. היא ציינה שבסביבה יש מעט שטחי מסחר ביחס למגורים.
• קריית יובל, רחוב אורוגוואי (2020 עד 2021): אפרת כהן קבעה 94 ₪ למ"ר ברוטו, לפי חוזה בחנות הצמודה.
• הר חומה (2019): רינת וייס רביב קבעה 130 ₪ בקומת הקרקע ו-100 ₪ בקומה הראשונה.
• תלפיות, גוש 30140 חלקה 34 (2019): דוד טיגרמן קבע 132 ₪ כממוצע לחישוב השווי.

שתי ההכרעות הגבוהות, 150 ₪, הן מ-2022 ומ-2024. הנמוכה, 94 ₪ ברוטו, נקבעה לחנות קטנה בקריית יובל. זה מבחר של 8 הכרעות, ולכן אין כאן חציון ואין מגמה.

מה קבעו בחנויות שאינן חנות רחוב רגילה?

יש 4 הכרעות שעוסקות בנכסים מיוחדים. הן לא נכנסו לטווח של החנויות הרגילות.

• סופרמרקט ברחוב דהומיי (2017): נתנאל מלכא קבע 71 ₪ למ"ר רשום, לפי החוזה בנכס. הוא בדק את הסכום מול 67 ₪, ממוצע של חברת אמות לסופרמרקטים באזור.
• מסחר בפארק ההייטק הר חוצבים (2017): שלומי גבאי קבע 75 ₪ כדמי שכירות בסיסיים, לפני התאמות. שמאי המשיגה טען ל-80 ₪.
• חנות נוחות בתחנת דלק בבית חנינא (2017): נורית ג'רבי קבעה כ-100 ₪ למ"ר בנוי. חנות נוחות היא החנות שליד משאבות הדלק.
• מסעדה בימין משה (2013 עד 2019): נתנאל מלכא התחיל מ-138 ₪ לפי החוזה בנכס, והגיע ל-151 ₪ ב-2019.

האם דמי השכירות לחנות בירושלים עלו עם השנים?

שתי הכרעות קבעו סכום לכל שנה באותו נכס. הן מראות כמה השמאי העלה, ובאיזה קצב.

• יד חרוצים 14: 115 ₪ ב-2015 עד 2016. משם עלייה של 5 ₪ בכל שנתיים, עד 130 ₪ ב-2021 עד 2022.
• ימין משה: 138 ₪ ב-2013, ותוספת של 1.5% בכל שנה עד 151 ₪ ב-2019.

על החוזה בימין משה כתב מלכא שדמי השכירות בו משקפים את השוק ביום החתימה:

"דמי השכירות בסך של 25,000 ₪ ( 138 ₪/מ"ר ) מייצגים את מחיר השוק נכון ליום חתימת ההסכם ( סוף שנת 2012)"

באותו נכס ביד חרוצים 14 נקבעו גם דמי שכירות לתעשייה: בין 55 ל-61 ₪ באותן שנים. כלומר, מסחר בחזית הרחוב הושכר בפי שניים בערך מתעשייה באותו בניין.

קריית יובל, 2020: 23 חוזים בין 70 ל-170 ₪

הר חומה, 2019: קומת קרקע מול קומה ראשונה

ברוטו או נטו: לאיזה מ"ר מתייחס המספר?

מ"ר ברוטו כולל חלק מהשטחים המשותפים או את שטחי השירות. מ"ר נטו הוא רק השטח שהשוכר משתמש בו. אותה חנות יכולה להיראות זולה או יקרה רק בגלל ההגדרה.

• קריית יובל: אותו חוזה יצא 111 ₪ למ"ר רצפה, או 94 ₪ למ"ר ברוטו.
• דהומיי: 71 ₪ למ"ר רשום, שהוא שטח ברוטו, או 77 ₪ למ"ר אקו'.
• רמות: 150 ₪ בגילום שטחי שירות, כלומר המ"ר כולל גם אותם.
• תלפיות, דרך חברון ויד חרוצים 14: ההחלטה לא מציינת ברוטו או נטו.

טיגרמן כתב שבתלפיות דמי השכירות לחנות משתנים מאוד בתוך אותו אזור:

"דמ"ש הראויים באזור נעים בין 70-260 ₪/מ"ר, כפונקציה של המיקום במבנה ושטח היחידה."

איך דמי השכירות לחנות הופכים לשווי?

דמי השכירות החודשיים כפול 12 הם ההכנסה השנתית. מחלקים אותה בשיעור ההיוון, ומקבלים שווי למ"ר בנוי. בהכרעות שקראנו בירושלים שיעור ההיוון למסחר היה בין 6.7% ל-8%.

• תלפיות (2019): טיגרמן הוון 132 ₪ ב-6.9%, ויצא שווי של 23,000 ₪ למ"ר בנוי.
• דרך חברון (2020): וייס רביב הוונה 110 ₪ ב-6.9%, ויצא שווי של 19,130 ₪ למ"ר בנוי.
• הר חוצבים (2017): גבאי הוסיף לשיעור של 7.6% מהסקירה הממשלתית, וקבע 8%, בגלל מסחר שתלוי בפעילות של פארק ההייטק.

בבית סיבר (2020) המשיג טען לפגיעה של הקורונה. בן שאול הוריד 12% מדמי השכירות לשנתיים, שהם כ-2.5% מהשווי. על שיעורי ההיוון למסחר בכל שנה כתבנו במאמר שיעור ההיוון לנכס מסחרי לפי שנה, ועל משרדים ומסחר יחד בשיעור היוון למשרדים ולמסחר. התמונה הארצית נמצאת בדמי שכירות לחנות למ"ר, והיטל ההשבחה בעיר בהיטל השבחה בירושלים.

מה לבדוק בתיק שלך?

1. בדקו את המועד הקובע של כל הכרעה שאתם מביאים. דמי שכירות מ-2017 אינם דמי שכירות של 2024.
2. ציינו לאיזה מ"ר הסכום מתייחס: ברוטו, נטו, רשום או אקו'.
3. הפרידו חנות חזיתית מחנות עורפית. בקריית יובל ההפרש היה כמחצית.
4. התאימו לקומה. בהר חומה הקומה הראשונה קיבלה 100 ₪ מול 130 ₪ בקרקע.
5. הביאו חוזים מהבניין עצמו. ברוב ההכרעות כאן החוזים בנכס או בבניין הסמוך קיבלו את המשקל העיקרי.
6. שימו לב לנכס מיוחד. סופרמרקט, חנות נוחות ומסעדה קיבלו סכומים שונים מחנות רחוב.

ההכרעות שקראנו

זה מבחר של 12 הכרעות, מהחדשה לישנה לפי המועד הקובע. כל הסכומים למ"ר לחודש.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי שכונה, שמאי או סוג נכס: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

כמה דמי שכירות לחנות בירושלים?

בחנויות רגילות נקבעו בין 94 ל-150 ₪ למ"ר לחודש, ב-8 הכרעות שקראנו. באזור התעשייה תלפיות נקבעו בין 110 ל-150 ₪.

האם קומה ראשונה מקבלת פחות?

בהר חומה (2019) כן: 100 ₪ למ"ר בקומה הראשונה, מול 130 ₪ בקומת הקרקע.

מה ההבדל בין שמאי מכריע לשמאי מחוזי?

שמאי מכריע מכריע במחלוקת על היטל השבחה בין בעל הנכס לוועדה המקומית. שמאי מחוזי מכריע בהשגה ראשונה של חוכר על שומה של רשות מקרקעי ישראל.

איך נכתב המאמר. חיפשנו את כל ההחלטות מירושלים שבהן מוזכרים דמי שכירות למסחר לצד מספר. יצאו 67 החלטות. קראנו 17 מהן בעמוד ההחלטה, וב-12 מצאנו סכום שהשמאי קבע לחנות, לסופרמרקט, לחנות נוחות או למסעדה.

ספרנו רק מה שהשמאי קבע או קיבל, לא מה שהצדדים טענו. לא חישבנו חציון, כי זה מבחר. לא בדקנו ערעורים על ההחלטות בוועדת ההשגות, בוועדות הערר ובבתי המשפט.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

1. אפרת כהן, הכרעה בהשגה ראשונה, פייר קניג 36 ירושלים, 28.12.2025, עמוד 36
2. ארנון גולדברג, שמאי מכריע, ירושלים, 20.1.2026, גוש 31267 חלקה 34, עמוד 59
3. רועי בן שאול, שמאי מקרקעין מחוזי, הכרעה בהשגה ראשונה, יד חרוצים 14 ירושלים, 31.3.2024, עמוד 21
4. אפרת כהן, הכרעה בהשגה ראשונה, ירושלים, 31.5.2022, גוש 30415 חלקה 176, עמודים 13 עד 14
5. רועי בן שאול, הכרעה בהשגה ראשונה, ירושלים, 28.2.2022, גוש 30002 חלקה 48, עמודים 14 עד 15
6. רינת וייס רביב, שמאית מכריעה, ירושלים, 15.5.2023, גוש 30128 חלקה 51, עמוד 57
7. רינת וייס רביב, שמאית מכריעה, ירושלים, 4.2.2024, גוש 29939 חלקה 46, עמוד 28
8. דוד טיגרמן, שמאי מכריע, ירושלים, 21.7.2021, גוש 30140 חלקה 34, עמוד 19
9. נורית ג'רבי, שמאית מכריעה, ירושלים, 29.10.2018, גוש 30615 חלקה 85, עמוד 23
10. שלומי גבאי, הכרעה בהשגה ראשונה, ירושלים, 9.7.2019, גוש 30243 חלקה 192, עמוד 26
11. נתנאל מלכא, שמאי מקרקעין מחוזי, הכרעה בהשגה ראשונה, ירושלים, 6.5.2019, גוש 30436 חלקה 46, עמוד 10
12. נתנאל מלכא, שמאי מקרקעין מחוזי, הכרעה בהשגה ראשונה, ירושלים, 31.10.2021, גוש 30029 חלקה 14, עמודים 16 עד 17