כמה דמי שכירות לחנות בתל אביב קבעו השמאים ב-2023 עד 2025?

כמה דמי שכירות לחנות בתל אביב מביאים בחשבון בשומה של 2023 עד 2025? השאלה עולה בהיטל השבחה על חנות, בתכנית שמוסיפה קומת מסחר, ובהשגה על שומה של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).

דמי השכירות הם נקודת הפתיחה של השווי. מכפילים אותם ב-12 ומחלקים בשיעור היוון, כלומר הריבית השנתית שבה מתרגמים הכנסה לשווי היום. כל שקל בחודש משנה את השווי.

קראנו בעמוד ההחלטה 10 הכרעות מתל אביב-יפו, במועד קובע בין 2023 ל-2025. מועד קובע הוא היום שלפיו מעריכים את השווי, ולא יום ההחלטה. 6 מהן של שמאים מכריעים בהיטל השבחה, ו-4 של שמאית מחוזית בהשגה ראשונה. השגה ראשונה היא ההליך שבו חוכר משיג על שומת רמ"י, ושמאי מחוזי במשרד המשפטים מכריע בה.

• צירי מסחר במרכז (4 הכרעות): אבן גבירול, ארלוזורוב ושרונה, בין 201 ל-290 ₪.
• מרכז שכונתי ורחוב צדדי (2 הכרעות): 226 ₪ ברמת אביב ו-151 ₪ ברחוב צייטלין.
• מסעדה, פארק תעסוקה ושוליים (3 הכרעות): בין 85 ל-145 ₪.
• מכולת ביפו ג': השמאי קבע סכום חודשי לנכס כולו, 7,000 ₪, ולא סכום למ"ר.

כמה דמי שכירות לחנות בתל אביב קבעו השמאים?

השנה בסוגריים היא שנת המועד הקובע. כל הסכומים הם למ"ר לחודש.

• ארלוזורוב 140 (2024): דוד דדון הביא שלושה חוזים, בין 263 ל-310 ₪. הממוצע היה 290 ₪. לפיו קבע 28,000 ₪ למ"ר מבונה למסחר, כלומר למטר של זכויות בנייה בקרקע.
• ארבע ארצות 2, הצפון הישן (2024): רמה מאור בחנה חמישה חוזים באבן גבירול, בין 259 ל-293 ₪. הממוצע היה 277 ₪.
• בית צורי 15, רמת אביב (2023): אורלי רפאל קבעה 226 ₪ למ"ר ברוטו לחנות במרכז שכונתי.
• אבן גבירול 192 (2023): אורלי רפאל קבעה 204 ₪ למ"ר נטו, ו-195 ₪ למועד בספטמבר 2022.
• לאונרדו דה וינצ'י, שרונה (2025): אורלי רפאל קבעה 201 ₪ למ"ר ברוטו לחנות בקומת קרקע.
• צייטלין 18 (2025): אורלי רפאל קבעה 151 ₪ למ"ר נטו לחנות ברחוב צדדי.
• ויצמן 2 (2023): רינת וייס רביב קבעה 145 ₪ למסעדה ולמקום אירועים בלובי של מגדל משרדים.
• פארק עתידים, רמת החייל (2024): יגאל יוסף קבע 90 ₪ למ"ר ברוטו למסחר בפארק תעסוקה.
• שלבים 4, גבעת הרצל (2024): ערן ירקוני קבע 85 ₪ לחנות משקאות, כמו בשומת הוועדה.

שתי ההכרעות הגבוהות, 290 ₪ ו-277 ₪, נשענו בחלקן על אותו חוזה: אבן גבירול 54, 293 ₪ למ"ר. זה מבחר של 9 הכרעות עם סכום למ"ר, ולכן אין כאן חציון ואין מגמה.

למה ברחוב צייטלין יצא 151 ₪ ובשרונה 201 ₪?

בשתי ההכרעות האלה אורלי רפאל השתמשה באותה טבלה. חמישה נתוני שכירות באבן גבירול, עם ממוצע של 201 ₪ למ"ר ברוטו. ההבדל הוא במה שהיא עשתה עם המספר.

• שרונה (2025): החנות פונה לרחוב לאונרדו דה וינצ'י. רפאל קבעה שאין מקום להפחתה למיקום, כי זה רחוב עם תנועה ערה. היא לקחה 201 ₪ כמו שהם.
• צייטלין (2025): רפאל הוסיפה 10% למעבר לנטו, והורידה 25% בגלל חשיפה נמוכה. יצא 166 ₪.
• החוזה בנכס: בצייטלין שולמו 142 ₪ למ"ר נטו. רפאל נתנה לחוזה משקל של 60%, ולנתוני הרחוב 40%. התוצאה: 151 ₪.

על ההפחתה בצייטלין כתבה רפאל:

"תוך ביצוע התאמה למיקום בשיעור הפחתה של 25%, בשל חשיפה מסחרית נמוכה"

היא גם לא הכניסה חוזה של חנות סמוכה משנת 2020. לדבריה, חוזה שנחתם כחמש שנים לפני המועד הקובע אינו משקף את השוק.

רמת אביב, 2023: מרכז שכונתי מול מרכז שוסטר

מה קבעו בשימוש חורג, במסעדה ובפארק תעסוקה?

שימוש חורג הוא היתר זמני לשימוש שהתכנית לא מתירה, למשל חנות במבנה למלאכה. במקרים כאלה השמאי מעריך דמי שכירות רק לתקופת ההיתר. בשלוש מההכרעות הסכום נמוך מהמרכז.

• פארק עתידים (2024): שמאי הוועדה גזר 110 ₪, ושמאית המבקשת 84 ₪. יגאל יוסף נתן משקל גבוה לחוזים בנכס, וקבע 90 ₪ למ"ר ברוטו. בהכרעה קודמת שלו באותו בניין, למועד ביולי 2022, נקבעו 95 ₪.
• ויצמן 2 (2023): שמאי הוועדה טען ל-150 ₪. רינת וייס רביב קבעה 145 ₪ למסעדה, מול 110 ₪ למשרדים באותו שטח לפני ההיתר.
• שלבים 4 (2024): ערן ירקוני קבע 85 ₪ למסחר, מול 55 ₪ למלאכה במצב הקודם.
• שמחה הולצברג 7, יפו ג' (2025): דוד בריל קיבל את עמדת שמאי המבקשת, וקבע 7,000 ₪ לחודש למכולת של 50.85 מ"ר. בחשבון של שמאי המבקשת זה כ-138 ₪ למ"ר.

ברוטו או נטו: לאיזה מ"ר מתייחס המספר?

מ"ר ברוטו כולל חלק מהשטחים המשותפים או את הקירות. מ"ר נטו הוא רק השטח שהשוכר משתמש בו. בתל אביב השמאיות המחוזיות המירו בין השניים במקדם קבוע.

• ברוטו: שרונה 201 ₪, רמת אביב 226 ₪ ופארק עתידים 90 ₪. בשרונה הצדדים הסכימו על הפרש של 15% בין שטח ברוטו לשטח נטו.
• נטו: אבן גבירול 192, 204 ₪, וצייטלין 151 ₪. בשתיהן המקדם בין ברוטו לנטו היה 1.1.
• מ"ר אקו': בשלבים 4 הסכום הוא למ"ר אקוויוולנטי, כלומר אחרי תרגום המחסן והגלריה למטרים של שטח עיקרי.
• לא צוין: ארלוזורוב 140, ארבע ארצות 2 וויצמן 2.

איך דמי השכירות הופכים לשווי ולהיטל?

דמי השכירות החודשיים כפול 12 הם ההכנסה השנתית. מחלקים אותה בשיעור ההיוון, ומקבלים שווי למ"ר בנוי. בהכרעות שקראנו שיעור ההיוון למסחר היה בין 6.5% ל-7%.

• שרונה (2025): 201 ₪ בשיעור של 7% נתנו 34,415 ₪ למ"ר בנוי.
• צייטלין (2025): 151 ₪ בשיעור של 6.75% נתנו 26,917 ₪ למ"ר בנוי.
• ארבע ארצות 2 (2024): מאור הורידה 10% לגודל החנויות בתכנית, וחילצה כ-30,000 ₪ למ"ר מבונה. חילוץ הוא ניכוי עלות הבנייה והרווח היזמי, כדי להגיע לשווי הקרקע.

על שיעורי ההיוון למסחר בכל שנה כתבנו בשיעור ההיוון לנכס מסחרי לפי שנה. התמונה הארצית נמצאת בדמי שכירות לחנות למ"ר, וההשוואה לבירה בדמי שכירות לחנות בירושלים. היטל ההשבחה בעיר עצמה מוסבר בהיטל השבחה בתל אביב.

מה לבדוק בתיק שלך?

1. בדקו את המועד הקובע של כל הכרעה שאתם מביאים. חוזה מ-2020 לא נכנס בצייטלין, כי היה ישן מדי.
2. ציינו לאיזה מ"ר הסכום מתייחס: ברוטו, נטו או אקו'. ההפרש בין ברוטו לנטו היה 10% בשתי הכרעות, ו-15% בשרונה.
3. הפרידו חזית מרחוב צדדי. בצייטלין ירד הסכום ב-25% בגלל חשיפה נמוכה.
4. הביאו את החוזה בנכס. בצייטלין הוא קיבל 60% מהמשקל, ובפארק עתידים משקל גבוה.
5. בדקו מאיפה הגיע החוזה. אותו חוזה באבן גבירול 54 שימש בשתי הכרעות שונות.
6. שימו לב לשימוש חורג. מסעדה בלובי, חנות במבנה מלאכה ומסחר בפארק תעסוקה קיבלו בין 85 ל-145 ₪.

ההכרעות שקראנו

זה מבחר של 10 הכרעות, לפי המועד הקובע. כל הסכומים למ"ר לחודש, אלא אם צוין אחרת.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי רחוב, שמאי או סוג נכס: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

כמה דמי שכירות לחנות בתל אביב?

בצירי המסחר במרכז נקבעו בין 201 ל-290 ₪ למ"ר לחודש, ב-4 הכרעות עם מועד קובע 2023 עד 2025. בכל 9 ההכרעות עם סכום למ"ר הטווח היה בין 85 ל-290 ₪.

כמה מורידים לחנות ברחוב צדדי?

ברחוב צייטלין (2025) הורידה השמאית 25% מנתוני אבן גבירול, בגלל חשיפה נמוכה. ברמת אביב (2023) הורידה 20% למיקום ולאופי המרכז.

מה ההבדל בין שמאי מכריע לשמאי מחוזי?

שמאי מכריע מכריע במחלוקת על היטל השבחה בין בעל הנכס לוועדה המקומית. שמאי מחוזי מכריע בהשגה ראשונה של חוכר על שומה של רשות מקרקעי ישראל.

איך נכתב המאמר. חיפשנו החלטות מתל אביב-יפו שבהן מוזכרים דמי שכירות למסחר לצד מספר. קראנו בעמוד ההחלטה 10 הכרעות עם מועד קובע 2023 עד 2025, ובכל אחת סכום שהשמאי קבע או קיבל. ב-9 מהן הסכום הוא למ"ר.

ספרנו רק מה שהשמאי קבע, לא מה שהצדדים טענו. לא חישבנו חציון, כי זה מבחר. בדקנו ערעור לוועדת ההשגות רק בבית צורי. את שאר ההחלטות לא בדקנו מול ועדות ערר ובתי משפט.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

1. דוד בריל, שמאי מכריע, תל אביב-יפו, 18.5.2026, גוש 7000 חלקה 243, עמודים 21 עד 22
2. אורלי רפאל, שמאית מקרקעין מחוזית, הכרעה בהשגה ראשונה, צייטלין 18 תל אביב, 30.7.2026, עמודים 13 עד 16
3. אורלי רפאל, שמאית מקרקעין מחוזית, הכרעה בהשגה ראשונה, רחוב לאונרדו דה וינצ'י תל אביב, 29.4.2026, עמודים 14 עד 16
4. יגאל יוסף, שמאי מכריע, תל אביב-יפו, 21.7.2026, גוש 6338 חלקה 125, עמודים 27 עד 28
5. ערן ירקוני, שמאי מכריע, תל אביב-יפו, 26.3.2025, גוש 7087 חלקה 111, עמודים 10 ו-19
6. דוד דדון, שמאי מכריע, תל אביב-יפו, 26.8.2025, גוש 6217 חלקה 611, עמוד 48
7. רמה מאור, שמאית מכריעה, תל אביב-יפו, 12.11.2025, גוש 6214 חלקה 407, עמוד 67
8. אורלי רפאל, שמאית מקרקעין מחוזית, הכרעה בהשגה ראשונה, אבן גבירול 192 תל אביב, 31.3.2025, עמוד 15
9. אורלי רפאל, שמאית מקרקעין מחוזית, הכרעה בהשגה ראשונה, בית צורי 15 תל אביב, 31.12.2023, עמודים 15 עד 16
10. ועדת ההשגות, בית צורי 15 תל אביב, 2.7.2025, גוש 6631 חלקה 162, עמוד 11
11. רינת וייס רביב, שמאית מכריעה, תל אביב-יפו, 29.2.2024, גוש 6111 חלקה 773, עמוד 18