כמה דמי שכירות למ"ר למשרדים קבעו השמאים המכריעים?
כמה דמי שכירות למ"ר למשרדים מביאים בחשבון בשומה? כשאין עסקאות השוואה (מכירות של משרדים דומים), השווי נקבע לפי ההכנסה משכירות.
השמאי מחלק את דמי השכירות השנתיים בשיעור היוון (הריבית השנתית שבה מתרגמים הכנסה לשווי היום). לכן המחלוקת מתחילה בשאלה כמה שוכר ישלם למ"ר.
ספרנו את כל ההכרעות במאגר שבהן נקבעו דמי שכירות חודשיים למ"ר משרדים, וקראנו 12 מהן בעמוד ההחלטה.
התשובה הקצרה. ב-117 הכרעות החציון הוא 55.5 ₪ למ"ר לחודש, ומחצית ההכרעות נמצאות בין 44 ל-69 ₪ בעיגול. בגבעתיים ובתל אביב-יפו (2023) נקבעו 100 ₪ ו-110 ₪, ובמבוא העמקים ובבאר שבע 33 ₪ ו-40 ₪. לפני השוואה בודקים אם המ"ר ברוטו או נטו, ואם המשרד במעטפת או בגמר.
- לפי תקופה: חציון 52 ₪ כשהמועד הקובע (היום שלפיו מעריכים את השווי) בין 2010 ל-2014, ו-65 ₪ בין 2023 ל-2026.
- לפי מחוז: חציון 70 ₪ במחוז תל אביב ו-66 ₪ במחוז ירושלים, מול 40 ₪ במחוז הצפון.
- משרדים מול חנויות באותו בניין: ברמת השרון (2019) 76 ₪ למשרדים ו-110 ₪ לחנויות.
כמה דמי שכירות למשרדים נקבעו בכל תקופה?
השנה כאן היא שנת המועד הקובע, לא שנת ההחלטה.
- מועד קובע בין 2010 ל-2014: 10 הכרעות, חציון 52 ₪.
- מועד קובע בין 2015 ל-2019: 59 הכרעות, חציון 55.5 ₪.
- מועד קובע בין 2020 ל-2022: 22 הכרעות, חציון 59 ₪.
- מועד קובע בין 2023 ל-2026: 13 הכרעות, חציון 65 ₪.
החציון עולה בהדרגה. בתקופות הקיצון יש מעט הכרעות, ובכל תקופה הן מגיעות מערים אחרות. לכן זה סימן לכיוון, לא מדד.
איפה דמי השכירות למשרדים גבוהים יותר?
- מחוז תל אביב: 24 הכרעות, חציון 70 ₪.
- מחוז ירושלים: 19 הכרעות, חציון 66 ₪.
- מחוז המרכז: 23 הכרעות, חציון 57 ₪.
- מחוז חיפה: 11 הכרעות, חציון 50 ₪.
- מחוז הדרום: 12 הכרעות, חציון 50 ₪ בעיגול.
- מחוז הצפון: 9 הכרעות, חציון 40 ₪.
נתניה, 2019: חוזה של 70 ₪ ברוטו הוא 79 ₪ נטו
שומה מכרעת · גיל הרצברג · ועדה מקומית נתניה · 12.12.2021 · גוש 7962 חלקה 20
המחלוקת. בנכס עצמו היה חוזה שכירות למשרדים, עם תקופה ראשונה בדמי שכירות מופחתים. השאלה הייתה אם להתחשב בהנחה, ומה כלול בסכום.
ההכרעה. השמאי המכריע לקח את דמי השכירות הצפויים, 70 ₪ למ"ר ברוטו. על ההנחה בתחילת החוזה כתב:
"ההפחתה לתקופה הראשונה כאמור זניחה ביחס לתקופת החיים הכלכליים של הנכס"
אחר כך הוריד 1,500 ₪ לחודש בגין החניות, וחילק את היתרה בשטח הקומה בלי חדרי המדרגות.
התוצאה. 79 ₪ למ"ר נטו, ובשיעור היוון של 7.35% שווי של 12,852 ₪ למ"ר בנוי למשרדים.
להחלטה המלאה (עמוד 27)
מבוא העמקים, 2019: מחיר מבוקש בנצרת ותוספת סיכון
שומה מכרעת · יגאל יוסף · ועדה מקומית מבוא העמקים · 14.6.2021 · גוש 16941 חלקה 28
המחלוקת. שימוש חורג למשרדים בבית מגורים ביישוב. שימוש חורג הוא שימוש זמני שהתכנית לא מתירה.
ההכרעה. לפי חברת נת"מ, דמי השכירות המבוקשים בנצרת למשרדים ברמת מעטפת היו 39 ₪ למ"ר. רמת מעטפת היא מבנה בלי עבודות גמר פנימיות. השמאי המכריע התאים למחיר מבוקש ולמיקום, וקבע 33 ₪.
"לאור מיקומו הפריפריאלי של הנכס, יובא בחשבון שיעור תשואה של 8%"
התוצאה. הממוצע הארצי למשרדים היה 7%, והשמאי הוסיף נקודת אחוז. יצא שווי של 4,950 ₪ למ"ר בנוי ברמת מעטפת.
להחלטה המלאה (עמוד 26)
מה מזיז את דמי השכירות למשרדים?
ברוטו או נטו
מ"ר ברוטו כולל חלק מהשטחים המשותפים, ולכן הסכום לכל מ"ר נמוך יותר. בנתניה 70 ₪ ברוטו היו 79 ₪ נטו. בגבעתיים (2023) ארנון גולדברג קבע 100 ₪ "למ"ר ברוטו".
מעטפת או גמר
ברעננה (2016) דנה שחור קבעה 62 ₪ ברמת מעטפת ועוד גמר בסיסי. ברמת השרון (2019) אייל יצחקי כתב שבבניין ותיק ומאוכלס, 76 ₪ "כבר מגלם רמת גמר מלאה".
חניה
בבאר שבע (2022) יעקב הלוי חישב 40 ₪ "ללא חניות וללא מע"מ". בנתניה החניות נוכו מהחוזה. כשמשווים, בודקים אם החניה כלולה בסכום.
מיקום וסיכון
בגדרה (2024) אורית גלן קבעה 65 ₪, והוסיפה לשיעור ההיוון בגלל "מיקום הנכס בפריפריה ובסביבה ריקה ולא מפותחת". בחיפה (2015) אמנון נזרי קבע 65 ₪ למשרד מעל מסעדה, וראה במסעדה מטרד מסוים.
האם משרד שווה פחות מחנות באותו בניין?
בשתי החלטות נקבעו באותו נכס דמי שכירות לכמה שימושים.
- רמת השרון (2019): 76 ₪ למשרדים בקומות א' וב', ו-110 ₪ לחנויות בקומת הקרקע. שיעור ההיוון: 7.0% למשרדים ו-6.9% למסחר.
- טבריה (2024): לילך בן פורת קבעה 65 ₪ למסחר, 55 ₪ למשרדים, 50 ₪ לתעשייה בקומת הקרקע ו-25 ₪ לתעשייה בקומות העליונות.
על דמי השכירות לחנויות כתבנו במאמר דמי שכירות לחנות למ"ר. על השיעורים עצמם: שיעור היוון למשרדים ולמסחר.
מה לבדוק בתיק שלך?
- ציינו ברוטו או נטו בכל נתון, וחשבו מחדש לפני שמשווים.
- בדקו את רמת הגמר: מעטפת, גמר בסיסי או גמר מלא.
- נכו חניה ומע"מ אם הם כלולים בחוזה.
- הפרידו מחיר מבוקש מחוזה. על מחיר מבוקש צפו להפחתה.
- התאימו לקומה ולסביבה. פריפריה ומבנה ותיק מקבלים פחות, ולפעמים גם תוספת לשיעור ההיוון.
ההכרעות שקראנו
זה מבחר: 12 הכרעות מתוך 117, מהחדשה לישנה לפי המועד הקובע. כל המספרים לחודש.
| מועד קובע | עיר | שמאי מכריע | דמי שכירות למ"ר | שיעור היוון | בקצרה |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | גדרה | אורית גלן | 65 ₪ | 7% | 6.75% בסקירה ועוד תוספת סיכון. להחלטה |
| 2024 | טבריה | לילך בן פורת | 55 ₪ | - | באותה החלטה: 65 ₪ למסחר. להחלטה |
| 2023 | גבעתיים | ארנון גולדברג | 100 ₪ ברוטו | 7% | מגדל משרדים, מעטפת. להחלטה |
| 2023 | תל אביב-יפו | רינת וייס רביב | 110 ₪ | - | לפי הסכמת הצדדים. להחלטה |
| 2022 | באר שבע | יעקב הלוי | 40 ₪ | 6.7% | בלי חניות ובלי מע"מ. להחלטה |
| 2019 | רמת השרון | אייל יצחקי | 76 ₪ | 7.0% | קומות א' וב', גמר בסיסי. להחלטה |
| 2019 | ירושלים | גיא צדיק | 100 ₪ | 6.9% | משרדים ומרפאות. להחלטה |
| 2019 | מבוא העמקים | יגאל יוסף | 33 ₪ | 8% | מבוקש בנצרת 39 ₪, מעטפת. להחלטה |
| 2019 | נתניה | גיל הרצברג | 70 ₪ ברוטו | 7.35% | 79 ₪ נטו, אחרי ניכוי חניות. להחלטה |
| 2017 | גבעתיים | אפרת שלז | 70 ₪ | 7.55% | משרדים ומלאכה בקומות העליונות. להחלטה |
| 2016 | רעננה | דנה שחור | 62 ₪ | 7.8% | מעטפת ועוד גמר בסיסי. להחלטה |
| 2015 | חיפה | אמנון נזרי | 65 ₪ | 8% | משרד מעל מסעדה, כניסה נפרדת. להחלטה |
לחיפוש הכרעות נוספות לפי עיר, שמאי או סוג נכס: חיפוש במאגר של מכריע.
שאלות נפוצות
כמה דמי שכירות למ"ר למשרדים?
ב-117 הכרעות של שמאים מכריעים החציון הוא 55.5 ₪ למ"ר לחודש. מחצית ההכרעות נמצאות בין 44 ל-69 ₪ בעיגול.
מה ההבדל בין דמי שכירות ברוטו לנטו?
ברוטו מתייחס לשטח שכולל חלק מהשטחים המשותפים, ונטו לשטח המשרד בלבד. בנתניה (2019) 70 ₪ ברוטו היו 79 ₪ נטו.
האם מתחשבים בהנחה בתחילת החוזה?
בנתניה (2019) לא. השמאי המכריע כתב שההפחתה לתקופה הראשונה זניחה ביחס לחיים הכלכליים של הנכס.
כמה דמי שכירות למשרדים בפריפריה?
במבוא העמקים (2019) נקבעו 33 ₪, ובבאר שבע (2022) 40 ₪. בצפון החציון הוא 40 ₪ ב-9 הכרעות.
איך נכתב המאמר. דמי שכירות מוזכרים ב-18,475 החלטות במאגר. ספרנו את כל ההכרעות שבהן נקבעו דמי שכירות חודשיים למ"ר משרדים, מתוך הקביעות שכבר נקראו במאגר. יצאו 117 החלטות: שומות מכריעות, הכרעות בהשגה על שומת רמ"י והחלטות ועדת ההשגות.
כל החלטה נספרה פעם אחת לכל שנה. השנה היא שנת המועד הקובע, והמחוז נקבע לפי הוועדה המקומית או היישוב. הסיווג למשרדים ולמחוז נעשה אוטומטית, ולכן ההתפלגות היא אינדיקציה. את 12 ההכרעות שבטבלה קראנו בעמוד ההחלטה.
ספרנו רק מה שהשמאי קבע, לא מה שהצדדים טענו. לא בדקנו ערעורים על ההחלטות בוועדות הערר ובבתי המשפט.
המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.
מקורות
- אורית גלן, שמאית מכריעה, גדרה, 13.5.2025, גוש 2218 חלקה 307, עמוד 26
- לילך בן פורת, שמאית מכריעה, טבריה, 10.8.2026, גוש 15051 חלקה 40, עמוד 20
- ארנון גולדברג, שמאי מכריע, גבעתיים, 15.7.2025, גוש 6154 חלקה 190, עמוד 59
- רינת וייס רביב, שמאית מכריעה, תל אביב-יפו, 29.2.2024, גוש 6111 חלקה 773, עמוד 12
- יעקב הלוי, שמאי מכריע, באר שבע, 29.3.2023, גוש 38030 חלקה 146, עמוד 8
- אייל יצחקי, שמאי מכריע, רמת השרון, 6.1.2022, גוש 6552 חלקה 126, עמודים 10 עד 11
- גיא צדיק, שמאי מכריע, ירושלים, 21.8.2022, גוש 30163 חלקה 141, עמוד 57
- יגאל יוסף, שמאי מכריע, מבוא העמקים, 14.6.2021, גוש 16941 חלקה 28, עמוד 26
- גיל הרצברג, שמאי מכריע, נתניה, 12.12.2021, גוש 7962 חלקה 20, עמוד 27
- אפרת שלז, שמאית מכריעה, גבעתיים, 11.3.2024, גוש 6156 חלקה 471, עמוד 15
- דנה שחור, שמאית מכריעה, רעננה, 20.7.2017, גוש 7650 חלקה 376, עמוד 17
- אמנון נזרי, שמאי מכריע, חיפה, 9.1.2018, גוש 11539 חלקה 67, עמוד 29
קבלו התראה כשמתפרסם מאמר חדשהתראה בדפדפן, בלי מייל ובלי הרשמה. אפשר לבטל בכל רגע.
מה הכריעו השמאים המכריעים השבוע, בדקה קריאה: לקבל את זה פעמיים בשבוע