מה שיעור היוון למשרדים ומסחר? מה נקבע בהכרעות

שמאי שמעריך משרד, חנות או קרקע מסחרית בגישת היוון ההכנסות צריך לבחור שיעור היוון, וזה המספר שמזיז את השווי יותר מכל פרמטר אחר. הפרש של חצי נקודת אחוז על דמי שכירות של 60 ש"ח למ"ר לחודש הוא הפרש של כ-700 ש"ח במ"ר בנוי. לכן השאלה חוזרת בכל תיק: מאיפה מביאים את השיעור, ומתי מותר לסטות ממנו.

קראנו 12 הכרעות של שמאים מכריעים, שמאים מכריעים בהשגה ראשונה על שומות רמ"י וועדת ההשגות, שבהן שיעור ההיוון למשרדים או למסחר נדון ונקבע. כל המספרים בטבלה הם מה שהמכריע קבע, ולא מה שאחד הצדדים טען.

התשובה הקצרה. בכל 12 ההכרעות שקראנו נקודת המוצא הייתה סקירת שיעורי התשואה בנכסים מניבים של השמאי הממשלתי הראשי, לפי המחצית שבה חל המועד הקובע. מכאן המכריעים הוסיפו או הפחיתו לפי ארבעה גורמים: מיקום (מרכז מול פריפריה), סוג השימוש ורמת הסיכון שלו, מאפייני הנכס עצמו, ומה בדיוק מהוונים (נכס בנוי או רכיב קרקע). השיעורים שנקבעו נעו בין 6.5% ל-9%, וההתאמות לסקירה נעו בין הפחתה של 0.75 נקודת אחוז לתוספת של 1.75 נקודות.

12הכרעות שנקראו, 2016 עד 2026

6.5% עד 9%טווח השיעורים שנקבעו למשרדים, מסחר ושימושים מיוחדים

כ-870החלטות במאגר שמזכירות את סקירת התשואות בנכסים מניבים

שיעור היוון למשרדים ולמסחר: 12 הכרעות

הכרעה	מקום ונכס	מה אמרה הסקירה	מה נקבע	הנימוק
יעקב פז, שמאי מכריע, 10/4/2016	פתח תקווה, משרדים ומסחר	מחצית א' 2012: משרדים 8.2%, מסחר 8.3%	8.2% משרדים, 8.3% מסחר	אימוץ הסקירה כלשונה. שמאי המשיבה הציע 8% לשניהם. עמ' 10
ארז כהן, שמאי מייעץ, 27/4/2016	חולון, מרכז מסחרי	מחצית א' 2013: מסחר 7.9%	8%	מיקום, חשיפה, נגישות ובינוי קיים. עמ' 28
קמ"ט שמאות, השגה ראשונה (תיק 32713), 31/5/2018	גבע בנימין, מסחר ומשרדים	2016: מסחר 7.6%, משרדים 7.8%	8% לשניהם	רמת הסיכון באזור. עמ' 14
השגה ראשונה (תיק 35746), 29/1/2020	כוכב מיכאל, משרד בנחלה	שיעור המשרדים לשנה הרלוונטית	הסקירה +0.6%	מיקום פריפריאלי ומיקום הנכס במושב. עמ' 13
רון כהן, השגה ראשונה, 25/1/2021	טמרה, משרדים ומסחר בבניין חדש	מחצית א' 2020: 7% ממוצע ארצי	7%	מיקום פריפריאלי, אבל בניין חדש ומהודר. עמ' 12
יעקב פז, שמאי מכריע, 1/3/2021	ראשון לציון, מגרש לממכר רכב (מועד קובע 31/5/2020)	מחצית א' 2020: מסחר 6.9%	6.5%	עסק מסחרי בסביבה עסקית ובלי פחת מהותי. הצדדים טענו 7% ו-8%. עמ' 14
לני וייל, השגה ראשונה, 26/10/2021	מדרשת רופין, משרדים	2020: משרדים 7%	8%	הסקירה היא ממוצע ארצי, והנכס אינו במיקום מרכזי. עמ' 17
ועדת ההשגות (לילך בן פורת), 18/8/2022	תל אביב, רח' קרמניצקי, מסחר	שיעור הסקירה למועד הקובע	הסקירה -0.5%	הסקירה ממוצע ארצי, והנכס בתל אביב. עמ' 16
ועדת ההשגות, 25/11/2024	כפר סבא, רכיב קרקע בתחנת תדלוק	מחצית א' 2020: מסחר 6.9%	מסחר -0.75% (כלומר 6.15%)	לפי הקווים המנחים, הכנסה מקרקע מסוכנת פחות מנכס מסחרי בנוי. המחוזית קבעה 7.5%, המשיגה טענה 10%. עמ' 14
דוד דדון, שמאי מכריע, 15/3/2026	חולון, משרד במרתף (שימוש לתקופה מוגבלת)	מחצית ב' 2022: משרדים 6.5%	6.5%	אימוץ הסקירה למועד הקובע. המבקשת הציעה 6%. עמ' 35
אלי כהן, שמאי מכריע, 31/3/2026	תל אביב, אולם אירועים במבנה תעשייה	מחצית ב' 2024: תעשייה 6.5%, מסחר 8%	9% לאולם, 6.5% לתעשייה	שימוש ספציפי עם תוספת סיכון. שני הצדדים הציגו את אותם שיעורים. עמ' 26
דוד בריל, שמאי מכריע, 16/4/2026	חבל אשר (שבי ציון), מלון	מחצית א' 2023: משרדים 6.75%	8.5%	הקווים המנחים למלונות: שיעור המשרדים בסביבה דומה, וסטייה של עד 2%. היקף השטחים והמיקום. עמ' 28

"מה אמרה הסקירה" הוא הנתון שהמכריע עצמו ציטט מסקירת השמאי הממשלתי. בכפר סבא השיעור 6.15% הוא החשבון של 6.9% פחות 0.75 נקודת אחוז, לפי הנוסחה שהוועדה קבעה. בכוכב מיכאל ובתל אביב ההכרעה קבעה את ההתאמה, והשיעור הסופי משתנה לפי שנת המועד הקובע.

נקודת המוצא: סקירת השמאי הממשלתי

סקירת שיעורי התשואה בנכסים מניבים מתפרסמת לכל מחצית שנה, עם שיעור ממוצע למשרדים, למסחר ולתעשייה ולוגיסטיקה. בכל ההכרעות שקראנו המכריע פתח ממנה, וגם כשסטה ממנה הוא הסביר את הסטייה ביחס אליה. יש שתי נקודות טכניות שחוזרות בהכרעות:

המחצית הנכונה. השיעור נלקח מהמחצית שבה חל המועד הקובע. בחולון 2026 המכריע דחה 6% ואימץ 6.5%, כי זה השיעור למשרדים במחצית השנייה של 2022, המחצית של המועד הקובע.
שיעור כולל. לפי מילון המונחים של מועצת שמאי המקרקעין, השיטה המקובלת בישראל היא שיעור היוון כולל: יחס בין הכנסה שנתית פוטנציאלית בתפוסה מלאה לשווי הנכס, לפני ניכוי הוצאות. מי שמהוון דמי שכירות נטו בשיעור מהסקירה מערבב שני דברים שונים.

מה מסביר פערים בין שיעורי היוון

1. מיקום: מרכז מול פריפריה

זה הנימוק השכיח ביותר בהכרעות שקראנו. הסקירה עצמה מציינת, כפי שמצטט יעקב פז בהכרעה מראשון לציון, שבנכסים במיקום מרכזי נצפית תשואה נמוכה ובנכסים בפריפריה תשואה גבוהה, ככל הנראה בגלל סיכון גבוה יותר. מכאן ההתאמות בשני הכיוונים: ועדת ההשגות הפחיתה 0.5% לנכס מסחרי בתל אביב, בהסתמך על הפער שהסקירה הציגה בין הממוצע הארצי לארבע הערים הגדולות. מנגד נוספו 0.6% למשרד במושב כוכב מיכאל, ונקודת אחוז שלמה במדרשת רופין.

2. סוג השימוש ורמת הסיכון

שימוש עם הכנסה תנודתית מקבל שיעור גבוה יותר. באולם האירועים בתל אביב נקבע 9%, מול 6.5% לתעשייה באותו מבנה. במלון בשבי ציון נקבע 8.5%, כ-1.75 נקודות מעל שיעור המשרדים, בתוך הסטייה של עד 2% שהקווים המנחים למלונות מתירים. הכיוון ההפוך קיים גם הוא: במגרש לממכר רכב בראשון לציון השיעור הופחת ל-6.5%, מתחת ל-6.9% שבסקירה, בגלל סביבה עסקית מבוססת והיעדר פחת מהותי.

3. מאפייני הנכס עצמו

מיקום פריפריאלי אינו מעלה את השיעור באופן אוטומטי. בטמרה רון כהן השאיר 7%, השיעור הממוצע הארצי, כי מדובר בבניין משרדים חדש ומהודר. בחולון 2016 ארז כהן קבע 8% למרכז מסחרי, כמעט כמו 7.9% שבסקירה, בגלל חשיפה, נגישות ובינוי קיים.

4. מה מהוונים: נכס בנוי או רכיב קרקע

בכפר סבא הוויכוח היה על רכיב הקרקע בתחנת תדלוק, והפער בין השמאים נבע בעיקר מהשיעור: 7.5% לעומת 10%. ועדת ההשגות קבעה, לפי הקווים המנחים, שהשיעור לקרקע נמוך ב-0.75 נקודת אחוז מזה של מסחר בנוי, כי ההכנסה מהקרקע מסוכנת פחות.

שיעור היוון לנכס מניב ושיעור היוון לדחייה

אסור לבלבל בין השניים. בהיטל השבחה על מגורים, שיעור ההיוון לחישוב מקדם דחייה הוא כמעט תמיד 6%, וזה כלי אחר: הוא מוריד שווי עתידי להווה. שיעור ההיוון בטבלה למעלה ממיר דמי שכירות שנתיים לשווי נכס, והוא זז עם הסקירה, עם המיקום ועם השימוש. בחולון 2026 שני השיעורים מופיעים באותו תחשיב: 6.5% להיוון דמי השכירות של המשרד, ומקדם דחייה 0.73 למחסן (5 שנים ב-6.5%).

מה לבדוק בתיק שלך

המחצית: האם השיעור נלקח מהסקירה של המחצית שבה חל המועד הקובע, ולסוג הנכס הנכון (משרדים, מסחר, תעשייה)?
המיקום: הסקירה היא ממוצע ארצי. נכס בתל אביב או בעיר מרכזית, או נכס בפריפריה ובמושב, מצדיק התאמה מנומקת. בהכרעות שקראנו ההתאמות למיקום נעו בין 0.5% ל-1%.
השימוש: מלון, אולם אירועים או שימוש עונתי מקבלים בדרך כלל תוספת סיכון, ויש קווים מנחים שקובעים את נקודת הייחוס ואת גבול הסטייה.
מה מהוונים: נכס בנוי, רכיב קרקע או תזרים לתקופה מוגבלת. ההפרש בין קרקע לבנוי יכול להיות קבוע בקווים המנחים.
ברוטו או נטו: שיעור מהסקירה מתאים לדמי שכירות בתפוסה מלאה לפני הוצאות.
נימוק כתוב: בכל ההכרעות שקראנו, סטייה מהסקירה נומקה במפורש. שומה שסוטה בלי הסבר חשופה לטענה.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי עיר, שמאי או סוג נכס: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

מה שיעור ההיוון למשרדים לפי השמאי הממשלתי?

זה משתנה לפי המחצית. בהכרעות שקראנו צוטטו, בין היתר, 8.2% (מחצית א' 2012), 7.8% (2016), 7% (2020), 6.5% (מחצית ב' 2022) ו-6.75% (מחצית א' 2023).

האם מותר לסטות משיעור הסקירה?

כן, ובכל ההכרעות שקראנו הסטייה נומקה: מיקום, שימוש, מצב הבניין או סוג ההכנסה. הסטיות שמצאנו נעו בין הפחתה של 0.75 נקודת אחוז לתוספת של 1.75 נקודות.

מה שיעור ההיוון לאולם אירועים או למלון?

באולם האירועים בתל אביב (2026) נקבע 9%. במלון בשבי ציון (2026) נקבע 8.5%, מול 6.75% למשרדים באותה תקופה.

למה בתל אביב השיעור נמוך יותר?

כי הסקירה היא ממוצע ארצי, ובנכסים במיקום מרכזי התשואה נמוכה יותר. ועדת ההשגות הפחיתה 0.5% לנכס מסחרי ברחוב קרמניצקי.

איך נכתב המאמר. במאגר מכריע 871 החלטות מזכירות את סקירת שיעורי התשואה בנכסים מניבים (488 שומות מכריעות, 325 הכרעות בהשגה ראשונה ו-58 החלטות של ועדת ההשגות). קראנו לעומק 12 הכרעות שבהן שיעור ההיוון למשרדים, למסחר או לשימוש מסחרי מיוחד נדון ונקבע, ובדקנו בכל אחת את עמוד ההכרעה עצמו. 12 הכרעות אינן מדגם מייצג של כל המאגר, ולכן המאמר לא מסיק מהן שיעור "מקובל" או מגמה לאורך זמן. לא מצאנו הליך בערכאה גבוהה יותר שביטל את ההכרעות בהשגה ראשונה שבטבלה, אבל הקישור בין הליכים במאגר אינו מלא, ובתי משפט אינם במאגר. המאמר מתאר הכרעות שניתנו ואינו שומה, ייעוץ שמאי או ייעוץ משפטי. כך עובדים עם המאגר.

מה שיעור ההיוון למשרדים ולמסחר, ומה מסביר את הפערים?