מה שיעור היוון למלון, לבית אבות ולתחנת דלק?

שמאי שמעריך מלון, בית אבות, חניון, תחנת דלק או מרכז לוגיסטי עובד בדרך כלל בגישת ההכנסות, כלומר לפי ההכנסה שהנכס מניב. בגישה הזו הוא צריך שיעור היוון (הריבית השנתית שבה מתרגמים הכנסה עתידית לשווי היום). בנכסים האלה יש מעט עסקאות השוואה (מכירות של נכסים דומים), ולכן השיעור מזיז את השווי יותר מכל נתון אחר.

השאלה החוזרת: מאיזה בסיס מתחילים בכל סוג נכס, וכמה מוסיפים או מורידים ממנו.

התשובה הקצרה. כמעט כל ההכרעות מתחילות מסקירת שיעורי התשואה של השמאי הממשלתי (פרסום חצי שנתי של התשואות בנכסים מניבים). לכל סוג נכס יש תיקון קבוע משלו. לקרקע לתחנת דלק מורידים 0.75% מתשואת המסחר, ולמלון עירוני מוסיפים על תשואת המשרדים.

קרקע לתחנת דלק: בין 5.95% ל-6.75% עד 2030. כך נקבע ב-7 הכרעות מ-2024 עד 2026, והחציון 6.15%. אחרי 2030 מוסיפים 1%.
מרכז לוגיסטי: בין 6% ל-6.2% למרלו"ג מודרני במרכז הארץ. בארבע הכרעות אחרות בין 7% ל-7.6%.
חניון בתשלום: בין 6% ל-7.7% ב-7 הכרעות. החציון 7%.
בית אבות סיעודי: 8% ב-12 מתוך 15 הכרעות.
מלון עירוני: חציון 9% ב-7 הכרעות בתל אביב ובירושלים. למלון נופש באילת נקבעו בין 7.5% ל-8.2%.

8%בית אבות סיעודי, ב-12 מתוך 15 הכרעות

9%מלון עירוני, חציון של 7 הכרעות

5.95% עד 6.75%קרקע לתחנת דלק עד 2030, 7 הכרעות

מאיפה מתחיל שיעור היוון בכל סוג נכס?

בכל הסוגים נקודת המוצא דומה: הסקירה של השמאי הממשלתי. מה שמשתנה הוא איזו שורה בסקירה לוקחים, ומה מוסיפים עליה.

תחנת דלק: פרק כ' בקווים המנחים של השמאי הממשלתי, בעדכון מפברואר 2022. לוקחים את תשואת נכסי המסחר ומורידים 0.75%, כי הכנסה מקרקע פחות מסוכנת מהכנסה מבניין. מינואר 2030 מוסיפים 1%, בגלל המעבר לרכב חשמלי.
מלון: פרק ל' בקווים המנחים. הבסיס הוא תשואת המשרדים, ועליה מוסיפים את הסיכון של ענף התיירות.
חניון: פרק י' בקווים המנחים. מהוונים את המנוי החודשי ועוד תוספת לחונים מזדמנים. בפתח תקווה ובירושלים השיעור היה תשואת המסחר ועוד 0.5%.
מרכז לוגיסטי: השורה "תעשייה ולוגיסטיקה" בסקירה. בסקירות 2022 עד 2024 היא עמדה על 6.5%.
בית אבות: אין פרק ייעודי. השמאים נשענו על דוחות כספיים של חברות שמשכירות מחלקות סיעודיות. בדוחות שצוטטו השיעור היה בין 8% ל-8.25%.

פרק ל' מנוסח כך, כפי שצוטט בהכרעה של חיים מסילתי באילת (2024):

"בדרך כלל שיעור ההיוון יהיה גבוה משיעור ההיוון למשרדים."

מה שיעור ההיוון לקרקע לתחנת דלק?

ההכרעות כאן עוסקות בעיקר בהשגות על שומות רמ"י. בהשגה ראשונה מכריע שמאי מחוזי, ובהשגה על החלטתו מכריעה ועדת ההשגות. כל שבע ההכרעות חישבו את השיעור באותה נוסחה, ולכן ההבדל ביניהן נובע בעיקר מהמועד הקובע (היום שלפיו מעריכים את השווי).

חצב (2025), ועדת ההשגות: 5.95%. תשואת המסחר במחצית הראשונה של 2022, פחות 0.75%.
תל אביב, דרך בן צבי (2024): אטל ריינס קבעה 5.95%, כלומר 6.7% פחות 0.75%. אחרי 2030 קבעה 6.95%.
רם און (2026), השגה ראשונה: 6%. תשואת מסחר של 6.75% פחות 0.75%.
כפר סבא (2024), ועדת ההשגות: 6.15%. תשואה של 6.9% פחות 0.75%.
נען (2026), השגה ראשונה: 6.25%. תשואת מסחר של 7% פחות 0.75%.
אילות (2026), ועדת ההשגות: 6.45% עד 2030, ו-7.45% אחריו.
ניר ישראל (2025), השגה ראשונה: 6.75%. השמאי הוסיף 0.5% לעליית הריבית ולפריפריה.

בניר ישראל השמאי דחה בקשה להקדים את תוספת הרכב החשמלי לפני 2030. בדמי שימוש לעבר הוא לא הוסיף סיכון בכלל. לדבריו, ועדת ההשגות אימצה את העמדה הזו בהחלטה בחצב (12.3.2025).

מה שיעור ההיוון למרכז לוגיסטי?

הסקירה של השמאי הממשלתי מחברת תעשייה ולוגיסטיקה לשורה אחת. שני שמאים מכריעים קבעו שלמרלו"ג מודרני מגיע פחות.

אזור (2025): יעקב הלוי קבע 6.2% למרכז לוגיסטי מודרני בגובה 12 מ'.
יואב (2026): אלדד חימי קבע 6%, בטווח שבין 5.75% ל-6.25%. לדבריו, זו הפחתה של כ-7.5% מהממוצע הארצי של 6.5%.
ראש פינה (2025), השגה ראשונה: 7%. השמאי הוסיף 0.5% למיקום.
משגב דב (2025), ועדת ההשגות: 7.1%. הוועדה לקחה 7.6% מהסקירה והורידה 0.5% בגלל חוזה שכירות ל-22 שנה.
חולדה (2025), השגה ראשונה: 7.5%. השמאי הוסיף 1% לאחסנה בקיבוץ.
נתניה (2024), ועדת ההשגות: 7.6%, בתחשיב בקרה למבנה אחסנה לוגיסטי.

הנימוק באזור היה הביקוש. כך כתב יעקב הלוי:

"לאור הביקוש הקשיח למרכזים לוגיסטיים, והעובדה שמדובר במרכז הארץ, שיעור ההיוון יעמוד על כ- 6.2% , המגלם את העובדה שרמת הסיכון נמוכה ."

מה שיעור ההיוון לחניון בתשלום?

ב-7 ההכרעות שבחרנו השיעור נע בין 6% ל-7.7%. בחמש ההכרעות שהמועד הקובע בהן 2020 ואילך, הוא נע בין 6% ל-7.2%. בשתי ההכרעות על מועדים מ-2016 ו-2017 נקבעו 7.5% ו-7.7%.

ירושלים (2020), השגה ראשונה: אריאל אלדר קבע 7.7% לחניון ציבורי תת-קרקעי. תשואת מסחר של 7.2% ועוד 0.5% סיכון.
ירושלים, גבעת שאול (2018), ועדת ההשגות: 7.5% לדמי מנוי בחניה תת-קרקעית.
פתח תקווה (2023): רמה מאור קבעה 7.2% לחניון פתוח. בהערת שוליים פירטה: 6.7% למסחר ועוד 0.5% סיכון.
חיפה (2021): דנה שחור קבעה 7% לחניון פתוח, ולא קיבלה את ה-8.5% שהצדדים הסכימו עליו.
תל אביב (2024), השגה ראשונה: יהונתן קמר קבע 6.8% לדמי מנוי בחניונים במרכז העיר.
ירושלים (2024): אורית גלן קבעה 6.7% לחניון בשימוש חורג (שימוש שהתכנית לא מתירה, באישור זמני).
קיסריה (2026): אורית גלן קבעה 6% לחניון ציבורי באזור התעשייה, בהסכמת הצדדים.

מה שיעור ההיוון לבית אבות?

בית אבות סיעודי הוא הסוג האחיד ביותר. ב-12 מתוך 15 הכרעות נקבע 8%, בהחלטות מ-2018 עד 2025. השמאים מהוונים דמי שכירות למיטה, ולא את הרווח של העסק.

תל אביב (2021): גיל הרצברג דחה את גישת העסק החי (הערכה לפי רווח העסק עצמו), והוון 2,200 ₪ למיטה לחודש. כך כתב: "היוון דמי השכירות לפי8% בדומה לשומות IFRS שצוינו לעיל".
חדרה (2018): נורית ג'רבי סקרה את הנתונים ובחרה 8%. בהם 7.6% למסחר בסקירה, ו-8.25% בדוחות הכספיים של מחלקות סיעודיות.
ירושלים (2022): גיא צדיק דחה 7% כנמוך מדי לשימוש ייחודי וקבע 8%.
דפנה ואיילת השחר (2018), ועדת ההשגות: 8%. הוועדה דחתה פעמיים 9.5% שקבע השמאי המחוזי, כי בדמי שימוש לעבר אין לתמחר סיכון עתידי.

שלושת החריגים: 7.25% למחלקה סיעודית בדיור מוגן בנתניה (2024), 7.85% למיטות תפוסות בהוד השרון (2017), ו-8.5% לפי הסכם שכירות ארוך בפרדס חנה (2018).

מה שיעור ההיוון למלון עירוני ולמלון נופש?

במלון השיעור תלוי במה שמהוונים. דמי שכירות ממפעיל מהוונים בשיעור נמוך יותר, ורווח של עסק חי בשיעור גבוה יותר. בשבע ההכרעות במלונות עירוניים החציון הוא 9%:

תל אביב (2024): דוד דדון קבע 9% "למלונאות", לתקופת שימוש חורג במלון של 16 חדרים.
תל אביב (2022): אלי כהן קבע 9% לדמי שכירות לצמיתות, במגדל משרדים שהוסב למלון.
תל אביב (2016): יצחק ברמן קבע 9.5% לדמי שכירות ממלון בוטיק בשדרות רוטשילד.
תל אביב (2013): מרדכי דיאמנט קבע 11% לרווח התפעולי של מלונית ברחוב קלישר 25, בתחשיב חלופי.
ירושלים (2023): דנה שחור כתבה: "אני בדעה כי שיעור ההיוון הראוי למלונאות בנכס הנדון הינו10%".
ירושלים (2019): אלי כהן קבע 8.5% בטבלת התחשיב, לרווח תפעולי נקי של מלון בן 320 חדרים.
ירושלים (2026): מרדכי דדון גזר 6.9% מעסקה ומדמי שכירות במלון.

מלון נופש באילת קיבל שיעור נמוך יותר מהמלון העירוני. השמאים שם נצמדו לממוצע הסקירה והוסיפו מעט:

אילת, מלון הנסיכה (2017): נורית ג'רבי קבעה 8.2% להכנסות מתפעול המלון, ו-7.5% לדמי שכירות מהמפעיל.
אילת (2024): חיים מסילתי לקח 7% מהסקירה והוסיף 0.5% לגיל המלון ולפחת. את ה-7.5% הוא הפעיל על מקדם דחייה (מקטין את השווי לפי שנות ההמתנה).

בפריפריה התוספת גדולה יותר. במצפה רמון (2021) יעל הרון קבעה 10% לעסק חי לצמיתות, ו-12% לתקופת שימוש חורג של 5 שנים. בכפר נופש באיילת השחר (2026) ועדת ההשגות קבעה 9.5% לרווח התפעולי.

מה נקבע בכל הכרעה?

בטבלה רק מה שהשמאי או הוועדה קבעו, לא מה שהצדדים טענו.

סוג נכס	מי קבע, עיר ושנה	שיעור	מה הוון
קרקע לתחנת דלק	ועדת ההשגות, חצב (2025)	5.95%	דמי שכירות לקרקע עד 2030
קרקע לתחנת דלק	אטל ריינס, השגה ראשונה, תל אביב (2024)	5.95%	עד 2030; 6.95% אחריו
קרקע לתחנת דלק	השגה ראשונה, רם און (2026)	6%	עד 2030; 7% אחריו
קרקע לתחנת דלק	ועדת ההשגות, כפר סבא (2024)	6.15%	עד 2030; 7.15% אחריו
קרקע לתחנת דלק	השגה ראשונה, נען (2026)	6.25%	עד 2030
קרקע לתחנת דלק	ועדת ההשגות, אילות (2026)	6.45%	עד 2030; 7.45% אחריו
קרקע לתחנת דלק	השגה ראשונה, ניר ישראל (2025)	6.75%	דמי שימוש לעבר, תחנה קטנה
מרכז לוגיסטי	אלדד חימי, יואב (2026)	6%	דמי שכירות, מרלו"ג
מרכז לוגיסטי	יעקב הלוי, אזור (2025)	6.2%	דמי שכירות, מרלו"ג מודרני
מרכז לוגיסטי	באסל בלאן, השגה ראשונה, ראש פינה (2025)	7%	תעשייה ולוגיסטיקה, תוספת מיקום
מרכז לוגיסטי	ועדת ההשגות, משגב דב (2025)	7.1%	מבנה אחסנה, חוזה ל-22 שנה
מרכז לוגיסטי	השגה ראשונה, חולדה (2025)	7.5%	אחסנה בקיבוץ
מרכז לוגיסטי	ועדת ההשגות, נתניה (2024)	7.6%	תחשיב בקרה, מבנה אחסנה לוגיסטי
חניון	אורית גלן, קיסריה (2026)	6%	חניון ציבורי בתשלום, בהסכמה
חניון	אורית גלן, ירושלים (2024)	6.7%	חניון בתשלום בשימוש חורג
חניון	יהונתן קמר, השגה ראשונה, תל אביב (2024)	6.8%	דמי מנוי
חניון	דנה שחור, חיפה (2021)	7%	חניון פתוח
חניון	רמה מאור, פתח תקווה (2023)	7.2%	חניון פתוח, מנויים
חניון	ועדת ההשגות, ירושלים (2018)	7.5%	דמי מנוי, חניה תת-קרקעית
חניון	אריאל אלדר, השגה ראשונה, ירושלים (2020)	7.7%	פדיון חניון ציבורי תת-קרקעי
בית אבות	ארנון גולדברג, נתניה (2024)	7.25%	מחלקה סיעודית בדיור מוגן
בית אבות	גד נתן, הוד השרון (2017)	7.85%	מיטות תפוסות
בית אבות	ועדת ההשגות: עכו (2021), כפר ביאליק (2025), גת (2021), דפנה (2018), איילת השחר (2018)	8%	דמי שכירות למיטה
בית אבות	השגה ראשונה: כפר ביאליק (2021), גת (2020)	8%	דמי שכירות למיטה
בית אבות	גיל הרצברג, תל אביב (2021); נורית ג'רבי, חדרה (2018); אפרת שלז, גדרה (2021); לילך בן פורת, קרית טבעון (2021); גיא צדיק, ירושלים (2022)	8%	דמי שכירות למיטה
בית אבות	שוש שרביט שפירא, פרדס חנה (2018)	8.5%	הסכם שכירות ארוך
מלון עירוני	מרדכי דדון, ירושלים (2026)	6.9%	נגזר מעסקה ומדמי שכירות
מלון עירוני	אלי כהן, ירושלים (2019)	8.5%	רווח תפעולי נקי
מלון עירוני	דוד דדון, תל אביב (2024)	9%	תקופת שימוש חורג
מלון עירוני	אלי כהן, תל אביב (2022)	9%	דמי שכירות לצמיתות
מלון עירוני	יצחק ברמן, תל אביב (2016)	9.5%	דמי שכירות, מלון בוטיק
מלון עירוני	דנה שחור, ירושלים (2023)	10%	מלונאות
מלון עירוני	מרדכי דיאמנט, תל אביב (2013)	11%	רווח תפעולי, תחשיב חלופי
מלון נופש	נורית ג'רבי, אילת (2017)	7.5% / 8.2%	דמי שכירות / הכנסות מתפעול
מלון נופש	חיים מסילתי, אילת (2024)	7.5%	שיעור שנתי לפי פרק ל', למקדם דחייה
מלון בפריפריה	יעל הרון, מצפה רמון (2021)	10% / 12%	עסק חי לצמיתות / שימוש חורג ל-5 שנים
כפר נופש	ועדת ההשגות, איילת השחר (2026)	9.5%	רווח תפעולי

מה לבדוק בתיק שלך

בדקו איזו שורה בסקירה מתאימה לנכס. תחנת דלק מתחילה ממסחר, מלון ממשרדים, ומרלו"ג מתעשייה ולוגיסטיקה.
קחו את הסקירה של המועד הקובע. בתחנות הדלק כמעט כל ההבדל בין ההכרעות נבע מהסקירה של אותה תקופה.
הפרידו בין דמי שכירות לרווח של עסק חי. במלונות, רווח תפעולי הוון בשיעור גבוה יותר מדמי שכירות ממפעיל.
נמקו כל תוספת או הפחתה. השמאים קיבלו תוספות של 0.5% עד 1% כשהן נומקו במיקום, בגיל הנכס או בסוג החוזה.
בדקו אם מדובר בדמי שימוש לעבר. בתחנות דלק ובבתי אבות, ועדת ההשגות לא הוסיפה סיכון עתידי לתקופה שכבר עברה.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי סוג נכס, עיר או שמאי: חיפוש במאגר של מכריע.

עוד על שיעור היוון: שיעור היוון למשרדים ולמסחר, שיעור היוון השמאי הממשלתי 2026, שימוש חורג לגן ילדים וכמה מנכים ליזם כשמחלצים שווי קרקע. כל ההכרעות על שיעור היוון, עם חציון וטווח, מרוכזות בעמוד אחד.

שאלות נפוצות

מה שיעור ההיוון לבית אבות?

ב-12 מתוך 15 הכרעות שקראנו נקבע 8%, להיוון דמי שכירות למיטה. החריגים נעו בין 7.25% ל-8.5%.

מה שיעור ההיוון לקרקע לתחנת דלק?

תשואת נכסי המסחר בסקירה, פחות 0.75%. בשבע ההכרעות שקראנו יצא בין 5.95% ל-6.75% עד 2030. אחרי 2030 מוסיפים 1%.

למה מלון נופש באילת קיבל שיעור נמוך ממלון בתל אביב?

בשתי ההכרעות באילת השמאים התחילו מממוצע הסקירה והוסיפו עד 0.5%. בתל אביב התחילו מתשואת המשרדים והוסיפו יותר, בגלל סיכון התיירות.

איך נכתב המאמר. אספנו 46 הכרעות עם שיעור היוון בנכסים מיוחדים, מ-2013 עד 2026. כולן נבדקו בעבר מול לשון ההחלטה, ועשר מהן קראנו שוב בעמוד ההכרעה לכתיבת המאמר. ספרנו רק מה שהשמאי או הוועדה קבעו, לא את מה שהצדדים טענו.

זה מבחר. בחניונים ובמרכזים לוגיסטיים יש במאגר עוד הכרעות, ובתחנות דלק עשרות החלטות על מרווח השיווק. לא בדקנו אם הוגשו עתירות על ההחלטה בחצב. במלון ובחניון, שיעור שנקבע לתקופת שימוש חורג אינו בהכרח השיעור לצמיתות.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.

הכרעות חדשות של שמאים מכריעים, בדקה קריאה

מה שיעור היוון למלון, לבית אבות, לחניון, לתחנת דלק ולמרלו"ג?

מאיפה מתחיל שיעור היוון בכל סוג נכס?

מה שיעור ההיוון לקרקע לתחנת דלק?

מה שיעור ההיוון למרכז לוגיסטי?

מה שיעור ההיוון לחניון בתשלום?

מה שיעור ההיוון לבית אבות?

מה שיעור ההיוון למלון עירוני ולמלון נופש?

מה נקבע בכל הכרעה?

מה לבדוק בתיק שלך

שאלות נפוצות

מה שיעור ההיוון לבית אבות?

מה שיעור ההיוון לקרקע לתחנת דלק?

למה מלון נופש באילת קיבל שיעור נמוך ממלון בתל אביב?

מקורות

מאמרים קשורים

מה שיעור היוון מלון, וכמה שווה חדר במלון עירוני ובמלון נופש?

מה היה שיעור היוון למסחר בכל שנה, מ-2011 עד 2025?

מה שיעור היוון לתעשייה ולמרכז לוגיסטי?