מה שיעור היוון למסחר בכל שנה? 34 הכרעות

מה היה שיעור היוון למסחר (היחס בין דמי השכירות השנתיים לשווי הנכס) בשנת המועד הקובע (היום שלפיו מעריכים את השווי) בתיק שלך? שמאי שמעריך חנות או קרקע מסחרית לפי דמי שכירות צריך את המספר הזה. כל שינוי קטן בו מזיז את השווי.

קראנו 34 הכרעות שבהן נקבע שיעור היוון למסחר, וסידרנו אותן לפי שנת המועד הקובע. בארבע מהן נקבע שיעור לשני מועדים, ולכן יש 38 קביעות.

התשובה הקצרה. בהכרעות שקראנו, שיעור היוון למסחר ירד מחציון של 8.25% במועדים של 2011 עד 2015 לחציון של 7% במועדים של 2020 עד 2025. כמעט כל השמאים התחילו מסקירת התשואות של השמאי הממשלתי לאותה מחצית שנה. בפריפריה ובשימוש מסוכן הם הוסיפו לרוב בין 0.5 ל-1.1 נקודות אחוז.

מועד קובע 2011 עד 2015: 10 קביעות, בין 7.6% ל-9.3%, חציון 8.25%.
מועד קובע 2016 עד 2019: 9 קביעות, בין 6.9% ל-8.5%, חציון 7.2%.
מועד קובע 2020 עד 2025: 19 קביעות, בין 6.7% ל-7.5%, חציון 7%.
תוספות: ב-7 מתוך 19 הקביעות מ-2020 ואילך השמאי הוסיף על השיעור שציטט, בין 0.5 ל-0.8 נקודת אחוז.

8.25%חציון שיעור ההיוון למסחר, מועד קובע 2011 עד 2015, 10 קביעות

7%חציון שיעור ההיוון למסחר, מועד קובע 2020 עד 2025, 19 קביעות

34הכרעות שקראנו בעמוד ההחלטה

בכל שנה מעט קביעות, ולכן החציון לשנה הוא סימן לכיוון ולא מדד. הקפיצה ב-2021 נובעת מתוספות סיכון ביבנה ובלוד.

מה היה שיעור היוון למסחר בכל שנה?

השנה בטבלה היא שנת המועד הקובע. זו לא שנת ההחלטה: ההכרעה מ-2026 בטבריה, למשל, עוסקת במועד מ-2024. בכל שנה יש בין קביעה אחת לארבע, ולכן החציון לשנה הוא סימן לכיוון ולא מדד.

שנת המועד הקובע	קביעות	טווח	חציון
2011	1	9.3%	9.3%
2012	2	8.3% עד 9%	8.65%
2013	2	8% עד 9%	8.5%
2014	2	7.6% עד 8%	7.8%
2015	3	7.6% עד 8.6%	8.2%
2016	2	7.6% עד 8.5%	8.05%
2017	2	7.2% עד 8%	7.6%
2018	2	7.2% עד 8.5%	7.85%
2019	3	6.9% עד 7.2%	7%
2020	3	6.9% עד 7.4%	6.9%
2021	3	6.9% עד 7.5%	7.4%
2022	4	6.7% עד 7.2%	6.75%
2023	3	7% עד 7.5%	7.1%
2024	3	6.8% עד 7%	7%
2025	3	6.75% עד 7.25%	7%

הקפיצה ב-2021 נובעת משתי תוספות סיכון, ביבנה ובלוד, מתוך שלוש קביעות בלבד. היא לא מעידה על עלייה בשוק.

למה שיעור ההיוון למסחר ירד מ-8.25% ל-7%?

כי נקודת המוצא ירדה. סקירת שיעורי התשואה של השמאי הממשלתי היא פרסום חצי שנתי של התשואה הממוצעת בנכסים מניבים. כך היא צוטטה למסחר בהכרעות שקראנו:

המחצית השנייה של 2011: 8.3%, לפי ועדת ההשגות בגילת.
המחצית הראשונה של 2013: 7.9%, לפי ארז כהן בחולון.
המחצית השנייה של 2014: 7.6%, לפי נאוה סירקיס בראשון לציון ובצלאל קציר בנס ציונה.
שנת 2017: 7.2%, לפי אפרת שלז בגבעתיים.
המחצית השנייה של 2018: 7.2%, לפי אלי כהן בזמורה.
המחצית הראשונה של 2020: 6.9%, לפי יהודה פלד בבית שמש.
המחצית הראשונה של 2022: 6.7%, לפי גיא צדיק בבית שמש ודנה שחור ברחובות.
המחצית הראשונה של 2023: 7%, לפי לני וייל בלוד.
המחצית הראשונה של 2025: 6.75%, לפי אורלי רפאל בתל אביב.

בהכרעה מ-2025 על רחוב אבן גבירול בתל אביב, אורלי רפאל דחתה בקשה לשיעור של 7% עד 7.5%, וכתבה:

"שיעורי התשואה מבטאים בפועל את היחס באחוזים בין הכנסה שנתית מהשכרת נכס לבין שוויו, בפרק זמן מסוים"

הטווח הצטמצם: מ-2020 ואילך כל הקביעות בין 6.7% ל-7.5%.

כמה מוסיפים לשיעור ההיוון למסחר בפריפריה?

הסקירה היא ממוצע ארצי. לני וייל הסבירה זאת בהכרעה בלוד (2023):

"מדובר בממוצע כלל ארצי, כאשר בנכסים שמיקומם מרכזי נצפה שיעור היוון נמוך מהממוצע ואילו בנכסים פריפריאליים נצפה שיעור היוון גבוה מהממוצע"

בהכרעות שקראנו, התוספות למיקום נראו כך:

גילת: ועדת ההשגות הוסיפה נקודה שלמה בגלל מיקום בדרום, 9.3% ב-2011 ו-8.6% ב-2015.
נתיבות (2013): השמאית המחוזית קבעה 9%, תוספת של 1.1 נקודות על 7.9% שבסקירה.
באר שבע (2015): אריאל אלדר הוסיף חצי אחוז למיקום ולסיכון, וקבע 8.2%.
לוד (2021 ו-2023): לני וייל קבעה 7.5% בשתי ההכרעות, למיקום בלי צביון מסחרי.
אלומות (2025): 6.75% מהסקירה ועוד 0.5% למיקום, כלומר 7.25%.

במרכז הארץ השמאים נשארו לרוב על הסקירה, ולפעמים מתחתיה. בקרית אונו (2024) גיל הרצברג קיבל 6.8%, כשהסקירה נתנה 7%. ברמת השרון (2019) אייל יצחקי אימץ 6.9% מהסקירה.

מתי מוסיפים על שיעור ההיוון בגלל השימוש?

גם שימוש עם סיכון גבוה מקבל תוספת. שימוש חורג הוא היתר זמני לשימוש שהתכנית לא מתירה, ובו ההכנסה עלולה להיפסק.

מסעדה ברחובות (2022): דנה שחור הוסיפה 0.5% פרמיית סיכון וקבעה 7.2%. המבקשת ביקשה 7.85%.
שימוש חורג בבית שמש (2020): יהודה פלד הוסיף 0.5% לאי הוודאות בהמשך השימוש, וקבע 7.4%.
מבנה גדול עם חשיפה נמוכה ביבנה (2021): רינת וייס רביב קבעה 7.4%, מעל 6.9% שבסקירה.
מסחר בפארק תעסוקה בתל אביב (2022): יגאל יוסף קבע 6.8%, לעומת 6.3% שלדבריו נהגו אז במסחר.

מה נקבע בכל הכרעה?

בטבלה רק מה שהשמאי או הוועדה קבעו, לא מה שהצדדים טענו. השגה ראשונה היא הכרעה של שמאי מחוזי על שומת רשות מקרקעי ישראל. ועדת ההשגות דנה בהשגה על ההכרעה הזו.

מועד קובע	מי קבע ואיפה	שיעור	על מה נשען
2011	ועדת ההשגות, גילת	9.3%	סקירה 8.3% ועוד מיקום בדרום
2012	השגה ראשונה, הרצליה	8.3%	פרסומי השמאי הממשלתי
2012	דורית פריאל, אילת	9%	שימוש חורג ל-3 שנים, בהסכמת הצדדים
2013	ארז כהן, שמאי מייעץ, חולון	8%	סקירה 7.9%, מיקום וחשיפה
2013	השגה ראשונה, נתיבות	9%	סקירה 7.9% ועוד 1.1
2014	נאוה סירקיס, ראשון לציון	8%	סקירה 7.6%, התאמה למיקום
2014	בצלאל קציר, נס ציונה	7.6%	סקירה, שימוש חורג ל-5 שנים
2015	בועז קוט, ירושלים	7.6%	דמי שכירות בנכס
2015	אריאל אלדר, השגה ראשונה, באר שבע	8.2%	סקירה ועוד חצי אחוז
2015	ועדת ההשגות, גילת	8.6%	סקירה 7.6% ועוד מיקום בדרום
2016	אריה אריאל, חולון	8.5%	חנויות ברחוב סוקולוב
2016	אלי כהן, זמורה	7.6%	סקירה
2017	שלומי גבאי, השגה ראשונה, ירושלים	8%	סקירה 7.6% ועוד תוספת
2017	אפרת שלז, גבעתיים	7.2%	סקירה
2018	דוד דדון, נגב מערבי	8.5%	אימץ את שמאי המבקשת
2018	שלומי יפה, קרית אונו	7.2%	סקירה
2019	אלי כהן, זמורה	7.2%	סקירה
2019	אייל יצחקי, רמת השרון	6.9%	סקירה
2019	גיל הרצברג, בת ים	7%	סקירה
2020	יהודה פלד, בית שמש	7.4%	סקירה 6.9% ועוד 0.5
2020	רועי בן שאול, השגה ראשונה, ירושלים	6.9%	סקירה
2020	השגה ראשונה, הרצליה	6.9%	פרסומי השמאי הממשלתי
2021	רינת וייס רביב, יבנה	7.4%	מיקום והיקף הנכס
2021	השגה ראשונה, טבריה	6.9%	סקירה
2021	לני וייל, השגה ראשונה, לוד	7.5%	סקירה 6.7% ועוד סיכון
2022	גיא צדיק, בית שמש	6.7%	סקירה
2022	דנה שחור, רחובות	7.2%	סקירה ועוד 0.5 למסעדה
2022	יגאל יוסף, תל אביב	6.8%	תוספת זהירות
2022	אורלי רפאל, השגה ראשונה, תל אביב	6.7%	סקירה
2023	לני וייל, השגה ראשונה, לוד	7.5%	סקירה 7% ועוד סיכון
2023	אורלי רפאל, השגה ראשונה, תל אביב	7%	סקירה
2023	השגה ראשונה, יבנה	7.1%	טבלת היוון הכנסות
2024	לילך בן פורת, טבריה	7%	דמי שכירות בטבריה
2024	גיל הרצברג, קרית אונו	6.8%	קיבל את שמאי המשיבה
2024	שגיא דגבר, השגה ראשונה, פתח תקווה	7%	סקירה
2025	יהודה פלד, הוד השרון	7%	סקירה, בהסכמת הצדדים
2025	אורלי רפאל, השגה ראשונה, תל אביב	6.75%	סקירה
2025	השגה ראשונה, אלומות	7.25%	סקירה 6.75% ועוד 0.5

מה לבדוק בתיק שלך

קבעו את שנת המועד הקובע. לפיה בוחרים את המחצית בסקירה, לא לפי שנת השומה.
קחו את שורת המסחר בסקירה. במחצית הראשונה של 2025 היא עמדה על 6.75%, ובמחצית הראשונה של 2024 על 7%.
נמקו כל תוספת. בהכרעות שקראנו התוספות הגיעו עד 1.1 נקודות, וכולן נומקו במיקום או בסיכון.
הפרידו בין שיעור לצמיתות לשיעור לתקופה. בשימוש חורג מהוונים הכנסה לכמה שנים בלבד, ולפעמים מוסיפים סיכון.
בדקו אם זו קרקע או נכס בנוי. בנס ציונה (2014) בצלאל קציר דחה 5% לקרקע, כי השימוש החורג הותר למבנה.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי עיר, שמאי או מועד קובע: חיפוש במאגר של מכריע.

עוד על שיעור היוון: שיעור היוון למשרדים ולמסחר, ומה מסביר את הפערים, שיעור היוון השמאי הממשלתי 2026, שיעור היוון למלון, לבית אבות ולתחנת דלק ודמי שכירות לחנות למ"ר.

שאלות נפוצות

מה שיעור היוון למסחר ב-2025?

בשלוש הקביעות שקראנו למועד ב-2025 נקבעו בין 6.75% ל-7.25%, והחציון 7%. הסקירה למחצית הראשונה של 2025 נתנה 6.75% למסחר.

מה היה שיעור ההיוון למסחר ב-2012?

בהרצליה נקבעו 8.3% לפי פרסומי השמאי הממשלתי. באילת דורית פריאל קבעה 9% לשימוש חורג לשלוש שנים.

האם שיעור ההיוון למסחר בפריפריה גבוה יותר?

בהכרעות שקראנו, כן. בגילת, בנתיבות, בלוד ובאלומות השמאים הוסיפו בין 0.5 ל-1.1 נקודות למיקום.

איך נכתב המאמר. קראנו בעמוד ההחלטה 38 החלטות שבהן הופיע שיעור היוון למסחר. ארבע מהן לא נכנסו. באחת המועד הקובע לפני 2010, ובאחת השיעור שימש לחישוב דחייה. באחת הוא שימש לבקרה בלבד, ובאחת לא היה ברור אם הטבלה היא קביעה של השמאית.

ב-34 ההחלטות שנשארו יש שומות מכריעות (הכרעות של שמאי מכריע מול ועדה מקומית), הכרעות בהשגה ראשונה והחלטה של ועדת ההשגות. שנת המועד הקובע נלקחה מנתוני ההחלטה.

זה מבחר, לא ספירה של כל המאגר. לא מצאנו בין ההחלטות שקראנו קביעה למועד קובע ב-2010. לא בדקנו אם הוגש ערר או ערעור על כל אחת מההחלטות.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.

הכרעות חדשות של שמאים מכריעים, בדקה קריאה

מה היה שיעור היוון למסחר בכל שנה, מ-2011 עד 2025?