מה שיעור היוון לתעשייה ולמרכז לוגיסטי?

מה שיעור היוון לתעשייה (היחס בין דמי השכירות השנתיים לשווי הנכס) בתיק שלך? שמאי שמעריך מבנה תעשייה, מחסן או מבנה לוגיסטי לפי דמי שכירות צריך את המספר הזה. כל עשירית אחוז בו מזיזה את השווי.

קראנו 16 החלטות שבהן נקבע שיעור היוון לתעשייה, לאחסנה או ללוגיסטיקה. הן ניתנו בין 2016 ל-2026, בהיטל השבחה ובהשגות על שומות של רשות מקרקעי ישראל.

• מועד של 2012 עד 2016: נקבעו בין 7.9% ל-8.6%.
• מועד של 2017 עד 2019: נקבעו בין 7.1% ל-8.5%.
• סקירות 2022 עד 2025: נקבעו בין 6.5% ל-7%, ב-6 החלטות.
• תוספות: ב-5 מתוך 16 ההחלטות השמאי או הוועדה הוסיפו על הממוצע, בין 0.1 ל-0.8 נקודת אחוז.
• מרכז לוגיסטי ואחסנה: לפעמים מתחת לתעשייה. באשקלון נקבעו 6.5% לאחסנה מול 6.8% לתעשייה באותו נכס.

החלטה אחת מנתיבות (2025) לא נכנסה לטווחים האלה. בה נוספו 0.5 נקודת אחוז לסקירה של כל שנה, בלי שיעור אחד.

מה היה שיעור ההיוון לתעשייה בסקירה של השמאי הממשלתי?

סקירת שיעורי התשואה של השמאי הממשלתי היא פרסום חצי שנתי. היא מציגה תשואה ממוצעת למשרדים, למסחר ולתעשייה ולוגיסטיקה. כך צוטטה שורת התעשייה בהחלטות שקראנו:

• שנת 2013: 8.3%, לפי נאוה סירקיס בירושלים.
• המחצית השנייה של 2014: 7.9%, לפי ענת שצמן בלוד.
• המחצית הראשונה של 2018: 7.6%, לפי שלומי יפה בזמורה ולפי ועדת ההשגות במשגב דב.
• המחצית השנייה של 2018: 7.5%, לפי ועדת ההשגות ביגל.
• המחצית הראשונה של 2022: 6.7%, לפי יוסף מגן באור יהודה וחיים מסילתי באשקלון.
• המחצית השנייה של 2022 עד המחצית השנייה של 2024: 6.5%, לפי טבלה שהביא בועז קוט במודיעין.
• המחצית הראשונה של 2025: כ-6.5%, לפי דוד דדון בקריית גת.

בועז קוט ציין במודיעין (2026) שהשורות האחרות עלו עם הריבית. המשרדים עלו מ-6.50% ל-6.75%. המסחר עלה מ-6.70% ל-7%. התעשייה והלוגיסטיקה נשארו על 6.5%.

איך השתנה שיעור ההיוון לתעשייה מ-2012 עד 2019?

בהשגה ראשונה בקדימה (2020) שלמה ולש בנה טבלה עם שיעור לכל שנה. השגה ראשונה היא הכרעה של שמאי מחוזי במשרד המשפטים על שומה של רשות מקרקעי ישראל. אלה השיעורים לפי שנת המועד הקובע (היום שלפיו מעריכים את השווי):

• מועד ב-2012: 8.6%.
• מועד ב-2013 וב-2014: 8.3%.
• מועד ב-2015: 8.1%.
• מועד ב-2016: 8%.
• מועד ב-2017: 7.7%.
• מועד ב-2018: 7.6%.
• מועד ב-2019: 7.2%.

זו טבלה של החלטה אחת. היא מתאימה לשאר ההחלטות מאותן שנים, אבל לא כולם עדכנו את השיעור כל שנה. בבאר שבע (2021) דן ליבנה החיל 8.5% על כל המועדים מ-2013 עד 2019.

כמה מוסיפים לשיעור ההיוון לתעשייה בפריפריה?

הסקירה היא ממוצע ארצי. ועדת ההשגות במשגב דב (2025) ציטטה ממנה: בנכס במרכז התשואה לרוב נמוכה מהממוצע, ובנכס בפריפריה גבוהה ממנו. בהחלטות שקראנו, התוספות נראו כך:

• דימונה (2023): יחיאל שטרית הוסיף 0.8 לממוצע לתעשייה בקווים המנחים, וקבע 7.7%. הממוצע היה 6.9%.
• נתיבות (2026): שטרית הוסיף 0.5 על 6.5% וקבע 7%, למועדים ב-2023 וב-2024.
• נתיבות (2025): שטרית הוסיף 0.5 על הסקירה לכל שנה מ-2017 עד 2022. הסקירה נעה אז בין 6.7% ל-7.7%.
• יגל (2021): ועדת ההשגות הוסיפה 0.5 בגלל מיקום המושב, וקבעה 8% למבנה אחסנה חקלאי.
• אשקלון (2024): חיים מסילתי הוסיף רק 0.1 וקבע 6.8%. הוא שקל את המיקום בפריפריה מול השוכר, מדינת ישראל, שהוא שוכר בטוח.

בדימונה שמאי הרשות ביקש 7.9% והמשיגה 8%. שטרית דחה תוספת גדולה כזו:

"מקדם הסיכון שקבעו הצדדים לתעשיה בדימונה גבוה מידי ויש להסתפק בתוספת למיקום פריפריאלי וסיכון בשיעור 0.8% בלבד"

בחלק מההחלטות השמאים נשארו על הסקירה. באור יהודה (2024) יוסף מגן קבע 6.7%, נמוך משני הצדדים. שמאי הרשות ביקש 7.2% בגלל עליית הריבית, והמשיגים 7.5%. בנוף הגליל (2026) נלקחו 6.5% בלי תוספת.

מה שיעור ההיוון למרכז לוגיסטי ולאחסנה?

בסקירה יש שורה אחת לתעשייה וללוגיסטיקה. לפי מה שהביא בועז קוט, הסקירה כתבה על השורה המשותפת:

"במרבית המקרים שיעורי התשואה ללוגיסטיקה נמוכים מאלו של תעשייה ומלאכה"

בהחלטות שקראנו, השמאים תרגמו את זה כך:

• אחסנה מול תעשייה, אשקלון (2024): מסילתי קבע 6.5% לאחסנה ו-6.8% לתעשייה באותו נכס. שמאי הוועדה ביקש 6.7% לאחסנה ו-7.25% לתעשייה.
• מבנה אחסנה גדול, משגב דב: בהשגה ראשונה (2019) אטל ריינס קבעה 7.5% למבנה של 34,000 מ"ר. ועדת ההשגות (2025) קבעה 7.1%, כלומר 7.6% מהסקירה פחות 0.5 לחוזה ל-22 שנה.
• מחסן חקלאי במושב, יגל (2021): 8%, מעל הסקירה, בגלל המיקום.

כך נימקה ועדת ההשגות במשגב דב את ההפחתה:

"הוועדה סבורה כי יש להביא בחשבון שיעור היוון של 7.1%, הנמוך ב- 0.5% מהשיעור שנקבע על ידי השמאי הממשלתי הראשי בשל היתרון הנובע מתנאי חוזה השכירות"

במרכזים לוגיסטיים מודרניים במרכז הארץ נקבעו שיעורים נמוכים עוד יותר. פירטנו אותם בשיעור היוון לפי סוג נכס.

איזו שורה בסקירה מתאימה לנכס שלך?

טעות בשורה משנה את התוצאה. שתי החלטות מראות את זה:

• תעשייה עתירת ידע, רחובות (2025): דנה שחור לקחה את שורת המשרדים, 6.7% במחצית הראשונה של 2022.
• טעות של שמאית הוועדה, זמורה (2023): היא הביאה 7.4% לתעשייה, ואז הבהירה שזה השיעור למשרדים. שלומי יפה קבע 7.6% לתעשייה ו-7.2% למסחר, לפי המחצית הראשונה של 2018.

מה נקבע בכל הכרעה?

בטבלה רק מה שהשמאי או הוועדה קבעו, לא מה שהצדדים טענו. ועדת ההשגות דנה בהשגות על ההכרעות בהשגה ראשונה.

מה לבדוק בתיק שלך

1. קבעו את שנת המועד הקובע. לפיה בוחרים את המחצית בסקירה, לא לפי שנת השומה.
2. בחרו את השורה הנכונה. תעשייה, משרדים ומסחר הן שורות נפרדות. לתעשייה עתירת ידע שמאים לקחו גם את שורת המשרדים.
3. נמקו כל תוספת לפריפריה. בהחלטות שקראנו התוספות היו בין 0.1 ל-0.8 נקודת אחוז, וכולן נומקו במיקום ובסיכון.
4. בדקו את החוזה ואת השוכר. חוזה ל-22 שנה הוריד 0.5 נקודה במשגב דב. באשקלון שוכר ממשלתי איזן את הסיכון של הפריפריה.
5. הפרידו אחסנה מתעשייה. אם הנכס משמש לאחסנה או ללוגיסטיקה, בדקו אם השיעור צריך להיות נמוך משורת התעשייה.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי עיר, שמאי או מועד קובע: חיפוש במאגר של מכריע.

עוד בנושא: דמי שכירות למ"ר לתעשייה, למחסן ולמרכז לוגיסטי, שיעור היוון למסחר בכל שנה, שיעור היוון של השמאי הממשלתי ושיעור היוון למלון, לבית אבות ולמרכז לוגיסטי.

שאלות נפוצות

מה שיעור היוון לתעשייה ב-2025?

בקריית גת דוד דדון השתמש בכ-6.5% לתעשייה ולוגיסטיקה, לפי הסקירה למחצית הראשונה של 2025. בנוף הגליל נלקחו 6.5% לפי המחצית הראשונה של 2024.

האם שיעור ההיוון למרכז לוגיסטי נמוך משיעור ההיוון לתעשייה?

לפי הסקירה, ברוב המקרים כן. באשקלון נקבעו 6.5% לאחסנה מול 6.8% לתעשייה. במחסן חקלאי במושב יגל נקבעו 8%, בגלל המיקום.

כמה מוסיפים לשיעור ההיוון לתעשייה בדרום?

בדימונה נוספו 0.8 נקודת אחוז, ובנתיבות 0.5 בשתי החלטות.

איך נכתב המאמר. קראנו בעמוד ההכרעה 20 החלטות שבהן הופיע שיעור היוון לתעשייה, לאחסנה או ללוגיסטיקה. ארבע מהן לא נכנסו לטבלה. בכרמיאל הספרות בסריקה משובשות. בתל אביב לא היה מספר בעמוד ההכרעה, ובשורקות המספר היה טענה של צד.

ההחלטה של בועז קוט במודיעין שימשה רק מקור לטבלת הסקירה. בקריית גת מופיעים 7% ועוד 0.5% בעמוד 27, אבל זו השומה של המבקשת שצוטטה בהחלטה. בטבלה נכנס מה שדדון עצמו כתב בעמוד 52.

זה מבחר, לא ספירה של כל המאגר. בחיפוש מצאנו 230 החלטות שמזכירות שיעור היוון לתעשייה, וקראנו 20 מהן. אין בין ההחלטות שקראנו קביעה למועד ב-2020 או ב-2021. לא בדקנו אם הוגש ערר או ערעור על כל אחת מההחלטות.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

1. נאוה סירקיס, ירושלים, 4.2.2016, גוש/חלקה 30129/31, עמ' 9
2. ענת שצמן, השגה ראשונה, לוד, 21.4.2016, גוש/חלקה 3992/24, עמ' 11
3. אטל ריינס, השגה ראשונה, משגב דב, 26.9.2019, גוש/חלקה 4663/36, עמ' 14
4. שלמה ולש, השגה ראשונה, קדימה, 13.12.2020, גוש/חלקה 9047/6, עמ' 54
5. דן ליבנה, השגה ראשונה, באר שבע, 30.12.2021, גוש/חלקה 38065/2, עמ' 28
6. ועדת ההשגות, יגל, 13.9.2021, גוש/חלקה 6876/9, עמ' 14
7. שלומי יפה, שמאי מכריע, זמורה, 7.3.2023, גוש/חלקה 3797/166, עמ' 15
8. יחיאל שטרית, השגה ראשונה, דימונה, 26.7.2023, גוש/חלקה 39931/11, עמ' 24
9. יוסף מגן, השגה ראשונה, אור יהודה, רחוב היצירה 15, 29.8.2024, גוש/חלקה 7216/46, עמודים 8 ו-13
10. חיים מסילתי, שמאי מכריע, אשקלון, 1.7.2024, גוש/חלקה 3065/23, עמ' 35
11. דנה שחור, שמאית מכריעה, רחובות, 20.1.2025, גוש/חלקה 3695/190, עמ' 38
12. ועדת ההשגות, משגב דב, 31.7.2025, גוש/חלקה 4663/36, עמ' 12
13. יחיאל שטרית, השגה ראשונה, נתיבות, רחוב בעלי מלאכה, 31.12.2025, גוש/חלקה 39996/1, עמ' 18
14. יחיאל שטרית, השגה ראשונה, נתיבות, מגרש 202, 29.1.2026, גוש/חלקה 39583/43, עמ' 17
15. בועז קוט, שמאי מכריע, מודיעין, 2.3.2026, גוש/חלקה 5894/14, עמודים 25 עד 26
16. דוד דדון, שמאי מכריע, קריית גת, 22.6.2026, גוש/חלקה 3214/19, עמ' 52
17. השגה ראשונה, נוף הגליל, דרך אריאל שרון 41, 30.6.2026, גוש/חלקה 16557/178, עמ' 20

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.