מה שיעור היוון מלון, וכמה שווה חדר במלון עירוני ובמלון נופש?

מה שיעור היוון מלון, כלומר הריבית השנתית שבה מתרגמים את ההכנסה מהמלון לשווי היום? ומה עוד צריך כדי להגיע לשווי? למלונות כמעט אין עסקאות השוואה (מכירות של נכסים דומים). לכן השמאי בונה את השווי מההכנסה: מחיר לחדר ללילה, תפוסה (אחוז החדרים המאוכלסים בשנה), רווח, ורק בסוף שיעור ההיוון.

קראנו את התחשיבים המלאים בשבע החלטות, מתל אביב ומירושלים ועד אילת, מצפה רמון ואיילת השחר. כך נראה כל שלב בהן.

• מלון עירוני: חציון 9% בשבע הכרעות, בין 6.9% ל-11%.
• מלון נופש באילת: 7.5% לרווח התפעולי ב-2024, ו-8.2% ב-2017.
• מלון דרכים ואירוח כפרי: בין 9.5% ל-12%, בשתי הכרעות.
• שווי לחדר: בין 271,212 ₪ באירוח כפרי באיילת השחר לכ-512,000 ₪ במלון הנסיכה באילת.

מה שיעור היוון מלון עירוני ומה שיעור היוון מלון נופש?

הרשימה המלאה של הכרעות המלונות נמצאת במאמר שיעור היוון לפי סוג נכס. כאן ההבדל בין סוגי המלונות:

• מלון עירוני. השמאים התחילו מתשואת המשרדים במרכז העיר והוסיפו סיכון של ענף התיירות. בתל אביב (2016) יצחק ברמן קבע 7.75% למשרדים ו-9.5% למלון בוטיק בשדרות רוטשילד.
• מלון נופש באילת. השמאים לקחו את הממוצע הארצי של סקירת השמאי הממשלתי. זה פרסום חצי שנתי של התשואות בנכסים מניבים. חיים מסילתי (2024) לקח 7% מהסקירה והוסיף 0.5% לגיל המלון ולבלאי.
• מלון דרכים ואירוח כפרי. כאן התוספת גדולה יותר. במצפה רמון (2021) יעל הרון קבעה 10%, מול 8.5% למשרדים באותו מקום. באיילת השחר (2026) ועדת ההשגות קבעה 9.5%: תשואה של 6.5% ועוד 3% סיכון.

אילת נמוכה מתל אביב בגלל נקודת המוצא. הסיכון באילת לא נמוך יותר. בתל אביב מתחילים מתשואת משרדים מרכזית ומוסיפים בין 1.5 ל-3 נקודות. באילת מתחילים מהממוצע הארצי ומוסיפים עד חצי נקודה.

הבסיס מופיע בפרק ל' בקווים המנחים של השמאי הממשלתי, הפרק שעוסק בשומות לבתי מלון. לפיו מתחילים מתשואת המשרדים, ובדרך כלל המלון יקבל שיעור גבוה ממנה.

איך מגיעים לשווי מלון מההכנסה לחדר?

הדרך המקובלת נקראת גישת העסק החי. זו הערכה לפי הרווח שהמלון מייצר, ולא לפי מחיר הבניין. בירושלים (2019) אלי כהן בנה תחשיב כזה למלון של 320 חדרים. הוא השתמש בו כאחד משלושה מקורות לשווי:

רווח יזמי הוא הרווח שיזם מצפה לו, ומנכים אותו כשמחלצים שווי קרקע משווי בנוי. את המחיר לחדר ואת התפוסה כהן לקח מעמדת שמאי המבקשת. את תוספת ה-20% הוא ביסס על נתוני התאחדות המלונות ורשת רימונים, שהראו בין 28% ל-34%. בגוף ההחלטה כתוב 9%, ובטבלת התחשיב 8.5%.

בסוף כהן שקלל שלושה מקורות. הוא נתן משקל 0.45 לתחשיב ההכנסות, 0.45 להכרעות קודמות ו-0.10 למכרזי רמ"י. הוא קבע 5,500 ₪ למ"ר מבונה, כלומר למטר של שטח בנוי.

במצפה רמון (2021) יעל הרון בנתה תחשיב דומה למלון דרכים של 40 חדרים:

• מחיר לחדר: 600 ₪ ללילה, בלי מע"מ.
• תפוסה: הממוצע במצפה רמון לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה היה 78%. הרון הכפילה אותו במקדם 0.85 למלון דרכים, וקיבלה 66.3%.
• רווח תפעולי: 18.5%, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומשרד התיירות. יצא 1,074,000 ₪ לשנה.
• שווי: בהיוון של 10% יצאו 10,740,000 ₪ לכל המלון, לפני ניכוי עלויות הגמר.

מהוונים רווח תפעולי או דמי שכירות מהמפעיל?

כשמפעיל שוכר את המלון, לבעלים יש הכנסה קבועה מדמי שכירות. הסיכון שלו קטן יותר, ולכן גם שיעור ההיוון. ההכרעות הבחינו בין שני המקורות:

• אילת, מלון הנסיכה (2017). נורית ג'רבי קבעה 8.2% להכנסות מתפעול המלון ו-7.5% לדמי השכירות מהמפעיל. היא כתבה: "בהיוון ההכנסות מדמי שכירות למבנה, הסיכון לבעל הנכס קטן."
• תל אביב (2016). יצחק ברמן היוון דמי שכירות נטו של 1,500,000 ₪ לשנה, למלון בוטיק של 29 חדרים. הוא יצא מ-11% שקבעו שמאים מכריעים לרווח תפעולי של מלונות בוטיק. בגלל המיקום המרכזי, ומפני שקבע 7.75% למשרדים, הוא ירד ל-9.5%.
• ירושלים (2026). מרדכי דדון גזר 6.9% מעסקה ברחוב הרברט סמואל 2. בנכס תוכנן מלון של כ-71 יחידות אירוח. לפי הסכם השכירות, דמי השכירות הבסיסיים נאמדו בכ-3,000,000 ₪ לשנה.
• איילת השחר (2026), ועדת ההשגות. זו הערכאה שדנה בהשגות על שומות של רמ"י. הוועדה לא התבססה על דמי השכירות בחוזה. היא מצאה שהם נמוכים משווי השוק, והשתמשה בהם רק כרף תחתון.

באיילת השחר הוועדה היוונה את הרווח התפעולי של 2022. היא ניכתה הוצאות של 65% מהמחזור, 5% ניהול ו-3% לקרן חידוש ציוד, כלומר כסף שמפרישים להחלפת ריהוט וציוד. את דמי השכירות היא הוציאה מהחשבון, כמו שכתוב בפרק ל'.

נשאר רווח של 1,696,680 ₪ לשנה. בשיעור של 9.5% יצא שווי של 17,900,000 ₪. בחלוקה ל-66 החדרים, זה 271,212 ₪ לחדר.

כמה שווה חדר מלון בהכרעות?

שווי לחדר הוא דרך מהירה לבדוק אם השומה סבירה. בשתי הכרעות השמאים כתבו אותו במפורש:

ג'רבי השתמשה בשני הנתונים האלה רק לבקרה. בסוף היא קבעה 2,200 ₪ למ"ר מבונה, כולל החצר ושטחי השירות.

באילת (2024) חיים מסילתי עשה את החשבון מהכיוון השני. הוא חילץ את שווי הקרקע משווי המלון הבנוי, בשיטה שנקראת גישת החילוץ:

• עסק חי: רווח תפעולי ממוצע של 21,051,691 ₪ בשנים 2017 עד 2019, בהיוון של 7.5%. יצא שווי של 280,700,000 ₪, במשקל 0.7.
• עסקה סמוכה: רשת דן קנתה שליש ממלון רימונים ב-110,000,000 ₪. זה משקף 330,000,000 ₪ לכל המלון, של 277 חדרים. משקל 0.3.
• ניכויים: רווח יזמי של 15%, ועלות בנייה של 747,026 ₪ לחדר לפי מחירון דקל.
• תוצאה: 3,213 ₪ למ"ר מבונה, כולל חניות וחצר.

מה שונה במלון נופש בתחשיב?

• עונתיות. מסילתי הראה שבאילת התפוסה הכי נמוכה בינואר עד מרץ. בחודשים האלה אפשר לבנות ולהמשיך לארח. לכן קבע דחייה של שנה וחצי, ולא שנתיים כמו שביקש שמאי המבקש.
• גודל וסוג החדר. ג'רבי בדקה שטח קרקע ושטח בנוי לחדר. באילת יצאו כ-61 מ"ר קרקע לחדר לפני התכנית וכ-58 מ"ר אחריה.
• סוג האורחים במלון עירוני. בירושלים כהן נתן למרפסות מקדם 0.3 בלבד. לדבריו, תיירות צליינית מבלה את רוב היום מחוץ למלון.

מה לבדוק בתיק שלך?

1. הגדירו מה מהוונים. דמי שכירות ממפעיל קיבלו שיעור נמוך יותר מרווח תפעולי של מלון פעיל.
2. בקשו דוחות של שלוש שנים. פרק ל' מפנה לתוצאות של שלוש השנים שלפני השומה. באיילת השחר הוועדה לקחה רק את 2022, כי 2020 ו-2021 הושפעו מהקורונה.
3. בדקו את חוזה השכירות מול השוק. חוזה נמוך מהשוק שימש באיילת השחר רק כרף תחתון.
4. בססו תפוסה ומחיר לחדר במקור ציבורי. הרון השתמשה בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובמחירים שמלונות סמוכים מפרסמים.
5. הפרידו בין תקופה קצובה לצמיתות. במצפה רמון ההיתר למלון היה לחמש שנים בלבד. הרון קבעה לכך 12%, מול 10% לצמיתות.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי עיר, שמאי או סוג נכס: חיפוש במאגר של מכריע. על בתי אבות: שיעור היוון בית אבות. על משרדים ומסחר: שיעור היוון למשרדים ולמסחר.

שאלות נפוצות

מה שיעור היוון מלון עירוני?

בשבע הכרעות בתל אביב ובירושלים החציון הוא 9%. ההכרעות נעו בין 6.9% ל-11%.

למה מלון נופש באילת קיבל שיעור נמוך ממלון בתל אביב?

השמאים באילת התחילו מהממוצע הארצי בסקירה, והוסיפו עד חצי נקודה. בתל אביב התחילו מתשואת משרדים מרכזית, והוסיפו בין 1.5 ל-3 נקודות.

כמה שווה חדר מלון?

בהכרעות שקראנו, בין 271,212 ₪ באירוח כפרי באיילת השחר לכ-512,000 ₪ במלון הנסיכה באילת. הסכום תלוי ברווח לחדר ובשיעור ההיוון.

איך נכתב המאמר. קראנו את עמודי התחשיב בשבע החלטות, מ-2016 עד 2026, ובדקנו כל מספר מול לשון ההחלטה. ספרנו רק מה שהשמאי או הוועדה קבעו, לא מה שהצדדים טענו. שיעורי ההיוון במלונות עירוניים נלקחו מהמאמר על שיעור היוון לפי סוג נכס.

זה מבחר. לא מצאנו הכרעה בשיעור היוון למלון בטבריה או בים המלח. חלק מההכרעות קבעו שיעור לתקופה של שימוש חורג, כלומר שימוש זמני שלא תואם את התכנית. שיעור כזה אינו בהכרח השיעור לצמיתות.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

1. אלי כהן, שמאי מכריע, ירושלים, 24.9.2019, גוש/חלקה 30090/52, עמודים 17 עד 20
2. יעל הרון, שמאית מכריעה, מצפה רמון, 5.4.2021, גוש 39594 חלקה 59, עמודים 12 עד 15
3. נורית ג'רבי, שמאית מכריעה, אילת, מלון הנסיכה, 3.10.2017, גוש/חלקה 40033/1, עמודים 25 עד 28
4. חיים מסילתי, שמאי מכריע, אילת, 26.8.2024, גוש/חלקה 40178/56, עמודים 34 עד 38
5. ועדת ההשגות, אירוח כפרי באיילת השחר, 13.5.2026, גוש 13784 חלקות 9 ו-21, עמודים 12 עד 14
6. יצחק ברמן, שמאי מכריע, תל אביב-יפו, 14.8.2016, גוש/חלקה 6936/84, עמודים 19 עד 22
7. מרדכי דדון, שמאי מכריע, ירושלים, 7.5.2026, גוש/חלקה 30049/293, עמודים 37 ו-40
8. דוד דדון, שמאי מכריע, תל אביב-יפו, 3.6.2024, גוש/חלקה 6907/31, עמ' 24
9. אלי כהן, שמאי מכריע, תל אביב-יפו, 29.3.2022, גוש/חלקה 6950/46, עמ' 21
10. דנה שחור, שמאית מכריעה, ירושלים, 7.9.2023, גוש/חלקה 30038/37, עמ' 30
11. מרדכי דיאמנט, שמאי מכריע, תל אביב-יפו, קלישר 25, 27.11.2013, גוש/חלקה 6920/8, עמ' 19