שיעור היוון בית אבות: מה נקבע, וכמה שווה מיטה?

מה שיעור היוון בית אבות, כלומר הריבית השנתית שבה מתרגמים את דמי השכירות לשווי היום? השאלה עולה כי שמאי שמעריך קרקע לבית אבות סיעודי כמעט לא מוצא עסקאות השוואה (מכירות של נכסים דומים). לכן הוא מתחיל מדמי השכירות שמפעיל משלם על כל מיטה. את דמי השכירות הוא מהוון לשווי של מיטה בנויה, ומנכה ממנו את עלות הבנייה ואת רווח היזם.

מה שנשאר הוא שווי הקרקע. שלושה נתונים קובעים את התוצאה: דמי השכירות למיטה, שיעור ההיוון ושטח הבנייה למיטה. בדקנו מה קבעו בכל אחד מהם.

• שיעור היוון: 8% ב-12 מתוך 16 הכרעות. שתי ההכרעות שנשענו על דוחות 2022 ו-2023 של חברת מגדלי הים התיכון קבעו 7.25%.
• דמי שכירות למיטה: השכיח 1,800 ₪ (שלוש הכרעות בקיבוצים) ו-2,100 ₪ (שלוש הכרעות). החציון של 13 הכרעות הוא 2,100 ₪ לחודש.
• שטח למיטה: בין 34 ל-36 מ"ר בנוי ברוטו.
• שווי קרקע למ"ר מבונה (מטר של שטח בנוי): בין 671 ל-2,800 ₪ בתשע הכרעות.

מה שיעור היוון בית אבות שנקבע בהכרעות?

בבית אבות השמאים מהוונים את דמי השכירות למיטה, ולא את הרווח של המפעיל. רשימת 16 ההכרעות המלאה, לצד מלונות, חניונים ותחנות דלק, נמצאת במאמר שיעור היוון לפי סוג נכס. כאן רק מה שחדש או חריג.

• עכו (2025), השגה ראשונה: השמאי המחוזי באסל בלאן קבע 7.25%. השמאי המחוזי הוא שמאי ממשרד המשפטים שמכריע בהשגה על שומת רמ"י. שמאי המשיגים ביקש 8%. בלאן הסביר שבדוח הכספי של מגדלי הים התיכון הוונו דמי שכירות של מחלקה סיעודית ב-7.25%.
• נתניה (2024): ארנון גולדברג קבע גם הוא 7.25%, למחלקה סיעודית בתוך בית דיור מוגן, וניכה 20% ליזם.
• דפנה (2018), ועדת ההשגות: הוועדה דחתה 9.5% שקבע השמאי המחוזי בגלל חדרים קטנים. היא קבעה 8%, כי בדמי שימוש לעבר (תשלום לרמ"י על תקופה שכבר עברה) אין סיכון עתידי לתמחר.

שתי הכרעות של 7.25% הן עדיין לא מגמה. הן כן מראות מאיפה מגיע השיעור: מהדוחות הכספיים של חברות שמשכירות מחלקות סיעודיות. מי שטוען לשיעור אחר צריך להביא דוח עדכני. השיעור עצמו נקבע לפי סקירת השמאי הממשלתי ולפי שיעורי המשרדים והמסחר, ואחר כך הותאם.

כמה דמי שכירות למיטה קבעו השמאים?

דמי השכירות למיטה הם הנתון שמזיז את השווי יותר מכל דבר אחר. אלה 13 ההכרעות שבדקנו מול לשון ההחלטה, מהנמוך לגבוה:

• קיבוצים, ועדת ההשגות: 1,800 ₪ בדפנה (2018), באיילת השחר (2018) ובגת (2021). בגת הוועדה הורידה מ-1,900 ₪ שקבעה השמאית המחוזית.
• פרדס חנה (2018): שוש שרביט שפירא קבעה 1,850 ₪, לפי הסכם השכירות בנכס.
• חדרה (2018): נורית ג'רבי קבעה 2,100 ₪.
• גדרה (2021): אפרת שלז קבעה 2,100 ₪, למיטה בשטח 35 מ"ר.
• קרית טבעון (2021): לילך בן פורת קבעה 2,100 ₪ לבית אבות במלון לשעבר. זה היה שימוש חורג (היתר לשימוש שהתכנית לא מתירה).
• תל אביב (2021): גיל הרצברג קבע 2,200 ₪.
• כפר ביאליק: בהשגה הראשונה (2021) נקבעו 2,310 ₪. ועדת ההשגות (2025) קבעה 2,300 ₪.
• עכו (2021), ועדת ההשגות: 2,340 ₪, ממוצע של 9 נתוני שכירות במחלקות סיעודיות.
• הוד השרון (2017): 2,500 ₪ למיטה תפוסה. כאן הצדדים הסכימו על הסכום, וגד נתן לא הכריע בו.

בעכו (2025) בלאן חישב שנתי: 25,194 ₪ למיטה בשנה, כלומר כ-2,100 ₪ לחודש. הוא הוסיף 10% למיקום, כי בצפון ההיצע של בתי אבות נמוך. בכפר ביאליק (2021) השמאית המחוזית עשתה את ההפך: היא הפחיתה 10% ביחס לבתי אבות במרכז.

איך מגיעים מדמי שכירות לשווי קרקע למיטה?

השיטה נקראת גישת החילוץ: מעריכים את הנכס הבנוי ומנכים ממנו את עלות הבנייה ואת הרווח היזמי (הרווח שיזם מצפה לו). ההכרעה בעכו (2025) מראה את כל השלבים בטבלה אחת.

על אותה חלקה בעכו קבעה לילך בן פורת (2025) 35,000 ₪ קרקע למיטה, בהליך של היטל השבחה. היא אימצה את שומת הוועדה, שנשענה על עסקת מכר בנכס עצמו. זה הליך אחר, ולא בדקנו אם המועדים הקובעים (הימים שלפיהם מעריכים) זהים.

ההבדל בין הכרעות נובע מדמי השכירות, מעלות הבנייה ומהרווח היזמי. בקיבוץ גת השמאית המחוזית קבעה 39,576 ₪ למיטה לשנת 2016. ועדת ההשגות (2021) הורידה את דמי השכירות ל-1,800 ₪, ויצא 26,533 ₪ למיטה. עוד על הניכוי ליזם: כמה מנכים ליזם כשמחלצים שווי קרקע.

כמה שווה קרקע לבית אבות למ"ר מבונה?

שמאי שצריך שווי למ"ר מבונה מחלק את שווי הקרקע למיטה בשטח למיטה. אלה תשע ההכרעות שבדקנו:

בגדרה שלז הגיעה ל-2,400 ₪ בגישת החילוץ, אבל קבעה 2,000 ₪ אחרי ששקללה עסקאות קרקע.

למה לא מעריכים בית אבות לפי הרווח של העסק?

הגישה של עסק חי מעריכה את הנכס לפי הרווח של המפעיל. השמאים דחו אותה, כי חלק מהרווח בא מהניהול ולא מהקרקע. כך כתב הרצברג בתל אביב (2021):

למרכיב הניהול משמעות ניכרת בסוג עסק זה ולכן לא יהיה זה נכון לבסס את השומה על חילוץ שווי הקרקע מהשווי כבנוי על פי היוון ההכנסות התפעוליות כעסק חי

במקום זה הוא הוון 2,200 ₪ לחודש ב-8% והגיע לכ-330,000 ₪ למיטה. אחרי ששקלל גם מכירות של בתי אבות, קבע 350,600 ₪ למיטה בנויה.

האם דיור מוגן מוערך כמו בית אבות?

לא. בשריד (2016) השמאי בהשגה הראשונה קיבל את הגישה שמדובר "בשני מוצרים שונים הפונים למגזרים אחרים הן של הצרכנים והן של היזמים". בדיור מוגן השמאים כמעט לא מהוונים הכנסות. הם משווים למכרזי רמ"י או גוזרים שווי ממגורים במקדם:

• ירושלים (2022): גיא צדיק קבע מקדם 0.7 משווי מגורים.
• רמת השרון (2025): דנה שחור קבעה מקדם 0.715.
• רמת גן (2024): גיל הרצברג קבע מקדם 0.75.
• מורדות הכרמל (2025): דנה שחור קבעה 2,660 ₪ למ"ר מבונה, ממוצע של שישה מכרזי רמ"י.
• מודיעין (2023): לילך בן פורת קבעה 3,200 ₪ למ"ר מבונה.

מחלקה סיעודית בתוך בית דיור מוגן מוערכת בנפרד. בנתניה (2024) גולדברג קבע לה 1,800 ₪ למ"ר מבונה עיקרי.

מה לבדוק בתיק שלך

1. הפרידו בין בית אבות סיעודי לדיור מוגן. לכל אחד שיטה ורמת שווי אחרת.
2. בססו את דמי השכירות למיטה. הביאו חוזי שכירות של מחלקות סיעודיות או דוחות כספיים של חברות בתחום, קרובים למועד הקובע.
3. בדקו את השטח למיטה. רוב ההכרעות לקחו בין 34 ל-36 מ"ר ברוטו. חדרים קטנים יותר לא הצדיקו בדפנה שיעור היוון גבוה יותר.
4. בדקו אם מדובר בדמי שימוש לעבר. ועדת ההשגות לא הוסיפה סיכון עתידי לתקופה שכבר עברה.
5. נמקו כל התאמה למיקום. בעכו הוסיפו 10% לצפון, ובכפר ביאליק הפחיתו 10% ביחס למרכז.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי עיר, שמאי או סוג נכס: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

מה שיעור ההיוון לבית אבות סיעודי?

ב-12 מתוך 16 הכרעות שקראנו נקבע 8%. החריגים נעו בין 7.25% ל-8.5%.

כמה דמי שכירות למיטה בבית אבות?

בהכרעות שבדקנו בין 1,800 ל-2,500 ₪ לחודש. החציון הוא 2,100 ₪.

כמה שווה קרקע למיטה בבית אבות?

בחמש הכרעות בין 26,533 ל-60,000 ₪ למיטה. הסכום תלוי בעיקר בדמי השכירות ובעלות הבנייה.

איך נכתב המאמר. אספנו 23 החלטות על בתי אבות ודיור מוגן, מ-2016 עד 2025, שנבדקו מול לשון ההחלטה. את ההשגה הראשונה בעכו (2025) ואת השומה של הרצברג בתל אביב קראנו שוב בעמודי ההכרעה. ספרנו רק מה שהשמאי או הוועדה קבעו, לא את מה שהצדדים טענו.

זה מבחר. ביותר מ-60 החלטות במאגר מוזכרים דמי שכירות או שווי למיטה, וחלקן עוסקות במלונות ובנכסים אחרים. החלטה מאשדות יעקב (2017) לא נכנסה, כי הספרות בה משובשות בסריקה. דיור מוגן לפי פיקדונות ודמי אחזקה כמעט לא נמצא.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

1. באסל בלאן, שמאי מחוזי, השגה ראשונה, עכו, 30.4.2025, גוש 18003 חלקות 28 עד 30, עמודים 17 עד 21
2. ארנון גולדברג, שמאי מכריע, נתניה, 7.3.2024, גוש/חלקה 9137/191, עמ' 39
3. ועדת ההשגות, קיבוץ דפנה, 25.10.2018, גוש/חלקה 13247/44, עמודים 14 ו-18
4. ועדת ההשגות, קיבוץ איילת השחר, 6.9.2018, גוש/חלקה 13784/21, עמ' 14
5. ועדת ההשגות, קיבוץ גת, 14.9.2021, גוש/חלקה 34105/9, עמ' 13
6. השגה ראשונה, קיבוץ גת, 6.4.2020, גוש/חלקה 34101/5, עמודים 24 ו-27
7. שוש שרביט שפירא, שמאית מכריעה, פרדס חנה כרכור, 1.2.2018, גוש/חלקה 10074/178, עמ' 15
8. נורית ג'רבי, שמאית מכריעה, חדרה, 24.1.2018, גוש 10570, עמודים 16 עד 18
9. אפרת שלז, שמאית מכריעה, גדרה, 11.10.2021, גוש/חלקה 3873/33, עמודים 24 עד 25
10. לילך בן פורת, שמאית מכריעה, קרית טבעון, 7.10.2021, גוש/חלקה 10590/22, עמ' 28
11. גיל הרצברג, שמאי מכריע, תל אביב-יפו, 7.7.2021, עמ' 32
12. השגה ראשונה, כפר ביאליק, 29.4.2021, גוש/חלקה 11537/16, עמודים 17 עד 18
13. ועדת ההשגות, כפר ביאליק, 8.4.2025, גוש/חלקה 11537/16, עמודים 9 עד 12
14. ועדת ההשגות, עכו, 17.3.2021, גוש/חלקה 18003/28, עמ' 15
15. גד נתן, שמאי מכריע, הוד השרון, 13.11.2017, גוש/חלקה 6574/406, עמ' 13
16. לילך בן פורת, שמאית מכריעה, עכו, 18.3.2025, גוש/חלקה 18003/28, עמ' 17
17. זיו אבישי, שמאי מכריע, מבוא העמקים, 5.5.2019, גוש/חלקה 17525/35, עמ' 16
18. דנה שחור, שמאית מכריעה, מורדות הכרמל, 20.7.2025, גוש/חלקה 10717/116, עמודים 44 ו-47
19. גיא צדיק, שמאי מכריע, ירושלים, 21.8.2022, גוש/חלקה 30163/141, עמודים 60 ו-67
20. השגה ראשונה, שריד, 28.9.2016, גוש/חלקה 17286/18, עמ' 14
21. דנה שחור, שמאית מכריעה, רמת השרון, 24.4.2025, עמ' 61
22. גיל הרצברג, שמאי מכריע, רמת גן, 9.5.2024, עמ' 29
23. לילך בן פורת, שמאית מכריעה, מודיעין מכבים רעות, 18.7.2023, עמ' 34