מה שיעור הרווח היזמי בגישת החילוץ, ומתי נקבע שיעור אחר?
שמאי שמחלץ שווי קרקע משווי בנוי מפחית מהמחיר עלויות בנייה, מע"מ ורווח יזמי, ומה שנשאר הוא היתרה לקרקע. הרווח היזמי הוא המרכיב שהכי קל להתווכח עליו: אין לו מחירון כמו לעלויות הבנייה, ושלוש נקודות אחוז על שווי בנוי של 40,000 ש"ח למ"ר הן כ-1,200 ש"ח במ"ר, חלק ניכר מהיתרה לקרקע. לכן השאלה חוזרת בכל תיק: מאיזה שיעור מתחילים, ומתי מכריע יקבע שיעור אחר.
קראנו 13 הכרעות של שמאים מכריעים, שמאים בהשגה ראשונה על שומות רמ"י וועדת ההשגות, שבהן שיעור הרווח היזמי בתחשיב חילוץ (או בתחשיב עלות לצורך חילוץ) נדון ונקבע. כל המספרים בטבלה הם מה שהמכריע קבע, ולא מה שאחד הצדדים טען.
התשובה הקצרה. ברוב ההכרעות שקראנו נקודת המוצא היא פרק יח' לקווים המנחים של השמאי הממשלתי (ינואר 2020), שההכרעות מצטטות ממנו טווחים לפי סוג השימוש: 15%-18% לבנייה רוויה למגורים, 4%-8% לצמודי קרקע, כ-15% לתעשייה ו-20%-30% למרכזים מסחריים. מכאן המכריעים זזו בתוך הטווח או מחוצה לו מארבע סיבות: סיכון הפרויקט (מחיר מטרה קיבל 15%), גודל הפרויקט ומאפייניו, גיל המבנה שממנו מחלצים, ומה בדיוק מחלצים (חוזה על קרקע ריקה לא קיבל ניכוי בכלל). על גיל המבנה יש מחלוקת גלויה בין מכריעים.
רווח יזמי בחילוץ: 13 הכרעות
| הכרעה | מקום ונכס | מה נקבע | הנימוק |
|---|---|---|---|
| יעקב הלוי, שמאי מכריע, 8/5/2026 (מועד קובע 31/10/2023) | נתניה, דירות מחיר מטרה | 15% | הקווים המנחים: 15%-18% לרוויה. נבחר הרף התחתון בגלל הסיכון הנמוך בפרויקט מחיר מטרה. עמ' 25 |
| ועדת ההשגות, 11/11/2024 (מועד קובע 3/11/2021) | תל אביב, רח' אבן גבירול | 18% למגורים, 15% למסחר ומשרדים | במגורים: הרף הגבוה בפרק יח'. במסחר: הנחות השמאית המחוזית התקבלו בהיעדר מחלוקת. עמ' 15-16 |
| ארנון גולדברג, שמאי מכריע, 16/2/2023 (מועד קובע 11/8/2021) | הרצליה, בנייה רוויה | 18% | שני הצדדים הביאו 18%, והמכריע מצא שזה סביר במאפייני הפרויקט והיקפו. עמ' 33 |
| ארז כהן, שמאי מכריע, 28/5/2025 (מועד קובע 19/9/2024) | פתח תקווה, התחדשות עירונית | 18% | שיעורי שני הצדדים בגבולות הסביר. התקבל שיעור שמאי המשיבה. עמ' 25 |
| שלומי יפה, שמאי מכריע, 18/2/2020 (מועד קובע 14/12/2018) | רעננה, ניתוח עסקה בנכס | 15% | לפי מאפייני הנכס. המכריע ציין שבשיעור הזה מגולמות גם עלויות של בעיות גישה. עמ' 35 |
| נאטאלי אשכר, השגה ראשונה, 30/6/2016 | נתיבות, אזור תעשייה | 15% לתעשייה, 20% למסחר ולמשרדים | במשרדים המכריעים סטו מהסכמת הצדדים על 15%, לפי הטווח בפרק י"ח ומאפייני הסביבה. עמ' 14 |
| שגיא דגבר, השגה ראשונה, 25/2/2024 | דימונה, חנות במרכז מסחרי משנות ה-70 | 20% | נדחתה עמדת המשיבה שהרווח "נשחק במלואו". לפי פרק יח' גיל המבנה אינו משפיע על הרווח היזמי. במרכזים מסחריים הטווח 20%-30%. עמ' 11 |
| השגה ראשונה, 30/1/2025 | קריית מלאכי, מבנה תעשייה ותיק | 10% | "רווח יזמי שחוק" לאור מצב הנכס, אופיו ושנת הקמתו, ביחס ל-15% המקובלים בתעשייה. המשיגים טענו ל-5%. עמ' 11 |
| שושי שרביט שפירא, שמאית מכריעה, 28/6/2020 (מועד קובע 21/1/2017) | ירושלים, בית חנינא | 15% בחילוץ מבניין חדש, 10% למבנה הוותיק | הצדדים הביאו 20% למבנה הקיים. המכריעה: לא ריאלי במבנה ותיק, שבו יש שחיקה מכוח השנים. עמ' 16 |
| רון כהן, השגה ראשונה, 30/4/2017 | חדרה, רח' הראשונים | אין ניכוי | בחילוץ משווי בניין ישן לא הובא רווח יזמי, כמו בהחלטת ועדת ההשגות הקודמת על אותו נכס. עמ' 13 |
| ועדת ההשגות, 5/12/2019 | כורזים, בתים צמודי קרקע בעסקאות השוואה | 5%, ו-2% לבתים ישנים במיוחד | פרק י"ח: 4%-8% לצמודי קרקע. לבתים שיועדו להריסה או לשיפוץ במועד הקובע נקבע שיעור מופחת. עמ' 8 |
| אורלי רפאל, השגה ראשונה, 26/4/2026 (מועד קובע 21/7/2024) | סביון, צמודי קרקע | 0%-8% | לפי פרק יח' סעיף 3.3.1, בהתאם לגיל המבנה בכל עסקת השוואה. עמ' 13 |
| ועדת ההשגות, 2/11/2023 | נצר סרני, חוזי שכירות כנתוני השוואה | אין ניכוי בחוזה על קרקע ריקה, 20% בחוזה על גן אירועים בנוי | נדחתה טענת המשיג להפחית 7.5% מחוזה שכירות של קרקע ריקה. בחוזה על נכס בנוי הרווח היזמי חולץ. עמ' 14 |
מאיפה מתחילים: פרק יח' לקווים המנחים
ברוב ההכרעות בטבלה המכריע הפנה במפורש לפרק יח' לקווים המנחים, "שימוש בגישת העלות ובחירת הרווח היזמי", מינואר 2020. הטווחים שההכרעות מצטטות ממנו: 15%-18% לבנייה יזמית רוויה למגורים (נתניה), 4%-8% לצמודי קרקע (כורזים), 15% לתעשייה (קריית מלאכי, נתיבות) ו-20%-30% למרכזים מסחריים (דימונה). שיעור שנמצא בתוך הטווח של סוג השימוש התקבל כמעט תמיד בלי דיון ארוך, במיוחד כששני הצדדים הסכימו עליו (הרצליה, פתח תקווה).
שימו לב שהטווח נקבע לפי השימוש. בנתיבות אותו מכריע קבע באותו נכס 15% לתעשייה ו-20% למסחר ולמשרדים, וסטה מהסכמת הצדדים כדי להתאים את המשרדים לטווח.
מתי נקבע שיעור נמוך יותר
פרויקט בסיכון נמוך. בנתניה המכריע לקח את הרף התחתון, 15%, כי בפרויקט מחיר מטרה המכירה מובטחת והסיכון נמוך. באותה הכרעה נדחתה גם הפחתה נפרדת של מס רכישה: לפי המכריע, העלויות הנלוות של היזם כבר מגולמות בעלויות הבנייה ובשיעור היזמות.
מבנה ותיק. כאן נמצא רוב הוויכוח. כשמחלצים שווי קרקע מעסקה בבית בן 50 שנה, חלק מהמכריעים מפחיתים את הרווח היזמי או מוותרים עליו, בנימוק שהוא "נשחק" עם השנים: 10% במקום 15% בתעשייה ותיקה בקריית מלאכי, 10% במקום 20% למבנה ותיק בבית חנינא, 2% לבתים ישנים במיוחד בכורזים, טווח של 0%-8% לפי גיל המבנה בסביון, ובחדרה אין ניכוי בכלל. המונח "רווח יזמי שחוק" מופיע ב-592 החלטות במאגר, 473 מהן מ-2020 ואילך.
מה מחלצים. בנצר סרני ועדת ההשגות לא ניכתה רווח יזמי מחוזה שכירות של קרקע ריקה: אין שם בנייה, ולכן אין יזם שצריך לקבל תמורה על סיכון הבנייה. באותה החלטה, בחוזה על גן אירועים בנוי, נוכו 20%.
מחלוקת פתוחה: האם גיל המבנה מוריד את הרווח היזמי?
בדימונה (2024) שמאי המשיבה טען שהרווח היזמי במרכז מסחרי משנות ה-70 נשחק במלואו, ולא הפחית רווח בכלל. המכריע דחה את זה וקבע 20%. לפי קריאתו את פרק יח', מצבו הפיזי של המבנה וגילו אינם משפיעים על הרווח היזמי. מה שמשפיע הוא ייעוד הנכס, אופי הסביבה, גודל המיזם ומשך הקמתו, מצב השוק והמורכבות המשפטית. את הפער בין חדש לישן הוא תפס בעלות הבנייה: עלות מופחתת שמגלמת את הפחת שנצבר. לדבריו, הדוגמאות בפרק יח' על רווח שחוק הוצגו כדי להראות את העיוותים שהשיטה הזו יוצרת, ולא כדי להנחות אותה.
מול זה עומדות ההכרעות בקריית מלאכי, בבית חנינא, בכורזים ובסביון, שהפחיתו את השיעור בגלל גיל המבנה, וחלקן מפנות לאותו פרק יח'. כלומר, באותה שאלה ובהפניה לאותו מסמך, מכריעים שונים הגיעו לתוצאה הפוכה. מי שמגיש שומה עם רווח שחוק או מתנגד לו צריך לדעת שיש הכרעות לשני הכיוונים, ולנמק את הבחירה.
מתי נקבע שיעור גבוה יותר
בתל אביב ועדת ההשגות קבעה 18%, הרף העליון לרוויה, בפרויקט על ציר אבן גבירול. בהרצליה ובפתח תקווה 18% התקבל כסביר בפרויקטים גדולים. במסחר ובמשרדים השיעורים שנקבעו גבוהים יותר מבמגורים: 20% בנתיבות ובדימונה. החריג הוא אבן גבירול, שם ועדת ההשגות קבעה 15% לרכיב המסחר והמשרדים, כי אף צד לא חלק על הנחות השמאית המחוזית.
מה לבדוק בתיק שלך
- סוג השימוש של נתוני ההשוואה: מגורים ברוויה, צמודי קרקע, תעשייה או מסחר. הטווח בפרק יח' שונה לכל אחד, ושיעור מחוץ לטווח צריך נימוק.
- גיל המבנים שמהם מחלצים: אם מפחיתים רווח יזמי בגלל גיל, צריך להראות שהפחת לא נספר פעמיים, גם בעלות בנייה מופחתת וגם ברווח שחוק. ההכרעה בדימונה היא התשובה הצפויה מהצד השני.
- סיכון הפרויקט: מחיר מטרה, מכירה מובטחת או פרויקט קטן הם נימוק לרף התחתון. פרויקט גדול או מורכב משפטית הוא נימוק לרף העליון.
- מה הנתון: חוזה על קרקע ריקה לא מצדיק ניכוי רווח יזמי. עסקה בנכס בנוי מצדיקה.
- מה כבר מגולם: מס רכישה, עלויות נלוות ובעיות גישה נספרו בחלק מההכרעות בתוך שיעור היזמות. ניכוי נפרד שלהם עלול להידחות.
- הסכמת הצדדים: שיעור מוסכם בדרך כלל מתקבל, אבל בנתיבות המכריעים סטו ממנו כשלא התאים לטווח.
לחיפוש הכרעות נוספות לפי עיר, שמאי או סוג נכס: חיפוש במאגר של מכריע.
שאלות נפוצות
מה שיעור הרווח היזמי המקובל בבנייה רוויה למגורים?
ההכרעות שקראנו מצטטות מפרק יח' לקווים המנחים טווח של 15%-18%. בנתניה נקבע 15% (מחיר מטרה), ובתל אביב, בהרצליה ובפתח תקווה 18%.
מה השיעור בצמודי קרקע?
ועדת ההשגות בכורזים ציטטה טווח של 4%-8% וקבעה 5%. בסביון נקבע 0%-8% לפי גיל המבנה.
האם מנכים רווח יזמי כשמחלצים מבניין ישן?
אין תשובה אחידה. בחדרה לא נוכה רווח יזמי, ובקריית מלאכי ובבית חנינא נקבע 10%. בדימונה נקבע שגיל המבנה אינו משפיע על הרווח היזמי, ונוכו 20%.
מנכים רווח יזמי מחוזה שכירות של קרקע?
בנצר סרני ועדת ההשגות קבעה שבהשכרת קרקע ריקה אין לנכות רווח יזמי, ודחתה טענה ל-7.5%.
איך נכתב המאמר. הביטוי "רווח יזמי" מופיע במאגר מכריע בכ-9,900 החלטות, רובן בתחשיבים שבהם השיעור אינו במחלוקת. הצירוף "רווח יזמי שחוק" מופיע ב-592 החלטות: 436 שומות מכריעות, 125 הכרעות בהשגה ראשונה ו-31 החלטות של ועדת ההשגות. קראנו לעומק 13 הכרעות שבהן השיעור נדון ונקבע בתחשיב חילוץ או בתחשיב עלות, ובדקנו בכל אחת את עמוד ההכרעה עצמו. 13 הכרעות אינן מדגם מייצג של המאגר, ולכן המאמר לא מסיק מהן שיעור "מקובל" משלו: הטווחים שמופיעים כאן הם מה שההכרעות עצמן ציטטו מהקווים המנחים. לא מצאנו הליך בערכאה גבוהה יותר שביטל את ההכרעות בהשגה ראשונה שבטבלה, אבל הקישור בין הליכים במאגר אינו מלא, ובתי משפט אינם במאגר. המאמר מתאר הכרעות שניתנו ואינו שומה, ייעוץ שמאי או ייעוץ משפטי. כך עובדים עם המאגר.
מקורות
- יעקב הלוי, שמאי מכריע, נתניה, גוש 8323 חלקה 30, 8/5/2026, מועד קובע 31/10/2023, עמ' 24-25.
- ועדת ההשגות, תל אביב-יפו, רח' אבן גבירול, גוש 6951 חלקה 83, תיק 48083, 11/11/2024, עמ' 15-16.
- ארנון גולדברג, שמאי מכריע, הרצליה, גוש 6534 חלקה 113, 16/2/2023, עמ' 33.
- ארז כהן, שמאי מכריע, פתח תקווה, גוש 6324 חלקה 191, 28/5/2025, עמ' 25.
- שלומי יפה, שמאי מכריע, רעננה, גוש 6586 חלקה 950, 18/2/2020, עמ' 35.
- נאטאלי אשכר, הכרעה בהשגה ראשונה, נתיבות, גוש 39576 חלקה 42, תיק 27498, 30/6/2016, עמ' 14.
- שגיא דגבר, הכרעה בהשגה ראשונה, דימונה, גוש 39510 חלקה 139, תיק 49476, 25/2/2024, עמ' 10-11.
- הכרעה בהשגה ראשונה, קריית מלאכי, גוש 301 חלקה 62, תיק 51334, 30/1/2025, עמ' 11.
- שושי שרביט שפירא, שמאית מכריעה, ירושלים (בית חנינא), גוש 30610 חלקה 61, 28/6/2020, עמ' 16.
- רון כהן, הכרעה בהשגה ראשונה, חדרה, גוש 10570 חלקה 451, תיק 29588, 30/4/2017, עמ' 13.
- ועדת ההשגות, כורזים, גוש 13929 חלקה 5, תיק 34318, 5/12/2019, עמ' 8.
- אורלי רפאל, הכרעה בהשגה ראשונה, סביון, גוש 6722 חלקה 114, תיק 52498, 26/4/2026, עמ' 13.
- ועדת ההשגות (לילך בן פורת), נצר סרני, גוש 4722 חלקה 98, תיק 43161, 2/11/2023, עמ' 14.
מה הכריעו השמאים המכריעים השבוע, בדקה קריאה: לקבל את זה פעמיים בשבוע