מה שווי זכויות בנייה למ"ר? כך קבעו שמאים מכריעים
כמה שווה מטר של זכויות בנייה? זו השאלה שבבסיס כמעט כל שומת היטל השבחה. השמאי מתרגם כל תוספת זכויות למטרים, ומכפיל אותם בשווי של מטר אחד.
בשומות המכריעות קוראים לזה שווי מ"ר קרקע מבונה: כמה שווה הקרקע לכל מטר שמותר לבנות עליה. קראנו 11 שומות מכריעות למגורים, כולן למועד קובע ב-2019, וריכזנו את שווי זכויות הבנייה שנקבע בהן.
התשובה הקצרה
אין מחיר אחד למטר זכויות. באותה שנה, 2019, שמאים מכריעים קבעו בין 870 ₪ למ"ר מבונה בגליל ל-19,000 ₪ בעג'מי שבתל אביב-יפו. השווי נגזר ממחיר הדירות באזור, אחרי שמנכים מע"מ, רווח יזמי ועלות בנייה. לכן הפער בין הערים גדול בהרבה מהפער במחירי הדירות.
- מחיר הדירה קובע. שווי הקרקע הוא מה שנשאר ליזם אחרי כל ההוצאות. איפה שהדירות זולות, נשאר מעט.
- סוג הבנייה משנה. בפתח תקווה מטר מבונה בבית צמוד קרקע נקבע גבוה יותר מאשר בבנייה רוויה.
- המועד הקובע משנה. המועד הקובע הוא היום שלפיו מעריכים את ההשבחה. כל ההחלטות בטבלה למועד קובע ב-2019, ולכן אפשר להשוות ביניהן. זה לא מחיר של היום.
מה זה שווי מ"ר מבונה, ואיך הוא שונה ממחיר הקרקע?
מגרש נמכר במחיר אחד, אבל מגרשים שונים מתירים לבנות כמות שונה של מטרים. לכן שמאים מחלקים את מחיר הקרקע במספר המטרים שמותר לבנות. התוצאה היא שווי של מטר זכויות, ואותו אפשר להשוות בין מגרשים.
לפני החלוקה מתרגמים כל חלק בבית למטרים של שטח עיקרי. זה השטח האקוויוולנטי: השטח אחרי שכל חלק בנכס תורגם במקדם למטרים של שטח עיקרי. מרתף, ממ"ד, מרפסת וחצר נכנסים כל אחד במקדם משלו.
דוגמה מפתח תקווה (2020). דוד דדון ניתח מחדש מכירה של בית ישן להריסה ברחוב הניצנים 29, מתוך שומה מכרעת של דוד טיגרמן:
- המחיר: 4,650,000 ₪.
- השטח האקוויוולנטי לפי תכנית ההיתר: 519.8 מ"ר, כולל מרתף, ממ"ד, מרפסות גג, בריכה וחצר.
- שווי מ"ר קרקע מבונה: 8,946 ₪. אחרי מקדם התאמה של 0.95 למיקום ולזמן, 8,498 ₪.
מה שווי זכויות הבנייה שקבעו השמאים המכריעים בכל עיר?
בטבלה 11 החלטות, מהיקרה לזולה. בכל שורה השווי שהשמאי המכריע קבע למ"ר מבונה למגורים, כולן למועד קובע ב-2019.
| מקום (ועדה) | שמאי מכריע, שנת ההחלטה | שווי למ"ר מבונה | מה עוד כדאי לדעת |
|---|---|---|---|
| תל אביב-יפו (עג'מי) | דוד דדון, 2020 | 19,000 ₪ | קיבל את עמדת שמאי הוועדה. בניכוי מע"מ, רווח יזמי של 15% ועלות הקמה. להחלטה (עמוד 18) |
| מודיעין-מכבים-רעות | דוד דדון, 2020 | 9,500 ₪ | דירת גן בבניין של 4 יחידות דיור. להחלטה (עמוד 37) |
| כפר סבא | שושי שרביט שפירא, 2020 | 8,500 ₪ | קיבלה את אומדן שמאי הוועדה. בדיקה בגישת החילוץ הניבה 8,588 ₪. להחלטה (עמוד 16) |
| פתח תקווה | דוד דדון, 2020 | 8,500 ₪ | לבית צמוד קרקע במצב הקודם. לבנייה רוויה במצב החדש קבע 7,500 ₪. להחלטה (עמודים 26 ו-30) |
| עמק חפר (כפר חיים) | נתלי הוכטייל, 2026 | 7,900 ₪ | ממוצע העסקאות היה 8,800 ₪. היא הפחיתה 10% לסביבת נחלות. להחלטה (עמוד 28) |
| ראשון לציון | דוד דדון, 2020 | 5,000 ₪ | קיבל את עמדת שמאי הוועדה, ודחה ממוצע של 3,800 ₪ שכלל דירות מחיר למשתכן. להחלטה (עמוד 29) |
| ירושלים | אורית גלן, 2022 | 4,100 ₪ | לצפיפות של 90%. לצפיפות של 147% קבעה 3,700 ₪. להחלטה (עמוד 21) |
| נתניה | שושי שרביט שפירא, 2020 | 4,000 ₪ | דירות במתחם נמכרו בממוצע ב-15,999 ₪ למ"ר. להחלטה (עמוד 15) |
| אילת | דוד דדון, 2021 | 3,510 ₪ | לבית דו-משפחתי. לבית חד-משפחתי קבע כ-4,040 ₪. להחלטה (עמוד 36) |
| חדרה (בית אליעזר) | דוד טיגרמן, 2023 | 3,300 ₪ | בית צמוד קרקע בשכונה. להחלטה (עמוד 21) |
| בקעת בית הכרם | מרדכי דדון, 2021 | 870 ₪ | לפי מכרז של רמ"י בסביבה, כולל שטחי שירות וחצר. להחלטה (עמוד 14) |
זה מבחר של החלטות שקראנו, לא מדגם מייצג. כל שורה נוגעת לנכס אחד, ובתוך כל עיר יש פערים גדולים בין שכונות.
בתל אביב-יפו דוד דדון כתב:
מצאתי לנכון לקבל את עמדת שמאי המשיבה כי ראוי לאמוד שווי מ"ר קרקע מבונה למועד הקובע בכ- 19,000 .₪
באותה החלטה הוא השווה להכרעות קודמות ביפו. נכסים בקו ראשון לים קיבלו שם בין 21,500 ל-22,000 ₪ למ"ר מבונה, למועדים קובעים ב-2017.
איך מחשבים שווי זכויות בנייה מתוך מחיר דירה?
כשאין מספיק מכירות של מגרשים, שמאים משתמשים בגישת החילוץ (או השווי השיורי). מתחילים ממחיר מטר בדירה חדשה באזור, ומנכים ממנו את כל מה שאינו קרקע. מה שנשאר הוא שווי הקרקע למטר מבונה.
שתי החלטות מראות את החשבון צעד אחר צעד. בהוד השרון (2021) רמה מאור חילצה את שווי הקרקע מדירות חדשות. בדימונה (2020) דוד דדון עשה את אותו חשבון כבדיקת ביקורת. אותם ניכויים, ותוצאה שונה מאוד:
| שלב בחשבון | הוד השרון, רמה מאור | דימונה, דוד דדון |
|---|---|---|
| מחיר מטר בנוי בדירות חדשות | 20,680 ₪ | 8,500 ₪ |
| אחרי התאמה לשוליות (שטח מעבר לגודל דירה ממוצע) | 21,028 ₪ | בלי התאמה |
| בניכוי מע"מ | 17,973 ₪ | 7,265 ₪ |
| בניכוי רווח יזמי | 15,628 ₪ | 6,317 ₪ |
| עלות בנייה למ"ר | 8,200 ₪ | 5,000 ₪ |
| שווי קרקע למ"ר מבונה | 7,428 ₪ | 1,320 ₪ (במעוגל) |
מכאן ההסבר לפער בין הערים. עלות הבנייה משתנה הרבה פחות ממחיר הדירה. כשהדירה זולה, עלות הבנייה לוקחת כמעט את כל המחיר, והקרקע מקבלת את השארית.
בטבריה (2021) זה בולט עוד יותר. שלומי יפה קבע עלות בנייה של 6,000 ₪ למשרדים מעל קניון פועל, ורווח יזמי של 17%. משווי בנוי של 7,754 ₪ נשארו לקרקע 625 ₪ למ"ר מבונה.
רווח יזמי הוא הרווח שיזם מצפה לו, ומנכים אותו כשמחלצים שווי קרקע משווי בנוי. בהחלטות שקראנו הוא נקבע בין 15% ל-17%. בכפר סבא שושי שרביט שפירא ניכתה 17%. בהערת שוליים כתבה שלפי הקווים המנחים של השמאי הממשלתי, הרווח היזמי המקובל בבנייה רוויה למגורים הוא בין 15% ל-18%.
מה מעלה או מוריד את שווי המטר בתוך אותה עיר?
- צפיפות. בירושלים (2022) אורית גלן קבעה 4,100 ₪ למ"ר לצפיפות של 90%, ו-3,700 ₪ לצפיפות של 147%. כשבונים יותר על אותה קרקע, כל מטר שווה פחות.
- בית דו-משפחתי מול חד-משפחתי. באילת (2021) דוד דדון נשען על סקר דלפי של 2020. סקר דלפי הוא סקר של לשכת שמאי המקרקעין שבו שמאים עונים על שאלות שווי. הוא קבע שמטר בבית דו-משפחתי שווה 87% ממטר בבית חד-משפחתי: כ-3,510 ₪ לעומת כ-4,040 ₪.
- צמוד קרקע מול בנייה רוויה. בפתח תקווה (2020) דוד דדון קבע 8,500 ₪ למטר בבית צמוד קרקע במצב הקודם, ו-7,500 ₪ למטר בבנייה רוויה במצב החדש. מצב קודם ומצב חדש הם שווי הנכס לפי התכנון לפני התכנית ואחריה.
- סביבת נחלות. בעמק חפר (2026) נתלי הוכטייל הפחיתה 10% מממוצע העסקאות. לדבריה, ההפחתה משקפת את רמת הפיתוח ואת השילוב של מגורים עם לולים ורפתות.
על מה הצדדים מתווכחים בשווי זכויות בנייה?
דירות מחיר למשתכן. בראשון לציון (2020) שמאית המבקשת, כלומר מטעם בעלת הנכס, הציגה ממוצע של 3,800 ₪ למ"ר מבונה. דוד דדון דחה אותו, כי הממוצע ערבב דירות בשוק החופשי עם דירות מחיר למשתכן. הוא קבע 5,000 ₪.
לפי ההחלטה, דירות בשוק החופשי באותה קרקע צפויות לעמוד על כ-18,500 ₪ למ"ר. במחיר למשתכן המחיר הוא לכל היותר כ-11,780 ₪ למ"ר, בתוספת מע"מ.
גם בבקעת בית הכרם (2021) מרדכי דדון דחה נתונים מפרויקטים של מחיר למשתכן. לדבריו, יש בפרויקטים כאלה מגבלות על מחיר המכירה, ולכן ניתוח מכרז של מחיר למשתכן "יוצר עיוות".
מושע ודחייה. מושע הוא בעלות משותפת בקרקע שלא חולקה בין הבעלים. בהוד השרון (2021) רמה מאור קיבלה בגישת החילוץ 7,400 ₪ למ"ר מבונה, כלומר 1,050,800 ₪ ליחידת דיור של 142 מ"ר. שלוש מכירות של חלקים בחלקה עצמה הראו 824,885 ₪ ליחידה. היא אימצה את הנמוך, וכתבה שהוא מגלם הפחתה עבור מושע ודחייה.
מה לבדוק בתיק שלך?
- בדקו את המועד הקובע. השוו רק להחלטות עם מועד קובע קרוב, או התאימו לזמן.
- ודאו שמשווים את אותו דבר. שווי מ"ר מבונה, שווי מ"ר קרקע ושווי מ"ר בנוי הם שלושה מספרים שונים.
- בדקו מה כלול במטר. בבקעת בית הכרם המטר כלל שטחי שירות וחצר. בתל אביב-יפו, בניתוח העסקאות, שטח צמוד במרתף או במרפסת גג נספר במקדם 0.3.
- פרקו את החילוץ לשורות. מחיר הדירה, מע"מ, רווח יזמי ועלות בנייה. כל שורה היא מקום למחלוקת.
- הוציאו עסקאות שאינן בשוק החופשי. בראשון לציון ובבקעת בית הכרם השמאים לא קיבלו מחיר למשתכן כבסיס.
- חפשו שומות מכריעות באותה שכונה. ברוב ההחלטות שקראנו השמאי המכריע השווה לקביעות קודמות בסביבה.
איך למצוא שווי זכויות בנייה ליד הנכס שלך?
בחיפוש במכריע אפשר לחפש לפי גוש, ועדה או תכנית, ולראות מה נקבע בחלקות סמוכות, עם ציטוט ועמוד. על שווי קרקע חקלאית במצב הקודם כתבנו במאמר נפרד.
מקורות
- דוד דדון, תל אביב-יפו (עג'מי), 23/11/2020, גוש 9011 חלקה 17, עמודים 2 ו-18
- דוד דדון, מודיעין-מכבים-רעות, 14/08/2020, גוש 5872 חלקה 27, עמוד 37
- שושי שרביט שפירא, כפר סבא, 30/04/2020, גוש 6426 חלקה 460, עמוד 16
- דוד דדון, פתח תקווה, 03/08/2020, גוש 6714 חלקה 411, עמודים 26 ו-30
- נתלי הוכטייל, עמק חפר, 15/01/2026, גוש 8310 חלקה 4, עמוד 28
- דוד דדון, ראשון לציון, 22/07/2020, גוש 4237 חלקה 7, עמוד 29
- אורית גלן, ירושלים, 11/08/2022, עמוד 21
- שושי שרביט שפירא, נתניה, 30/06/2020, גוש 8238 חלקה 472, עמוד 15
- דוד דדון, אילת, 13/12/2021, גוש 40084 חלקה 129, עמוד 36
- דוד טיגרמן, חדרה, 22/06/2023, גוש 7731 חלקה 350, עמוד 21
- מרדכי דדון, בקעת בית הכרם, 15/03/2021, גוש 19040 חלקה 30, עמוד 14
- רמה מאור, הוד השרון, 01/02/2021, גוש 6443 חלקה 41, עמודים 37 עד 38
- דוד דדון, דימונה, 14/06/2020, גוש 39505 חלקה 25, עמוד 21
- שלומי יפה, טבריה, 11/10/2021, גוש 15033 חלקה 80, עמוד 15
המאמר הוא סקירה של החלטות שפורסמו, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך.
קבלו התראה כשמתפרסם מאמר חדשהתראה בדפדפן, בלי מייל ובלי הרשמה. אפשר לבטל בכל רגע.
מה הכריעו השמאים המכריעים השבוע, בדקה קריאה: לקבל את זה פעמיים בשבוע