שיעור היוון השמאי הממשלתי 2026: כמה הוא, ומה קבעו השמאים המכריעים?

מי שמחפש שיעור היוון השמאי הממשלתי 2026 (הריבית השנתית שבה מתרגמים דמי שכירות לשווי הנכס) רוצה מספר אחד לשומה. השמאי הממשלתי הראשי עומד בראש אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים. הוא מפרסם סקירה של שיעורי התשואה בנכסים מניבים, שבה הממוצע הארצי לכל שימוש. בדקנו מה צוטט ממנה בהכרעות של שמאים מכריעים, ומה הם עשו עם המספר.

• המחצית השנייה של 2024. לפי הכרעה מפתח תקווה (2026): משרדים 6.75%, מסחר 7%, תעשייה ולוגיסטיקה 6.5%.
• נקודת מוצא, לא תוצאה. בכל 11 ההכרעות שבטבלה השמאי פתח בסקירה. רק ב-4 מהן הוא השאיר את השיעור כמו שהוא.
• תוספות. ב-5 מתוך 11 השמאי הוסיף בין 0.15 ל-1 נקודת אחוז, בגלל מיקום, סיכון, עונתיות או עליית ריבית.
• הפחתות. ב-2 מתוך 11 השמאי הפחית כ-0.7 נקודת אחוז: לסופרמרקט בגבעתיים ולקרקע של תחנת תדלוק.
• הסקירה מתפרסמת באיחור. הסקירה למחצית הראשונה של 2025 נושאת תאריך 28.4.2026, כעשרה חודשים אחרי סוף המחצית.

מה שיעור היוון השמאי הממשלתי 2026, לפי ההכרעות?

הסקירה מתחלקת למחציות שנה. השמאי בוחר את המחצית שבה חל המועד הקובע (היום שלפיו מעריכים את השווי). בטבלה מה שצוטט מהסקירה בהכרעות שקראנו. אלה המספרים שהשמאים כתבו, ולא העתק של הסקירה עצמה.

שימו לב לפערים בציטוט. בהכרעה בראש העין (2026) נכתב שלפי הסקר למחצית השנייה של 2022 "שיעור ההיוון למסחר עומד על6.5% ולמשרדים6.7%". בחולון ובמודיעין צוטטו לאותה מחצית 6.5% למשרדים ו-6.7% למסחר.

פער דומה יש בתעשייה. דוד דדון בקריית גת (2026) לקח 7% לתעשייה מהסקירה למחצית השנייה של 2024. בפתח תקווה צוטטו לאותה מחצית 6.5%. ההחלטות לא מסבירות את הפער, ולכן כדאי לפתוח את הסקירה עצמה לפני שמצטטים.

מה עשו השמאים המכריעים עם השיעור?

בטבלה 11 הכרעות מ-2024 עד 2026, שבהן השמאי קבע שיעור היוון בעזרת הסקירה. זה מבחר, ולא כל ההחלטות במאגר. חלקן הכרעות בהשגה ראשונה, כלומר השגה על שומה של רמ"י, שבה מכריע שמאי של אגף שומת מקרקעין. השאר הכרעות של שמאי מכריע בהיטל השבחה.

בכל שורה קראנו את המספר בעמוד ההכרעה. "מה בסקירה" הוא מה שהשמאי עצמו ציטט מהסקירה.

מתי השמאים הוסיפו לשיעור, ומתי הפחיתו?

הסקירה היא ממוצע ארצי. לכן השאלה בכל תיק היא במה הנכס שונה מהממוצע. אלה הנימוקים שהופיעו בהכרעות:

• פריפריה. יגאל יוסף בלב השרון (2024) הניח "פער של1% בתשואה המבוקשת בין נכס מניב הממוקם באזור פריפריאלי, לנכס מניב באזור מרכזי".
• סיכון ועונתיות. שלומי גבאי באשדוד (2024) הוסיף 0.5% לשטחי מסחר במרינה.
• תוספת קטנה לסיכון. צפנת עשוש בירושלים (2026) הוסיפה 0.15% למשרדים.
• שוכר יציב במרכז. שגיא דגבר בגבעתיים (2026) ירד מ-7% ל-6.3%. לדבריו, חנות עוגן מושכרת לשוכרים "בעלי פעילות עסקית רחבת היקף ואיתנות פיננסית גבוהה יחסית".
• קרקע מול נכס בנוי. ברם און (2026) השמאית הפחיתה 0.75% מהשיעור למסחר, כי הסיכון בקרקע נמוך יותר. מ-2030 היא הוסיפה 1%, לפי יעדי משק האנרגיה.

מה עושים כשהסקירה ישנה מהמועד הקובע?

הסקירה מתפרסמת באיחור. בועז קוט במודיעין (2026) ציטט סקירה שפורסמה ב-17.2.2025. היא מכסה את התקופה מהמחצית השנייה של 2022 עד המחצית הראשונה של 2024. הסקירה למחצית הראשונה של 2025 נושאת תאריך 28.4.2026.

יגאל יוסף בלב השרון (2024) עבד עם הסקירה למחצית הראשונה של 2022, כי "טרם פורסמו שיעורי תשואה לתקופות נוספות". מאז הסקירה ועד המועד הקובע עלתה הריבית של בנק ישראל מ-0.4% ל-4.5%. לכן הוא קיבל את 7.7% של שמאית המבקשת. תוספת הפריפריה לבדה הייתה נותנת 7.2%.

בועז קוט השתמש בסקירה גם כדי להבין את מגמת השוק. לפיה, בתקופה שנסקרה עלו שיעורי המשרדים והמסחר, והלוגיסטיקה נשארה יציבה על 6.5%.

האם זה אותו שיעור כמו בדחייה ובדמי היוון של רמ"י?

לא. אותה מילה, היוון, משמשת לשלושה חישובים שונים:

• שיעור היוון לשווי. מתרגם דמי שכירות שנתיים לשווי הנכס. כאן הסקירה של השמאי הממשלתי היא נקודת המוצא.
• שיעור היוון לדחייה. משמש למקדם דחייה, כלומר להקטנת שווי של זכויות שאפשר לנצל רק בעתיד. כאן רוב השמאים קובעים שיעור מקצועי. בועז קוט בנתניה (2025) קבע 6%, "כמקובל בשטחי בניה למגורים". רמה מאור בתל אביב (2024) קבעה 7%, בגלל אי ודאות בתכנון.
• מקרה שמחבר בין השניים. יאיר פרידמן ברמת השרון (2026) היוון דחייה של 7 שנים ב-6.75%, השיעור של הסקירה.
• דמי היוון ברמ"י. תשלום אחד לרמ"י במקום דמי חכירה שנתיים. את האחוז קובעות החלטות מועצת מקרקעי ישראל, והוא לא נגזר מהסקירה. הסבר מלא במאמר מה זה דמי היוון.

מה לבדוק בתיק שלך?

1. מצאו את המחצית הנכונה. השמאים לקחו את הסקירה של המחצית שבה חל המועד הקובע.
2. פתחו את הסקירה עצמה. בהכרעות צוטטו לפעמים מספרים שונים לאותה מחצית ולאותו שימוש.
3. בחרו את השורה הנכונה. משרדים, מסחר ותעשייה ולוגיסטיקה הם שורות נפרדות. בשימוש מעורב שמאים לקחו ממוצע משוקלל.
4. נמקו כל סטייה. מיקום, סוג השוכר, אורך החוזה וסיכון הם הנימוקים שהתקבלו בהכרעות.
5. בדקו את הפער בזמן. אם הסקירה ישנה מהמועד הקובע, הראו מה קרה בינתיים לריבית ולשוק.
6. הפרידו בין השיעורים. שיעור לשווי, שיעור לדחייה ודמי היוון לרמ"י הם שלושה דברים שונים.

לקריאה נוספת: שיעור היוון למשרדים ולמסחר, שיעור היוון למלון, לבית אבות, לחניון ולתחנת דלק ומה זה דמי היוון. כל ההכרעות על שיעור היוון, עם חציון וטווח, מרוכזות בעמוד אחד.

רוצים לראות את כל ההחלטות שמצטטות את הסקירה? חפשו "סקירת שיעורי התשואה" במכריע.

מקורות

1. הכרעה בהשגה ראשונה, שמאית מכריעה מחוז חיפה והצפון, רם און, 26.5.2026, תיק 52467, גוש/חלקה 20772/20, עמ' 17
2. נתלי הוכטייל, שמאית מכריעה, פתח תקווה, 9.4.2026, גוש/חלקה 6354/220, עמ' 24
3. בועז קוט, שמאי מכריע, מודיעין, 2.3.2026, גוש/חלקה 5894/14, עמודים 23 עד 26
4. דוד דדון, שמאי מכריע, חולון, 15.3.2026, גוש/חלקה 6750/291, עמ' 35
5. הכרעה בהשגה ראשונה, שומה מתוקנת, ראש העין, 27.4.2026, תיק 52168, גוש/חלקה 8739/20, עמ' 21
6. דוד דדון, שמאי מכריע, קריית גת, 22.6.2026, גוש/חלקה 3214/19, עמ' 27
7. יוסף מגן, הכרעה בהשגה ראשונה, אור יהודה, 30.6.2026, תיק 51687, גוש/חלקה 6226/55, עמ' 21
8. יאיר פרידמן, הכרעה בהשגה ראשונה, רמת השרון, 24.9.2026, תיק 52662, גוש/חלקה 6547/133, עמ' 18
9. צפנת עשוש, הכרעה בהשגה ראשונה, ירושלים (קריית יובל), 27.5.2026, תיק 51510, גוש 30397, עמ' 41
10. שגיא דגבר, הכרעה בהשגה ראשונה, גבעתיים, 30.9.2026, תיק 52948, גוש/חלקה 6168/815, עמ' 18
11. שלומי גבאי, הכרעה בהשגה ראשונה, אשדוד, 30.9.2024, תיק 49402, עמ' 16
12. יגאל יוסף, שמאי מכריע, לב השרון (בני דרור), 27.12.2024, גוש/חלקה 7797/335, עמ' 15
13. בועז קוט, שמאי מכריע, נתניה, 28.11.2025, גוש/חלקה 7929/24, עמ' 21
14. רמה מאור, שמאית מכריעה, תל אביב, 26.11.2024, גוש/חלקה 6926/3, עמ' 26

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.