מה זה דמי היוון וכמה משלמים לרמ"י?

קיבלתם דרישה מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לשלם דמי היוון, או שאתם קונים נכס שהחוזה שלו "לא מהוון". מה זה בעצם דמי היוון, כמה משלמים, ואיך מגיעים לסכום?

התשובה הקצרה. דמי היוון הם תשלום אחד לרמ"י, במקום דמי חכירה שנתיים לאורך כל תקופת החכירה. רמ"י מחשבת אותם כאחוז משווי הקרקע. את האחוז קובעות החלטות מועצת מקרקעי ישראל, ובהשגות השמאים מכריעים רק בשווי שעליו הוא מוחל.

השיעורים שמופיעים בהחלטות: בין 31% ל-91% משווי הקרקע, לפי סוג הנכס והפעולה. היוון מלא הוא 91%. אלה שיעורים של מדיניות רמ"י, והשמאים מצטטים אותם.
הבסיס לחישוב: שווי זכות הבעלות בקרקע, בלי מע"מ ובלי הוצאות פיתוח.
דוגמה אמיתית: בתלמי מנשה ועדת ההשגות חישבה דמי היוון של 1,975,792 ₪, ועם מע"מ 2,311,326 ₪.
בעסקאות: שמאית בערבה הוסיפה כ-72,000 ₪ דמי היוון למחיר של מגרשים שנמכרו בלי היוון.

91%היוון מלא, לפי מדיניות רמ"י כפי שצוטטה בהחלטות

51%משק עזר לא מהוון, לפי ועדת ההשגות (2025)

72,000 ₪דמי היוון בשובר אמיתי, צופר (2021)

מה זה דמי היוון?

רוב הקרקע בישראל בבעלות המדינה, ורמ"י מחכירה אותה לתקופה ארוכה. החוכר יכול לשלם דמי חכירה כל שנה. הוא יכול גם לשלם מראש סכום אחד שמכסה את כל התקופה. הסכום הזה נקרא דמי היוון, או דמי חכירה מהוונים.

המילה "היוון" פירושה המרה של תשלומים עתידיים לסכום אחד היום. כך מגדיר אותה מילון מועצת שמאי המקרקעין. חוזה שבו שולם הסכום הזה נקרא "חוזה מהוון". חוזה שבו לא שולם נקרא "לא מהוון".

אל תבלבלו בין דמי היוון לבין שיעור היוון. שיעור היוון הוא הריבית השנתית שבה מתרגמים סכום עתידי לערכו היום. הוא משמש בשומות של נכסים מניבים, וכתבנו עליו במאמר על שיעור היוון במשרדים ובמסחר.

כמה משלמים לרמ"י על דמי היוון?

האחוז תלוי בסוג הנכס ובסוג הפעולה. הוא קבוע בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, והוא משתנה מעת לעת. השמאים בהשגות לא קובעים אותו. אלה השיעורים שמופיעים בהחלטות שקראנו, כפי שהשמאים ציטטו אותם:

היוון מלא, 91%. שיר מנסנו בחניאל (2026) כתבה שעל יתרת זכויות לפי התכנית שלא נרכשו, רמ"י גובה דמי חכירה מהוונים בשיעור 91%. באותה החלטה, חכירת שטח מעבר ל-2.5 דונם בחלקת המגורים בנחלה עולה 91% מערכו.
משק עזר לא מהוון, 51%. ועדת ההשגות בתלמי מנשה (2025) כתבה שלרכישת כל הזכויות משלמים לרמ"י דמי היוון בשיעור 51%.
אזור עדיפות לאומית ב', 51%. אלי בן שושן ברם-און (2021) כתב שבמקום השיעור המלא, החוכר משלם שם 51% על זכויות הבנייה שמעבר לחוזה.
היוון נחלה, 33%. בן שושן בכפר ברוך (2020) כתב שהשיעור הזה כבר כולל הנחה בגלל היטל השבחה שהחוכר משלם.
שיעור מופחת, 31%. בצופר שבערבה (2021) רמ"י שלחה שובר דמי היוון בשיעור 31%. ועדת ההשגות במעלה אדומים (2025) הזכירה דמי חכירה מופחתים של כ-31%, במגרש תעשייה.

לפני שמסתמכים על אחד השיעורים, בדקו מה בתוקף היום בקובץ ההחלטות של רמ"י. בכמה החלטות נזכרים שיעורים שהשתנו לאורך השנים.

על איזה שווי מחשבים את דמי ההיוון?

האחוז מוחל על שווי זכות הבעלות בקרקע, כאילו היא ריקה ופנויה. בצופר נכתב במפורש שהשומה היא לשווי הבעלות בקרקע "ללא מע"מ וללא פיתוח". ועדת ההשגות במעלה אדומים כתבה שהשווי שממנו נגזרים דמי החכירה הוא שווי קרקע בבעלות מלאה, בלי מע"מ.

כאן נמצאת רוב המחלוקת. בעל הנכס שחולק על הסכום מגיש השגה על השומה של רמ"י. השגה ראשונה נדונה אצל שמאי מחוזי במשרד המשפטים. על ההכרעה שלו אפשר להשיג בפני ועדת ההשגות.

בהשגה מתווכחים על שווי הקרקע: עסקאות השוואה (מכירות של נכסים דומים שלפיהן נקבע השווי), התאמות לזמן ולמיקום, ומקדמים לחלקי הנכס. בצופר, למשל, השמאית קבעה שווי של 506,000 ₪ למגרש בנחלה.

תלמי מנשה, 2025: איך נראה חישוב של דמי היוון

ועדת ההשגות דנה במגרש של 1,415 מ"ר במושב תלמי מנשה. החוזה המקורי התיר יחידת מגורים אחת של עד 160 מ"ר, והוא לא היה מהוון. הוועדה הסבירה מה קונה מי שקונה מגרש כזה:

מחיר המכירה משקף תשלום עבור משק עזר בתוספת זכויות מוקנות בשיעור 49% מכלל הזכויות המאושרות בתב"ע (לרכישת כלל הזכויות יש לשלם לרמ"י דמי היוון בשיעור של 51%)

לחוכר כבר יש זכויות מוקנות, כלומר זכויות ששייכות לו בלי תשלום נוסף. תב"ע היא תכנית בניין עיר, כלומר התכנית שקובעת מה מותר לבנות. כך חישבה הוועדה את דמי ההיוון, כבדיקת סבירות לשווי שקבעה:

שווי כל הזכויות לפי התכנית: 6,044,464 ₪, בלי פיתוח ומע"מ.
שווי מה שכבר שייך לחוכר: מגרש של חצי דונם עם 160 מ"ר, 2,170,950 ₪.
ההפרש כפול 51%: 1,975,792 ₪.
ועוד מע"מ של 17%: 2,311,326 ₪.

הוועדה ציינה גם שבמכירת משק עזר לא מהוון, דמי ההיוון אינם תשלום חובה. המוכר משלם דמי הסכמה, והקונה רשאי לרכוש זכויות מהוונות בתוך 90 יום. לכן מחיר העסקה לא כלל את מלוא דמי ההיוון.

מה השמאי מכריע בהשגה, ומה לא?

השמאי מכריע בשווי. בהחלטות שקראנו, בשאלה כמה אחוז לשלם או מי פטור, השמאים לא התערבו. לני וייל בכפר יונה (2020) דנה בטענה ששטחי הממ"ד פטורים מדמי היוון. היא השאירה את הממ"ד בחישוב השווי, וכתבה:

מדובר בסוגיה הנוגעת להתקשרות עסקית/חוזית מול רמ"י שאינה בתחום סמכותי

מכאן שטענה נגד השיעור עצמו, או טענה לפטור, צריכה ללכת לרמ"י או לערכאה משפטית. בהשגה השמאית כדאי להתמקד בשווי.

איך דמי היוון משפיעים על עסקאות השוואה?

כשמשווים לנכס שנמכר בלי היוון, צריך להוסיף למחיר את מה שהקונה ישלם לרמ"י. אחרת המחיר נראה נמוך מדי. שלוש הכרעות מראות איך עושים את זה:

מוסיפים את מה ששולם בפועל. צפנת עשוש בצופר (2021) בדקה מול רמ"י ומצאה שובר של כ-72,000 ₪ כולל מע"מ, בשיעור 31%. היא הוסיפה את הסכום למחיר העסקאות שלא כללו היוון. היא העדיפה אותו על תחשיב תאורטי של רמ"י, 100,000 ₪.
יתרת זכויות שלא נרכשו מקבלת מקדם נמוך. מנסנו בחניאל (2026) הכניסה את יתרת הזכויות במקדם זמינות 0.3. מקדם זמינות משקף כמה שווה זכות שאי אפשר לנצל מיד. הסיבה: על היתרה רמ"י גובה 91%.
בשיעור של 51% המקדם גבוה יותר. בן שושן ברם-און (2021) נתן 0.4 לשטח עיקרי שמעבר לחוזה, כי שם משלמים 51%.

עשוש דחתה טענה להביא בחשבון הנחות אישיות שהקונה קיבל:

שיעור ההנחה בדמי ההיוון הוא סובייקטיבי לרוכשים ספציפיים (משרתי מילואים וכיו"ב) וייחודי, לכן אינו משפיע על שווי השוק

הכרעות שקראנו

מי הכריע, מקום ושנה	הנכס	מה נקבע	מקור
ועדת ההשגות, תלמי מנשה (באר יעקב), 2025	משק עזר לא מהוון, 1,415 מ"ר	51% מההפרש, 1,975,792 ₪ ועוד מע"מ	עמודים 11 ו-20
שיר מנסנו, חניאל, 2026	נחלה, חוזה לפי בינוי בפועל	91% על יתרת הזכויות, מקדם 0.3	עמודים 16 עד 17
ועדת ההשגות, כפר חסידים ב', 2026	משק עזר לא מהוון	91% על הזכויות שמעבר לחוזה	עמ' 15
אלי בן שושן, רם-און, 2021	אזור עדיפות לאומית ב'	51%, מקדם 0.4	עמ' 11
אלי בן שושן, כפר ברוך, 2020	היוון נחלה	33%, כולל הנחה בגלל היטל השבחה	עמ' 17
צפנת עשוש, צופר, 2021	מגרש בנחלה בערבה	72,000 ₪ (31%) נוספו לעסקאות	עמ' 17
ועדת ההשגות, מעלה אדומים, 2025	מגרש תעשייה	כ-31% משווי קרקע בבעלות מלאה	עמ' 11
לני וייל, כפר יונה, 2020	פרויקט מגורים	פטור ממ"ד אינו בסמכות השמאית	עמ' 21

מה לבדוק בתיק שלך

בדקו אם החוזה מהוון. החוזה עצמו, או אישור זכויות מרמ"י, אומר אם שולמו דמי היוון.
בדקו מה כבר שייך לחוכר. בתלמי מנשה דמי ההיוון חושבו רק על ההפרש בין כל הזכויות לבין מה שהחוזה כבר נתן.
ודאו את השיעור מול קובץ ההחלטות. השיעור תלוי בסוג הנכס, באזור ובמועד העסקה, ושמאי בהשגה לא ישנה אותו.
תקפו את השווי, לא את האחוז. בהשגה מתווכחים על עסקאות השוואה, התאמות ומקדמים.
בקשו את השובר האמיתי. בצופר השמאית העדיפה את מה ששולם בפועל על תחשיב תאורטי.
אל תנכו הנחות אישיות. הנחה למשרתי מילואים, למשל, לא נחשבה חלק משווי השוק.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי יישוב, שמאי או גוש: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

מה ההבדל בין דמי היוון לדמי חכירה?

דמי חכירה משולמים כל שנה. דמי היוון הם תשלום אחד מראש שמחליף אותם לכל תקופת החכירה.

כמה אחוז דמי היוון משלמים לרמ"י?

בהחלטות שקראנו, היוון מלא הוא 91% משווי הקרקע. במשק עזר לא מהוון ובאזור עדיפות לאומית ב' מופיע 51%. בהיוון נחלה מופיע 33%, ויש גם שיעור מופחת של כ-31%. אלה שיעורים של רמ"י, ויש לבדוק מה בתוקף היום.

אפשר להשיג על דמי היוון?

אפשר להשיג על שווי הקרקע שעליו מחושבים דמי ההיוון. בשיעור עצמו ובפטורים השמאים כותבים שזה לא בסמכותם, כמו בכפר יונה (2020).

האם חייבים לשלם דמי היוון כשמוכרים משק עזר?

לפי ועדת ההשגות בתלמי מנשה (2025), במכירת משק עזר לא מהוון דמי ההיוון אינם תשלום חובה. המוכר משלם דמי הסכמה, והקונה רשאי לרכוש זכויות מהוונות בתוך 90 יום.

איך נכתב המאמר. קראנו הכרעות בהשגות על שומות רמ"י והחלטות של ועדת ההשגות. בטבלה 8 החלטות, וכל נתון בה בדקנו מול לשון ההחלטה. דמי היוון או דמי חכירה מהוונים מוזכרים ב-4,227 החלטות במאגר מכריע, ולכן זה מבחר ולא ספירה של כל ההחלטות.

השיעורים 91%, 51%, 33% ו-31% הם מדיניות של רמ"י. הם מובאים כאן כפי שהשמאים ציטטו אותם בהחלטות, ואינם הכרעה של שמאי.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.