כמה דמי היוון בחוזה לא מהוון ישן משלמים לרמ"י?

יש לכם נכס עם חוזה חכירה ישן מרמ"י, משנות ה-50 או ה-70, שמעולם לא הוון. עכשיו אתם רוצים לבנות, למכור או לחדש את החוזה. כמה דמי היוון בחוזה לא מהוון משלמים, ועל איזה שווי?

• החוזה הישן שווה משהו. בתלמי מנשה, חוזה מ-1958 נתן 160 מ"ר, ודמי ההיוון חושבו רק על ההפרש מעליהם.
• כשהחוזה נגמר, יש שני מועדים. בדימונה השמאי קבע שווי ליום סיום החוזה הישן (2009) ושווי להיום (2025).
• בעסקה ישנה, השיעור של אז. בקריית אונו (2013) השמאי דחה שיעור שנקבע אחרי העסקה.
• בהיטל השבחה לא מנכים את התשלום לרמ"י. כך קבעו שמאים מכריעים בחדרה, באזור ובגבעתיים.

מה זה חוזה לא מהוון, ולמה הוא משנה את דמי ההיוון?

חוזה מהוון הוא חוזה שבו החוכר שילם מראש סכום אחד לכל תקופת החכירה. בחוזה לא מהוון הוא משלם דמי חכירה שנתיים. מה שמותר לבנות בו מוגבל לקיבולת החוזית, כלומר לשטח שכתוב בחוזה.

כשתכנית חדשה מתירה יותר, החוכר צריך לקנות מרמ"י את הזכויות שמעבר לחוזה. התשלום הזה נקרא דמי היוון, או דמי היתר כשמדובר בתוספת בנייה. מה זה דמי היוון ובאילו שיעורים, הסברנו במאמר על דמי היוון. כאן נתמקד במה שהחוזה הישן משנה.

על איזה שווי מחשבים דמי היוון בחוזה לא מהוון?

בהשגות על שומות רמ"י בחוזה לא מהוון, השמאי מעריך לפעמים שתי חלופות. הראשונה היא שווי כל הזכויות לפי התכנית. השנייה היא שווי מה שהחוזה הישן כבר נותן. בתלמי מנשה, למשל, התשלום לרמ"י חושב על הפער.

השגה ראשונה נדונה אצל שמאי מחוזי במשרד המשפטים. על ההכרעה שלו אפשר להשיג בפני ועדת ההשגות. שלוש הכרעות מראות כמה גדול הפער יכול להיות:

• משק עזר, תלמי מנשה. ועדת ההשגות (2025) חישבה לבדיקה 7,967,000 ₪ לכל הזכויות ו-2,749,000 ₪ לזכויות שבחוזה, כולל פיתוח ומע"מ. היא השאירה את קביעת השמאי המחוזי, 7,610,000 ₪ ו-2,620,000 ₪, כי הפער היה קטן מ-5%.
• קרקע תעשייה, פתח תקווה. בהשגה ראשונה (2026) נקבעו 22,100,000 ₪ לפי הזכויות החוזיות, ו-70,000,000 ₪ לפי התכנית והפוטנציאל. השומה נועדה לתשלום בגין העברת בעלות, בחוזה לתקופה 1973 עד 2022.
• משק עזר, שואבה. שלומי גבאי (2018) העריך רק את הזכויות שבחוזה, לצורך דמי הסכמה. דמי הסכמה הם תשלום לרמ"י כשמעבירים זכויות בנכס.

תלמי מנשה, 2025: חוזה משנת 1958

זה המקרה הקרוב ביותר לשאלה. ועדת ההשגות (דוד דדון, שמאי מכריע בוועדה) דנה במגרש של 1,450 מ"ר במושב תלמי מנשה. לפי ההחלטה, תקופת החכירה מתחילה ב-1.1.1958, והחוזה לא מהוון. הקיבולת: 160 מ"ר בלבד, ליחידת מגורים אחת.

הוועדה הסבירה מה כבר שייך לחוכר בחוזה כזה:

מחיר המכירה משקף תשלום עבור משק עזר בתוספת זכויות מוקנות בשיעור 49% מכלל הזכויות המאושרות בתב"ע

משק עזר הוא מגרש מגורים עם שימוש חקלאי במושב, שאינו נחלה. זכויות מוקנות הן זכויות ששייכות לחוכר בלי תשלום נוסף. כדי לבדוק את השווי, הוועדה ניתחה מכירה של מגרש סמוך בחוזה לא מהוון. היא הוסיפה למחיר את מה שהקונה עוד צריך לשלם לרמ"י:

1. שווי כל הזכויות לפי התכנית: 6,044,464 ₪, בלי פיתוח ומע"מ.
2. שווי מה שבחוזה: חצי דונם עם 160 מ"ר, 2,170,950 ₪.
3. ההפרש כפול 51%: 1,975,792 ₪, ועם מע"מ 2,311,326 ₪.
4. המחיר ששולם בפועל: 3,400,000 ₪ נטו. עם מס שבח, היטל השבחה ודמי ההיוון, הוועדה הגיעה ל-6,300,117 ₪.

כלומר, בתלמי מנשה מחיר המכירה לבדו לא שיקף את שווי המגרש. הוועדה הוסיפה לו את דמי ההיוון שהקונה עוד יישא בהם.

מה קורה כשחוזה החכירה הישן הסתיים?

לחוזה חכירה יש תקופה. בפתח תקווה, למשל, החוזה הישן היה ל-49 שנה, עם זכות לבקש חידוש. כשהתקופה נגמרת, רמ"י גובה תשלום לתקופה הבאה. בהחלטות זה נקרא יובל חכירה.

בדימונה (2025) השמאי המחוזי שגיא דגבר דן בחנות של 42.9 מ"ר במרכז המסחרי הישן. החוזה, לא מהוון, נחתם ב-25.1.1971. השומה נועדה לגבות דמי חכירה מהוונים ביובל חכירה. לכן היו שני מועדים קובעים, כלומר שני ימים שלפיהם מעריכים את השווי:

• סיום החוזה הישן, 31.3.2009: השמאי קבע 314,000 ₪. שמאי רמ"י טען ל-207,481 ₪, ושמאי בעלת הזכויות ל-160,000 ₪.
• מועד שומת רמ"י, 12.2.2025: השמאי קבע 500,000 ₪. שמאי רמ"י טען ל-514,580 ₪, ושמאי בעלת הזכויות ל-332,000 ₪.

הסכומים כוללים פיתוח ובלי מע"מ. השמאי חילץ את שווי הקרקע משווי החנות הבנויה. הוא ניכה רווח יזמי של 20%, כלומר הרווח שיזם מצפה לו, ועלות בנייה.

האם הקיבולת בחוזה הישן היא מה שכתוב בו?

לא תמיד. בשואבה (2018) שמאי בעלת הזכויות ביקש להכיר בשטח שבחוזה החכירה: כ-235 מ"ר למגורים וכ-25 מ"ר למחסן. שמאי רמ"י טען שבמשק עזר לא מהוון הזכות היא 160 מ"ר בלבד, כולל שטחי שירות. השמאי גבאי בדק מול רמ"י וכתב:

מאחר ומדובר בחוזה חכירה לא מהוון, יש להכיר בזכויות חוזיות בסך 160 מ"ר ברוטו בלבד לצורך חישוב דמי הסכמה

באותה החלטה הוא קיבל גם תוספת במקדם 1.05, כלומר מכפיל שמעלה את השווי ב-5%. את התוספת הציע שמאי רמ"י. השמאי דחה בקשה להפחית את השווי בגלל שהחוזה לא מהוון.

באיזה שיעור חושבו דמי ההיתר בעסקה ישנה?

שמאי שמנתח עסקה ישנה צריך לדעת מה הקונה שילם אז לרמ"י. השמאים המכריעים בדקו את השיעור שהיה בתוקף ביום העסקה:

• קריית אונו, עסקה מ-1996. אריה אריאל (2013) כתב: "במועד העסקה גובה דמי ההיתר הינו 51%". שמאי הוועדה הפעיל שיעור שנקבע אחר כך, והשמאי דחה אותו.
• קריית אונו, עסקה מ-1988. מוטי דיאמנט (2010) ניכה בניתוח העסקה 26% על השטח שמעל 160 מ"ר. לפי ההחלטה, זה 51% בקיזוז מחצית היטל ההשבחה, לפי החלטה 402 של מועצת מקרקעי ישראל.
• אור יהודה. שמואל רוזנברג (2010) הפעיל את אותה החלטה 402: 51%, ונטו כ-26% אחרי ההחזר.
• דרום השרון, היום. בועז ברזילי (2024) סיכם את קובץ ההחלטות של רמ"י: בחוזה לא מהוון משלמים עד 51% בלי זיכוי. דמי הסכמה ששולמו במכירה, 30% מעליית הערך, מקוזזים מדמי ההיתר.

מנכים את דמי ההיתר מהיטל ההשבחה?

בהכרעות שקראנו, לא. היטל השבחה מחושב כאילו הנכס בבעלות מלאה, גם כשהחוכר ישלם עוד לרמ"י:

• חדרה. לילך בן פורת (2023) כתבה: "תשלומים לרשות מקרקעי ישראל אינם רלוונטיים לקביעת ההשבחה". היא נשענה בין היתר על החלטה 402.
• אזור. לבנה אשד (2012) לא קיזזה דמי היתר של 32% ולא דמי חכירה עתידיים. לפי ההחלטה, השיפוי על דמי ההיתר הוא עניין בין החוכרת לבין רשות הפיתוח.
• גבעתיים. רן וירניק (2013) כתב: "אינני מקבל את עמדת המבקשת לפיה יש להפחית מהשווי את דמי ההיתר הצפויים".

כשמנתחים עסקת השוואה, המצב שונה. שם, כמו בתלמי מנשה ובקריית אונו, מוסיפים או מנכים את מה שהקונה משלם לרמ"י.

הכרעות שקראנו

מה לבדוק בתיק שלך

1. מצאו את החוזה המקורי. בדקו אם הוא מהוון, מתי מתחילה תקופת החכירה ומתי היא נגמרת.
2. בדקו מה הקיבולת החוזית. בשואבה השמאי הכיר ב-160 מ"ר, אף שבחוזה נכתב שטח אחר.
3. בקשו את שתי החלופות. שווי לפי החוזה ושווי לפי התכנית. בתלמי מנשה התשלום נגזר מהפער ביניהן.
4. בדקו אם החוזה כבר נגמר. ביובל חכירה ייתכנו שני מועדים קובעים, כמו בדימונה.
5. בעסקה ישנה, בדקו את השיעור שהיה בתוקף אז. החלטה 402 מ-1988 קבעה 51% עם החזר של מחצית ההיטל.
6. אל תנכו את התשלום לרמ"י מהיטל ההשבחה. בהכרעות שקראנו הטענה הזו נדחתה.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי יישוב, שמאי או גוש: חיפוש במאגר של מכריע. על דמי רכישה בנחלה: בית שלישי בנחלה.

שאלות נפוצות

כמה דמי היוון משלמים בחוזה לא מהוון ישן?

האחוז נקבע בקובץ ההחלטות של רמ"י. בתלמי מנשה (2025) ועדת ההשגות הפעילה 51% על ההפרש בין כל הזכויות לבין 160 מ"ר שבחוזה. בדקו מה בתוקף היום.

האם גיל החוזה משנה את השיעור?

לא מצאנו הכרעה שקובעת שיעור מיוחד לחוזה ישן. מה שמשנה הוא אם החוזה מהוון, מה הקיבולת שלו, ומה היה בתוקף ביום העסקה.

אפשר להשיג על דמי ההיוון?

אפשר להשיג על השווי שעליו הם מחושבים, בשתי החלופות. על האחוז עצמו השמאים כותבים שאינו בסמכותם, כמו שהסברנו במאמר על דמי היוון.

איך נכתב המאמר. קראנו הכרעות בהשגות על שומות רמ"י, החלטות של ועדת ההשגות ושומות מכריעות בהיטל השבחה. בטבלה 9 החלטות, וכל נתון בה בדקנו מול לשון ההחלטה. הביטוי "חוזה לא מהוון" מופיע ב-74 החלטות במאגר מכריע, ולכן זה מבחר ולא ספירה.

השיעורים 51% ו-26% הם מדיניות של רמ"י, כפי שהשמאים ציטטו אותה. הם אינם הכרעה של שמאי. ההכרעה היא השווי שעליו הם הופעלו.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

1. ועדת ההשגות, מגרש 167, מושב תלמי מנשה, באר יעקב, 3.11.2025, גוש 3837, עמודים 2, 11, 17 ו-20 עד 21
2. השגה ראשונה, שגיא דגבר, מרכז מסחרי ישן, דימונה, 29.12.2025, גוש/חלקה 39510/139, עמודים 4 ו-13
3. השגה ראשונה, רחוב אמבר 25, פתח תקווה, 26.2.2026, גוש/חלקה 6364/308, עמודים 6 ו-22
4. השגה ראשונה, שלומי גבאי, נחלה 43, שואבה, 27.6.2018, גוש/חלקה 29707/7, עמ' 10
5. שומה מכרעת, אריה אריאל, קריית אונו, 18.8.2013, גוש/חלקה 6493/145, עמ' 26
6. שומה מכרעת, מוטי דיאמנט, קריית אונו, 30.9.2010, גוש/חלקה 6493/401, עמ' 20
7. שומה מכרעת, שמואל רוזנברג, אור יהודה, 7.1.2010, עמ' 22
8. שומה מכרעת, בועז ברזילי, דרום השרון, 12.11.2024, גוש/חלקה 6452/408, עמ' 37
9. שומה מכרעת, לילך בן פורת, חדרה, 7.2.2023, גוש/חלקה 10041/262, עמ' 23
10. שומה מכרעת, לבנה אשד, אזור, 21.10.2012, גוש/חלקה 6010/125, עמ' 11
11. שומה מכרעת, רן וירניק, גבעתיים, 24.2.2013, גוש/חלקה 6168/329, עמ' 12

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.