בית שלישי בנחלה: על איזה שווי משלמים לרמ"י?

יש לכם נחלה במושב, ואתם רוצים לבנות בית שלישי בנחלה או למכור אותה. רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) דורשת דמי רכישה. על איזה שווי הם מחושבים, והאם הבית השלישי שעוד לא נבנה נכנס לחשבון?

התשובה הקצרה. דמי הרכישה הם 33% משווי הקרקע בחלקת המגורים. זה שיעור של מדיניות רמ"י, והשמאים רק מצטטים אותו. ההכרעה של השמאים היא על השווי, והוא כולל גם את הפוטנציאל לבית השלישי, בהנחה לזמן שעד שתאושר תכנית.

מה נכנס לשווי: הזכויות שכבר מאושרות, ועוד הפוטנציאל לתוספת יחידת מגורים.
כמה נקבע למ"ר: ב-11 מתוך 17 הכרעות שקראנו, בין 6,100 ל-12,844 ₪ למ"ר מבונה (מטר רבוע של שטח בנוי, אחרי תרגום במקדמים).
הבית השלישי עצמו: בדרך כלל באותו שווי למ"ר, ובמקדם דחייה (הנחה על הזמן עד שהבית יאושר) בין 0.747 ל-0.943.
היטל ההשבחה הצפוי: לפי נוהלי רמ"י לא מנכים אותו מהשווי. שמאים מכריעים הביעו נגד זה דעת מיעוט.

33%דמי רכישה משווי חלקת המגורים, לפי מדיניות רמ"י כפי שצוטטה בהחלטות

8,849 ₪החציון למ"ר מבונה, ב-17 הכרעות בהשגות, 2019 עד 2026

695,675 ₪היטל השבחה צפוי שנוסף לשווי בכרם מהר"ל (2024)

מה זה דמי רכישה על בית שלישי בנחלה?

נחלה במושב היא קרקע של המדינה שבעל הנחלה מחזיק בה בחכירה. חלקת המגורים היא החלק בנחלה שעליו בונים את הבתים, בדרך כלל עד 2.5 דונם. דמי רכישה הם תשלום לרמ"י שהופך את חלקת המגורים לבעלות.

ועדת ההשגות בכרם מהר"ל (2024) ציטטה את המקור לשיעור. זה סעיף 8.3.49 בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל:

סעיף8.3.49 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל קובע כי דמי הרכישה הינם בשיעור33% משווי הקרקע .בחלקת המגורים

השיעור הזה אינו נתון להשגה אצל שמאי. הוויכוח בהשגה הוא על השווי שעליו מחשבים את ה-33%. לסקירה רחבה של השיעורים של רמ"י ראו את המאמר על דמי היוון.

האם הבית השלישי נכנס לשווי לפני שנבנה?

כן. השמאים מעריכים את חלקת המגורים לפי מה שמאושר, ועוד הפוטנציאל לתוספת זכויות. תמ"א 35 בתיקון 1ב (2016) אפשרה להוסיף יחידה בכל נחלה, בכפוף לתכנית מפורטת. מכאן הפוטנציאל לבית השלישי.

אורלי רפאל בחיבת ציון (2026) כתבה את זה במפורש. השומה שם נעשתה לצורך דמי רכישה של 33%, והיא קבעה:

בהתאם למטרת השומה, יש להביא בחשבון את הפוטנציאל לתוספת זכויות בניה מעבר

ועדת ההשגות בכרם מהר"ל (2024) הגדירה כך את מטרת השומה: שווי הבעלות לפי תכניות מאושרות ועוד פוטנציאל לתוספת זכויות למגורים.

כמה שווה מ"ר בחלקת המגורים לפי השמאים?

השמאים קובעים שווי למ"ר מבונה, אחרי שכל חלק בנכס (חצר, חניה, ממ"ד) תורגם במקדם לשטח עיקרי. השווי כולל מע"מ ופיתוח. אותו שווי למ"ר מוחל בדרך כלל גם על שטח הבית השלישי. כך התפלגו 17 ההכרעות שקראנו:

מתחת ל-4,000 ₪: ב-3 מתוך 17. חצבה (2019), הזורעים (2020) וכפר גדעון (2026).
בין 4,000 ל-8,000 ₪: ב-5 מתוך 17. למשל בת שלמה (2023), 6,100 ₪.
בין 8,000 ל-12,000 ₪: ב-6 מתוך 17. למשל כרם מהר"ל (2024), 9,600 ₪.
מעל 12,000 ₪: ב-3 מתוך 17. משמרת (2026), דור (2024) ובני ציון (2026).

הטווח רחב מאוד, בין 927 ל-22,029 ₪ למ"ר. הערכים הנמוכים נקבעו בחצבה שבערבה, בהזורעים ובכפר גדעון. הגבוהים נקבעו במשמרת, בדור ובבני ציון. השווי למ"ר במושב אחד לא מלמד על מושב אחר.

איך מטפלים בבית השלישי בתחשיב?

הבית השלישי עוד לא מאושר, ולכן השמאים מקטינים את שוויו. אלה המקדמים שחזרו בהחלטות:

דחייה עד אישור התכנית. מקדם דחייה מקטין שווי של זכויות שאפשר לממש רק בעתיד, לפי מספר השנים ושיעור ההיוון (הריבית השנתית שבה מתרגמים סכום עתידי לערכו היום). בהחלטות שקראנו הוא נע בין 0.747 ל-0.943.
תכנית שכבר אושרה. במשמרת (2026) התכנית אושרה לפני המועד הקובע (היום שלפיו מעריכים את השווי). לכן אורלי רפאל לא החילה דחייה.
עורפיות. בית שלישי בעורף החלקה קיבל לפעמים הפחתה: 0.95 באחיטוב (2026) ובצפריה (2026), 0.9 במצליח (2026). בחיבת ציון (2026) רפאל דחתה הפחתה כזו, כי לחלקה יש שתי חזיתות.
אי סחירות. במסלול דמי רכישה מותר לפצל, ולכן ברוב ההחלטות הבית השלישי נכנס במקדם 1. בדור (2024) ובבת שלמה (2023) כך במפורש. היוצא מן הכלל הוא חצבה (2019), במסלול החלטה 1445, עם 0.85.

כמה שנים דחייה? כל שמאי קבע לפי שלב התכנון במושב. ועדת ההשגות בהזורעים (2020) קבעה 5 שנים ב-6%, כשהתכנית רק הומלצה להפקדה. בבני ציון (2026) נקבעו שנתיים ב-5%, אחרי דיון בתנאים להפקדה.

האם מנכים את היטל ההשבחה הצפוי על הבית השלישי?

לפי נוהלי רמ"י, לא. מי שיבנה את הבית השלישי ישלם בעתיד היטל השבחה לוועדה המקומית. לפי עמדת המיעוט שתוצג בהמשך, קונה בשוק היה מקטין את המחיר בגלל זה. רמ"י קובעת שבדמי רכישה לא מקטינים.

בכרם מהר"ל (2024) ועדת ההשגות חישבה קודם את שווי הפוטנציאל בניכוי ההיטל הצפוי. אחר כך הוסיפה לשווי חלקת המגורים "תוספת היטל השבחה בהתאם להנחיית רמ"י" של 695,675 ₪. השווי הסופי בחלופה הראשונה היה 8,337,000 ₪.

ארז כהן, שמאי מכריע וחבר הוועדה, כתב שהשווי הנכון מחייב לנכות את ההיטל. הוא הצטרף לרוב, כי לפי קובץ ההחלטות הוועדה כפופה לנוהלי רמ"י:

ולכן בסיומה של החלטה זו אצטרף לעמדת חברי לוועדה למרות שהערך שיקבע אינו נכון ואינו

באותה החלטה הוא ציין דעות מיעוט דומות: אלי כהן בהזורעים, שושי שרביט שפירא בגבע כרמל ורינת וייס רביב בעופר. בכל המקרים האלה דעת הרוב היא שקבעה. מכאן שבהשגה רגילה הטענה הזו לא צפויה להתקבל.

מה קורה כשהשמאי בהשגה קובע שווי שונה מרמ"י?

בחיבת ציון (2026) אורלי רפאל חישבה 9,785 ₪ למ"ר מבונה. זה יותר ממה שקבע שמאי רמ"י, 8,880 ₪. ובכל זאת היא אימצה את שומת רמ"י ודחתה את ההשגה. הסיבה היא נוהל מקצועי 3 של אגף שומת מקרקעין:

שהשווי המתקבל במסגרת הכרעה זו אינו עולה על10% מהשווי

כלומר, כשהפער קטן מ-10%, השמאי המחוזי רשאי להשאיר את שומת רמ"י. השווי שנקבע בסוף לחלקת המגורים היה 10,020,000 ₪.

הכרעות שקראנו

מי הכריע, מקום ושנה	שווי למ"ר מבונה	הבית השלישי	מקור
אפרת כהן, חצבה, 2019	927 ₪	55 מ"ר, אי סחירות 0.85 (החלטה 1445)	עמ' 16
ועדת ההשגות, הזורעים, 2020	1,828 ₪	דחייה 5 שנים ב-6%	עמודים 14 ו-18
השגה ראשונה, כפר גדעון, 2026	3,837 ₪	מאושר בתכנית, מקדם 1	עמ' 23
השגה ראשונה, עין עירון, 2020	5,521 ₪	דחייה 5 שנים ב-6%	עמ' 23
ועדת ההשגות, בת שלמה, 2023	6,100 ₪	200 מ"ר במקדם 1, דחייה 0.876	עמודים 10 עד 11
השגה ראשונה, צפריה, 2026	6,328 ₪	עורפיות 0.95, דחייה 4 שנים ב-5%	עמודים 15 ו-18
ועדת ההשגות, עופר, 2022	6,500 ₪	נגישות 0.9, דחייה 0.784	עמודים 18 ו-20
שרון שומר, מצליח, 2026	6,720 ₪	עורפיות 0.9, דחייה 5 שנים ב-6%	עמודים 22 ו-31
אורלי רפאל, חיבת ציון, 2024	8,849 ₪	דחייה 0.84, בהסכמת הצדדים	עמודים 17 ו-19
אורלי רפאל, חיבת ציון, 2026	8,880 ₪ (שומת רמ"י אומצה)	דחייה 3 שנים ב-6% (0.84), בלי עורפיות	עמודים 15 עד 20
ועדת ההשגות, כרם מהר"ל, 2024	9,600 ₪	דחייה 5 שנים ב-6% (0.75)	עמודים 11 עד 19
אורלי רפאל, אחיטוב, 2026	10,404 ₪	עורפיות 0.95, דחייה שנה ב-6%	עמודים 18 עד 19
אורלי רפאל, כפר אביב, 2026	10,461 ₪	דחייה 3 שנים ב-6% (0.84)	עמודים 17 עד 18
יהונתן קמר, אביחיל, 2023	11,400 ₪	דחייה 5 שנים ב-5% (0.78)	עמודים 18 ו-27
אורלי רפאל, משמרת, 2026	12,844 ₪	תכנית מאושרת, בלי דחייה	עמ' 18
השגה ראשונה, דור, 2024	15,774 ₪	160 מ"ר במקדם 1	עמ' 22
אורלי רפאל, בני ציון, 2026	22,029 ₪	דחייה שנתיים ב-5%	עמודים 16 ו-19

מה לבדוק בתיק שלך

בדקו באיזה שלב התכנית לבית השלישי במושב. תכנית מאושרת, מופקדת או בהכנה משנה את מקדם הדחייה, בין שנה ל-5 שנים.
אל תתקפו את ה-33%. זה שיעור של מועצת מקרקעי ישראל, והשמאי בהשגה לא משנה אותו.
תקפו את השווי למ"ר. בדקו אם העסקאות שרמ"י הביאה הן מאותו מושב, ואם הן נחלות או מגרשים בהרחבה.
בדקו את מיקום הבית השלישי. בית בעורף החלקה קיבל לפעמים הפחתה של 5% עד 10%. בחלקה עם שתי חזיתות ההפחתה נדחתה.
חשבו את הפער מראש. אם השווי שלכם קרוב לשומת רמ"י בפחות מ-10%, השמאי רשאי להשאיר את שומת רמ"י.
אל תבנו על ניכוי היטל ההשבחה. עד היום הטענה הזו הופיעה רק בדעות מיעוט.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי מושב, שמאי או גוש: חיפוש במאגר של מכריע. על שווי קרקע בנחלה לשימוש אחר ראו גם את המאמר על שווי קרקע לחווה סולארית.

שאלות נפוצות

כמה משלמים לרמ"י על בית שלישי בנחלה?

במסלול דמי רכישה משלמים 33% משווי הקרקע בחלקת המגורים כולה. הבית השלישי לא מחויב בנפרד. הפוטנציאל שלו נכנס לשווי חלקת המגורים, בדרך כלל אחרי מקדם דחייה.

האם אפשר להשיג על שומת רמ"י?

כן. השגה ראשונה נדונה אצל שמאי מחוזי במשרד המשפטים. על ההכרעה שלו אפשר להשיג בפני ועדת ההשגות. בשני השלבים מתווכחים על השווי, לא על השיעור.

מה ההבדל בין בית שלישי בנחלה לבין יחידת הורים?

יחידת הורים היא יחידה קטנה שכבר מותרת בתכניות רבות, וצמודה לאחד הבתים. הבית השלישי הוא יחידת מגורים נוספת שדורשת תכנית חדשה לפי תמ"א 35. בכרם מהר"ל, למשל, יחידת ההורים נכנסה לשווי המאושר, והבית השלישי נכנס כפוטנציאל.

איך נכתב המאמר. קראנו הכרעות בהשגה ראשונה על שומות רמ"י והחלטות של ועדת ההשגות. בטבלה 17 החלטות, וכל נתון בה בדקנו מול לשון ההחלטה. בית שלישי או יחידה שלישית מוזכרים ב-380 הכרעות בהשגה ראשונה וב-91 החלטות של ועדת ההשגות במאגר מכריע, ולכן זה מבחר.

השיעור 33% הוא מדיניות של רמ"י. הוא מובא כאן כפי שצוטט בהחלטות, ואינו הכרעה של שמאי. לפני שמסתמכים עליו, בדקו מה בתוקף היום בקובץ ההחלטות.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.

בית שלישי בנחלה: על איזה שווי משלמים דמי רכישה לרמ"י?