מה שווי קרקע לחווה סולארית? איך ועדת ההשגות של רמ"י קובעת אותו

קיבוץ או מושב שמחכיר חלק מהמשבצת ליזם סולארי צריך לשלם לרשות מקרקעי ישראל על השימוש בקרקע. השאלה שחוזרת בכל תיק כזה היא איך שמים את הקרקע: לפי מכרזים של רמ"י, לפי דמי השכירות שיזמים משלמים לחקלאים, לפי קרקע לתעשייה בסביבה, או לפי ההכנסה מהחשמל. ההבדל בין הגישות הוא לפעמים פי עשרה בשווי.

קראנו את ארבע ההחלטות של ועדת ההשגות על שומות רמ"י שדנו לעומק בשווי קרקע למתקן פוטו-וולטאי, ואת ההכרעות בהשגה הראשונה שקדמו להן.

שווי קרקע למתקן סולארי: ארבע ההכרעות

כל השווים ללא מע"מ וללא פיתוח. השווי לדונם הוא חישוב שלנו (השווי חלקי שטח הנכס כפי שנרשם בהחלטה), והוועדה עצמה לא קבעה אותו. בכל ארבעת התיקים שמאי רמ"י בהשגה השנייה היה בני יוכפז.

הפער בין התיקים נובע בעיקר מתעריף ההזנה. בצאלים התעריף לחישוב היה 23.2 אגורות לקוט"ש מול 19.893 אגורות במכרזים התחרותיים באותו מועד, וההפרש הזה, מהוון ל-20 שנה, הוא רוב השווי. במשאבי שדה ובמיתרים הבסיס היה שונה לגמרי, ולכן אין טעם לגזור מהטבלה "מחיר מקובל לדונם".

למה קרקע לתעשייה אינה נכס השוואה

שמאי רמ"י טען במשאבי שדה ובצאלים שקרקע לתעשייה בסביבה היא רף תחתון לשווי. במשאבי שדה הוא העריך קרקע לתעשייה בכ-223,000 ש"ח לדונם, הכפיל במקדם 0.6 והפחית 20% לגודל, והגיע לכ-106.9 מיליון ש"ח. הוועדה דחתה את הטענה בשני התיקים. לפי ההחלטה, קרקע לתעשייה וקרקע למתקן פוטו-וולטאי "משתייכים לשווקים נפרדים" ואינם תחליפיים. המחיר של קרקע סולארית נגזר מההפרש בין תעריף ההזנה לעלות הייצור, והוא גבוה יותר דווקא בדרום שטוף השמש ואינו רגיש לנגישות. ההשוואה העקיפה נשארת אפשרית רק כשאין עדיין שוק לייעוד חדש.

הגישה הנורמטיבית ו-16,000 ש"ח לדונם

שמאי החוכרים ביקשו בשלושה מהתיקים לשום לפי מכתב השמאי הממשלתי הראשי מ-11/10/2012, שהתבסס על ערך של 16,000 ש"ח לדונם בתחשיבי רשות החשמל. הוועדה דחתה זאת בכל התיקים. הנימוק במיתרים: אותו מכתב עצמו קבע שהדרך הראויה היא מכרזים ונתוני שוק, ואחרי זמן קצר התקבלו חוזי שכירות שהצביעו על שווי גבוה יותר. גם שיטת הגזירה מפדיון עסקי (2.5% עד 3.5% מהפדיון) נדחתה במשאבי שדה, מאותה סיבה: כשיש נתוני שוק, לא צריך שיטות עקיפות.

שני מקרים: מכרזים מול דמי שכירות

שיעור היוון למתקן סולארי: 6% או 6.5%

רמ"י הציעה בכל התיקים שיעור של 4.46%, לפי שקלול התשואה להון עצמי והריבית להון זר. החוכרים ביקשו 7% עד 8% כמו בנכס מניב. הוועדה קבעה שיעור ביניים ונימקה את ההבחנה:

• 6% בתעריף הזנה מובטח (משאבי שדה, צאלים). השיעור כולל גם את הפחת ההנדסי.
• 6.5% כשיש סיכון נוסף: במונה נטו באילות, בגלל חשיפה לשינויי רגולציה ולתעריף החשמל לצרכן, ובמיתרים בגלל המיקום והטופוגרפיה.

בצאלים הוועדה העירה שלשיעור ההיוון השפעה קטנה יחסית, כי הוא מופעל על הפרש התעריף בלבד ולא על כל התעריף.

התאמות שהוכרו ושנדחו

שותפות עם יזם: הפחתה של 7%

במשאבי שדה רמ"י טענה שאין להפחית בגלל השותפות בין הקיבוץ ליזם. הוועדה קבעה שהמגבלה חלה על הקרקע ולא על החוכר, כי קיבוץ אינו יכול לקדם מיזם בהיקף כזה בלי יזם, והשאירה הפחתה של 7%.

פטור ממכרז: אין תוספת

רמ"י ביקשה תוספת של 5% כי הקרקע הוקצתה בפטור ממכרז. הוועדה דחתה זאת במשאבי שדה ובצאלים: השומה קובעת שווי שוק, והמכרז הפומבי הוא בדיוק הדרך שבה השוק מתגלה.

עלות הקמה: הנתונים של הנכס עצמו

במשאבי שדה הוועדה העדיפה את חוזה ההקמה של החוכר (כ-5,033 ש"ח לקוט"ש) על חוות דעת של יועץ רמ"י שלא עוגנה במקורות. באילות היא קבעה כעיקרון שנתונים נורמטיביים משמשים רק כשאין נתונים ספציפיים לנכס.

הארכת תקופת הייצור

במשאבי שדה לא נכלל שווי לפוטנציאל הארכת הרישיון. במיתרים, שם תקופת החכירה נמשכה כשנתיים וחצי אחרי תום הרישיון, נקבע מקדם 0.5 לתקופה הנוספת. בצאלים חושב פוטנציאל לשנים 21 עד 23 לפי אותו מקדם.

ומה עם נחלות ומתקנים על גגות

שתי הכרעות בהשגה ראשונה של השמאית אפרת כהן נוגעות בסוגיה מזווית אחרת. בנחם (27/2/2020, גוש 29760 חלקה 3) נקבע שתאים סולאריים על גג לול אינם "מחוברים" לצורך דמי הסכמה, כי הם מתקן שניתן לפרק (להחלטה, עמוד 17). ברמת רזיאל (31/8/2025, גוש 31325 חלקה 21) נוספו 15% לשווי הקרקע החקלאית המשותפת בגלל חווה אגרו-וולטאית, תחת הנחה מקלה שהחווה הוקמה לפני המועד הקובע (להחלטה, עמוד 26). אלה הכרעות בודדות ואינן מלמדות על נוהג.

מה לבדוק בתיק שלך

1. מה התעריף שלך ומה המועד הקובע. השווי נגזר מהפער בין התעריף שלך לתעריף בעסקאות ההשוואה. בלי זה אי אפשר להשוות לשום החלטה.
2. אילו מכרזים היו סביב המועד הקובע. הוועדה בחרה עסקאות לפי קרבה במועד ובתעריף, ונתנה משקל גבוה למכרז עם הרבה מציעים וזוכים.
3. אם אין מכרזים מתאימים, חוזי שכירות בין יזמים לחקלאים הם הבסיס, כולל התשלום הצפוי לרמ"י.
4. התאמות ספציפיות: טרקרים, שעות שמש, תחנת משנה, יתרון לגודל, שותפות עם יזם, מיקום וטופוגרפיה.
5. עלות הקמה: חוזה חתום סמוך למועד הקובע, עם תצהיר, שווה יותר ממדד כללי.
6. שיעור היוון: 6% לתעריף מובטח, 6.5% כשיש סיכון נוסף. שיעור של 4.46% או 8% לא התקבל בתיקים האלה.

לחיפוש החלטות נוספות לפי מקום, שמאי או מונח: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

כמה שווה דונם קרקע לחווה סולארית לפי רמ"י?

אין מחיר אחיד. בארבע ההכרעות של ועדת ההשגות מ-2018 השווי נע בין כ-17,800 לכ-64,000 ש"ח לדונם, לפי התעריף והמועד הקובע.

אפשר לשום קרקע סולארית לפי קרקע לתעשייה?

ועדת ההשגות דחתה זאת במשאבי שדה ובצאלים. לפי ההחלטות, אלה שני שווקים נפרדים שאינם תחליפיים.

מה שיעור ההיוון לתזרים ממתקן פוטו-וולטאי?

6% במתקן עם תעריף הזנה מובטח, ו-6.5% במונה נטו או באתר עם סיכון מיוחד, לפי ההחלטות שנקראו.

האם מקבלים תוספת לשווי בגלל פטור ממכרז?

לא בתיקים שנקראו. הוועדה קבעה שמטרת השומה היא שווי שוק, ושהמכרז הפומבי משקף אותו.

איך נכתב המאמר. במאגר מכריע 290 החלטות מזכירות מתקן, חווה או מתקן פוטו-וולטאי (236 שומות מכריעות בהיטל השבחה, 46 הכרעות בהשגה ראשונה ו-8 החלטות של ועדת ההשגות). רוב השומות המכריעות מזכירות מתקן סולארי בהקשר של תכנית או גג, ולא דנות בשווי קרקע למתקן. קראנו במלואן את ארבע החלטות ועדת ההשגות שדנו בשווי קרקע למתקן, ושתי הכרעות בהשגה ראשונה. לא קראנו את ההכרעות בהשגה הראשונה של אסף אשכנזי במלואן (הנתונים עליהן לקוחים מהחלטות הוועדה), את החלטות הוועדה באליפז וביוטבתה שהוועדה מזכירה, ושומות מכריעות בהיטל השבחה בגין תכניות למתקנים סולאריים. לא בדקנו אם הוגשה עתירה לבית המשפט על ההחלטות, ובתי משפט אינם במאגר. המאמר מתאר הכרעות שניתנו ואינו שומה, ייעוץ שמאי או ייעוץ משפטי. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

1. ועדת ההשגות על שומות רמ"י (אייל יצחקי, אוהד עיני, עו"ד מיכל כהן), קיבוץ צאלים, גוש 100199 חלקה 1, החלטה 22/11/2018, מועד קובע 6/4/2017, מספר אופק 32123.
2. ועדת ההשגות, אזור התעשייה מיתרים/שמעה, מגרשים 18-20 ואחרים לפי תכנית 514/2/1, החלטה 6/9/2018, מועד קובע 28/10/2012, מספר אופק 32354 (השגה על הכרעת רפאל מרסיאנו מ-3/9/2017).
3. ועדת ההשגות, קיבוץ אילות, גוש 39128 חלקה 4 (מגרש D4), החלטה 5/9/2018, מועד קובע 4/3/2015, מספר אופק 28910 (השגה על הכרעת אסף אשכנזי מ-30/6/2016).
4. ועדת ההשגות, קיבוץ משאבי שדה, מגרש 101 לפי תת"ל 50 (גושים 39012, 100549, 400296), החלטה 18/1/2018, מועד קובע 10/10/2016, מספר אופק 31628 (השגה על הכרעת אסף אשכנזי מ-29/5/2017).
5. הכרעה בהשגה ראשונה, אפרת כהן, נחם, גוש 29760 חלקה 3, 27/2/2020, עמוד 17.
6. הכרעה בהשגה ראשונה, אפרת כהן, רמת רזיאל, גוש 31325 חלקה 21, 31/8/2025, עמוד 26.