השגה על שומת רמ"י: בכמה יורדת השומה?

קיבלתם מרמ"י (רשות מקרקעי ישראל) שומה על חלקת המגורים בנחלה, והסכום נראה לכם גבוה. השגה על שומת רמ"י היא הדרך לערער עליו. אבל כמה היא באמת מורידה? והאם יש סיכוי שהשומה לא תזוז בכלל?

התשובה הקצרה. ב-11 מתוך 13 הכרעות בהשגה ראשונה שקראנו, מ-2026, השמאי המחוזי הוריד את שומת רמ"י. הירידה החציונית הייתה 10.6%. בשתי הכרעות השומה לא זזה: השמאי חישב שווי קרוב לשל רמ"י, ולפי נוהל פנימי אימץ את שומת רמ"י.

כמה ירד: בין 5.4% ל-29.2% משומת רמ"י, ב-11 ההכרעות שבהן הייתה ירידה.
איפה נחת: ב-10 מתוך 13 ההכרעות התוצאה קרובה יותר לשומת רמ"י מאשר לשומת המשיג, כלומר בעל הנחלה שהגיש את ההשגה.
מה הזיז הכי הרבה: אילו עסקאות נכנסו לחישוב. בכפר ביל"ו (2026) השמאי ביסס את השווי על מכירות של נחלות, והשומה ירדה ב-29.2%.
מתי לא זז כלום: כשהשווי שהשמאי חישב לא חרג ביותר מ-10% משומת רמ"י. כך בחרב לאת ובגבעת ח"ן (2026).

10.6%הירידה החציונית משומת רמ"י, ב-13 הכרעות בהשגה ראשונה על חלקת מגורים בנחלה, 2026

11 מתוך 13הכרעות שבהן השמאי המחוזי הוריד את שומת רמ"י

29.2%הירידה הגדולה ביותר במדגם: כפר ביל"ו, מ-16,972,019 ל-12,020,000 ₪

איך עובדת השגה על שומת רמ"י?

רמ"י מזמינה שומה משמאי מטעמה, וממנה מחשבת את התשלום. בנחלה זה בדרך כלל דמי רכישה של 33% משווי חלקת המגורים. מי שחולק על השומה מגיש שומה נגדית של שמאי מטעמו.

השגה ראשונה. שמאי מקרקעין מחוזי במשרד המשפטים מכריע בין שתי השומות. לפעמים אחרי דיון מקוון עם שמאי שני הצדדים.
השגה שנייה. על ההכרעה אפשר להשיג בפני ועדת ההשגות, לפי סעיף 4.20 בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל. המועד הוא 60 יום מהיום שבו ההכרעה הומצאה. גם רמ"י יכולה להשיג.

השמאי המחוזי מכריע בשווי בלבד. השיעור שרמ"י גובה, כמו 33% או 91%, הוא מדיניות שלה ואינו נתון להשגה. הסברנו את זה במאמר על השגה על דמי היתר.

בכמה השמאי המחוזי הוריד את שומת רמ"י?

לקחנו 13 הכרעות בהשגה ראשונה על חלקת המגורים בנחלה, מהחודשים מאי עד ספטמבר 2026. בפרק השומה של כולן המטרה היא דמי רכישה, והסכומים כוללים מע"מ ופיתוח. בזיתן העמוד הראשון מזכיר גם דמי חכירה מהוונים. כך התחלקה הירידה משומת רמ"י, לפי חישוב שלנו:

בלי שינוי: 2 מתוך 13 (חרב לאת, גבעת ח"ן).
ירידה של עד 10%: 4 מתוך 13 (בצרה, בני עטרות, צפריה, זיתן).
ירידה של 10% עד 20%: 5 מתוך 13 (חניאל, קוממיות, משמרת, בית חלקיה, כפר חיים).
ירידה של יותר מ-20%: 2 מתוך 13 (שדה ורבורג, כפר ביל"ו).

באף אחת מההכרעות השווי לא עלה מעל שומת רמ"י. גם באף אחת הוא לא ירד עד לשומת המשיג.

מדד נוסף הוא איפה נחתה ההכרעה בין שתי השומות. בחציון, המשיג קיבל 35.2% מהפער בין השומה שלו לשומת רמ"י. רק ב-3 מתוך 13 הוא קיבל יותר ממחצית הפער: צפריה, כפר ביל"ו ובית חלקיה.

ההכרעות שקראנו

יישוב ושנה	שמאי מחוזי	שומת רמ"י	שומת המשיג	ההכרעה	שינוי משומת רמ"י
כפר ביל"ו, 2026	יהונתן קמר	16,972,019 ₪	8,130,000 ₪	12,020,000 ₪	ירידה של 29.2%
שדה ורבורג, 2026	השם לא מופיע בעותק	25,036,000 ₪	13,762,981 ₪	19,870,000 ₪	ירידה של 20.6%
כפר חיים, 2026	שיר מנסנו	16,310,000 ₪	8,500,000 ₪	13,480,000 ₪	ירידה של 17.4%
בית חלקיה, 2026	יהונתן קמר	4,004,000 ₪	3,000,000 ₪	3,486,000 ₪	ירידה של 12.9%
משמרת, 2026	אורלי רפאל	16,800,000 ₪	10,978,000 ₪	14,750,000 ₪	ירידה של 12.2%
קוממיות, 2026	שיר מנסנו	4,720,000 ₪	2,330,000 ₪	4,160,000 ₪	ירידה של 11.9%
חניאל, 2026	שיר מנסנו	13,270,000 ₪	7,200,000 ₪	11,858,000 ₪	ירידה של 10.6%
זיתן, 2026	יהונתן קמר	10,720,000 ₪	8,930,000 ₪	9,940,000 ₪	ירידה של 7.3%
צפריה, 2026	השם לא מופיע בעותק	8,460,000 ₪	7,754,517 ₪	7,940,000 ₪	ירידה של 6.1%
בני עטרות, 2026	אור חג'אג'	13,530,877 ₪	9,800,000 ₪	12,786,000 ₪	ירידה של 5.5%
בצרה, 2026	יהונתן קמר	20,329,838 ₪	16,500,000 ₪	19,230,000 ₪	ירידה של 5.4%
גבעת ח"ן, 2026	יאיר פרידמן	21,045,640 ₪	18,877,056 ₪	21,045,640 ₪	בלי שינוי
חרב לאת, 2026	אורלי רפאל	6,540,000 ₪	4,438,088 ₪	6,540,000 ₪	בלי שינוי

הסכומים הם לחלופה העיקרית בכל שומה: חלקת המגורים כולל הפוטנציאל. אחוז השינוי הוא חישוב שלנו מהסכומים שבהחלטות.

למה לפעמים השמאי משאיר את שומת רמ"י?

בשתי הכרעות השמאי המחוזי חישב שווי גבוה מעט משל רמ"י, ובכל זאת אימץ את שומת רמ"י. הסיבה היא נוהל מקצועי 3 של אגף שומת מקרקעין: כשהפער לא עולה על 10%, אפשר לאמץ את השומה של רמ"י.

חרב לאת (2026). אורלי רפאל חישבה 6,563,000 ₪, מול 6,540,000 ₪ בשומת רמ"י. היא כתבה:

מכיוון שהשווי המתקבל במסגרת הכרעה זו אינו עולה על10% מהשווי כפי שנקבע בשומת המשיב, בהתאם לנוהל מקצועי3 של האגף (סעיף12 ), ניתן לאמץ את הערכים שנקבעו בשומת שמאי המשיב ולדחות את ההשגה

גבעת ח"ן (2026). יאיר פרידמן חישב שווי גבוה משל רמ"י, ואימץ את 21,045,640 ₪ של רמ"י. הוא הפנה לסעיף 17 בנוהל:

אף ששווי הקרקע למגרש מושא השומה גבוה משנקבע בשומת המשיבה, הרי שההפרש אינו עולה על10%

מה זה אומר למי שמגיש השגה: אם השומה שלכם קרובה לשל רמ"י, ההשגה עלולה להסתיים בלי שינוי. בשני המקרים האלה ההשגה גם לא העלתה את השווי, אף שהחישוב של השמאי יצא גבוה יותר.

הביטוי "אינו עולה על 10%" מופיע ב-28 הכרעות בהשגה ראשונה מאז 2025. לא קראנו את כולן, ולכן איננו יודעים בכמה מהן הנוהל הוא שהכריע.

על מה מתווכחים בהשגה על חלקת המגורים?

ברוב ההכרעות שקראנו הוויכוח המרכזי הוא על עסקאות ההשוואה, כלומר המכירות שלפיהן נקבע השווי. שמאי רמ"י מעדיפים בדרך כלל מגרשים בהרחבה של המושב. שמאי המשיגים מעדיפים מכירות של נחלות שלמות. הבחירה הזו הזיזה את התוצאה יותר מכל מקדם.

כפר ביל"ו (2026): נחלות. יהונתן קמר ביסס את השווי רק על נחלות מהוונות, וקבע 8,616 ₪ למ"ר מבונה (מטר רבוע בנוי, אחרי תרגום החצר והמרתף במקדמים). רמ"י טענה ל-14,600 ₪. כאן נרשמה הירידה הגדולה במדגם.
זיתן (2026): הרחבה. באותו חודש קמר דחה שתי עסקאות נחלות של המשיג, וקבע את השווי לפי מגרשי הרחבה. השומה ירדה ב-7.3% בלבד.
כפר חיים (2026): היישוב עצמו. שיר מנסנו לא קיבלה אף אחד מבסיסי הנתונים. היא השתמשה בעסקאות ובהיצע מכפר חיים עצמו.
בצרה (2026): נחלות, בלי הנחת מלחמה. קמר קיבל את בסיס הנתונים של המשיג, אבל דחה את בקשתו להפחית 10% בגלל המלחמה.

סוגיה שנייה היא הפוטנציאל, כלומר זכויות שעוד לא אושרו, כמו בית שלישי. בבית חלקיה (2026) קמר לא הכניס תכנית שאושרה אחרי המועד הקובע (היום שלפיו מעריכים את השווי). בקוממיות (2026) מנסנו כן הכניסה תכנית שעוד לא אושרה. היא כתבה שהתכנית הוגשה לפני המועד הקובע, ונתנה לה דחייה של 3 שנים בריבית 6%.

מה עושה ועדת ההשגות בהשגה השנייה?

ועדת ההשגות בודקת את ההכרעה של השמאי המחוזי. היא לא מחליפה אותה כשהפער קטן. קראנו את 4 ההחלטות האחרונות שלה על חלקת מגורים בנחלה, כולן מ-2026. בכולן החוכר הוא שהשיג.

מכמורת: ההשגה נדחתה. השווי נשאר 20,700,000 ₪. החוכר ביקש 13,431,000 ₪. הנחלה עצמה נמכרה ב-2021 ב-20,000,000 ₪, והוועדה כתבה שהשווי שנקבע "מצוי במתחם הסבירות".
בקוע: ההשגה נדחתה. השווי נשאר 7,065,000 ₪. הוועדה ראתה במכירה של הנכס עצמו מ-2020 עסקה חריגה, וכתבה שההתאמות "עדיין מצויים בתחום הסביר".
בית חנן: ההשגה נדחתה. השווי נשאר 10,920,000 ₪. התחשיב של הוועדה עצמה יצא 11,621,000 ₪, כלומר גבוה יותר, והיא כתבה שהפער "הינו זניח".
כפר ביל"ו, משק 18: ההשגה התקבלה חלקית. הוועדה הורידה את השווי מ-9,250,000 ל-6,381,000 ₪, ירידה של 31.0%. היא החליפה את עסקאות ההשוואה: במקום מגרשים ממושבים אחרים, ארבע מכירות של נחלות מהוונות במושב הסמוך סתריה.

גם כאן, מה ששינה את התוצאה היה סוג העסקאות. בהחלטה שתיארנו מקריית טבעון (2026) הוועדה חישבה שווי שונה ב-2.4% בלבד, והשאירה את ההכרעה. הפירוט נמצא במאמר על השגה על דמי היתר.

במאגר יש 915 החלטות של ועדת ההשגות, מ-2016 עד 2026, מול 4,258 הכרעות בהשגה ראשונה. לא ספרנו בכמה מהן הוועדה שינתה את ההכרעה.

איזה מאמר מתאים לעסקה שלכם?

המאמר הזה עוסק בתהליך ובגודל השינוי. השווי עצמו משתנה לפי סוג העסקה, ולכל אחד יש מאמר נפרד:

בית שלישי בנחלה. על איזה שווי משלמים דמי רכישה לרמ"י.
פל"ח ולול שהוסב. שווי הקרקע לפעילות לא חקלאית בנחלה.
צימרים בנחלה. דמי היתר ושווי למ"ר ליחידות אירוח.
מגרש בהרחבה במושב. שווי והנחה באזור עדיפות לאומית.
שיוך דירות בקיבוץ. איזה שווי מגרש נקבע.
חוזה חכירה ישן. דמי היוון בחוזה שאינו מהוון.
חווה סולארית. שווי הקרקע ושיעור ההיוון.
קרקע ממכרז. איך מחשבים דמי היתר.

מה לבדוק בתיק שלך

חשבו את הפער מראש. אם השומה שלכם רחוקה משל רמ"י בפחות מ-10%, ייתכן שההשגה תסתיים בלי שינוי.
בחרו את עסקאות ההשוואה בזהירות. בכפר ביל"ו נחלות מהוונות הורידו את השווי ב-29.2%. בזיתן עסקאות נחלות נפסלו.
בדקו את מצב התכניות במועד הקובע. תכנית שאושרה אחרי המועד לא נכנסה בבית חלקיה. תכנית שהוגשה לפניו נכנסה בקוממיות.
אל תסמכו על הכרעות קודמות כעל עסקאות. בגבעת ח"ן ובבקוע (2026) הכרעות קודמות לא התקבלו כנתון שוק.
שקלו השגה שנייה לפי הפער. ב-3 מתוך 4 החלטות של ועדת ההשגות שקראנו, השווי לא השתנה. בבית חנן התחשיב של הוועדה אף יצא גבוה יותר.

לחיפוש הכרעות בהשגות לפי יישוב, שמאי או גוש: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

מי מכריע בהשגה על שומת רמ"י?

בהשגה הראשונה מכריע שמאי מקרקעין מחוזי במשרד המשפטים. על ההכרעה שלו אפשר להשיג בפני ועדת ההשגות.

האם ההשגה יכולה להעלות את השווי?

במדגם שלנו, לא. בשתי הכרעות השמאי חישב שווי גבוה משל רמ"י, אבל הפער היה עד 10%, ולכן הוא אימץ את שומת רמ"י. את ההכרעות האחרות במאגר בשאלה הזו לא בדקנו.

כמה בדרך כלל יורדת השומה?

ב-13 ההכרעות שקראנו, הירידה החציונית הייתה 10.6%, והטווח בין 0% ל-29.2%. זה מדגם של 13 מתוך 28 הכרעות על חלקת המגורים בנחלה מהחודשים מאי עד ספטמבר 2026. בתחומים אחרים, כמו דמי היתר בעיר, התמונה יכולה להיות שונה.

אפשר להשיג על השיעור של 33%?

לא בהשגה השמאית. השיעור הוא מדיניות של רמ"י, והשמאי מכריע בשווי בלבד.

איך נכתב המאמר. המונח "חלקת המגורים בנחלה" מופיע ב-28 הכרעות בהשגה ראשונה מהחודשים מאי עד ספטמבר 2026. קראנו 13 מהן במלואן, והשווינו בכל אחת את שומת רמ"י, שומת המשיג וההכרעה, מול לשון ההחלטה. בית חלקיה פורסמה גם בגרסה מתוקנת, והשתמשנו בה. זה מדגם, ולא סטטיסטיקה של כל ההשגות.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

הכרעות חדשות של שמאים מכריעים, בדקה קריאה

השגה על שומת רמ"י: בכמה השמאי המחוזי מוריד את השומה?