קניתם קרקע במכרז רמ"י: איך מחשבים דמי היתר?

קניתם מגרש במכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). עכשיו אתם רוצים לבנות יותר, או לשנות שימוש, ורמ"י דורשת דמי היתר. דמי היתר הם תשלום לרמ"י כשחוכר מנצל יותר ממה שהחוזה שלו מתיר. איך מחשבים אותם כשהקרקע נקנתה במכרז, ומה קורה כשמחיר המכרז רחוק מהשומה?

• המכרז על הנכס עצמו. במזכרת בתיה (2025) מחיר המכרז קיבל משקל 0.8, ונתוני שכירות קיבלו 0.2.
• סעיף שיפור התכנית. בהוד השרון (2026) מחירי המכרז לא הותאמו לבעלות, ועסקאות המכר הותאמו ב-3%.
• נכס בלי הפטור. בנתיבות (2025) השמאי הפחית את מחיר המכרז במקדם 0.90, בגלל אפשרות הזוכים לשפר את התכנית.
• מחיר נמוך באופן חריג. במודיעין (2025) השמאית הוציאה מכרז כזה מהחישוב.

איך מחשבים דמי היתר כשהקרקע נקנתה במכרז?

שומת דמי היתר בנויה משתי חלופות. החלופה הראשונה היא שווי הקרקע לפי הזכויות שבחוזה החכירה. החלופה השנייה היא השווי לפי התכנית החדשה או ההיתר המבוקש. התשלום נגזר מהפער ביניהן.

כשהקרקע נקנתה במכרז, לחלופה הראשונה יש נתון מוכן: המחיר ששולם. כך היה במזכרת בתיה.

האם זוכה במכרז משלם דמי היתר על שיפור התכנית?

בחוברות של מכרזי רמ"י רבים מופיע סעיף קבוע. לפי הסעיף, אם תנאי התכנית ישופרו אחרי הזכייה, הזוכה לא ישלם לרמ"י סכומים נוספים. במאגר יש 140 החלטות שמזכירות את הסעיף הזה.

הסעיף משנה את החישוב בשני כיוונים. התאמה לבעלות היא תיקון שמתרגם מחיר של חכירה למחיר של בעלות מלאה. השמאים לא הוסיפו אותה למכרז עם הסעיף, כי הזוכה כבר נהנה מהפוטנציאל:

• הוד השרון (2026). השמאית המחוזית שיר מנסנו לא התאימה את מחירי המכרזים לבעלות, והתאימה את עסקאות המכר ב-3%.
• אשדוד (2026). לפי החלטת ועדת ההשגות, השמאית המחוזית צפנת עשוש לא התאימה את המכרזים, והתאימה את עסקאות המכר במקדם 0.98.
• אשקלון (2024). ועדת ההשגות קבעה שגם מגרש שנקנה במכרז ונמכר אחר כך הוא "תולדה של זכייה במגרש שפורסם במסגרת מכרז רמ"י (כולל זכויות עתידיות)".

הכיוון השני: כשלנכס הנישום אין את הפטור, מחיר המכרז גבוה מדי בשבילו. אז השמאים הפחיתו:

• נתיבות (2025). השמאי המחוזי יחיאל שטרית הציג מכרז מ-2016 כאינדיקציה בלבד. הוא הפחית את מחירו מ-739 ל-665 ₪ למ"ר, במקדם 0.90.
• אשקלון (2022). באותו תיק שהגיע לוועדה, יחיאל שטרית הפחית 5% מתוצאות מכרז 191/2019.
• ראשון לציון (2018). ועדת ההשגות הביאה בחשבון בנפרד את דמי ההיתר שהחברה תשלם על הקלות, כלומר אישורים לחרוג מהתכנית. זוכי המכרז היו פטורים מהם.

ומה אם חוברת המכרז מחייבת תשלום על תוספת?

לא כל מכרז כולל את הפטור. באילת (2026) השמאי המחוזי אור חג'אג' קרא בחוברת של מכרז מלונות ברובע השדה סעיף הפוך. לפי הסעיף, כל תוספת בנייה מחייבת תשלום נוסף לרמ"י, ושינוי ייעוד אסור 7 שנים.

לכן הוא קבע שהמכרז אינו כולל זכויות עתידיות, וחילק את המחיר ב-0.97 כהתאמה לבעלות. ההתאמות שנמצאו לבעלות היו קטנות: בין 2% ל-3%. בראשון לציון ועדת ההשגות קבעה פער של "כ- 2%" לכל היותר.

מה קרה כשמחיר המכרז היה גבוה מהשומה?

חוכרים טענו לפעמים שהזוכה היה קונה מיוחד, כלומר קונה ששילם יותר משווי השוק מסיבה שלו. בהכרעות שקראנו הטענה נבחנה מול מספר ההצעות ופיזורן:

• ראשון לציון (2017). השמאית המחוזית אורלי רפאל דחתה את הטענה. היו ארבעה זוכים, ולכל מגרש הוגשו 24 הצעות, חלקן קרובות לזוכה בכמה אחוזים.
• תל אביב (2021). רמ"י ביקשה להוסיף שווי לתועלת מיוחדת לבעלים. ועדת ההשגות דחתה: "המחיר הזוכה במכרז הפומבי בקרקע גילם את מלוא הפוטנציאל מכל סוג".
• מודיעין (2025). שמאית החוכרים טענה שמכרז בשכונת מורשת נסגר במחיר גבוה ב-50% מההצעות האחרות. בטבלת המכרזים שעליה התבססה השמאית אטל ריינס מופיעים ארבעה מכרזים אחרים.

במקרה אחד רמ"י עצמה הצביעה על מחיר המכרז. באשדוד (החלטה מ-2019) שמאית רמ"י טענה שהזוכה שילם במכרז 18,999,999 ₪ ב-2010. לטענתה, שווי של 18,450,000 ₪ ב-2015 אינו סביר.

החוכרת השיבה שהמחיר ב-2010 כבר גילם פוטנציאל לשינוי התכנון. את הכרעת הוועדה בנקודה זו לא בדקנו.

ומה קרה כשמחיר המכרז היה נמוך מהשומה?

• מודיעין (2025). אטל ריינס הוציאה מכרז בבאר יעקב, כי "התמורה שהתקבלה במכרז זה נמוכה באופן חריג ביחס ליתר המכרזים שהובאו בחשבון". שם החוכר נשא בעצמו בעלות ההיתר.
• אשקלון (2024). החוכרת הסתמכה על מגרש במכרז עם מעט הצעות, כ-715,000 ₪ לדונם. ועדת ההשגות השוותה לעסקה סמוכה של כ-1,400,000 ₪ לדונם, ודחתה את ההשגה.
• אשקלון (2022). השמאי המחוזי לא זרק את המגרש החריג. הוא נתן לו משקל של 20% בלבד, עם התאמות של 40%.

ואיך חושבו דמי שימוש?

דמי שימוש הם תשלום לרמ"י על שימוש שהחוזה לא מתיר, לכל שנה. בנתיבות (2025) המגרש נועד לתעשייה ומלאכה, ושימש בפועל מרכז קניות.

יחיאל שטרית לא השתמש במכרזים לחישוב דמי השימוש. לדבריו, במכרזים יש זכויות לתעסוקה מעל קומת המסחר. לכן הוא התבסס על דמי השכירות ששולמו בנכס עצמו, כי השומה "מבוקשת לדמי שימוש ללא פוטנציאל לזכויות נוספות".

ההכרעות במספרים

בשלוש ההחלטות של ועדת ההשגות הנושא היה הקצאה בפטור ממכרז, כלומר קרקע שרמ"י מקצה בלי מכרז ומתמחרת לפי מכרזים סמוכים.

מה לבדוק בתיק שלך

1. מצאו את חוברת המכרז. חפשו את הסעיף על שיפור תנאי התכנית אחרי הזכייה, ובדקו אם הוא פוטר או מחייב.
2. השוו לחוזה שלכם. אם הנכס שלכם ישלם דמי היתר על תוספת שזוכי המכרז פטורים ממנה, דרשו הפחתה.
3. נתחו לפי הזכויות שהיו ידועות. מחיר הזכייה משקף את התכנית שהייתה בתוקף ביום הגשת ההצעה.
4. בדקו את מספר ההצעות. הרבה הצעות קרובות מחלישות טענת קונה מיוחד. מעט הצעות מחלישות מחיר נמוך.
5. בדקו את תנאי המכרז החריג. חובה לבצע הליכי היתר על חשבון הזוכה, או אוכלוסייה מיוחדת, הוציאו מכרזים מהחישוב.

על הוצאות פיתוח, מע"מ והתאמת זמן במכרזים ראו את המאמר על מכרזי רמ"י כעסקת השוואה. על ההליך עצמו ראו את המאמר על השגה על שומת רמ"י לדמי היתר. על מכרזי מחיר מטרה ראו את המאמר על מחיר מטרה ושווי שוק.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי מכרז, עיר או שמאי: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

האם רמ"י גובה דמי היתר מזוכה במכרז שהתכנית שלו שופרה?

בחוברות שצוטטו בהוד השרון ובאשדוד נכתב שהזוכה לא ישלם סכומים נוספים. באילת (2026) החוברת קבעה ההפך. צריך לבדוק את החוברת של המכרז שלכם.

האם מחיר הזכייה במכרז קובע את שווי החלופה לפי החוזה?

במזכרת בתיה (2025) הוא קבע את רוב השווי, במשקל 0.8. השמאית ניתחה אותו לפי הזכויות שהיו ידועות ביום ההצעה, והוסיפה נתוני שכירות.

מה עושים כשהזוכה במכרז שילם הרבה יותר מאחרים?

בראשון לציון (2017) הטענה לקונה מיוחד נדחתה, כי היו 24 הצעות למגרש. בתל אביב (2021) ועדת ההשגות קבעה שמחיר הזכייה גילם את כל הפוטנציאל.

איך נכתב המאמר. במאגר יש 164 השגות ראשונות ו-26 החלטות של ועדת ההשגות שמזכירות זכייה במכרז. 140 החלטות מזכירות את סעיף שיפור התכנית בחוברת המכרז. קראנו בעמוד ההכרעה 12 החלטות, ומ-8 מהן לקחנו את המספרים. זה מבחר ולא כל המאגר, ולכן לא ספרנו כמה פעמים כל שיטה נבחרה.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

1. אורלי רפאל, הכרעה בהשגה ראשונה, מזכרת בתיה, 28.1.2025, גוש 3715 חלקות 47 עד 48, עמודים 15 עד 20
2. שיר מנסנו, הכרעה בהשגה ראשונה, הוד השרון, 29.1.2026, גוש/חלקה 6449/209, עמ' 11
3. יחיאל שטרית, הכרעה בהשגה ראשונה, נתיבות, 31.12.2025, גוש/חלקה 39996/1, עמודים 16 עד 20
4. אור חג'אג', הכרעה בהשגה ראשונה, אילת, 29.1.2026, גוש/חלקה 40186/6, עמ' 32
5. אטל ריינס, הכרעה בהשגה ראשונה, מודיעין, 16.1.2025, גוש/חלקה 5642/44, עמודים 11 עד 15
6. ועדת ההשגות, אשקלון, 23.12.2024, גוש/חלקה 3069/18, עמודים 3 ו-23 עד 25
7. ועדת ההשגות, אשדוד, 1.7.2026, גוש 2043 חלקות 7 עד 9, עמודים 5 ו-16
8. ועדת ההשגות, ראשון לציון, 15.7.2018, גוש/חלקה 4247/24, עמודים 6 עד 14
9. ועדת ההשגות, תל אביב-יפו, 22.6.2021, גוש/חלקה 7045/222, עמודים 2 עד 3
10. ועדת ההשגות, אשדוד, 8.1.2019, גוש/חלקה 2815/8, עמ' 14 (טענות הצדדים)

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.