השגה על שומת רמ"י לדמי היתר: על מה מתווכחים?

קיבלתם מרמ"י דרישה לדמי היתר, כי אתם מוסיפים בנייה, משנים שימוש או מפצלים מגרש. הסכום נראה לכם גבוה. השגה על שומת רמ"י היא הדרך לערער עליו. על מה בדיוק מתווכחים בהשגה, ומה השמאי שמכריע בה באמת משנה?

התשובה הקצרה. בהשגה לא מתווכחים על האחוז שרמ"י גובה. מתווכחים על שווי הקרקע שעליו האחוז מופעל. בהחלטות שקראנו המחלוקת הייתה על עלות בנייה, הפחתה לבעלות משותפת, מה נכנס לזכויות שבחוזה, ומקדמים לשימוש. כל צד ניצח בחלק מהסוגיות.

עלות בנייה. בתל אביב (2026) שמאי רמ"י טען ל-12,500 ₪ למ"ר, שמאית החוכר ל-29,400 ₪. השמאית קבעה 16,156 ₪.
הפחתה למושע. באותו תיק החוכר ביקש 15%. השמאית קבעה 5%, כמו רמ"י.
מה שבחוזה. באור יהודה (2026) השמאי לא הכניס זכויות שעוד לא נקנו מרמ"י, אבל כן הכניס גג וחצר מוצמדים.
השגה שנייה. בקריית טבעון (2026) ועדת ההשגות חישבה שווי שונה ב-2.4% בלבד, ולכן השאירה את ההכרעה.

1,202הכרעות בהשגה ראשונה במאגר שמזכירות דמי היתר, 2016 עד 2026

223החלטות של ועדת ההשגות שמזכירות דמי היתר

16,156 ₪עלות הבנייה למ"ר שנקבעה בתל אביב (2026), בין 12,500 ל-29,400 ₪

מה זה השגה על שומת רמ"י לדמי היתר?

דמי היתר הם תשלום לרמ"י כשחוכר מנצל יותר ממה שהחוזה שלו מתיר. למשל, תוספת בנייה, שינוי שימוש או פיצול מגרש. שמאי מטעם רמ"י מעריך את שווי הקרקע, ורמ"י גובה ממנו אחוז.

השומה בנויה בדרך כלל מכמה חלופות. חלופה אחת היא שווי הקרקע לפי הזכויות שבחוזה. חלופה שנייה היא השווי עם התוספת המבוקשת. התשלום נגזר מהפער ביניהן.

ההליך, כפי שהוא מתואר בהחלטות:

השגה ראשונה. שמאי החוכר מגיש שומה נגדית. שמאי מחוזי במשרד המשפטים מכריע, לפעמים אחרי דיון בשיחת וידאו.
השגה שנייה. בתוך 60 יום אפשר להשיג בפני ועדת ההשגות, לפי סעיף 4.20 בקובץ ההחלטות של מועצת מקרקעי ישראל. גם רמ"י יכולה להשיג.
עתירה. על החלטת הוועדה אפשר לעתור לבית המשפט לעניינים מנהליים, בתוך 45 יום.

השמאי המחוזי מעריך שווי של בעלות מלאה בקרקע ריקה ופנויה. כך כתוב בכל חמש ההחלטות שקראנו.

על מה מתווכחים בהשגה על דמי היתר?

ההחלטות פותחות בדרך כלל במשפט "עיקר המחלוקת בין הצדדים". בחמש ההחלטות שקראנו לעומק, אלה הנושאים שחזרו:

עסקאות ההשוואה. אילו מכירות מתאימות לנכס, ואילו נמוכות או חריגות.
עלות בנייה. כשמחלצים שווי קרקע ממחירי דירות או משרדים, מנכים עלות בנייה. גישה זו נקראת גישת החילוץ.
הפחתה למושע. מושע הוא בעלות משותפת בקרקע שלא חולקה בין הבעלים.
מה נכנס לחלופת החוזה. הצמדות, גג, חצר, וזכויות שעוד לא נוצלו.
מקדמים. מקדם הוא מכפיל שמתאים שווי של שימוש אחד לשימוש אחר או לנכס אחר.

מה קבעו השמאים בכל סוגיה?

תל אביב, 2026: עלות בנייה ומושע

השמאית המחוזית אטל ריינס דנה בקרקע ברחוב הירקון 291. המועד הקובע, כלומר היום שלפיו מעריכים את השווי, היה 20.1.2025. לפי ההחלטה, הצדדים נחלקו בערכי השווי, בעלויות הבנייה ובהפחתה למושע.

עסקאות. שמאית החוכר הציגה שני חוזי מכר בנכס עצמו, ב-21,200 ₪ למ"ר. השמאית כתבה: "ככלל, חוזי מכר בנכס מהווים את הבסיס הטוב ביותר לצורך קביעת שווי השוק של אותו הנכס". אבל כאן היא מצאה בהם שווי נמוך וחריג, ולא השתמשה בהם.
עלות בנייה. היא לקחה ממוצע של שלושה מקורות: מחירון דקל, מחשבון דקל ואומדן של לשכת השמאים. התוצאה: 16,156 ₪ למ"ר.
מושע. היא קבעה 5%, כי כבר יש היתר בבינוי משותף והמגרש זמין לבנייה.

התוצאה: 48,570,000 ₪ לפי הזכויות שבחוזה, ו-55,780,000 ₪ עם התוספת שבבקשה להיתר. הפער בין החלופות הוא 7,210,000 ₪.

אור יהודה, 2026: מה נכנס לחלופת החוזה

השמאי המחוזי יוסף מגן דן ביחידה באזור התעשייה הדרומי, ברחוב משה אביב 10. השומה נועדה לגבות דמי היתר על שינוי ניצול או ייעוד, כולל שימוש למשרדים במקום תעשייה. היו גם חלופות לכל שנה מ-2018 עד 2024.

זכויות שלא נוצלו. החוכרת טענה שיש להן שווי. השמאי דחה את הטענה: "יש להביא בחשבון רק את הזכויות הקיימות שהוקנו לחוכר ולא זכויות שטרם נרכשו מרמ"י".
גג וחצר מוצמדים. כאן הוא דחה את עמדת רמ"י, שלפיה אין להם שווי. השומה היא לקרקע ריקה, ולכן הוא הכניס את הגג במקדם 0.1 ואת החצר במקדם 0.2.
משרדים מול תעשייה. הוא חילץ שווי קרקע מדמי שכירות, למ"ר אקוויוולנטי. זה מ"ר אחרי שכל חלק בנכס תורגם במקדם לשטח עיקרי. לשנת 2024 יצאו 2,623 ₪ למשרדים, ו-4,656 ₪ לתעשייה.

השווי הבנוי של משרדים ותעשייה יצא דומה. ההבדל בשווי הקרקע נובע בעיקר מעלות הבנייה שנוכתה: 5,200 ₪ למ"ר במשרדים, ו-3,400 ₪ בתעשייה. השווי שנקבע: 2,368,000 ₪ לפי החוזה, ו-2,983,000 ₪ למשרדים לפי הבקשה להיתר.

נס ציונה, 2025: קרקע למבנה ציבור

יוסף מגן דן גם בקרקע ביעוד מבנה ציבור ברחוב זרובבל 3. אין כמעט עסקאות במבני ציבור, ולכן השמאים גזרו את השווי ממשרדים והתאימו אותו.

מקדם למבנה ציבור. שמאי רמ"י הציע 0.7. שמאי המשיגים הציעו 0.49, כלומר 0.7 כפול 0.7. השמאי קבע 0.72: 0.8 לסחירות ולגמישות השימושים, כפול 0.9 לאינטנסיביות.
שיעור היוון. זו הריבית השנתית שבה מתרגמים דמי שכירות לשווי. רמ"י הציעה 6.8% והמשיגים 7.5%. השמאי קבע 6.75%, לפי סקר השמאי הממשלתי.

ראש העין, 2025: מסחר וחניה

במגרש תעסוקה ברחוב העבודה 9 נחלקו הצדדים בשווי, בעלות העודפת של החניה ובמקדמים. השמאית המחוזית קבעה ששימושי המסחר במגרש נחותים, והפחיתה כ-20%. היא גם נתנה זיכוי על עלות החניה, ש-91 מקומות שלה נדרשים לפי התכנית.

מה עושה ועדת ההשגות בהשגה השנייה?

בקריית טבעון (2026) גם רמ"י וגם החוכרת השיגו על הכרעה של השמאית המחוזית לילך אמבון. מדובר במגרש מפוצל של 1,000 מ"ר, ודמי ההיתר נגבו על הפיצול. כך נראו המספרים, כולל פיתוח ומע"מ:

שמאי רמ"י: 5,735,000 ₪.
שמאי החוכרת: 4,000,000 ₪ בהשגה הראשונה, ו-4,400,000 ₪ בשנייה.
השמאית המחוזית: 4,890,000 ₪.
החישוב של הוועדה: 5,007,000 ₪.

שמאי החוכרת ביקש להפחית עוד 10% מכל עסקת השוואה, על הזמן שנחסך בהיתר. הוועדה דחתה את זה:

הוועדה לא מצאה מקום להפחתה נוספת בגין "חיסכון בזמן" (דחייה), שכן ההפחתה הקיימת כבר מגלמת בתוכה את היתרון שבקיצור הליכי הרישוי, ומתן הפחתה נוספת יהווה כפל התאמות

הפער בין החישוב שלה להכרעה היה כ-2.4%. הוועדה כתבה שהוא "במתחם הסבירות", ודחתה את ההשגה. כאן, פער קטן לא הספיק כדי לשנות את השווי.

על מה אי אפשר להשיג אצל השמאי?

האחוז. השיעור שרמ"י גובה נקבע בקובץ ההחלטות שלה. השמאי מכריע בשווי בלבד. פירטנו את זה במאמר על דמי היוון.
עלויות פיתוח. בראש העין השמאית כתבה שטענות בנושא נבדקות בפני בקר רמ"י. בקריית טבעון השמאית המחוזית כתבה שהוצאות הפיתוח אינן חלק מהליך ההשגה.
החלטות קודמות כעסקאות. בקריית טבעון השמאית כתבה שהכרעות בהשגה ראשונה אינן נתוני השוואה תקפים.

הכרעות שקראנו

מי הכריע, מקום ושנה	הנכס ומה נגבה	מה נקבע	מקור
אטל ריינס, תל אביב, 2026	קרקע למגורים, תוספת בנייה	עלות בנייה 16,156 ₪ למ"ר, מושע 5%	עמודים 15 עד 18
יוסף מגן, אור יהודה, 2026	תעשייה, שימוש למשרדים	זכויות שלא נקנו לא נכנסו, גג 0.1, חצר 0.2	עמודים 21 עד 29
יוסף מגן, נס ציונה, 2025	קרקע למבנה ציבור	מקדם 0.72, שיעור היוון 6.75%	עמודים 13 עד 15
השגה ראשונה, ראש העין, 2025	תעסוקה, שינוי ייעוד או ניצול	הפחתה של כ-20% למסחר, זיכוי לחניה	עמודים 31 עד 32
ועדת ההשגות, קריית טבעון, 2026	פיצול מגרש, 1,000 מ"ר	4,890,000 ₪ נשאר, פער של כ-2.4%	עמודים 3, 8 ו-10

מה לבדוק בתיק שלך

קראו את החלופות בשומת רמ"י. התשלום נגזר מהפער ביניהן, ולכן כל שינוי בחלופה אחת משנה אותו.
בדקו מה באמת נמצא בחוזה. הצמדות, גג וחצר נכנסו לשווי באור יהודה. זכויות שלא נקנו לא נכנסו.
בססו את עלות הבנייה. בתל אביב השמאית לקחה ממוצע של כמה מקורות, ולא את המספר של צד אחד.
הביאו עסקאות שמתאימות לנכס. בתל אביב נדחו מכרזים באזור אחר וגם חוזים בנכס עצמו שנראו חריגים.
אל תבקשו אותה הפחתה פעמיים. ועדת ההשגות דחתה הפחתה שכבר גולמה בהפחתה אחרת.
שקלו השגה שנייה לפי הפער. בקריית טבעון פער של כ-2.4% לא הספיק לשינוי.

לחיפוש הכרעות בהשגות לפי יישוב, שמאי או גוש: חיפוש במאגר של מכריע. נושאים קרובים: דמי היוון בחוזה חכירה ישן, בית שלישי בנחלה, ושווי קרקע לחווה סולארית.

שאלות נפוצות

מי מכריע בהשגה על שומת רמ"י?

בהשגה הראשונה מכריע שמאי מחוזי במשרד המשפטים. על ההכרעה שלו אפשר להשיג בפני ועדת ההשגות. בהחלטה מקריית טבעון חתמו יושב ראש עורך דין, שמאי מכריע וממונה בכירה בוועדה.

אפשר להשיג על שיעור דמי ההיתר?

בהשגה השמאית מכריעים בשווי הקרקע. השיעור הוא מדיניות של רמ"י. כל השיעורים שמופיעים בהחלטות, כמו 31% או 51%, מצוטטים מהמדיניות הזו.

כמה זמן יש להגיש השגה שנייה?

לפי ההחלטות שקראנו, 60 יום מהיום שבו ההכרעה בהשגה הראשונה הומצאה לצדדים.

כמה השגות מתקבלות?

אין לנו ספירה כזו. כל החלטה מכריעה בכמה סוגיות, ובכל אחת צד אחר יכול לנצח. בחמש ההחלטות שקראנו, השמאים קיבלו חלק מטענות החוכר וחלק מטענות רמ"י.

איך נכתב המאמר. הביטוי "דמי היתר" מופיע ב-1,202 הכרעות בהשגה ראשונה וב-223 החלטות של ועדת ההשגות במאגר מכריע, בשנים 2016 עד 2026. חלק מהן מזכירות אותו רק בדרך אגב. קראנו לעומק חמש החלטות מ-2025 ו-2026, וכל נתון בטבלה בדקנו מול לשון ההחלטה. זה מבחר, לא סטטיסטיקה של תוצאות.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

השגה על שומת רמ"י לדמי היתר: על מה מתווכחים, ומה השמאי משנה?