איך משתמשים במכרזי רמ"י כעסקת השוואה בשומה?

שמאים ועורכי דין שואלים איך להשתמש במכרזי רמ"י כשקובעים שווי קרקע. מכרז של רשות מקרקעי ישראל הוא מכירה אמיתית, עם מחיר פומבי ולפעמים בתוך התכנית עצמה. אבל מחיר הזכייה כולל לפעמים רכיבים שאין בנכס שלכם, ולפעמים חסרים בו רכיבים. השאלה היא אילו התאמות השמאים המכריעים עשו כדי להפוך מחיר זכייה לשווי.

• הוצאות פיתוח: השמאים הוסיפו אותן כשהמחיר במכרז לא כלל אותן, ולא הוסיפו כשגם הנכס הנדון לא מפותח.
• מע"מ: אין תשובה אחת. בהוד השרון (2021) השמאי הוסיף מע"מ, ובכפר יונה (2023) השמאי לא הוסיף.
• מועד: התאמה לזמן בין ירידה של 10% לעלייה של 15%, לפי מצב השוק בין המועד הקובע למכרז.
• הצעה זוכה או ממוצע: ב-3 הכרעות נקבעה ההצעה הזוכה, וב-2 ממוצע של כמה הצעות, כשהזוכה חרגה מהשוק.

מתי השמאים מקבלים מכרזי רמ"י כעסקת השוואה?

עסקאות השוואה, כלומר מכירות של נכסים דומים, הן הבסיס לשווי. מכרז רמ"י הוא עסקה כזו, אבל עם תנאים מיוחדים. בהכרעות שקראנו, השמאים קיבלו אותו בדרך כלל, ובדקו אם המחיר משקף שוק רגיל.

• מכרז בתוך התכנית. אלדד חיימי בתל אביב-יפו (2022) קיבל את מכרז רמ"י 62/2021 כ"נתון זהב". המכרז נסגר כשנה אחרי המועד הקובע, ובתחום התכנית עצמה.
• אותו מכרז, הסתייגות. חגית רבינסון בתל אביב-יפו (2024) בדקה את אותו מכרז. ההצעות הזוכות היו כ-30,400 ₪ למ"ר מבונה, כלומר מטר של שטח בנוי. זה גבוה בכ-64% מממוצע ההצעות הנמוכות.
• הנימוק של רבינסון. היא מצאה שוק חריג ב-2021: ריבית נמוכה, יציאה מהקורונה ורק 4 מגרשים במתחם. לכן לקחה את ממוצע כל ההצעות כנתון אחד, לצד עסקאות אחרות.
• משקל גבוה למכרז. מרדכי דדון בהוד השרון (2021) נתן למכרז משקל 0.60. לעסקאות מכר ולהחלטות קודמות הוא נתן 0.20 לכל אחד, בגלל הסמיכות של המכרז למועד הקובע.

איך מטפלים בהוצאות פיתוח במכרזי רמ"י?

זו ההתאמה הראשונה שהשמאים בודקים. בחלק מהמכרזים הזוכה משלם בנפרד על פיתוח, כלומר כבישים, מים וביוב. אם התשלום הזה לא בתוך מחיר הזכייה, המחיר נמוך מהשווי האמיתי של קרקע מפותחת.

• הוד השרון (2021), הוספה. דדון קרא בחוברת מכרז 162/2020 שהתחרות היא על הקרקע בלבד, בלי מע"מ ובלי הוצאות פיתוח. הוא הוסיף כ-250,359 ₪ הוצאות פיתוח לכל 500 מ"ר קרקע, לפי חוקי העזר העירוניים.
• הוד השרון (2022), בלי הוספה. אלי כהן ניתח מכרז רמ"י 151/2019 לתעשייה עתירת ידע. גם עסקאות ההשוואה וגם הנכס הנדון היו קרקע לא מפותחת. הוא כתב: "אין מקום לתוספת עלויות פיתוח מעבר לסכום הזכייה".
• הוד השרון (2022), השגה על שומת רמ"י. השמאי המכריע הוסיף הוצאות פיתוח של 643,503 ₪ במכרז 176/2021, לפי התעריפים שבשומת רמ"י.
• באר טוביה (2023), השגה על שומת רמ"י. דן ליבנה הוסיף כ-550,000 ₪ לדונם הוצאות פיתוח במכרז ביואב. במכרז בגדרה הוא מצא שהוצאות הפיתוח שפורסמו חלקיות, וחישב אותן בעצמו.
• ראשון לציון (2025), דחייה עד הפיתוח. רמה מאור נתנה מקדם דחייה (מקטין שווי של קרקע שאפשר לבנות עליה רק בעתיד) של 0.94. המכרזים שיקפו שנה של התקדמות בפיתוח. היא היוונה שנה אחת בשיעור היוון של 6%, כלומר הריבית שבה מתרגמים סכום עתידי להיום.

האם מוסיפים מע"מ למחיר הזכייה במכרז?

בשניים מהתיקים שקראנו, ההצעות במכרז הוגשו בלי מע"מ. בעסקה בין אנשים פרטיים המחיר כולל מע"מ. ההכרעות שקראנו חלוקות בשאלה אם להוסיף אותו:

• הוסיף. דדון בהוד השרון (2021) הוסיף מע"מ למחיר הזכייה. הוא הסתמך על בר"מ 1621/18 אטבליסמנט סמונד, שלפיו "בשוק של פרטיים יש לכלול את רכיב המע"מ".
• לא הוסיף. יעקב פז בכפר יונה (2023) ניתח מכרזים לצמודי קרקע לפי מחיר הזכייה בלי פיתוח ומע"מ. בגלל עירוב השימושים בתכנית הוא קבע שאין להוסיף רכיב מע"מ.
• בדק את החוברת. ארנון גולדברג בשדרות (2023) הביא בחשבון שהערך שמופיע במכרז שבחן כבר כולל מע"מ.

הצעה זוכה או ממוצע ההצעות: מה קבעו?

שמאי צד שרוצה שווי נמוך טוען לממוצע ההצעות. שמאי שרוצה שווי גבוה טוען להצעה הזוכה. בהכרעות שקראנו, ההכרעה תלויה בכמה מגרשים נמכרו ובמרחק בין ההצעות.

• נתניה (2012). מנחם מלוכנא דחה חישוב לפי שלוש ההצעות הגבוהות. בתיק היו 10 מכרזים שונים שמאזנים זה את זה, ולכן הוא קבע לפי ההצעות הזוכות.
• כפר יונה (2023). פז קבע לפי ההצעה הזוכה, "וזאת לאור ריבוי המגרשים אשר שווקו לזוכים שונים".
• באר טוביה (2023). ליבנה לקח רק הצעות זוכות, גם כשהן לא היו הגבוהות. הוא השמיט שני מגרשים שמחירם היה גבוה בכ-30% מהשאר.
• לוד (2025), השגה על שומת רמ"י. לני וייל דחתה את שתי השיטות של הצדדים. ההצעה הזוכה הייתה גבוהה בכ-15% מהשנייה, והיא לקחה ממוצע של הזוכה ושלוש ההצעות שאחריה.
• תל אביב-יפו (2024). רבינסון לקחה את ממוצע כל ההצעות, ויצא 24,212 ₪ למ"ר דירתי. בטבלת השקלול היא נתנה לנתון הזה משקל 0.5.

איך מתאימים את תוצאות המכרז למועד הקובע?

מכרז נסגר לפעמים חודשים אחרי המועד הקובע או לפניו. השמאים מתאימים את המחיר לפי מה שקרה בשוק באותה תקופה:

• עלייה, תל אביב-יפו (2022). חיימי מצא שמחירי הדירות עלו קצת יותר מ-10%. הוא העריך עלייה של כ-15% במחירי הקרקע, כי גם עלויות הבנייה עלו.
• ירידה, רחובות (2023). יעקב הלוי ראה שבמכרזי 2023 הוגשו הצעות בודדות, ובמכרזי 2022 כמה עשרות. השווי במכרזי 2023 היה נמוך בממוצע בכ-34%. הוא הפחית כ-10% מממוצע מכרזי 2022, וקבע 7,580 ₪ למ"ר אקוויוולנטי (שטח שתורגם במקדמים לשטח עיקרי).
• ירידה מתונה, ראשון לציון (2025). שמאי המבקשים, כלומר בעל הנכס, טען למקדם 0.83. מאור קבעה התאמה של 5% "על הצד הזהיר", לפי שתי עסקאות זהות במתחם.

מה עושים כשהמגרש במכרז שונה מהנכס?

מגרש במכרז יכול להיות גדול יותר, עם תכסית אחרת, או עם חובות שהנכס הנדון פטור מהן. ההתאמות שקראנו:

• גודל. ליבנה בבאר טוביה (2023) לקח ממכרז גדרה רק שלושה מגרשים קטנים, בין 1.5 ל-2.6 דונם. הם דמו לנכס, ושאר המגרשים הגיעו עד 17.1 דונם.
• תכסית. באותו תיק, מכרז יואב התיר תכסית של 55%, כלומר החלק מהמגרש שמותר לבנות עליו. ליבנה התאים אותו במקדם 0.96 לתכסית של 50%.
• חניה תת קרקעית. גולדברג בשדרות (2023) מצא שהמכרזים שבחן דרשו חניון תת קרקעי, והנכס לא. הוא הוסיף עלות של 3,211 ₪ למ"ר חניה, 35 מ"ר לכל מקום.
• חכירה ובעלות. כהן בהוד השרון (2022) הכפיל את מחיר המכרז, 27,020,000 ₪, במקדם 1.03 לבעלות. בנתניה (2012) שמאי הוועדה חילק את מחיר הזכייה ב-0.91. מלוכנא דחה זאת: "השווי ששולם הוא שווי שוק של זכויות החכירה".
• מיקום. בהשגה בהוד השרון (2022) השמאי נתן למכרז 271/2020 מקדם מיקום של 0.95, כי המגרשים במכרז נמצאים בסביבה עדיפה.

ההכרעות במספרים

מה לבדוק בתיק שלך

1. קראו את חוברת המכרז. בדקו אם המחיר כולל מע"מ, הוצאות פיתוח, דמי הקמה ומבנה ציבור.
2. השוו את מצב הפיתוח. אם גם הנכס שלכם לא מפותח, ייתכן שאין מה להוסיף.
3. בדקו את פיזור ההצעות. הצעה זוכה שגבוהה בהרבה מהשנייה היא בסיס לטענה לממוצע.
4. מדדו את הזמן. חשבו כמה חודשים עברו מהמועד הקובע עד סגירת המכרז, ומה קרה בשוק באמצע.
5. השוו גודל, תכסית וחניה. מגרש גדול פי כמה, או חובת חניון, מצדיקים התאמה או השמטה של המגרש.

על השגות על שומות רמ"י בנושא דמי היתר ראו את המאמר על דמי היתר בהשגה על שומת רמ"י.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי מכרז, עיר או שמאי: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

האם אפשר להשתמש בתוצאות מכרז רמ"י בשומת היטל השבחה?

כן. בכל ההכרעות בטבלה השמאים השתמשו בתוצאות המכרז, אחרי התאמות. ברחובות, בהוד השרון ובתל אביב המכרז היה נתון מרכזי.

האם מחיר הזכייה במכרז רמ"י כולל הוצאות פיתוח?

תלוי במכרז. בהוד השרון (2021) החוברת קבעה שההצעה היא על הקרקע בלבד, והשמאי הוסיף את הפיתוח. צריך לבדוק בחוברת של כל מכרז.

מה עושים כשההצעה הזוכה גבוהה בהרבה מהשאר?

בלוד (2025) ובתל אביב (2024) השמאיות לקחו ממוצע של כמה הצעות. בנתניה (2012) ובכפר יונה (2023) נקבעה ההצעה הזוכה, כי היו מגרשים רבים.

איך נכתב המאמר. במאגר יש 520 החלטות שמזכירות את הצירוף "מכרז רמ"י": 287 שומות מכריעות בהיטל השבחה, 189 השגות על שומות רמ"י ו-44 החלטות של ועדת ההשגות. קראנו בעמוד ההכרעה 12 החלטות שבהן השמאי ניתח את תוצאות המכרז ותיאם אותן. זה מבחר ולא כל המאגר, ולכן לא ספרנו כמה פעמים כל שיטה נבחרה.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

1. מרדכי דדון, שמאי מכריע, הוד השרון, 18.9.2021, גוש/חלקה 6454/107, עמודים 37 עד 38
2. אלי כהן, שמאי מכריע, הוד השרון, 5.1.2022, גוש/חלקה 6573/141, עמ' 35
3. הכרעה בהשגה על שומת רשות מקרקעי ישראל, הוד השרון, 14.8.2022, גוש/חלקה 6443/47, עמודים 17 עד 18
4. אלדד חיימי, שמאי מכריע, תל אביב-יפו, 9.3.2022, גוש/חלקה 6896/29, עמודים 46 עד 47
5. חגית רבינסון, שמאית מכריעה, תל אביב-יפו, 7.3.2024, גוש/חלקה 6896/204, עמודים 65 עד 67
6. יעקב הלוי, שמאי מכריע, רחובות, 30.12.2023, גוש/חלקה 3693/69, עמ' 13
7. רמה מאור, שמאית מכריעה, ראשון לציון, 26.3.2025, גוש/חלקה 80137/44, עמודים 77 עד 79
8. יעקב פז, שמאי מכריע, כפר יונה, 30.11.2023, גוש/חלקה 8153/1, עמ' 20
9. דן ליבנה, הכרעה בהשגה על שומת רשות מקרקעי ישראל, באר טוביה, 31.12.2023, מגרש 109, עמ' 15
10. לני וייל, הכרעה בהשגה על שומת רשות מקרקעי ישראל, לוד, 9.4.2025, גוש/חלקה 4541/18, עמ' 26
11. ארנון גולדברג, שמאי מכריע, שדרות, 16.8.2023, גוש/חלקה 1083/309, עמודים 47 עד 48
12. מנחם מלוכנא, שמאי מכריע, נתניה, 15.7.2012, גוש/חלקה 9040/4, עמ' 18

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.