איך קוראים תוצאות מכרז רמי, ומה הן מלמדות על שווי הקרקע?

מי שפותח את תוצאות מכרז רמי רואה סכום זכייה, רשימת הצעות, מחיר מינימום ותאריך של ועדת מכרזים. השאלה היא מה מכל זה הוא שווי הקרקע. שמאים מכריעים וועדת ההשגות קוראים את הלוח הזה כמעט בכל תיק שיש בו מכרז סמוך. ריכזנו מה הם עשו עם כל שורה.

• איזו הצעה. ההכרעות חלוקות: הצעה זוכה בלבד, שקלול של הזוכה והשנייה, או ממוצע שלוש ההצעות הגבוהות.
• פיתוח. הוצאות הפיתוח, כלומר התשלום על כבישים, מים וביוב, מתווספות לסכום הזכייה. לפעמים הן גדולות ממנו.
• זמן. בשתי הכרעות שקראנו, מכרז שנסגר כשלוש שנים וחצי מהמועד הקובע לא שימש עסקת השוואה.
• מסלול. הגרלה, מחיר מטרה ומכרז שבוטל לא שימשו עסקת השוואה, כלומר מכירה שלפיה קובעים שווי.

מה כתוב בלוח תוצאות מכרז רמי?

בעמוד של מכרז סגור באזור המכרזים של מכריע מופיעים לכל מתחם השטח, מספר הדירות, מחיר המינימום והשומה של רמ"י. לידם סכום הזכייה, כל ההצעות שהוגשו ותאריך ועדת המכרזים. הסכומים הם כפי שפורסמו באתר רמ"י, לפני מע"מ ובלי הוצאות הפיתוח.

שלושה דברים בלוח דורשים זהירות. ההצעה הגבוהה לא תמיד זכתה. הסכום ליחידת דיור הוא חישוב של מכריע, בלי הפיתוח. ותאריך הוועדה הוא לא המועד הקובע של הנכס שלכם.

הצעה זוכה או ממוצע ההצעות: מה לקחו השמאים?

במכרז במעטפות סגורות הזוכה משלם לפעמים יותר משווי השוק. ועדת ההשגות בשדרות הסבירה זאת, וכך צוטט בהכרעה ברמת גן: "ההצעה הזוכה אינה משקפת את שווי השוק אלא מחיר גבוה משווי השוק". ההכרעות שקראנו נחלקו בשאלה מה לעשות עם זה:

• שקלול של שתי הצעות. ארז כהן ברמת גן (2023) נתן משקל של 75% להצעה הזוכה ו-25% להצעה השנייה. הזוכה הציעה 936,888,026 ₪, והשנייה 721,000,000 ₪.
• לפי הפער. אפרת כהן בנתיבות (2024) ראתה פער של 30% בין הזוכה לשנייה במתחם אחד. שם היא שקללה 60% לזוכה ו-20% לכל אחת מהשתיים הבאות.
• אותו מכרז, מתחם אחר. במתחם השני הפער היה 20%, והיא לקחה ממוצע פשוט של הזוכה והשנייה: 23,000,063 ₪.
• שלוש הגבוהות. ועדת ההשגות בכפר סבא (2026) לקחה את ממוצע שלוש ההצעות הגבוהות ולא רק את הזוכה. אחרי פיתוח והתאמה לגודל ולצורת המגרש יצא כ-6,115 ₪ למ"ר מבונה, כלומר מטר של שטח בנוי.
• הזוכה בלבד, כשהביקוש מובהק. אפרת כהן באבן ספיר (2025) מצאה 42 הצעות לשני מגרשים ו-32 למגרש נוסף. היא חששה שאותם מציעים חוזרים בכמה מגרשים, ולקחה רק את ההצעות הזוכות.
• כל ההצעות. ברק שוורצברד בבאר שבע (2024) קבע שמותר להביא בחשבון את כל ההצעות שהוגשו, כי המציעים הם "שחקנים רציונליים".
• סכום הזכייה. אלי כהן בתל אביב-יפו (2025) קבע שבכל מגרש "הובא בחשבון סכום הזכיה ולא ממוצע מחירי ההצעות".

למה ההצעה הגבוהה לא תמיד זוכה?

בחלק מהמכרזים מציע אחד רשאי לזכות רק במספר מוגבל של מגרשים. לכן אותה חברה מופיעה כהצעה הגבוהה בכמה מגרשים, וזוכה רק בחלקם. בלוח במכריע מופיעה במקרה כזה הערה שההצעה הגבוהה לא זכתה.

• נתיבות (2025). במכרז 29/2024 כל מציע יכול היה להגיש הצעה ל-15 מגרשים. אפרת כהן ציינה שבמגרשים רבים ההצעה הזוכה דורגה 6 או 7 מקומות מתחת להצעה הגבוהה ביותר.
• מה נקבע. שמאית רמ"י לקחה את שלוש ההצעות הגבוהות, והשמאית המכריעה דחתה זאת. לדבריה זו "חזרה כפולה ומכופלת על אותן הצעות ואינה משקפת את כוחות השוק".

האם מוסיפים הוצאות פיתוח ומע"מ לסכום הזכייה?

בהכרעות שקראנו, הוצאות הפיתוח נוספו לסכום הזכייה כשהזוכה משלם אותן בנפרד. הדוגמאות מראות כמה הן משנות:

• טייבה (2022), השגה על שומת רמ"י. באחד המגרשים במכרז 397/2018 הזכייה הייתה 488,000 ₪ והפיתוח 124,663 ₪. השמאי חיבר ביניהם, וחילק בשטח אקוויוולנטי (שטח שתורגם במקדמים לשטח עיקרי). הממוצע המתואם יצא 1,334 ₪ למ"ר אקוויוולנטי.
• באר שבע (2024). במגרש 116 במכרז 210/2018 ההצעה הזוכה הייתה 70,600 ₪. שוורצברד הוסיף מע"מ והוצאות פיתוח של 1,358,471 ₪, כלומר בערך פי 19 מההצעה. יצא 3,810 ₪ למ"ר אקוויוולנטי.
• מעלה אדומים (2025), ועדת ההשגות. במכרז 12/2018 ההצעה הזוכה הייתה 1,000,000 ₪, והוצאות הפיתוח 1,215,568 ₪. הוועדה השתמשה במכרז רק כבקרה.
• תל אביב-יפו (2025), בלי פיתוח. אלי כהן לא הוסיף עלויות פיתוח, כי במועד המכרז עבודות הפיתוח במתחם עוד לא התחילו.
• מע"מ לפי סוג הקונה. בהשגה בהוד השרון (2025) נקבע לפי תקן 11א: כשהקונים בשוק הם גורמים עסקיים, השווי בלי מע"מ. כשהם פרטיים, השווי כולל מע"מ.

בהשגות על שומות רמ"י יש עוד הבחנה. בהוד השרון (2025) ובחיפה (2026) צוטט סעיף 4.20.12 בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל: "הוצאות הפיתוח אינן חלק מהליך ההשגה". על הוצאות הפיתוח והמע"מ במכרזים נוספים ראו את המאמר על מכרזי רמ"י כעסקת השוואה.

כמה זמן אחרי המכרז התוצאות עדיין רלוונטיות?

תאריך ועדת המכרזים הוא תאריך העסקה. ככל שהוא רחוק מהמועד הקובע, ההכרעות נותנות למכרז פחות משקל:

• שלוש שנים וחצי לפני. יחיאל שטרית בנאות הכיכר (2019) פסל מכרז מ-2014. לפי תקן 2, עסקאות ההשוואה (מכירות של נכסים דומים) לא ירחקו משנתיים מהמועד הקובע.
• שלוש שנים וחמישה חודשים אחרי. מרדכי דדון ביהוד (2024) פסל את מכרז 242/2021 לפי הלכת פמיני. לדבריו, עסקה מאוחרת וסמוכה למועד יכולה לשמש לפעמים לבקרה בלבד.
• מכרז מ-2021, מועד קובע ב-2024. בהשגה בהוד השרון (2025) השמאית לא הביאה בחשבון את מכרז 271/2020. לדבריה המציעים נשענו על עסקאות מ-2020.
• חודש לפני. ועדת ההשגות בחיפה (2026) כינתה את מכרז 234/2022 "עוגן תזמוני מצוין". בגלל מיקום עם פוטנציאל מסחרי היא הפחיתה אותו במקדם 0.75.
• שיעור ההתאמה. ועדת ההשגות במעלה אדומים (2024) תיקנה את ההתאמה לזמן ל-5% לשנה במקום 3%. השווי עלה מ-940 ל-991 ₪ למ"ר אקוויוולנטי.

מתי תוצאות המכרז לא נכנסות לשומה בכלל?

• מציע יחיד. יעקב פז בראשון לציון (2024) חזר על מה שקבע קודם במגרש 3043. במכרז ניגש מציע יחיד, והתמורה של 32,826,026 ₪ "מבטאת מחיר ולא שווי".
• הרשמה והגרלה. שטרית בנאות הכיכר (2019) קבע ששיטה זו "אינה מכרז פומבי ואינה מהווה השוואה ראויה לקביעת שווי שוק".
• מחיר מטרה. ארנון גולדברג בירושלים (2026) פסל את מכרז 259/2023. במגרש היו 80 דירות במחיר מטרה מתוך 100, ואי אפשר היה לנטרל אותן. על המסלול הזה ראו המאמר על מחיר מטרה ושווי.
• מכרז שבוטל. אורלי רפאל ברחובות (2024) לא הביאה בחשבון את מכרז 482/2021, כי הוא בוטל.
• זכייה שבוטלה. בטייבה (2022) השמאי השמיט מגרשים שהזכייה בהם בוטלה, כי היו מספיק נתונים אחרים.

איך מתרגמים סכום זכייה לשווי ליחידת דיור?

בלוח במכריע הסכום ליחידת דיור הוא סכום הזכייה חלקי מספר הדירות. השמאים עשו חשבון דומה, ואז הוסיפו התאמות:

• הוד השרון (2022). לילך בן פורת חילקה זכייה של 511,777,777 ₪ ב-465.82 יחידות דיור מתואמות. היא הוסיפה 10% לגודל העסקה והפחיתה 8% לזמן. הממוצע יצא 1,090,000 ₪ ליחידה.
• תל אביב-יפו (2025). אלי כהן נטרל קודם את זכויות המסחר והמלונאות. השווי למגורים יצא בין 28,000 ל-34,000 ₪ למ"ר מבונה, ובממוצע כ-30,000 ₪.

ההכרעות במספרים

מה לבדוק בתיק שלך

1. מצאו את המכרז. חפשו במכרזי הקרקע של רמ"י במכריע לפי יישוב, תכנית או מספר מכרז, או על המפה.
2. בדקו את התאריך. השוו את תאריך ועדת המכרזים למועד הקובע שלכם. כמה חודשים עברו, ובאיזה כיוון?
3. פתחו את כל ההצעות. מדדו את הפער בין הזוכה לשנייה ולשלישית, וספרו כמה הצעות הוגשו.
4. חפשו מגבלה למציע. אם ההצעה הגבוהה לא זכתה, בדקו בחוברת כמה מגרשים מותר לכל מציע.
5. הוסיפו פיתוח. קחו את הוצאות הפיתוח מהחוברת, ובדקו אם גם בנכס שלכם הפיתוח עוד לא בוצע בפועל.
6. החליטו על מע"מ. בדקו מי הקונים בשוק של הנכס, עסקיים או פרטיים.
7. בדקו את המסלול. הגרלה, מחיר מטרה, מציע יחיד או מכרז שבוטל הם סיבה לטעון שהמכרז לא משקף שווי שוק.

לחיפוש הכרעות לפי מספר מכרז, עיר או שמאי: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

האם סכום הזכייה במכרז רמ"י הוא שווי הקרקע?

בהכרעות שקראנו, לא כמו שהוא. השמאים הוסיפו הוצאות פיתוח, ולפעמים מע"מ, ותיאמו לזמן ולמיקום. חלקם לקחו ממוצע של כמה הצעות במקום הזוכה.

האם הסכומים בתוצאות המכרז כוללים מע"מ?

בלוח של רמ"י הסכומים הם לפני מע"מ. בבאר שבע (2024) השמאי המכריע הוסיף מע"מ. בהוד השרון (2025) נקבע שהשווי כולל מע"מ רק כשהקונים בשוק הם פרטיים.

מה עושים כשההצעה הגבוהה לא זכתה?

בנתיבות (2025) הסיבה הייתה מגבלה של 15 מגרשים למציע. השמאית לקחה רק את ההצעות הזוכות, כדי לא לספור את אותו מציע כמה פעמים.

מכרז שנסגר אחרי המועד הקובע יכול לשמש עסקת השוואה?

ביהוד (2024) מכרז שנסגר שלוש שנים וחמישה חודשים אחרי המועד הקובע שימש לבקרה בלבד. בחיפה (2026) מכרז שנסגר חודש לפני המועד הקובע היה נתון מרכזי.

איך נכתב המאמר. במאגר יש 1,177 החלטות שמזכירות את ההצעה הזוכה, את שלוש ההצעות הגבוהות או את ממוצע ההצעות. מתוכן 798 שומות של שמאים מכריעים בהיטל השבחה, 299 השגות על שומות רמ"י ו-80 החלטות של ועדת ההשגות. לא כולן עוסקות במכרזי רמ"י.

קראנו בעמוד ההכרעה 18 החלטות שבהן נותחו תוצאות של מכרז. זה מבחר ולא כל המאגר, ולכן לא ספרנו כמה פעמים כל שיטה נבחרה. בשתי החלטות צוטטה הנחיית השמאי הממשלתי על ניתוח מכרזים מ-27.10.2021, ואת נוסחה לא בדקנו.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

1. ארז כהן, שמאי מכריע, רמת גן, 9.2.2023, גוש/חלקה 6207/924, עמ' 64
2. אפרת כהן, הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, נתיבות, 30.4.2024, גוש/חלקה 39983/283, עמ' 27
3. ועדת ההשגות, כפר סבא, 10.3.2026, גוש 7332 חלק מחלקות 65 ו-37, עמ' 9
4. אפרת כהן, הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, אבן ספיר, 30.9.2025, מגרש 256, עמ' 13
5. אפרת כהן, הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, נתיבות, 27.2.2025, גוש/חלקה 70009/191, עמ' 13
6. ברק שוורצברד, שמאי מכריע, באר שבע, 29.12.2024, גוש/חלקה 38399/1, עמ' 19
7. הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, טייבה, 31.3.2022, גוש/חלקה 8031/9, עמ' 13 עד 14
8. ועדת ההשגות, מעלה אדומים, 6.8.2025, מגרש 204 לפי תכנית 420/1/14, עמ' 8
9. אלי כהן, שמאי מכריע, תל אביב-יפו, 4.9.2025, גוש/חלקה 6634/305, עמ' 49
10. הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, הוד השרון, 29.1.2025, גוש/חלקה 6448/41, עמודים 16 עד 17
11. יחיאל שטרית, הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, נאות הכיכר, 18.7.2019, גוש 39691 חלקות 3 עד 4, עמ' 8
12. מרדכי דדון, שמאי מכריע, יהוד-נווה אפריים, 5.3.2024, גוש/חלקה 6500/117, עמ' 46
13. ועדת ההשגות, חיפה, 25.5.2026, גוש/חלקה 11601/48, עמודים 17 ו-22
14. ועדת ההשגות, מעלה אדומים, 11.4.2024, מגרש 430, עמ' 13
15. יעקב פז, שמאי מכריע, ראשון לציון, 4.4.2024, גוש/חלקה 3947/10, עמ' 59
16. ארנון גולדברג, שמאי מכריע, ירושלים, 20.1.2026, גוש/חלקה 31267/34, עמ' 49
17. אורלי רפאל, הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, רחובות, 30.4.2024, גוש/חלקה 3653/171, עמ' 14
18. לילך בן פורת, שמאית מכריעה, הוד השרון, 30.5.2022, גוש/חלקה 6443/12, עמ' 27

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.