הערכת שווי דירה יד 2: כמה רחוק מחיר הביקוש מהשווי?

מי שמחפש "הערכת שווי דירה יד 2" רואה מודעות ומחירים, ושואל כמה הם קרובים לשווי האמיתי. מחיר במודעה הוא מחיר ביקוש: הסכום שהמוכר מבקש. הוא לא המחיר שנחתם בחוזה. כאן נבדק מה עשו שמאים מכריעים, שמאי רמ"י בהשגות וועדת ההשגות עם הנתון הזה.

• הפחתה למשא ומתן: בין 5% ל-30% ב-10 קביעות. הגבוהה, 30%, בוועדת ההשגות (חבר, 2016).
• משקל בשקלול: בין 20% ל-40% ב-5 החלטות. בשאר המשקל עמדו עסקאות, חוזים או מכרזים.
• בלי משקל בכלל: בשש החלטות השמאי לא נתן למודעות משקל, כי היו עסקאות, או כי לא היה תיעוד.
• בטבלאות של שמאי הוועדה המקומית: מודעות מיד 2 עם מקדם 0.95, כלומר הפחתה של 5%. אלה עמדות של צד, לא הכרעות.

הערכת שווי דירה יד 2: האם שמאים בכלל משתמשים במודעות?

כן, ויותר מבעבר. בחיפוש במאגר מצאנו 1,726 החלטות שבהן מופיע השם יד 2 או מדלן. מהן 1,102 שומות מכריעות, 563 הכרעות בהשגה על שומת רמ"י ו-61 החלטות של ועדת ההשגות. בשנת 2025 לבד יש 236 החלטות כאלה, לעומת 39 בשנת 2015.

ההשגה היא הליך שבו שמאי של רמ"י מכריע במחלוקת על שומה של רשות מקרקעי ישראל. ועדת ההשגות היא הערכאה שמעליה. ברוב ההחלטות המודעה מופיעה בטבלה של אחד הצדדים, ואז השמאי מחליט כמה לסמוך עליה.

הבסיס המשפטי מוזכר בהחלטות עצמן. יחיאל שטרית בגילת (2016) הזכיר את פסיקת בית המשפט העליון בעניין קרשינסקי. לפיה, כך כתב, "ניתן להסתמך על מחירי ביקוש כבסיס השוואה לקביעת שווי מקרקעין". בקדימה (2016) נכתב: "לדעתנו ראוי להביא בחשבון תמהיל של נתוני השוואה הכוללים בין היתר גם מחירים מבוקשים".

כמה מפחיתים ממחיר ביקוש בגלל המשא ומתן?

ההפחתה למשא ומתן מתרגמת את המחיר שהמוכר מבקש למחיר שקונה צפוי לשלם. כך הפחיתו השמאים בעשר קביעות שקראנו:

• בית במגרש, רמת השרון. שוש שרביט שפירא (2010) לקחה מחיר מבוקש למגרש ברחוב הבנים, והחילה "0.95 הפחתה לביקוש".
• מגרש מגורים, הוד השרון. שיר מנסנו, בהשגה על שומת רמ"י (2026), ניתחה מגרש שהוצע למכירה ב-4,750,000 ₪ עם מקדם 0.9 למשא ומתן.
• מגרשים בחצבה ובספיר, מודעות מיד 2. שלומי גבאי (2018) לקח מחיר מבוקש של 350,000 ₪ למגרש. אחרי הפחתה במקדם 0.8 קיבל 280,000 ₪.
• מגרשים בחבר. ועדת ההשגות (2016) אישרה את השמאית המחוזית, ש"הפחיתה 30% לאור העובדה שמדובר במחירי ביקוש".
• חנויות, קריית אונו. לני וייל (2018) הפחיתה מנתוני הביקוש לחנויות "למו"מ בשיעור של 10%".
• מסחר, ראשון לציון. אורלי רפאל (2020) קבעה "מקדם הפחתה למחיר ביקוש ולמו"מ– 5%" על דמי שכירות מבוקשים.
• מבני תעשייה, רחלים. ועדת ההשגות (2024) הפחיתה 5% מדמי שכירות מבוקשים, "היות שמדובר בדמ"ש מבוקשים".
• מחסנים, הסוללים. בהשגה מ-2024 השמאי החיל מקדם 0.95 למשא ומתן על דמי שכירות מבוקשים.
• צימרים, אביאל. בהשגה מ-2020 השמאי סקר מחירי לינה באתרי נופש, והחיל "15% הפחתה ממחיר מבוקש".

כך מתחלקות 10 הקביעות (בחצבה ובספיר יש שתי קביעות):

• הפחתה של 5%: 4 קביעות.
• הפחתה של 10%: 2 קביעות.
• הפחתה של 15%: קביעה 1.
• הפחתה של 20%: 2 קביעות.
• הפחתה של 30%: קביעה 1.

שימו לב להבדל בין סוגי הנכסים. ארבע ההפחתות של 5% כוללות שלוש על דמי שכירות מבוקשים. ההפחתות הגבוהות, 20% ו-30%, ניתנו למגרשים ביישובים קטנים. זה מדגם קטן, ולכן הוא מתאר את ההחלטות שקראנו ולא כלל.

כמה משקל מקבל מחיר ביקוש מול עסקאות אמיתיות?

גם אחרי ההפחתה, השמאים לא שמו את מחיר הביקוש במקום העסקאות. הם שקללו אותו: נתנו לכל מקור אחוז מהשווי הסופי. בחמש החלטות שקראנו:

• תעשייה, חולון. מלי בנימין רוזן (2020) נתנה לנתוני היצע השכירות, כלומר למודעות, משקל של 20%. חוזה שכירות בנכס קיבל 50%, ועסקת מכר סמוכה 30%.
• מגרשים בחצבה ובספיר. גבאי (2018) נתן למחירי הביקוש משקל של 25%. השאר, 75%, בא מבתים בנויים שנמכרו, אחרי שהשמאי הפחית מהמחיר את עלות הבנייה.
• מחסנים, הסוללים. בהשגה מ-2024 המודעות קיבלו משקל של 30%, כמו חוזה השכירות בנכס.
• מבנה אחסנה, אחיסמך. ועדת ההשגות (2024) קבעה "מקדם משקל של 40% עבור נתוני ההיצע ומשקל של 60% עבור נתוני חוזי השכירות".

בהוד השרון (2026) המגרש שהוצע למכירה נותח, אבל לא נכנס לטבלת השקלול הסופית. שם קבעו את השווי מכרזים ועסקאות מכר.

מתי השמאי פוסל מודעה מיד 2 או ממדלן?

בשש החלטות השמאי לא נתן למודעות משקל. הנימוקים חוזרים על עצמם:

• יש מספיק עסקאות. במושב אמנון (2022) השמאי כתב: "מאחר וקיים מסד נתונים לעסקות שנחתמו ודווחו, לא אתבסס במקרה זה על נתוני היצע".
• המודעה ירדה, ואין עסקה. באותה החלטה השמאי בדק באתר יד 2 ובאתר BMBY. המגרשים כבר לא הוצעו, ולא נמצא דיווח על עסקה ברשות המסים.
• אין תיעוד. אורלי רפאל בבית חנן (2022) כתבה: "מחיר ביקוש לנחלה בבית חנן הוצג ללא תיעוד או אסמכתא ולכן אינו מהווה נתון השוואה תקף בהתאם לתקינה השמאית".
• אין עסקה שמאשרת את המחיר. יחיאל שטרית בערד (2024) כתב: "גם לא נמצאו הסכמים או עסקות המאשרות נתונים אלה ובהתאם לכך לא נוכל להתייחס אליהם".
• פער גדול בין המודעות. אפרת כהן באבן ספיר (2021) לא התבססה על נתוני ההיצע "בשל השונות הגבוהה בערכי השווי".
• מודעות מאתרי אינטרנט. ועדת ההשגות בשורשים (2018) כתבה: "לא הובאו בחשבון מחירי ביקוש שהציג שמאי המשיגה כמופיע באתרי האינטרנט השונים".
• קשה לאמת את הפרטים. ועדת ההשגות בהזורעים (2024) פסלה את נתוני ההיצע מאותה סיבה, ובגלל ההתאמות הרבות שהם דורשים.

יש גם דרך ביניים. בנתיב השיירה (2026) ועדת ההשגות השתמשה בנתוני היצע לבדיקת סבירות בלבד, ולא במקום עסקאות ההשוואה, כלומר המכירות של נכסים דומים שלפיהן נקבע השווי.

מה עושה שמאי מכריע בהיטל השבחה עם מודעה מיד 2?

בשומות מכריעות להיטל השבחה המודעות מופיעות בעיקר בטבלאות של הצדדים. שתי החלטות מתל אביב-יפו מ-2026 מראות את זה:

• תל ברוך. אצל רמה מאור (2026), שמאי הוועדה הציג שש מודעות מיד 2 למגרשים. הוא החיל "מקדם ביקוש 0.95" ונתן למחירי ההיצע משקל של 35% בשקלול שלו.
• צהלה. אצל ברק שוורצברד (2026), שמאי הוועדה הציג מחירים מבוקשים, שניים מהם מיד 2. גם הוא החיל "הפחתה למחיר ביקוש 0.95", ונתן להיצע משקל של 10%.

אלה עמדות של שמאי הוועדה, לא הכרעות. במקרה שלישי השמאי המכריע כן הכריע. דוד בריל בתל אביב-יפו (2026) דן בשמאית הוועדה, שהתבססה על מודעות השכרה מיד 2 ולא על חוזים. הוא כתב שלכן "הייתה צריכה להביא בחשבון הפחתה" נוספת לפער המשא ומתן. את השווי עצמו הוא קבע לפי עסקאות מכר.

טבלת ההחלטות

מה לבדוק בתיק שלך?

1. בדקו אם יש עסקאות מדווחות ברשות המסים באותו אזור ובאותה תקופה. כשיש, המודעות בדרך כלל לא נכנסות לשקלול.
2. שמרו צילום של המודעה עם התאריך, המקור והפרטים. מודעה בלי תיעוד נפסלה בבית חנן ובערד.
3. בדקו אם המודעה ירדה ואם נמכר הנכס. בעסקה מדווחת יש מחיר אמיתי במקום מחיר מבוקש.
4. נמקו את שיעור ההפחתה למשא ומתן. בהחלטות שקראנו הוא נע בין 5% ל-30%, לפי סוג הנכס והשוק.
5. הציגו כמה מודעות, לא אחת. פער גדול ביניהן הוביל לפסילה באבן ספיר.
6. הפרידו בין מכירה להשכרה. מודעת השכרה ביד 2 היא דמי שכירות מבוקשים, ולא חוזה שנחתם.

עוד על בחירת נתונים לשומה: מחיר מטרה ושווי. לחיפוש החלטות לפי נושא, עיר או שמאי: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

האם מחיר ביד 2 הוא השווי של הדירה?

לא. הוא המחיר שהמוכר מבקש. בהחלטות שקראנו השמאים הפחיתו ממנו בין 5% ל-30% לפני שהשתמשו בו.

האם שמאי מקבל מודעה ממדלן או מיד 2 כעסקת השוואה?

לפעמים, ובמשקל קטן. בחמש החלטות הוא קיבל בין 20% ל-40% מהשקלול. כשהיו עסקאות מדווחות, הוא בדרך כלל לא נכנס.

למה מודעה נפסלת?

בהחלטות שקראנו: כשיש מספיק עסקאות, כשאין תיעוד, כשאין עסקה שמאשרת את המחיר, או כשהמודעות שונות מאוד זו מזו.

האם יש בסיס משפטי לשימוש במחיר ביקוש?

יחיאל שטרית בגילת (2016) הסתמך על פסיקת העליון בעניין קרשינסקי, שלפיה אפשר להסתמך על מחירי ביקוש כבסיס השוואה.

מקורות

1. שוש שרביט שפירא, רמת השרון, 4.11.2010, גוש/חלקה 6599/454, עמוד 14
2. שיר מנסנו, הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, הוד השרון, 29.1.2026, גוש/חלקה 6449/209, עמודים 13 עד 14
3. שלומי גבאי, הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, חצבה, 29.4.2018, גוש/חלקה 39052/9, עמוד 13
4. שלומי גבאי, הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, ספיר, 29.4.2018, גוש/חלקה 39161/7, עמוד 13
5. ועדת ההשגות (יצחק ברמן), חבר, 14.9.2016, עמוד 8
6. לני וייל, הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, קריית אונו, 15.5.2018, גוש/חלקה 6496/76, עמוד 13
7. אורלי רפאל, הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, ראשון לציון, 28.10.2020, גוש/חלקה 4242/156, עמוד 15
8. ועדת ההשגות (דוד דדון), רחלים, 17.4.2024, עמוד 14
9. הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, הסוללים, 29.9.2024, עמוד 15
10. הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, אביאל, 21.5.2020, עמוד 18
11. מלי בנימין רוזן, הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, חולון, 30.11.2020, עמוד 13
12. ועדת ההשגות (דוד דדון), אחיסמך, 15.2.2024, גוש/חלקה 4765/10, עמוד 8
13. הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, אמנון, 29.9.2022, גוש/חלקה 15644/1, עמוד 10
14. אורלי רפאל, הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, בית חנן, 31.3.2022, עמוד 14
15. יחיאל שטרית, הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, ערד, 27.10.2024, עמוד 15
16. אפרת כהן, הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, אבן ספיר, 29.7.2021, עמוד 14
17. ועדת ההשגות (ארז כהן), שורשים, 13.6.2018, עמוד 10
18. ועדת ההשגות (אלי כהן), הזורעים, 1.7.2024, עמוד 12
19. ועדת ההשגות (לילך בן פורת), נתיב השיירה, 26.3.2026, עמוד 6
20. יחיאל שטרית, הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, גילת, 26.7.2016, עמוד 7
21. הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, קדימה, 5.6.2016, גוש/חלקה 9047/22, עמוד 14
22. רמה מאור, תל אביב-יפו (תל ברוך), 5.7.2026, גוש/חלקה 6627/748, עמודים 22 עד 23 (עמדת שמאי הוועדה)
23. ברק שוורצברד, תל אביב-יפו (צהלה), 30.8.2026, גוש/חלקה 6355/487, עמודים 14 עד 15 (עמדת שמאי הוועדה)
24. דוד בריל, תל אביב-יפו, 18.5.2026, גוש/חלקה 7000/243, עמוד 14

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.