כמה שווה מגרש בהרחבה במושב? 8 הכרעות

מי שקונה או מקבל מגרש בהרחבה במושב רוצה לדעת כמה ישלם לרמ"י. לפני החתימה רמ"י מזמינה שומה של שווי המגרש, ולפיה מחושבים דמי החכירה המהוונים (דמי היוון). אלה תשלום חד פעמי מראש על כל תקופת החכירה.

באזור עדיפות לאומית, כלומר יישוב שהמדינה מעניקה לו הטבות, רבים מניחים שגם השווי נמוך יותר. בדקנו מה קבעו השמאים המחוזיים בהשגה ראשונה, כלומר במחלוקת הראשונה מול רמ"י. בדקנו גם מה קבעה ועדת ההשגות שמעליהם.

התשובה הקצרה. הנחת האזור לא מורידה את שווי המגרש. השמאי מעריך שווי שוק מלא, וההנחה מופיעה רק בשיעור שמשלמים לרמ"י, למשל 31% במקום תשלום מלא.

בשש החלטות בצפון נקבע שווי של בין 3,157 ל-6,744 ₪ למ"ר מבונה אקוויוולנטי (מ"ר בנוי, אחרי שהחצר תורגמה לשטח עיקרי). הערכים כוללים פיתוח ומע"מ. בכל שמונה ההחלטות שקראנו ניתנה גם תוספת קטנה, בין 2% ל-3%, למעבר מחכירה לבעלות. כך גם כשבעלי המגרש טענו שבאזור עדיפות אין לה מקום.

השווי: בין 3,157 ל-3,947 ₪ למ"ר מבונה, במועדים קובעים של 2020 עד 2024. במנוף, למועד של 2025, ועדת ההשגות הגיעה ל-6,744 ₪.
הנחת האזור: בערבה הוסיפו למחיר של מגרשים שנמכרו בסביבה את דמי ההיוון בשיעור 31%, שהקונה שילם בפועל. ברם-און, אזור עדיפות ב', שטח מעבר לחוזה נכנס במקדם 0.4.
התאמה לבעלות: 2% בשורשים, ו-3% (או חלוקה ב-0.97) בשבע ההחלטות האחרות.
מה הכריע: מכירות של מגרשים בהרחבה של יישוב סמוך, הקרובות ביותר למועד הקובע (היום שלפיו מעריכים).

3,157 עד 6,744 ₪שווי למ"ר מבונה אקוויוולנטי, 6 החלטות בצפון, כולל פיתוח ומע"מ

8 מתוך 8החלטות שבהן ניתנה התאמה לבעלות, בין 2% ל-3%

31%דמי ההיוון ששולמו בפועל בעסקאות ההשוואה בערבה

איך נקבע שווי של מגרש בהרחבה במושב?

השמאי מעריך את המגרש כריק ופנוי, בזכות בעלות מלאה. הדרך המועדפת היא עסקאות השוואה, כלומר מכירות של מגרשים דומים ריקים. כשאין מכירות כאלה במושב עצמו, השמאים פונים לשתי חלופות:

מגרשים בהרחבה של יישוב סמוך. בעמקה התבסס באסל בלאן על מגרשים בהרחבת אשרת. בברק התבסס רון תמיר על שלוש העסקאות האחרונות בהרחבת חבר.
גישת החילוץ: מתחילים במחיר של בית שנמכר, ומנכים ממנו את עלות הבנייה ואת הרווח של מי שבנה. ברם-און לא נמצאו מגרשים ריקים, ואלי בן שושן חילץ את השווי משלושה בתים במושב.

את התוצאה מתרגמים למ"ר מבונה אקוויוולנטי. זו יחידה שבה החצר, השירות והממ"ד מתורגמים במקדם למטרים של שטח עיקרי.

האם אזור עדיפות לאומית מוריד את שווי המגרש?

בהחלטות שקראנו, לא. השווי הוא שווי שוק, והוא נקבע לפי מה שקונים שילמו על מגרשים דומים. ההטבה של אזור העדיפות פועלת בשלב התשלום. רמ"י גובה רק חלק משווי הקרקע, לפי השיעור שנקבע לאזור.

לכן ההנחה נכנסת לשומה רק בעקיפין, כשמנתחים את עסקאות ההשוואה. כך זה קרה בשתי דוגמאות:

ערבה. בצופר ובעין יהב (2021) צפנת עשוש בדקה מכירות שבהן הקונה עוד לא שילם דמי היוון. רמ"י שלחה לקונה שובר של כ-72,000 ₪, "המגלמים חיוב עבור דמי היוון בשיעור 31%". השמאית הוסיפה את הסכום למחיר העסקאות.
רם-און, אזור ב'. אלי בן שושן (2021) כתב שהחוכר משלם 51% על זכויות בנייה שלא שולם עליהן בהקצאה. לכן שטח עיקרי שמעבר לקיבולת שבחוזה החכירה נכנס במקדם 0.4. הקיבולת היא שטח הבנייה ששולם עליו בחוזה.

בצופר השמאית הסבירה למה בחרה בסכום ששולם ולא בחישוב של רמ"י, שהגיע ל-100,000 ₪:

בעניין זה אעדיף להתבסס על התשלום בפועל על פני תחשיב תיאורטי שערך המשיב

היא דחתה הנחות אישיות שאינן הנחות אזור, כמו הנחה למשרתי מילואים. לדבריה ההנחה הזו סובייקטיבית לקונה מסוים, ולכן אינה משפיעה על שווי השוק.

מה שווה מגרש בהרחבה במושב בצפון?

אלה שש ההחלטות בצפון שקראנו בעמוד התחשיב, מהערך הנמוך לגבוה. כל הערכים כוללים פיתוח ומע"מ:

שורשים, יישוב קהילתי במשגב. השמאית המחוזית קבעה 3,157 ₪ למ"ר, למועד קובע של ספטמבר 2020. בלי פיתוח ומע"מ, המגרש נקבע ב-597,000 ₪.
מושב רם-און. אלי בן שושן קבע 3,409 ₪, גם כן לספטמבר 2020. החישוב שלו היה קרוב מאוד לשומת רמ"י, והוא אימץ אותה.
מושב נתיב השיירה. רון תמיר קבע 3,610 ₪ למגרשים החדשים שנוספו למושב, למרץ 2023. ועדת ההשגות (2026) חישבה כ-1% פחות, ודחתה את ההשגה.
הרחבת מושב עמקה. באסל בלאן (2024) חישב 3,943 ₪, למאי 2023. שומת רמ"י הייתה נמוכה בכ-7%, והוא אימץ אותה: 1,073,000 ₪.
מושב ברק. רון תמיר (2024) קבע 3,947 ₪, לינואר 2024. המגרש נמצא בחלק הוותיק של המושב, ונקבע ב-1,370,000 ₪.
מנוף, יישוב קהילתי במשגב. ועדת ההשגות (2026) הגיעה ל-6,744 ₪ ל-16 מגרשים בהרחבה, למרץ 2025. היא השאירה את החלטת השמאית המחוזית, כי הפער היה כ-0.5%.

במנוף הערך גבוה בהרבה, והמועד הקובע מאוחר יותר. הוועדה ציטטה מחקר של הלמ"ס על עלייה של כ-24% במחירי קרקע לבנייה צמודת קרקע בין 2021 ל-2024. בנתיב השיירה הוועדה הראתה מגרשים ביישובים כפריים שמחירם עלה בכ-70% עד פי שניים בתוך כשנתיים.

האם באזור עדיפות לאומית עושים התאמה לבעלות?

כן, בכל ההחלטות שקראנו.

ההתאמה לבעלות היא תוספת קטנה לעסקאות ההשוואה. היא נעשית כי המגרשים בעסקאות נמכרו בחכירה, והשומה לרמ"י היא לבעלות מלאה. ההפרש מבטא את ה"חיכוך" מול רמ"י, כלומר הטרחה והעלות של חוכר מול בעלים.

בעלי המגרשים טענו שבאזור עדיפות לאומית אפשר לקבל בעלות בלי תשלום, לפי סעיף 5.1.4 בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל. לכן, לשיטתם, אין חיכוך ואין התאמה. הטענה נדחתה בשלוש החלטות:

שורשים (2021). השמאית אימצה את עמדת שמאי רמ"י והוסיפה 2%. לדבריה זה משקף את החיסכון בחיכוך מול רמ"י.
ברק (2024). רון תמיר הוסיף 3%. הוא כתב: "גם אם טענתו של שמאי המשיגים נכונה, הרי שעסקות ההשוואה נערכו לזכות החכירה".
מנוף (ועדת ההשגות, 2026). הוועדה אישרה 3%. היא מצאה שבמשגב מתאפשר לכל היותר שדרוג לזכות חוזית, ורק אחרי שבונים.

ועדת ההשגות במנוף לא קיבלה גם את עמדת רמ"י, שלפיה אין שם אפשרות לבעלות בכלל. היא סיכמה:

גם במצב שבו קיימת אפשרות עתידית להקניית בעלות נותר רכיב מסוים של אי-ודאות, מגבלות וחיכוך בין החוכר לבין רמ"י

לפי הקווים המנחים של השמאי הממשלתי, כפי שתוארו בהחלטה, ההתאמה נעה בדרך כלל בין 0% ל-4% משווי הקרקע.

אילו עוד התאמות עושים למגרש בהרחבה?

זמן: כ-5% לשנה בשורשים, בעמקה, בברק ובנתיב השיירה. במנוף ועדת ההשגות קבעה 8% לשנה.
הליך תכנון: 5% הופחתו ממגרשי השוואה שכבר קיבלו היתר או עברו הליך רישוי, בעמקה ובברק.
מיקום בתוך המושב: בברק הופחתו 7% כי המגרש בחלק הוותיק, עם פיתוח חלקי ועמוד חשמל, לעומת הרחבת חבר.
יישוב לעומת יישוב: בשורשים הופחתו 10% לעומת צורית. בנתיב השיירה הופחתו 5% לעומת אשרת.
מס רכישה: במנוף ועדת ההשגות קבעה שבחילוץ מבתים צמודי קרקע לא מנכים מס רכישה.

מה לא הוריד את השווי: בעמקה לא ניתנה הפחתה לאתר עתיקות מוכרז, כי גם חלק מעסקאות ההשוואה נמצאו באתר כזה.

מה קבעו השמאים, החלטה אחר החלטה?

יישוב, החלטה ושמאי	מועד קובע	שווי למ"ר מבונה אקו'	התאמה לבעלות	מה נקבע בסוף	מקור
שורשים, 2021, השמאית המחוזית	9/2020	3,157 ₪	2%	597,000 ₪ בלי פיתוח ומע"מ	עמ' 9 עד 12
רם-און, 2021, אלי בן שושן	9/2020	3,409 ₪	0.97	אומצה שומת רמ"י: 797,188 ₪ בלי פיתוח ומע"מ	עמ' 11 עד 15
נתיב השיירה, ועדת ההשגות 2026 על החלטת רון תמיר	3/2023	3,610 ₪	3%	ההשגה נדחתה	עמ' 3, 21 עד 22
עמקה, 2024, באסל בלאן	5/2023	3,943 ₪	3%	אומצה שומת רמ"י: 1,073,000 ₪	עמ' 15 עד 20
ברק, 2024, רון תמיר	1/2024	3,947 ₪	3%	1,370,000 ₪	עמ' 12 עד 15
מנוף, ועדת ההשגות 2026	3/2025	6,744 ₪	3%	ההשגה נדחתה, 16 מגרשים	עמ' 19 עד 30
עין יהב, 2021 (תוקנה 2022), צפנת עשוש	11/2019	1,217 ₪	0.97	מגרש 328: 392,000 ₪ בלי פיתוח ומע"מ	עמ' 19 עד 21
צופר, 2021, צפנת עשוש	7/2020	1,217 ₪	0.97	506,000 ₪ בלי פיתוח ומע"מ	עמ' 13 עד 18

בעין יהב ובצופר השומה היא לחלקת המגורים בנחלה, ולא למגרש בהרחבה. הן נכללו כי שם נקבע מה עושים עם דמי היוון ששולמו בעסקאות ההשוואה. בשתיהן השמאית הפחיתה עוד 10% להיקף העסקה ולמיקום באזור הוותיק של המושב.

מה לבדוק בתיק שלך

אספו עסקאות של מגרשים ריקים בהרחבה של יישוב סמוך. בעמקה ובברק אלה היו הנתונים שהכריעו, ולא נזקקו לחילוץ מבתים.
העדיפו את העסקאות הקרובות למועד הקובע. בברק נכנסו רק שלוש העסקאות האחרונות. בנתיב השיירה הוועדה הסבירה שהמחירים קפצו ב-2022.
בדקו אם הקונה בעסקה שילם דמי היוון. אם לא, הוסיפו את הסכום ששולם בפועל, כמו בערבה.
אל תבנו על ביטול ההתאמה לבעלות. בכל ההחלטות שקראנו היא נשארה, בין 2% ל-3%.
בדקו את קיבולת הבנייה בחוזה החכירה. ברם-און שטח מעבר לחוזה קיבל מקדם 0.4, בגלל שיעור התשלום של 51%.
הציגו חסרונות של המגרש עצמו. פיתוח חלקי ועמוד חשמל הובילו להפחתה של 7% בברק.
חשבו אם הפער מצדיק השגה. ברם-און, בעמקה, בנתיב השיירה ובמנוף פער של עד כ-7% הותיר את השומה הקודמת.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי יישוב, שמאי או גוש: חיפוש במאגר של מכריע. עוד על תשלומים לרמ"י: דמי היוון, שווי מגרש בשיוך דירות בקיבוץ והשגה על דמי היתר לרמ"י.

שאלות נפוצות

כמה שווה מגרש בהרחבה במושב בצפון?

בהחלטות שקראנו נקבעו בין 3,157 ל-3,947 ₪ למ"ר מבונה אקוויוולנטי, במועדים של 2020 עד 2024. במנוף, למועד של 2025, נקבעו 6,744 ₪. למגרש שלם נקבעו סכומים של בין 1,073,000 ל-1,370,000 ₪ כולל פיתוח ומע"מ, בעמקה ובברק.

האם באזור עדיפות לאומית השמאי מוריד מהשווי?

לא בהחלטות שקראנו. השווי הוא שווי שוק מלא, וההטבה היא בשיעור התשלום לרמ"י.

אם הבעלות ניתנת בלי תשלום, למה יש התאמה לבעלות?

רון תמיר בברק הסביר שעסקאות ההשוואה נמכרו בחכירה. ועדת ההשגות במנוף הוסיפה שההקניה של הבעלות עתידית ומותנית בבנייה.

איך נכתב המאמר. קראנו שמונה החלטות על מגרשי מגורים ביישובים כפריים בצפון ובערבה. שש מהן של שמאים מחוזיים בהשגה ראשונה, ושתיים של ועדת ההשגות. בדקנו כל מספר מול לשון ההחלטה בעמוד התחשיב. זה מבחר: לא קראנו את כל ההחלטות בכל יישוב, ובחלק מהיישובים יש החלטות תאומות על מגרשים סמוכים.

שורשים ומנוף הם יישובים קהילתיים, ולא מושבים. בנתיב השיירה ובעמקה ההחלטות לא דנות באזור העדיפות. שמאי רמ"י תיאר אותם כאזור עדיפות א', בהחלטה בברק.

בשורשים שם השמאית לא מופיע בעותק שבמאגר. במנוף ועדת ההשגות דנה בהחלטה של השמאית המחוזית יעל הורן, ולא קראנו את ההחלטה עצמה.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.

כמה שווה מגרש בהרחבה במושב באזור עדיפות לאומית, ואיזו הנחה מקבלים?