כמה שווה מגרש בשיוך דירות בקיבוץ? 12 הכרעות

מי שמחפש שיוך דירות בקיבוץ רוצה לדעת כמה ישלמו החברים לרמ"י על המגרש. שיוך דירות הוא הליך שבו כל חבר מקבל את הבית שלו כנכס על שמו. לפני החתימה רמ"י מזמינה שומה של שווי המגרש, ולפיה מחושב התשלום.

קיבוץ או חבר שחולקים על השומה מגישים השגה. במחלוקת מכריע שמאי מחוזי ממשרד המשפטים (השגה ראשונה), ואחריו ועדת ההשגות.

התשובה הקצרה. ב-12 החלטות שקראנו, השמאים המחוזיים חישבו שווי של בין 2,000 ל-9,295 ₪ למ"ר מבונה אקוויוולנטי. כלומר לכל מטר של שטח בנוי, אחרי שהחצר והשטחים הנלווים תורגמו למטרים של שטח עיקרי.

המספר תלוי בעיקר באזור ובשנה. בצפון ובעמקים, ובשומות של 2018, הוא נמוך. ליד ירושלים, בשרון, בשפלה ובמפרץ חיפה הוא גבוה פי שניים עד ארבעה. ברוב ההחלטות השמאי אימץ בסוף את שומת רמ"י, כי הפער מהחישוב שלו היה קטן.

שומות של 2018: בין 2,000 ל-2,940 ₪ למ"ר, בכפר הנשיא, במסילות ובדברת.
צפון ועמקים, מ-2022: בין 2,390 ל-3,985 ₪ למ"ר, בארבע החלטות.
שרון, שפלה, מפרץ חיפה וסביבת ירושלים, מ-2022: בין 6,670 ל-9,295 ₪ למ"ר, בחמש החלטות.
שומת רמ"י אומצה: בשבע מתוך 12 ההחלטות, כשהפער היה עד כ-10%.
ועדת קבלה ודמי חברות: לא הובילו להפחתה בהחלטות שקראנו.

2,000 עד 9,295 ₪שווי למ"ר מבונה אקוויוולנטי, 12 החלטות, כולל פיתוח ומע"מ

7 מתוך 12החלטות שבהן אומצה שומת רמ"י

33%שיעור התשלום בשיוך פרטני, כפי שתואר בהחלטה בגלאון

איך נקבע שווי המגרש בשיוך דירות בקיבוץ?

השומה מעריכה את הקרקע מתחת לבית כאילו היא ריקה ופנויה. כמעט אין מכירות של מגרשים ריקים בשטח המחנה, כלומר באזור הוותיק של הקיבוץ שבו גרים החברים. לכן השמאים משלבים שתי דרכים.

עסקאות השוואה, כלומר מכירות של מגרשים דומים: בשכונת ההרחבה של הקיבוץ, בקיבוצים סמוכים, במושבים או בעיר קרובה.
גישת החילוץ: מתחילים במחיר של בית שנמכר, ומנכים ממנו את עלות הבנייה ואת הרווח של היזם. מה שנשאר הוא שווי הקרקע.

את התוצאה מתרגמים לשווי למ"ר מבונה אקוויוולנטי, ומכפילים בשטח האקוויוולנטי של המגרש. ברוב ההחלטות הערך כולל את עלות הפיתוח ומע"מ. בכפר הנשיא ובדברת השווי הסופי של המגרש נקבע בלי פיתוח ובלי מע"מ, ולכן הוא נמוך יותר.

מה חישבו השמאים המחוזיים, קיבוץ אחר קיבוץ?

אלה 12 ההחלטות שקראנו בעמוד התחשיב, מהערך הנמוך לגבוה:

כפר הנשיא (2019). רון כהן חישב 2,000 ₪ למ"ר, למועד קובע (היום שלפיו מעריכים) של ינואר 2018. הוא הפחית 10% לבית דו-משפחתי ועוד 10% למיקום במרכז הקיבוץ.
מסילות (2019). נקבע 2,045 ₪ למ"ר. משקל של 70% ניתן למגרשים בבית שאן, ו-30% לחילוץ מבתים בשדה נחום. שווי המגרש: 606,000 ₪.
להבות הבשן (2024). שווי בסיס של 2,656 ₪, ואחרי מקדם 0.9 לפיתוח נמוך, צפיפות וחוסר נוף נקבע 2,390 ₪. שווי המגרש: 645,300 ₪.
חפצי-בה (2023). באסל בלאן חישב 2,825 ₪ למ"ר. הפער משומת רמ"י היה בין 2.1% ל-4.1%, והוא אימץ אותה.
דברת (2019). בשיוך מגרשים לפי החלטה 1304 חושב 2,940 ₪. אומצה שומת רמ"י: 612,721 ₪, בלי פיתוח ובלי מע"מ.
אשדות יעקב איחוד (2022). נקבע 3,478 ₪ למ"ר, למגרש של 1,233 מ"ר לשתי יחידות. שווי המגרש: 2,250,000 ₪.
בית העמק (2023). בעיגון זכויות (הסדרת הזכויות של החברים בחוזה עם רמ"י) חושב 3,985 ₪. שומת רמ"י הייתה נמוכה ב-6% עד 10%, והשמאית אימצה אותה.
גלאון (2024). צפנת עשוש קבעה 6,670 ₪ למ"ר, לפי עסקאות בקיבוצים גת ובית ניר בלבד. מגרש טיפוסי של 400 מ"ר: 1,501,000 ₪.
אפק (2026). בחלופת שיוך פרטני חושב 7,000 ₪ למ"ר. הערכים היו גבוהים משומת רמ"י בכ-4% לכל היותר, ושומת רמ"י אומצה.
חפץ חיים (2025). יהונתן קמר קבע ערך בסיס של 7,050 ₪, ל-153 מגרשים לפי החלטה 1592. ההשוואה הייתה לגני טל וליד בנימין.
מענית (2023). ליאת שטרית קבעה 8,225 ₪ למ"ר ואימצה את שומת רמ"י: 1,903,200 ₪. ועדת ההשגות השאירה את ההחלטה על כנה ב-2025.
קריית ענבים (2026). אפרת כהן חישבה 9,295 ₪ למ"ר, לפי נווה אילן ושואבה. שומת רמ"י נותרה: 1,765,000 ₪ ליחידה.

למה השווי בקיבוץ אחד גבוה פי ארבעה מבאחר?

ההבדל העיקרי הוא האזור. בקריית ענבים ההשוואה הייתה למושבים ליד ירושלים, ובחפץ חיים לגני טל וליד בנימין. בלהבות הבשן ההשוואה הייתה לקיבוץ גונן השכן, ושם שני מגרשים ריקים נמכרו בפחות מ-2,000 ₪ למ"ר מבונה אקוויוולנטי.

הסיבה השנייה היא השנה. שלוש השומות של 2018 נמצאות כולן בתחתית הטווח. מאז מחירי הקרקע לבנייה צמודת קרקע עלו, והשמאים הוסיפו בין 4% ל-10% לשנה כדי להתאים עסקאות ישנות.

הסיבה השלישית היא המיקום בתוך הקיבוץ. בשטח המחנה הבינוי צפוף יותר, אין חניה ליד הבית והתשתיות ישנות. כך הופחתו 10% בכפר הנשיא ו-10% בלהבות הבשן. באפק המגרשים באזור הוותיק קיבלו מקדם 0.95.

מתי השמאי המחוזי אימץ את שומת רמ"י?

בשבע מתוך 12 ההחלטות השמאי חישב ערך משלו, ראה שהוא קרוב לשומת רמ"י, והשאיר את שומת רמ"י. בכפר הנשיא, למשל, התוצאה שונה בפחות מ-10%. בקריית ענבים היא הייתה נמוכה בכ-3.5%. במענית, בבית העמק ובאפק החישוב של השמאי היה דווקא גבוה משומת רמ"י.

המשמעות לבעל הזכויות: השגה מצליחה כשמראים טעות של ממש, ולא פער של כמה אחוזים. במענית גם ועדת ההשגות הגיעה ל-8,370 ₪ למ"ר, כ-5% מעל החלטת השמאית, ולא שינתה אותה.

האם ועדת קבלה ומיסי קהילה מורידים את שווי המגרש?

בהחלטות שקראנו, לא. החברים טענו שקשה למכור בית בקיבוץ, כי הקונה צריך לעבור ועדת קבלה ולשלם מיסי קהילה. באשדות יעקב איחוד השמאית דחתה את הטענה:

תשלומי החברות וועדת הקבלה לחברות לקיבוץ אינן תכונות המיוחסות לשורשם של המקרקעין ולכן אינם רלוונטיים לצורך הערכת השווי

בגלאון צפנת עשוש דחתה הפחתה לאי סחירות מסיבה אחרת. העסקאות שעליהן התבססה היו מקיבוצים, ולכן ועדת הקבלה כבר גלומה במחיר שלהן.

אילו עסקאות השוואה מתקבלות בשיוך דירות בקיבוץ?

אין גישה אחת. כל שמאי בחר את העסקאות הקרובות ביותר שמצא:

קיבוצים סמוכים. בגלאון השמאית העדיפה את גת ובית ניר על פני מושבים, וכתבה שהם "משקפים את מאפייניו הייחודיים של הקיבוץ ומהווים את נתוני ההשוואה הטובים ביותר".
הרחבה של אותו קיבוץ. באשדות יעקב איחוד השמאית התבססה על בתים בשכונת ההרחבה, ולא על עסקאות משטח המחנה.
בתים בשטח המחנה. במענית ניתן משקל של 50% לחילוץ מבתים שנמכרו בקיבוץ עצמו.
עיר סמוכה. במסילות 70% מהמשקל ניתן למגרשים בבית שאן.

ומה עם עסקאות שיוך קודמות באותו קיבוץ, שבהן רמ"י החכירה מגרשים לפי שומה? ועדת ההשגות במענית (2025) לא הביאה אותן בחשבון:

הסתמכות על עסקות הקצאה אפשרית רק בהעדר מוחלט של נתוני השוואה רלוונטיים.

כמה משלמים לרמ"י בשיוך דירות בקיבוץ?

ההשגה קובעת רק את שווי הקרקע. את שיעור התשלום קובעת רמ"י במדיניות שלה. בגלאון השמאית תיארה שבשיוך פרטני כל חבר יקבל מגרש "עבור תשלום בשיעור 33% סה"כ". לא בדקנו את המדיניות עצמה, ומה מנוכה ממנה.

שימו לב גם לבסיס החיוב. בחלק מהשומות הערך כולל פיתוח ומע"מ, ובחלק לא. בכפר הנשיא, למשל, נוכו 75,400 ₪ פיתוח לפני השווי הסופי.

מה ההבדל בין שיוך למגרש בהרחבה?

מגרש בשכונת ההרחבה מוקצה בדרך כלל לתושב חדש, ולא לחבר שכבר גר בבית. שתי החלטות כאלה לא נכללו ב-12 שלמעלה:

קיבוץ גת (2022). בהקצאה ללא מכרז לתושבי ההרחבה חושב 5,850 ₪ למ"ר. שומת רמ"י נמצאה סבירה: בין 1.31 ל-1.32 מיליון ₪ למגרש, בלי פיתוח ומע"מ.
אפק (ועדת ההשגות, 2024). למגרש בהרחבה, שהפיתוח בו טרם החל, נקבע 5,200 ₪ למ"ר. שווי המגרש: 1,397,604 ₪.

מה קבעו השמאים, החלטה אחר החלטה?

קיבוץ, שנה ושמאי	מטרת השומה	שווי למ"ר מבונה אקוו'	מה נקבע בסוף	מקור
כפר הנשיא, 2019, רון כהן	דמי חכירה, מגרש משיוך דירות	2,000 ₪	אומצה שומת רמ"י: 379,000 ₪ בלי פיתוח ומע"מ	עמ' 12
מסילות, 2019	עיגון זכויות חוזיות	2,045 ₪	606,000 ₪	עמ' 14 עד 15
להבות הבשן, 2024	דמי חכירה מהוונים	2,390 ₪	645,300 ₪	עמ' 16 עד 17
חפצי-בה, 2023, באסל בלאן	עיגון זכויות חוזיות	2,825 ₪	אומצה שומת רמ"י: 773,953 ₪ ו-713,913 ₪	עמ' 17 עד 18
דברת, 2019	שיוך מגרשים, החלטה 1304	2,940 ₪	אומצה שומת רמ"י: 612,721 ₪ בלי פיתוח ומע"מ	עמ' 19 עד 20
אשדות יעקב איחוד, 2022	דמי חכירה מהוונים, מגרש לשתי יחידות	3,478 ₪	2,250,000 ₪	עמ' 10, 12 עד 13
בית העמק, 2023	עיגון זכויות חוזיות	3,985 ₪	אומצה שומת רמ"י, נמוכה ב-6% עד 10%	עמ' 18 עד 20
גלאון, 2024, צפנת עשוש	שיוך פרטני	6,670 ₪	מגרש של 400 מ"ר: 1,501,000 ₪	עמ' 30 עד 34
אפק, 2026	עיגון זכויות, חלופת שיוך פרטני	7,000 ₪	אומצה שומת רמ"י	עמ' 24 עד 27
חפץ חיים, 2025, יהונתן קמר	שיוך פרטני, החלטה 1592	7,050 ₪ (ערך בסיס)	153 מגרשים	עמ' 2 עד 3, 44
מענית, 2023, ליאת שטרית	דמי רכישה	8,225 ₪	אומצה שומת רמ"י: 1,903,200 ₪. ועדת ההשגות השאירה על כנה	עמ' 23, 26
קריית ענבים, 2026, אפרת כהן	מגרש לפי תכנית השיוך	9,295 ₪	שומת רמ"י נותרה: 1,765,000 ₪ ליחידה	עמ' 23 עד 25

מה לבדוק בתיק שלך

בדקו אם הערך כולל פיתוח ומע"מ. השוו בין שומות רק כשהן על אותו בסיס.
אספו עסקאות מקיבוצים סמוכים ומההרחבה. בגלאון ובאשדות יעקב איחוד אלה היו הנתונים שהכריעו.
בדקו את מועד העסקאות. עסקה של שנתיים לפני המועד הקובע עוברת התאמה לזמן, ולפעמים נפסלת.
הציגו את חסרונות המיקום בשטח המחנה. צפיפות, חוסר חניה ותשתיות ישנות הובילו להפחתה של 10%.
אל תבנו על הפחתה בגלל ועדת קבלה. בהחלטות שקראנו הטענה נדחתה.
חשבו אם הפער מצדיק השגה. כשהחישוב של השמאי המחוזי קרוב לשומת רמ"י בפחות מ-10%, היא נשארה.
טענה על שיעור התשלום מפנים לרמ"י. בהשגה דנים רק בשווי.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי קיבוץ, שמאי או גוש: חיפוש במאגר של מכריע. עוד על תשלומים לרמ"י: דמי היוון ודמי היוון בחוזה חכירה ישן.

שאלות נפוצות

כמה שווה מגרש בשיוך דירות בקיבוץ?

בהחלטות שקראנו חושב בין 2,000 ל-9,295 ₪ למ"ר מבונה אקוויוולנטי, כולל פיתוח ומע"מ. למגרש שלם נקבעו סכומים של בין 606,000 ₪ במסילות לכ-1.9 מיליון ₪ במענית.

האם אפשר לקבל הפחתה כי קשה למכור בית בקיבוץ?

בהחלטות שקראנו, לא. באשדות יעקב איחוד ובגלאון השמאיות דחו הפחתה בגלל ועדת קבלה, דמי חברות ואי סחירות.

אם הגשתי השגה, השמאי יקבע מספר משלו?

הוא מחשב מספר משלו, אבל בשבע מתוך 12 ההחלטות השאיר את שומת רמ"י, כי הפער היה קטן.

איך נכתב המאמר. קראנו 12 החלטות של שמאים מחוזיים על מגרשי מגורים בשטח הקיבוץ, בשיוך, בעיגון זכויות ובדמי חכירה, בעמודים שבהם נקבע השווי. קראנו גם את החלטת ועדת ההשגות במענית ושתי החלטות על מגרשים בהרחבה. בדקנו כל מספר מול לשון ההחלטה. זה מבחר: לא קראנו את כל ההחלטות בכל קיבוץ, וחלק מהקיבוצים נדונו בכמה החלטות.

במסילות, בלהבות הבשן, בדברת, באשדות יעקב איחוד, בבית העמק ובאפק שם השמאי לא מופיע בעותק שבמאגר. שם השמאית במענית מופיע בהחלטת ועדת ההשגות. בחפץ חיים קראנו איך נקבע ערך הבסיס, ולא את שווי כל אחד מ-153 המגרשים.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.

כמה שווה מגרש בשיוך דירות בקיבוץ, לפי ההכרעות בהשגות על שומות רמ"י?