מה שווי הקרקע לפל"ח בנחלה, ומה קורה בלול שהוסב לאחסנה?

מי שמחפש פל"ח בנחלה רוצה לדעת כמה ישלם לרמ"י. פל"ח היא פעילות לא חקלאית בנחלה (חלקת משק במושב), כמו מחסן להשכרה, משרד או מפעל קטן. כדי להתיר אותה, או לגבות דמי שימוש על שימוש בלי הסכמה, רמ"י מזמינה שומה של שווי הקרקע.

בעל הזכויות שחולק על השומה מגיש השגה. במחלוקת מכריע שמאי מחוזי ממשרד המשפטים (השגה ראשונה), ואחריו ועדת ההשגות.

• אחסנה בפל"ח: בין 701 ל-2,290 ₪ למ"ר מבונה. הערכים הגבוהים הם מאביחיל, לשנים 2020 עד 2022.
• לול שהוסב למפעל: בתעוז נקבע בין 547 ל-1,045 ₪ למ"ר מבונה, לשנים 2014 עד 2017.
• הנחה לאי סחירות: 10% או 15% כשמסדירים פל"ח קדימה. בדמי שימוש על תקופת עבר ההנחה לא ניתנה.
• שיעור דמי השימוש עצמו: הוא מדיניות של רמ"י, וההשגה לא דנה בו.

איך נקבע שווי הקרקע לפל"ח בנחלה?

השמאים שואלים כמה שווה הקרקע מתחת למבנה, כאילו היא ריקה ופנויה. כמעט אין מכירות של קרקע לפל"ח בנחלה, ולכן הם משתמשים בשיטת החילוץ: מתחילים בשווי המבנה הבנוי ומנכים ממנו את מה שאינו קרקע.

• דמי שכירות. מחסנים להשכרה במושבים סמוכים, ולא באזורי תעשייה בערים.
• שיעור היוון, כלומר הריבית השנתית שמתרגמת את שכר הדירה לשווי. השמאים לקחו את סקר השמאי הממשלתי והוסיפו לו בין 0.5% ל-1% בגלל המיקום במושב.
• רווח יזמי, כלומר הרווח שיזם מצפה לו. בהחלטות שקראנו בין 10% ל-15% לאחסנה.
• עלות בנייה של מחסן רגיל, בין 1,500 ל-2,300 ₪ למ"ר בהחלטות שקראנו.

מה שנשאר הוא שווי הקרקע לכל מ"ר של שטח בנוי, ולא של קרקע. את המספר הזה מכפילים בשטח המבנה.

כמה שווה מ"ר מבונה לאחסנה בפל"ח?

אלה חמש ההחלטות על מבנה אחסנה בפל"ח שקראנו בעמוד התחשיב:

• בית עוזיאל, 2018. אריאל אלדר קבע 701 ₪ למ"ר, בלי עלויות פיתוח, למבנה של 500 מ"ר. סך הכל 350,000 ₪. המועד הקובע (היום שלפיו מעריכים) היה 26.1.2017.
• יגל, 2021. ועדת ההשגות, ובה השמאי בועז קוט, קבעה 890 ₪ למ"ר כולל פיתוח, למחסן לתוצרת חקלאית. הוועדה קיבלה חלקית את ההשגה של בעל הזכויות על הכרעת השמאית המחוזית.
• בית יצחק-שער חפר, 2020. השמאית המחוזית אטל ריינס קבעה 1,192 ₪ למ"ר לאחסנה, ו-1,639 ₪ למשרדים באותו מבנה.
• בני ראם, 2019. בהשגה ראשונה נקבע 1,301 ₪ למ"ר לאחסנה בשנת 2018. בשטח של 389.54 מ"ר, ואחרי הנחה לאי סחירות, יצא 456,000 ₪.
• אביחיל, 2023. השמאית המחוזית אורלי רפאל קבעה לאחסנה בין 2,110 ל-2,290 ₪ למ"ר, לשנים 2020 עד 2022. למשרדים קבעה בין 2,470 ל-2,710 ₪.

הפער בין הערכים נובע בעיקר משכר הדירה. ביגל השמאים התבססו על 22 ₪ למ"ר לחודש, ובאביחיל על 30 עד 32 ₪. שימו לב גם אם הערך כולל פיתוח. בבית עוזיאל הוא בלי פיתוח, ולכן הוא נמוך יותר.

מתי מקבלים הנחה לאי סחירות?

פל"ח צמודה לנחלה. אי אפשר למכור אותה או להשכיר אותה בנפרד. לכן כשמסדירים פל"ח קדימה, השמאים הורידו מהשווי בין 10% ל-15%. כשרמ"י גובה דמי שימוש על שימוש שהיה בלי הסכמה, ההנחה לא ניתנה.

• בני ראם, 2019. הנחה של 10% ניתנה רק בחלופה של בקשה להיתר. לשנים 2016 עד 2018, שבהן המשרד פעל בלי הרשאה, המקדם היה 1.
• אביחיל, 2023. בעסקת הפל"ח רפאל קיבלה מקדם 0.85. לשנות העבר לא נתנה הנחה, לפי החלטת ועדת ההשגות במושב מנוחה מ-2016, כפי שהיא מצוטטת בהכרעה.
• יגל, 2021. הוועדה הפחיתה 15% בגלל מגבלות השימוש, ועוד 10% משכר הדירה המבוקש בגלל משא ומתן.

אורלי רפאל כתבה באביחיל:

החלטת ועדת השגות במושב מנוחה (מיום06.03.2016 ) קובעת כי אין להביא בחשבון הפחתה בגין מגבלת סחירות עת נעשה בקרקע שימוש בפועל ללא הסכמת רמ"י שלא כדין

מה קורה בלול שהוסב לאחסנה או למפעל?

בהחלטות שקראנו על לולים, השומה נועדה לדמי שימוש. בעל הנחלה הפך לול למחסן או למפעל, ורמ"י גובה דמי שימוש על השנים שבהן השתמש בו. השמאים העריכו את הקרקע לפי השימוש בפועל, כאילו הוא חוקי.

• תעוז, 2024. לול שהוסב למפעל למערכות קירור, 250 מ"ר. נקבע בין 547 ל-1,045 ₪ למ"ר מבונה, לשנים 2014 עד 2017. שכר הדירה היה בין 17 ל-20 ₪ למ"ר. החצר נוטרלה במקדם 0.9, כלומר הורידו את חלק החצר שכבר גלום בשכר הדירה.
• בית נקופה, 2020. נאטאלי אשכר הפחיתה 15% לשימוש בלול לעומת שימוש למלאכה (מקדם 0.85). הסיבה: לול מתאים לשימוש מצומצם יותר.
• אורה, 2016. נאטאלי אשכר בדקה את התחשיב שלה מול חוזה של "לולים מבוקרים שהוסבו לאחסנה", בשכר דירה של 18 ₪ למ"ר.

בתעוז ביקש בעל הנחלה לקזז משווי הקרקע את שווי הלול, כמצב שהיה מותר לו ממילא. הבקשה נדחתה. לפי ההכרעה, ההזמנה של רמ"י לא ביקשה לייחס שווי לשימוש הקודם בלול, וזו טענה משפטית:

טענות משפטיות לרבות אופן חיוב דמי שימוש יש להפנות לרמ"י

מה שיעור דמי השימוש ודמי החכירה בפל"ח?

השמאים בהשגה קובעים רק את שווי הקרקע. את השיעור שמוחל עליו קובעת רמ"י במדיניות שלה, וההשגה אינה המקום לחלוק עליו. כך גם בתעוז: אופן החיוב בדמי שימוש הופנה לרמ"י.

בהסדרה קדימה, דמי החכירה המהוונים (תשלום אחד מראש לכל תקופת החכירה) מחושבים כאחוז משווי הקרקע. בהחלטת ועדת ההשגות באבן ספיר (2020) מתואר מה עלה מבדיקה מול רמ"י. לפי התיאור, מדובר בחכירה ל-49 שנה בדמי חכירה מהוונים של 91% משווי הקרקע. לא מצאנו הכרעה שקובעת את שיעור דמי השימוש השנתי בפל"ח.

מה קבעו השמאים, החלטה אחר החלטה?

מה לבדוק בתיק שלך

1. בדקו מה מטרת השומה. הסדרת פל"ח קדימה או דמי שימוש על העבר. ההנחה לאי סחירות תלויה בזה.
2. אספו שכר דירה של מחסנים במושבים סמוכים. זה הנתון שהזיז את השווי יותר מכל דבר אחר.
3. בדקו אם הערך כולל פיתוח. השוו בין שומות רק כשהן על אותו בסיס.
4. בדקו את עלות הבנייה ואת התוספת לשיעור ההיוון. ביגל הוועדה לקחה עלות ממוצעת של מבנה רגיל, ולא את העלות בפועל של המבנה הנישום.
5. בלול שהוסב, הציגו את מגבלות המבנה. בבית נקופה הן הובילו להפחתה של 15%.
6. טענה על עצם החיוב או על השיעור מפנים לרמ"י. בהשגה דנים רק בשווי.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי מושב, שמאי או גוש: חיפוש במאגר של מכריע. עוד על השגות על שומות רמ"י בנחלה: דמי היתר בהשגה על שומת רמ"י, בית שלישי בנחלה ודמי היוון.

שאלות נפוצות

כמה שווה קרקע לפל"ח אחסנה בנחלה?

בחמש ההחלטות שקראנו נקבע בין 701 ל-2,290 ₪ למ"ר מבונה, לשנים 2017 עד 2022. המספר תלוי בעיקר בשכר הדירה של מחסנים במושבים באזור.

האם מקבלים הנחה כי אי אפשר למכור את הפל"ח בנפרד?

בהסדרה קדימה כן, בין 10% ל-15% בהחלטות שקראנו. בדמי שימוש על שימוש שהיה בלי הסכמת רמ"י, ההנחה לא ניתנה.

אפשר לקזז את שווי הלול שהיה במבנה?

בתעוז (2024) הבקשה נדחתה. ההכרעה קבעה שזו טענה משפטית, ושיש להפנות אותה לרמ"י.

איך נכתב המאמר. קראנו 8 החלטות של שמאים מחוזיים ושל ועדת ההשגות, בעמודים שבהם נקבע השווי, ובדקנו כל מספר מול לשון ההחלטה. חמש מהן עוסקות במבנה אחסנה בפל"ח, שתיים בלול שהוסב, ואחת במחסן במושב אורה. זה מבחר, ולא ספרנו את כל ההחלטות בנושא. בבני ראם ובתעוז שם השמאי לא מופיע בעותק שבמאגר.

החלטת ועדת ההשגות במנוחה מובאת כפי שהיא מצוטטת בהכרעה באביחיל. לא קראנו אותה במקור.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

1. אריאל אלדר, השגה ראשונה, בית עוזיאל, 29.4.2018, גוש/חלקה 4668/39, עמ' 14 עד 15
2. ועדת ההשגות (בועז קוט, שמאי), יגל, 13.9.2021, גוש/חלקה 6876/9, עמ' 14 עד 16
3. אטל ריינס, השגה ראשונה, בית יצחק-שער חפר, 26.1.2020, גוש/חלקה 8280/5, עמ' 9 עד 10
4. השגה ראשונה, מחוז תל אביב והמרכז, בני ראם, 31.12.2019, גוש/חלקה 5463/19, עמ' 12 עד 14
5. אורלי רפאל, השגה ראשונה, אביחיל, 14.3.2023, גוש/חלקה 8292/23, עמ' 14 ו-18 עד 20
6. השגה ראשונה, מחוז ירושלים והדרום, תעוז, 31.10.2024, גוש/חלקה 5124/3, עמ' 9 עד 12
7. נאטאלי אשכר, השגה ראשונה, בית נקופה, 31.8.2020, גוש 30483, עמ' 18 עד 19
8. נאטאלי אשכר, השגה ראשונה, אורה, 29.2.2016, גוש/חלקה 30778/51, עמ' 10 עד 11
9. ועדת ההשגות, אבן ספיר, 8.7.2020, גוש/חלקה 31396/39, עמ' 4

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.