כמה דמי שכירות למ"ר לחנות קבעו השמאים המכריעים?

כמה דמי שכירות למ"ר לחנות מביאים בחשבון בשומה? השאלה עולה בכל שומה של נכס מסחרי.

דמי השכירות הם נקודת הפתיחה של גישת היוון ההכנסות, כלומר השיטה שמתרגמת הכנסה משכירות לשווי. היא מחלקת את ההכנסה השנתית בשיעור היוון (הריבית השנתית שבה מתרגמים הכנסה לשווי היום). כל שקל בדמי השכירות עובר ישירות לשווי.

ספרנו את כל ההכרעות במאגר שבהן נקבעו דמי שכירות חודשיים למ"ר מסחר, וקראנו 13 מהן בעמוד ההחלטה. כך הן נראות לפי תקופה, לפי אזור ולפי סוג החנות.

• לפי תקופה: חציון 70 ₪ כשהמועד הקובע (היום שלפיו מעריכים את השווי) בין 2010 ל-2014, ו-115 ₪ בין 2020 ל-2022.
• לפי אזור: חציון 126.5 ₪ במחוז ירושלים ו-118 ₪ במחוז תל אביב, מול 73 ₪ במחוז המרכז.
• מחיר מבוקש אינו דמי שכירות ראויים: בחולון (2016) ירדו מ-245 ₪ מבוקשים ל-185 ₪.

כמה דמי שכירות לחנות נקבעו בכל תקופה?

השנה כאן היא שנת המועד הקובע. זו לא שנת ההחלטה. בין השתיים יש לפעמים שלוש שנים ויותר.

• מועד קובע בין 2010 ל-2014: 25 הכרעות, חציון 70 ₪.
• מועד קובע בין 2015 ל-2019: 81 הכרעות, חציון 85 ₪.
• מועד קובע בין 2020 ל-2022: 47 הכרעות, חציון 115 ₪.
• מועד קובע בין 2023 ל-2026: 40 הכרעות, חציון 107 ₪.

העלייה מהתקופה הראשונה לשלישית ברורה. בין 2020 ל-2022 ובין 2023 ל-2026 אין הבדל של ממש. ההכרעות בכל תקופה מגיעות מערים אחרות, ולכן זה לא מדד מחירים.

איפה דמי השכירות לחנות גבוהים יותר?

האזור נקבע לפי הוועדה המקומית או היישוב, במחוזות התכנון.

• מחוז ירושלים: 38 הכרעות, חציון 126.5 ₪. כולל את ירושלים, מבשרת ציון ובית שמש.
• מחוז תל אביב: 42 הכרעות, חציון 118 ₪.
• מחוז הדרום: 42 הכרעות, חציון 77 ₪. אילת לבדה: 14 הכרעות, חציון 130 ₪.
• מחוז חיפה: 12 הכרעות, חציון 73.5 ₪.
• מחוז המרכז: 45 הכרעות, חציון 73 ₪.
• מחוז הצפון: 13 הכרעות, חציון 69 ₪.

בתוך כל מחוז יש פערים גדולים. בזמורה, למשל, שש שומות מכריעות באותו אזור קבעו 70 ₪ או 80 ₪ למ"ר.

חולון, 2016: מ-245 ₪ מבוקשים ל-185 ₪

הרצליה, 2020: לא קניון ולא ממוצע עירוני

מה מזיז את דמי השכירות לחנות?

חזית לרחוב

בתל אביב-יפו (2022) חגית רבינסון קבעה 315 ₪ לחנות עם חזית לרחוב. באותו מבנה, לסופרמרקט במרתף, נלקחו בחשבון 103 ₪ לפי החוזה. בירושלים (2022) ארנון גולדברג קבע 150 ₪ למסחר שכונתי ברמות.

מחיר מבוקש מול חוזה

מודעה היא מחיר שהמשכיר מבקש. שמאים מכריעים מורידים ממנה משא ומתן, כמו בחולון. בפתח תקווה (2025) גולדברג מצא מודעות בין 83 ל-136 ₪, וקבע טווח של 120 עד 150 ₪, בממוצע 135 ₪.

הכרעות קודמות באותו אזור

בזמורה (2019) אלי כהן הציג שש שומות מכריעות ברחוב חסן מלך מרוקו השני ובסביבה. הוא קבע "דמ"ש שכיחים של 70 למ"ר מסחר", כלומר כמו רוב ההכרעות הקודמות.

מה כלול במ"ר

מ"ר ברוטו כולל חלק מהשטחים המשותפים, ומ"ר נטו לא. בקריית אונו (2024) גיל הרצברג קיבל 220 ₪ "למ"ר ברוטו". בנוף הגליל (2024) יגאל יוסף קבע 143 ₪ "למ"ר עיקרי". לפני השוואה בין שתי הכרעות, בודקים לאיזה מ"ר כל אחת מתייחסת.

איך דמי השכירות הופכים לשווי?

החישוב חוזר כמעט בכל ההכרעות. דמי השכירות החודשיים כפול 12 הם ההכנסה השנתית. מחלקים אותה בשיעור ההיוון, ומקבלים שווי למ"ר בנוי.

• אילת (2019): דוד טיגרמן קבע 200 ₪ לחודש, שהם 2,400 ₪ לשנה. בשיעור היוון של 8% יצא שווי של 30,000 ₪ למ"ר בנוי.
• מודיעין (2023): גולדברג קבע 170 ₪, ובשיעור תשואה (שם נוסף לשיעור ההיוון) של 6.7% יצא שווי של 30,400 ₪ למ"ר בנוי לשיווק.
• קריית אונו (2024): 220 ₪ ובשיעור היוון של 6.8%. כאן המחלוקת הייתה רק על השיעור: שמאי המבקשת טען ל-7.5%.

כדי להגיע לשווי הקרקע מורידים מהשווי הבנוי רווח יזמי ועלות בנייה. רווח יזמי הוא הרווח שיזם מצפה לו. על שיעורי ההיוון עצמם כתבנו במאמר שיעור היוון למשרדים ולמסחר.

מה לבדוק בתיק שלך?

1. בדקו מה המועד הקובע של כל הכרעה שאתם מביאים. דמי שכירות מ-2014 אינם דמי שכירות של 2024.
2. הפרידו מודעות מחוזים. על מודעה צפו להפחתה של משא ומתן.
3. ציינו ברוטו או נטו, ואם השטחים המשותפים או שטחי השירות כלולים.
4. התאימו לחזית ולקומה. חנות עורפית או מרתף אינם חנות חזיתית.
5. חפשו הכרעות קודמות באותו רחוב. שמאים מכריעים נותנים להן משקל.

ההכרעות שקראנו

זה מבחר: 13 הכרעות מתוך 214, מהחדשה לישנה לפי המועד הקובע. כל המספרים לחודש.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי עיר, שמאי או סוג נכס: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

כמה דמי שכירות למ"ר לחנות?

ב-214 הכרעות של שמאים מכריעים החציון הוא 88.5 ₪ למ"ר לחודש. מחצית ההכרעות נמצאות בין 65 ל-135 ₪.

האם השמאי המכריע מקבל את המחיר במודעה?

בדרך כלל לא כמו שהוא. בחולון (2016) המחיר המבוקש הממוצע היה 245 ₪, ואחרי הפחתה של 15% למשא ומתן ו-10% לגודל נקבעו 185 ₪.

איך מחשבים שווי חנות מדמי שכירות?

דמי השכירות החודשיים כפול 12, חלקי שיעור ההיוון. באילת (2019): 200 ₪ לחודש, 2,400 ₪ לשנה, ובשיעור של 8% שווי של 30,000 ₪ למ"ר בנוי.

האם דמי השכירות לחנות עלו בשנים האחרונות?

החציון עלה מ-70 ₪ במועד קובע בין 2010 ל-2014 ל-115 ₪ בין 2020 ל-2022. בכל תקופה ההכרעות מגיעות מערים אחרות, ולכן זה לא מדד מחירים.

איך נכתב המאמר. דמי שכירות מוזכרים ב-18,475 החלטות במאגר. ספרנו את כל ההכרעות שבהן נקבעו דמי שכירות חודשיים למ"ר מסחר, מתוך הקביעות שכבר נקראו במאגר. יצאו 214 החלטות: שומות מכריעות, הכרעות בהשגה על שומת רמ"י והחלטות ועדת ההשגות. כל החלטה נספרה פעם אחת לכל שנה.

השנה היא שנת המועד הקובע, והאזור נקבע לפי הוועדה המקומית או היישוב. הסיווג לחנות ולאזור נעשה אוטומטית, ולכן ההתפלגות היא אינדיקציה. את 13 ההכרעות שבטבלה קראנו בעמוד ההחלטה.

ספרנו רק מה שהשמאי קבע, לא מה שהצדדים טענו. לא בדקנו ערעורים על ההחלטות בוועדות הערר ובבתי המשפט.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

1. ארנון גולדברג, שמאי מכריע, פתח תקווה, 26.7.2026, גוש 6322 חלקה 25, עמוד 26
2. גיל הרצברג, שמאי מכריע, קריית אונו, 4.8.2025, גוש 6178 חלקה 283, עמוד 20
3. יגאל יוסף, שמאי מכריע, נוף הגליל, 3.6.2025, גוש 17743 חלקה 41, עמוד 36
4. לילך בן פורת, שמאית מכריעה, טבריה, 10.8.2026, גוש 15051 חלקה 40, עמוד 20
5. ארנון גולדברג, שמאי מכריע, מודיעין-מכבים-רעות, 30.1.2024, גוש 5640 חלקה 77, עמוד 27
6. ארנון גולדברג, שמאי מכריע, ירושלים, 20.1.2026, גוש 31267 חלקה 34, עמוד 59
7. חגית רבינסון, שמאית מכריעה, תל אביב-יפו, 2.3.2025, גוש 7221 חלקה 14, עמוד 26
8. גיא צדיק, שמאי מכריע, הרצליה, 25.4.2023, גוש 6523 חלקה 91, עמוד 65
9. דוד טיגרמן, שמאי מכריע, אילת, 23.8.2022, גוש 40172 חלקה 14, עמוד 18
10. אלי כהן, שמאי מכריע, זמורה, 11.2.2024, גוש 3797 חלקה 249, עמוד 26
11. אריה אריאל, שמאי מכריע, חולון, 28.8.2017, גוש 7168 חלקה 76, עמוד 14
12. שלומי יפה, שמאי מכריע, בת ים, 19.6.2018, גוש 7123 חלקה 131, עמוד 59
13. נאוה סירקיס, שמאית מכריעה, ראשון לציון, 6.3.2017, גוש 3946 חלקה 106, עמוד 12