שימוש חורג גן ילדים: כמה היטל השבחה?

בקשה לשימוש חורג: גן ילדים בדירת מגורים או בבית פרטי, לחמש שנים. שימוש חורג הוא היתר להשתמש בנכס לשימוש שהתכנית לא מתירה, לתקופה מוגבלת. הוועדה המקומית דורשת היטל השבחה על ההיתר. איך מחשבים את ההשבחה, ובאיזה שיעור היוון (הריבית השנתית שמתרגמת סכום עתידי לערכו היום) מהוונים את השכירות מהגן?

התשובה הקצרה. השמאים המכריעים היוונו את השכירות מהגן בשיעור של נכס מסחרי או משרדי. החציון (הערך האמצעי) הוא 7.5%. את שווי הדירה, שחוזרת למגורים בסוף התקופה, הם דחו בשיעור נמוך יותר, בין 3% ל-5%. כשאפשר היה להרוס ולבנות מיד, או כששווי הנכס כגן נמוך משוויו כדירה, נקבע לפעמים שאין השבחה כלל.

שיעור ההיוון לגן: בין 5% ל-8%. ב-15 מתוך 18 הכרעות הוא היה בין 7% ל-8%.
שיעור ההיוון למגורים: בין 3% ל-5%, ב-14 הכרעות שבהן נקבע שיעור כזה.
אין השבחה: ב-3 מתוך 18 הכרעות.
גובה ההשבחה: בין 13,536 ₪ ל-348,600 ₪ בהכרעות שבהן נקבעה השבחה.

18הכרעות על שימוש חורג לגן או למעון, 2011 עד 2023

7.5%חציון שיעור ההיוון לשכירות מהגן

15הכרעות עם שיעור בין 7% ל-8%

איך מחשבים השבחה משימוש חורג לגן ילדים?

ההשבחה היא ההפרש בין מצב קודם למצב חדש. מצב קודם הוא שווי הנכס בלי ההיתר. מצב חדש הוא שוויו עם ההיתר לגן. בהכרעות שקראנו מצאנו שלוש דרכים לחשב את ההפרש.

הפרש בין שני תזרימים. מחשבים ערך נוכחי של השכירות לגן לתקופת ההיתר, ומפחיתים ערך נוכחי של שכירות למגורים לאותה תקופה. ערך נוכחי הוא הסכום שהתשלומים העתידיים שווים היום. כך חישבה נאוה סירקיס בחולון (2012): 7% לגן ו-4% למגורים.
שווי המגורים דחוי, ועוד השכירות מהגן. במצב החדש מחברים את השכירות מהגן לתקופה עם שווי הדירה או המגרש בסוף התקופה. מקדם דחייה (מכפיל שמקטין שווי שיתקבל רק בעתיד) מתרגם את השווי העתידי להיום. כך חישבו 13 מתוך 18 ההכרעות בטבלה למטה.
הפרש שווי לצמיתות, כפול מקדם תקופה. משווים שווי של הנכס כגן לצמיתות לשוויו כדירה. את ההפרש מכפילים במקדם שמייצג רק את שנות ההיתר. אבישי זיו בחיפה (2017) הכפיל 66,810 ₪ במקדם 0.3194 לחמש שנים ב-8%, וקבע השבחה של 21,340 ₪.

הדרך השנייה נשענת על ועדת ערר חולון 85171/13 (קלדרון) מ-2016. כך קבעה ועדת הערר, כפי שצוטט אצל בועז קוט:

הפרש תשואות לתקופת הביניים אינו משקף בהכרח ובכל מצב עליה בשווי המקרקעין, והבחינה השמאית הינה רחבה יותר.

בעמודים שקראנו, 3 מתוך 18 ההכרעות מפנות אליה בשמה.

אייל יצחקי בקרית גת (2020) הסביר למה הדרך הראשונה מטעה. הוא הדגים זאת על תחשיב שמאי הוועדה: שכירות לגן ב-7%, פחות שכירות לדירה ב-3%. לדבריו, ההשבחה בחישוב כזה קטנה ככל שהתקופה מתארכת, ומ-19 שנים ומעלה אין השבחה כלל. לכן חישב שווי של הנכס כגן לצמיתות, והשווה אותו לשווי הדירה.

שימוש חורג גן ילדים: באיזה שיעור מהוונים את השכירות?

ב-8 מתוך 18 ההכרעות השמאי התחיל מסקירת התשואות של השמאי הממשלתי לנכסים מסחריים או למשרדים, והתאים אותה לגן. כך התחלקו 18 ההכרעות:

בין 5% ל-6%: ב-2 הכרעות.
שיעור של 6.7%: בהכרעה אחת, משימוש חורג ממסחר למעון יום.
בין 7% ל-7.1%: ב-5 הכרעות.
בין 7.5% ל-7.9%: ב-6 הכרעות.
שיעור של 8%: ב-4 הכרעות.

שני שמאים קבעו שיעור נמוך במיוחד. דוד דדון בקרית גת (2020) קבע 5.5%: שיעור למסחר של 7%, פחות פרמיית סיכון (תוספת לריבית בגלל סיכון) של 1.5%. לדבריו, גן דומה בשימושו למגורים יותר מאשר למסחר, והסיכון בו נמוך ממסחר. יעל הרון בבאר שבע (2022) דחתה את ה-7% ששני הצדדים הציעו, והיוונה ב-5%.

בכיוון השני, נאוה סירקיס כתבה ששיעורי ההיוון לנכסים מניבים נעים בין 8% ל-9%. היא ירדה ל-7%, כי גן ל-15 ילדים בחלק מהבית דומה יותר למשפחתון. שמאית הוועדה שם טענה 9%. השוואה לשיעורים במשרדים ובמסחר יש במאמר שיעור היוון למשרדים ולמסחר.

באיזה שיעור דוחים את שווי הדירה?

ב-14 הכרעות נקבע שיעור נפרד למגורים, בין 3% ל-5%. השיעור תלוי במה שנדחה: דירה בנויה, או קרקע לבנייה.

שיעור של 3%: ב-3 הכרעות.
שיעור של 3.5%: בהכרעה אחת.
שיעור של 4%: ב-4 הכרעות.
שיעור של 5%: ב-6 הכרעות. ב-5 מהן מה שנדחה היה שווי של קרקע או מגרש לבנייה.

דנה שחור בפתח תקווה (2019) הסבירה את ההבדל. לדבריה, שיעור ההיוון למגורים נע בין 3% ל-4%, אבל לקרקע ריקה ופנויה למגורים הוא נע בין 5% ל-6%. היא קבעה 5% לקרקע, ו-7% לגן.

מתי נקבע שאין השבחה מהיתר לגן?

ב-3 מתוך 18 הכרעות נקבע שאין השבחה, וכל שמאי נימק אחרת. בשתיים מהן עלה השימוש המיטבי, כלומר השימוש הכי משתלם שמותר בנכס.

מגרש עם זכויות לא מנוצלות. בתל אביב (2018) בועז קוט קבע שהשימוש המיטבי הוא הריסה ובנייה של 2 יחידות דיור. שווי המגרש הזמין היה 6,600,000 ₪. הגן לחמש שנים, ועוד המגרש דחוי, הגיעו ל-5,893,500 ₪ בלבד.
שווי כגן נמוך משווי כדירה. בקרית גת (2020) אייל יצחקי העריך את הנכס כגן ב-857,000 ₪, ואת דירת הגן ב-1,500,000 ₪. לדבריו, דרוש פער שכירות של יותר מ-40% עד 50% מעל מגורים כדי שתיווצר השבחה. בנכס שלפניו הפער היה כ-44%.
אין מניעה לממש מגורים. בחולון (2022) שלומי יפה הסתמך על רע"א 147/14 אברמוביץ, בקשת רשות ערעור שנדונה בבית המשפט העליון. הוא קבע שגם בתחשיב מלא, עם 7.9% לגן, מצב חדש ומצב קודם כמעט זהים.

ההשבחה הגבוהה ביותר בטבלה, 348,600 ₪, נקבעה בפתח תקווה (2020). אורית גלן היוונה שם שכירות של 23,000 ₪ לחודש ב-7.5%, ודחתה את שווי הקרקע ב-5%.

מנכים עלויות התאמה והשבה?

עלויות התאמה הן מה שמוציאים כדי להפוך דירה לגן. עלויות השבה הן מה שמוציאים כדי להחזיר אותה למגורים בסוף ההיתר. השמאים הפרידו בין שתיהן.

גן שפעל שנים לפני הבקשה. בלי עלויות התאמה. משה נדם ודנה שחור הפנו לערר 268/10 קימיאגרוב, שבו נקבע: "לא ניתן להכיר בהוצאות התאמה שנעשו זמן רב טרם הבקשה לשימוש חורג".
בקשה ראשונה. מרדכי דדון בפתח תקווה (2021) ניכה 80,000 ₪ להתאמה ו-40,000 ₪ להשבה.
השבה בלבד. שלומי יפה בחולון ניכה 1,000 ₪ למ"ר לשטח העיקרי, להחזרה למגורים.
בלי השבה. כשהשימוש המיטבי הוא הריסה, משה נדם ודנה שחור בפתח תקווה לא ניכו עלות השבה.

מה קבעו השמאים המכריעים, הכרעה אחר הכרעה?

שמאי מכריע	מקום ושנת ההחלטה	מועד קובע	היוון לגן	היוון למגורים	השבחה	מקור
שאול אשרת	קריות, 2011	11.7.2010	7% (3 שנים)	לא נקבע	31,492 ₪	עמ' 6 עד 7
נאוה סירקיס	חולון, 2012	לא צוין	7%	4%	39,850 ₪	עמ' 11 עד 12
גבע בלטר	רחובות, 2012	26.6.2011	8% (48 חודשים)	5% (מגרש)	13,536 ₪	עמ' 13 עד 16
שוש שרביט שפירא	חולון, 2015	14.1.2014	8%	4%	15,698 ₪	עמ' 11 עד 16
ארז כהן	חולון, 2017	1.12.2015	8%	4%	79,141 ₪	עמ' 16 עד 18
אבישי זיו	חיפה, 2017	18.12.2014	8% (מקדם 0.3194)	לא נקבע	21,340 ₪	עמ' 24 עד 25
דנה שחור	גבעת שמואל, 2018	1.9.2015	7.5%	4%	82,021 ₪	עמ' 10 עד 12
בועז קוט	תל אביב-יפו, 2018	17.2.2016	7.8%	5% (מגרש)	אין השבחה	עמ' 9 עד 11
משה נדם	פתח תקווה, 2019	21.6.2018	7.5%	5% (קרקע)	90,965 ₪	עמ' 12 עד 15
דנה שחור	פתח תקווה, 2019	25.1.2018	7%	5% (קרקע)	121,210 ₪	עמ' 24 עד 27
אורית גלן	פתח תקווה, 2020	28.2.2019	7.5%	5% (קרקע)	348,600 ₪	עמ' 19 עד 23
דוד דדון	קרית גת, 2020	28.8.2019	5.5%	3%	145,000 ₪	עמ' 34 עד 38
אייל יצחקי	קרית גת, 2020	28.8.2019	7% (לצמיתות)	לא נקבע	אין השבחה	עמ' 9 עד 12
בועז קוט	תל אביב-יפו, 2020	15.8.2018	7.1% (9 שנים)	3%	143,000 ₪	עמ' 15 עד 17
מרדכי דדון	פתח תקווה, 2021	24.9.2020	7.5%	5%	158,811 ₪	עמ' 28 עד 30
שלומי יפה	חולון, 2022	לא צוין	7.9%	3.5%	אין השבחה	עמ' 16 עד 18
יעל הרון	באר שבע, 2022	8.7.2020	5%	3%	40,000 ₪	עמ' 11 עד 12
דנה שחור	אשדוד, 2023	23.8.2021	6.7% (3 שנים)	לא נקבע	24,356 ₪	עמ' 18 עד 19

ההיתר בכל ההכרעות היה לחמש שנים, אלא אם צוין אחרת בטבלה. באשדוד השימוש החורג היה ממסחר למעון יום, ולא ממגורים.

מה לבדוק בתיק שלך?

בדקו מה השימוש המיטבי במצב הקודם. אם יש זכויות בנייה לא מנוצלות ואין מניעה לממש אותן, ייתכן שאין השבחה כלל.
השוו את השכירות לגן לשכירות למגורים. פער קטן מ-40% עד 50% הוביל בקרית גת למסקנה שאין השבחה.
בדקו איזה שיעור הוועדה הפעילה על השכירות מהגן. ב-15 מתוך 18 הכרעות השיעור היה בין 7% ל-8%. השוו לסקירת התשואות של השמאי הממשלתי במועד הקובע (היום שלפיו מעריכים את ההשבחה).
הפרידו בין דחיית דירה בנויה לדחיית קרקע. לדירה בנויה נקבעו 3% עד 4% ב-8 מתוך 9 הכרעות. לקרקע לבנייה נקבעו 5% בכל 5 ההכרעות.
הציגו את חוזה השכירות בנכס. בגבעת שמואל ובבאר שבע השמאיות נתנו משקל לחוזה בנכס, ובדקו מי נושא בהוצאות לפי החוזה.
תעדו מתי הגן התחיל לפעול. גן שפעל שנים לפני הבקשה לא זכה לניכוי עלויות התאמה, אבל לפעמים כן לניכוי עלויות השבה.

גן ילדים משפיע גם על השווי של דירות אחרות באותו בניין. על ההפחתה משווי הדירות בגלל גן בבניין כתבנו במאמר גן ילדים בבניין: כמה מפחיתים משווי הדירות.

רוצים לראות את כל ההחלטות על שימוש חורג לגן ילדים בעיר שלכם? חפשו "שימוש חורג גן ילדים" במכריע.

שאלות נפוצות

מה שיעור ההיוון המקובל לגן ילדים בשימוש חורג?

החציון ב-18 הכרעות הוא 7.5%. ב-15 מהן השיעור היה בין 7% ל-8%. שני שמאים קבעו שיעור נמוך יותר, 5% ו-5.5%. דוד דדון נימק זאת בכך שהסיכון בגן נמוך מהסיכון במסחר.

מחשבים את ההשבחה רק לחמש שנות ההיתר?

ההשבחה חושבה לתקופת ההיתר, שהייתה חמש שנים ב-14 מתוך 18 הכרעות. בתל אביב (2020) ההיתר היה לתשע שנים, ובאשדוד ובקריות לשלוש שנים. אצל אייל יצחקי השווי כגן חושב לצמיתות רק כדי לבדוק אם יש השבחה בכלל.

מה ההבדל בין שיעור ההיוון לגן לשיעור ההיוון למגורים?

שיעור ההיוון לגן מתרגם את השכירות מהגן בשנות ההיתר. שיעור ההיוון למגורים דוחה את שווי הדירה או הקרקע לסוף ההיתר. בכל ההכרעות שבהן נקבעו שניהם, השיעור למגורים היה נמוך יותר.

איך נכתב המאמר. חיפשנו במאגר מכריע החלטות של שמאים מכריעים על היתר לשימוש חורג לגן ילדים, למעון יום או לפעוטון. מצאנו 119 החלטות, וקראנו בעמודי ההכרעה של 19 מהן. ב-18 נקבע שיעור היוון לשכירות מהגן. אחת עסקה בחניון, ולא נספרה. ספרנו רק את מה שהשמאי קבע. טענות הצדדים לא נספרו.

זה מבחר, לא כל ההחלטות. את רוב 119 ההחלטות לא קראנו, ולכן החציון מתאר את 18 ההכרעות שבטבלה בלבד. השנה בטבלה היא שנת ההחלטה. מועד קובע מופיע בעמודה נפרדת. לא מצאנו במאגר ערעור על ההכרעות שבטבלה, אבל לא בדקנו את כולן.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

שימוש חורג גן ילדים: איך מחשבים את היטל ההשבחה ובאיזה שיעור היוון?

איך מחשבים השבחה משימוש חורג לגן ילדים?

שימוש חורג גן ילדים: באיזה שיעור מהוונים את השכירות?

באיזה שיעור דוחים את שווי הדירה?

מתי נקבע שאין השבחה מהיתר לגן?

מנכים עלויות התאמה והשבה?

מה קבעו השמאים המכריעים, הכרעה אחר הכרעה?

מה לבדוק בתיק שלך?

שאלות נפוצות

מה שיעור ההיוון המקובל לגן ילדים בשימוש חורג?

מחשבים את ההשבחה רק לחמש שנות ההיתר?

מה ההבדל בין שיעור ההיוון לגן לשיעור ההיוון למגורים?

מקורות

מאמרים קשורים

היטל השבחה מה זה, ומתי משלמים אותו?

היטל השבחה בתל אביב: מה קבעו השמאים המכריעים

כמה מטר מקבל דייר בפינוי בינוי, לפי השמאים?