גן ילדים בבניין: כמה מפחיתים משווי הדירות?

התכנית מחייבת להקים גן ילדים בקומת הקרקע של בניין המגורים, או במפלס התחתון שלו. שמאי המבקש (בדרך כלל בעל הקרקע או היזם) מבקש להפחית משווי הדירות בגלל הרעש וההמולה. שמאי הוועדה המקומית טוען שאין פגיעה, ולפעמים שהגן דווקא יתרון. כמה הפחיתו השמאים המכריעים בפועל?

התשובה הקצרה. ברוב ההכרעות נקבעה הפחתה, והשיעור השכיח הוא 5% משווי המגורים. לפעמים נקבעו 10%, ופעם אחת 15%. לא הופחת דבר כשהדירה רחוקה מהגן, כשהגן זמני, או כשעסקאות ההשוואה (מכירות של דירות דומות שלפיהן נקבע השווי) כבר כוללות אותו.

נקבעה הפחתה: ב-38 מתוך 54 הכרעות, בין 2% ל-15%.
השיעור השכיח: 5%, ב-21 מתוך 38 ההכרעות עם הפחתה.
אין הפחתה: ב-7 מתוך 54 הכרעות.
הגן כבר במחירים: ב-9 מתוך 54 הכרעות נקבע שעסקאות ההשוואה או ערכי השווי כבר משקפים את הגן, ולכן אין מקדם נפרד.

54הכרעות על גן ילדים בתוך בניין מגורים, 2015 עד 2026

38הכרעות עם הפחתה משווי המגורים

5%השיעור השכיח, ב-21 מהן

כמה מפחיתים, במספרים?

אלה 38 ההכרעות שבהן נקבעה הפחתה, לפי השיעור:

בין 2% ל-3%: ב-5 הכרעות.
שיעור של 5%: ב-21 הכרעות.
בין 7% ל-8%: ב-3 הכרעות.
שיעור של 10%: ב-8 הכרעות.
שיעור של 15%: בהכרעה אחת.

ב-7 מההכרעות האלה הגן היה חלק מעירוב שימושים רחב יותר, למשל גן ובית כנסת, או גן ומסחר. שם ההפחתה מכסה את כל השימושים יחד. בלי ההכרעות המשולבות נשארות 31 הכרעות. מתוכן, 5% נקבעו ב-16, ו-10% ב-6.

ב-5 הכרעות השמאי המכריע אימץ שיעור שהצדדים הסכימו עליו. ההפחתה של 10% אצל יגאל יוסף (ירושלים, 2024) חושבה משווי הקרקע. לדבריו, היא שווה בערך להפחתה של בין 3% ל-4% מהשווי הבנוי.

תל אביב, 2024: 2% לחצי מהדירות, ל-10 שנים

שומה מכרעת · ארז כהן · ועדה מקומית תל אביב-יפו · 5.3.2024 · גוש 6106 חלקה 301

המחלוקת. פרויקט בשכונת בבלי. הוועדה אישרה הקלה (חריגה מהתכנית באישור הוועדה), ובמקום 10 בניינים ייבנו 9. כל בניין יהיה בן 9 קומות במקום 8. כחלק מההקלה נדרשו שתי כיתות גן של 241 מ"ר, עם חצרות של 471 מ"ר, בבניינים 6 ו-9.

שמאי המבקשים טענו לפגיעה של 7.5% בשאר הדירות בגלל השכנות לגן.
לפי ההחלטה, אין מחלוקת שהשימוש הטוב ביותר בשטח הוא דירות. אחרי 10 שנים אפשר להחזיר את הגנים למגורים.

ההכרעה. השמאי הכיר בפגיעה, וצמצם אותה. ההפחתה חלה רק על מחצית הדירות בשני הבניינים, אלה שפונות לגן, ורק ל-10 שנים. הוא ציין שבסקרי דלפי (סקר של לשכת שמאי המקרקעין, שבו שמאים עונים על שאלות שווי) נמצאה הפחתה של אחוזים בודדים.

אני סבור כי במקרה זה ראוי להביא בחשבון פגיעה בשווי הקרקע של הדירות המושפעות בשיעור של 2% בלבד

התוצאה. השמאי חישב כמה שווה הפגיעה בשנה, והוון אותה ל-10 שנים בלבד, כלומר תרגם אותה לערך של היום. הסכום שהתקבל: 389,000 ₪. הוא הביא בחשבון גם עלות של כ-135,000 ₪ בערך של היום, להתאמת הגנים לדירות בתום התקופה.

להחלטה המלאה (טענות המבקשים בעמוד 44, ההכרעה בעמודים 45 עד 46)

ירושלים, 2022: גן בבניין, ובכל זאת אין הפחתה

שומה מכרעת · שלומי יפה · ועדה מקומית ירושלים · 7.6.2022 · גוש 30094 חלקה 62

המחלוקת. דירה בקומה השישית של בניין קיים, עם זכות להוסיף 62 מ"ר בקומה השביעית ומרפסת גג. בקומת הקרקע של הבניין יש גן ילדים. ההיטל נדרש במכר, ושמאי המבקש ביקש להפחית מההשבחה גם בגלל הגן.

ההכרעה. השמאי קבע את השווי לפי עסקאות בבניין עצמו. לכן, לדבריו, הגן כבר מגולם בהן. העסקאות האלה היו בקומת הקרקע ובקומה הראשונה, קרוב יותר לגן מהדירה הנדונה.

עסקאות ההשוואה שנערכו לנכסים בקומת קרקע וראשונה, בודאי שמשקפות מרכיב גדול יותר של מטרד ביחס לדירה שבנדון המצויה בקומה 6 ו-7 בבניין

התוצאה. אין הפחתה בגין הגן. השמאי כן הפחית בגין שלושה גורמים אחרים, למשל בנייה חדשה על בניין ישן.

להחלטה המלאה (ההכרעה בעמודים 10 עד 11)

מה מבדיל בין 5% לאפס?

הנימוקים בהכרעות חוזרים על עצמם. אלה השאלות שהכריעו את התוצאה.

באיזו קומה הדירה, ולאן היא פונה

דירה גבוהה. בתל אביב (2018) בועז קוט לא הפחית לדירה בקומות 3 ו-4, מעל קומה פתוחה על עמודים.
דירה בחלק אחר של הבניין. בירושלים (2015) שמואל רוזנברג לא הפחית לדירה שנמצאת קומה מעל הגן, אבל בחלק אחר של הבניין.
דירות שפונות לחצר. בחדרה (2025) מישל אשור נתן 8% לדירות בחמש קומות המגורים הראשונות בבניין של ארבעת הגנים. בבניינים הסמוכים הוא נתן 5%, רק לדירות שפונות לחצרות הגנים.

האם הגן כבר בתוך המחירים

זה הנימוק השכיח כשלא נקבע מקדם לגן. כך היה כשהעסקאות נלקחו מהבניין או מהפרויקט עצמו:

עסקה בנכס עצמו. בירושלים (2023) יעקב (ג'קי) פז קבע שההפחתה מגולמת בערכי השווי. הערכים נגזרו מעסקת קומבינציה בנכס, כלומר בעל הקרקע קיבל דירות מהיזם בתמורה לקרקע.
אותו פרויקט. בירושלים (2025) דנה שחור דחתה בקשה ל-10% בגין עירוב שימושים, כי הנתונים מהפרויקט כבר מגלמים את ההפחתות.
פרויקט גדול. בנתניה (2025) אלדד חיימי לא קבע מקדם נפרד לשני גנים בפרויקט פינוי בינוי (הריסת בניינים ישנים ובניית חדשים במקומם). לדבריו, ההשפעה על כלל הפרויקט מתונה עד זניחה.

אותו נימוק עובד גם בכיוון ההפוך. בנתניה (2026) בועז קוט נתן 5%, כי ערכי השווי נלקחו מנכסים בלי מטלה ציבורית דומה. בבית שמש (2025) דוד בריל נתן מקדם 0.98 (הפחתה של 2%) מאותה סיבה.

האזור ומי גר בבניין

בני ברק, 2018. שלומי יפה דחה בקשה ל-5% לדירות שמעל שטח לגן ילדים.
בני ברק, 2020. שלומי יפה דחה שוב בקשה ל-5%, כי הטענה לא הוכחה בעסקאות השוואה.
בית חנינא, 2021. שמאי הוועדה טען שגן בבניין הוא יתרון במגזר הערבי. חגית רבינסון אימצה בכל זאת מקדם 0.9 (הפחתה של 10%), בגלל המטרד ומורכבות הרישוי.
ירושלים, 2021. שלומי יפה קבע 15% משווי המגורים. הוא כתב שהפגיעה שולית בבניין של זוגות צעירים, ומרבית בבניין של בעלים מבוגרים.

שעות הפעילות והחצר

הטענה שגן ילדים פועל רק בבוקר עולה כמעט בכל תיק. בירושלים (2022) יעל הרון קיבלה אותה ולא הפחיתה, בגן וספרייה במפלס תחתון. שמאים אחרים נתנו משקל לחצר. יגאל יוסף (ירושלים, 2024) קיבל 10% משווי זכויות המגורים, בגלל הבאת הילדים והחזרתם, הרעש מהחצר ואובדן שטח החצר.

גן זמני או קבוע

גן בדירה, בלי היתר. בירושלים (2025) אלדד חיימי לא הפחית. לדבריו, אחרי שהזכויות ינוצלו, היחידה תשמש למגורים ולא לגן.
גן זמני בפרויקט חיזוק. ברמת גן (2018) נורית ג'רבי קיבלה את עמדת שמאי הוועדה: אין התאמה לשווי בגין גן זמני בקומת הקרקע.
גן לתקופה מוגבלת. בתל אביב (2024) ארז כהן הגביל את ההפחתה ל-10 שנים, כמו שתואר למעלה.

על אילו דירות חלה ההפחתה?

לא תמיד על כל הבניין. לפחות ב-10 מתוך 38 ההכרעות עם הפחתה, השמאי החיל אותה רק על חלק מהדירות או מהבניינים. כמה דוגמאות:

חולון, 2025. יעקב (ג'קי) פז החיל 0.95 רק על שטחי המגורים בבניין A, הבניין של הגן.
בית שמש, 2025. דוד בריל החיל את 0.98 רק על הבניין הצפוני.
תל אביב, 2024. רמה מאור נתנה 10% לבניינים 2 ו-3, ולא הפחיתה בבניין 1.
יהוד, 2020. אלדד חיימי, כשמאי מייעץ לוועדת ערר, החיל 7% על כ-10 דירות: קומת הקרקע והקומות שמעליה.
ירושלים, 2021. אוולין דודזון שמאמה נתנה כ-3% רק לחלקת המשנה באגף של הגן.

יש גם שמאים שהחילו את ההפחתה על כל הבניין, ואז קבעו שיעור ממוצע. בירושלים (2018) דנה שחור כתבה שההפחתה מחושבת "ביחס לכלל השטחים המבונים ולא רק לדירות הממוקמות מעל גן הילדים". בהתאם לכך היא קבעה 0.95.

מה לבדוק בתיק שלך

בדקו איפה בדיוק הגן. באיזה בניין, באיזו קומה, ולאן פונה החצר. רוב ההפחתות שהוגבלו חלו על הדירות הקרובות.
בדקו מאיפה עסקאות ההשוואה. עסקאות מאותו בניין או פרויקט כבר כוללות את הגן. עסקאות מבניינים בלי מטלה ציבורית תומכות בהפחתה.
תארו את הגן במספרים. כמה כיתות, כמה מ"ר בנוי וכמה מ"ר חצר. ההפחתות הגבוהות ניתנו לגן עם חצר שהדירות פונות אליה, או לאשכול של כמה גנים.
בדקו אם הגן קבוע. גן זמני, או גן שאפשר להחזיר למגורים, קיבל הפחתה נמוכה או אפס.
הפרידו את הגן משאר השימושים. כשיש בבניין גם מסחר או בית כנסת, השמאים קבעו לרוב מקדם אחד לכולם.
אל תבלבלו בין ההפחתה לעלות ההקמה. אלה שתי שאלות נפרדות. בירושלים (2021) דנה שחור ניכתה את עלות הקמת הגנים, ולא קבעה הפחתה נפרדת לדירות.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי עיר, שמאי או גוש: חיפוש במאגר של מכריע. על קרבה למבנה ציבור מחוץ לבניין: המאמר על הפחתה בגין קרבה למבנה ציבור.

כל 54 ההכרעות

מהחדשה לישנה. "משולב" פירושו שההפחתה כוללת גם שימושים אחרים בבניין, כמו מסחר או בית כנסת.

נקבעה הפחתה (38 הכרעות)

תאריך	שמאי	ועדה מקומית	גוש/חלקה	מה נקבע	בקצרה
6.8.2026	אורית גלן	נתניה	8273/8	3%	מקדם 0.97, כמו בהכרעה קודמת של אותה שמאית. להחלטה, עמ' 18
17.2.2026	דנה שחור	ירושלים	30604/274	10%, בהסכמה	הסכמת הצדדים: 0.9 למגורים מעל גן בקומת הקרקע, כולל המרפסות. להחלטה, עמ' 23
20.1.2026	ארנון גולדברג	ירושלים	31267/34	10% משולב	גן במפלס תחתון, דיור להשכרה, מסחר ומשרדים. 10% כולל לשטחי המגורים: עירוב שימושים (כולל הגן), דירות כלואות ומעליות רכב. להחלטה, עמ' 52
14.1.2026	בועז קוט	נתניה	8262/49	5%	גן של 132 מ"ר וחצר של 185 מ"ר, בבניין בן 11 קומות. קיבל 5% של המבקשת, כי ערכי השווי נלקחו מנכסים בלי מטלה ציבורית דומה. להחלטה, עמ' 33
23.10.2025	דוד בריל	בית שמש	34574/8	2%	מבנה ציבור (גן) של 100 מ"ר בבניין הצפוני. 0.98 על הצד הזהיר, רק לשטחי המגורים בבניין הצפוני, כי עסקאות ההשוואה בבניינים בלי מבנה ציבור. להחלטה, עמ' 44
29.5.2025	אורית גלן	רמת גן	6204/302	5% משולב	בניין בן 16 קומות, גן ומסחר בקומת הכניסה. 5% לשטחי המגורים בגין עירוב שימושים, למען הזהירות. להחלטה, עמ' 47
13.2.2025	מישל אשור	חדרה	10036/99	8% (ו-5%)	אשכול 4 גנים בבניין C. 8% לדירות ב-5 קומות המגורים הראשונות בבניין C; 5% רק לדירות שפונות לחצרות בבניינים B ו-D. להחלטה, עמ' 31
11.2.2025	יעקב (ג'קי) פז	חולון	7165/113	5%	גן בקומת הקרקע של בניין A. 0.95 בטבלת התחשיב, רק לשטחי המגורים בבניין A. להחלטה, עמ' 41
12.12.2024	אורית גלן	ירושלים	30413/86	5% משולב	דירות מעל חזית מסחרית, במבנה עם משרדים וכיתות גן. אימצה 5% של המבקש. להחלטה, עמ' 22
26.9.2024	בועז ברזילי	ירושלים	לא צוין	10% משולב, בהסכמה	גן בבניין מגורים, מסחר ומשרדים. 0.9 לעירוב שימושים במגורים, בהסכמה. להחלטה, עמ' 35
18.7.2024	יעקב (ג'קי) פז	חדרה	10572/381	5%	מקדם 0.95 בטבלת התחשיב, לבינוי מעל גן ילדים. להחלטה, עמ' 25
15.4.2024	רמה מאור	תל אביב-יפו	6625/870	10%	גן בקומת הקרקע של בניינים 2 ו-3. 10% לשטח המגורים בשני הבניינים האלה; בניין 1 בלי הפחתה. להחלטה, עמ' 112
5.3.2024	ארז כהן	תל אביב-יפו	6106/301	2%	בבלי: שתי כיתות גן (241 מ"ר) בבניינים 6 ו-9. 2% רק על מחצית הדירות, אלה שפונות לגן, ורק ל-10 שנים. המבקשים טענו 7.5%. להחלטה, עמ' 46
4.1.2024	יגאל יוסף	ירושלים	30552/63	10% מהקרקע	גן עם חצר של 150 מ"ר. 10% משווי זכויות המגורים, כ-3% עד 4% מהשווי הבנוי: הבאה והחזרה, רעש מהחצר, אובדן החצר. להחלטה, עמ' 34
12.9.2023	אליהו כהן	ירושלים	30897/1	5%, בהסכמה	גן של 127 מ"ר בקומת הקרקע. שני הצדדים הציעו 5% (גן ותיאום תכנון), והמכריע אימץ: 5% משווי הנכס המבונה. להחלטה, עמ' 17
1.6.2023	אורית גלן	ירושלים	30611/123	5%	גן של 127 מ"ר וחצר של 200 מ"ר, בבניין חדש בן 6 קומות. אימצה את 0.95 של שמאי הוועדה, על כל השטחים העיקריים. המבקש טען 0.9. להחלטה, עמ' 25
15.5.2023	רינת וייס רביב	ירושלים	30128/51	5% משולב	דרך חברון: מגדלים עם מסחר, גן ובית כנסת. 0.95 לשווי המגורים במגדל A. להחלטה, עמ' 30
20.11.2022	גיל הרצברג	חיפה	10866/10	5% משולב	גן ובית כנסת בשכונה חרדית. 0.95 לשניהם יחד. המבקש טען 0.9. להחלטה, עמ' 10
27.6.2022	רמה מאור	ירושלים	30605/135	10%	הפחתה של 10% לשילוב הגן בבניין המגורים, כמו שמאי המבקש. להחלטה, עמ' 22
7.6.2022	ארז כהן	ירושלים	30610/83	5%	גן ימוקם בקומת הקרקע של הבניין. 5%. להחלטה, עמ' 19
8.3.2022	דוד טיגרמן	ירושלים	30076/112	5%	שטח ציבורי (גן לפי ההיתר) בקומת הקרקע. המבקש טען 10%, שמאי הוועדה 0. נקבע 5%. להחלטה, עמ' 15
29.9.2021	רינת וייס רביב	ירושלים	29988/2	5%, בהסכמה	קיבלה את 0.95 שהצדדים הסכימו עליו, בהתחשב במיקום היחסי של הגן. להחלטה, עמ' 11
23.8.2021	שלומי יפה	ירושלים	29983/53	15%	גן של 125 מ"ר בקומת הקרקע. 15% משווי המגורים, יותר מקרבה רגילה למבנה ציבור. המבקש טען 10% עד 25%, שמאי הוועדה 6%. להחלטה, עמ' 17
11.8.2021	חגית רבינסון	ירושלים	30615/71	10%	בית חנינא: גן ציבורי בקומת הקרקע של כל בניין. אימצה 0.9 של המבקש (מטרד ומורכבות רישוי). שמאי הוועדה טען שהגן יתרון. להחלטה, עמ' 44
11.7.2021	רינת וייס רביב	רמת גן	6127/557	5%	הפחתה ממוצעת של 5% בגין גן הילדים בנכס. להחלטה, עמ' 35
13.4.2021	אוולין דודזון שמאמה	ירושלים	30151/127	3%	כ-3%, מטעמי זהירות, רק לחלקת המשנה באגף שבו הגן. להחלטה, עמ' 37
11.1.2021	אלי כהן	ירושלים	30613/85	5%	מקדם 0.95 ל-1,695 מ"ר שטח עיקרי ול-180 מ"ר ממ"דים. להחלטה, עמ' 31
7.1.2021	יעקב (ג'קי) פז	ירושלים	31239/1	5%	צור באהר: גן בקומת הקרקע של בניין מדורג. 0.95, כי השימוש הציבורי משפיע על חלק מהמגרש. להחלטה, עמ' 19
31.12.2020	אלדד חיימי (שמאי מייעץ)	יהוד-נווה אפריים	6692/57	7%	גן בקומת הקרקע של בניין 5ג, במקום דירת גן. 7% משווי הבנוי, רק על כ-10 דירות: קומת הקרקע ו-3 עד 4 קומות מעליה. להחלטה, עמ' 41
30.9.2020	ערן ירקוני	אשדוד	2088/34	5% משולב	גנים ובית כנסת בבנייני המגורים. 95% למגורים מעל שטחי ציבור, רק במגרשים 4 ו-5. להחלטה, עמ' 23
30.1.2020	נורית ג'רבי	ירושלים	לא צוין	7.5%	גן של 130 מ"ר במפלס תחתון, עם חצר שהדירות משקיפות אליה. הצדדים הציעו 0.95, המכריעה קבעה 0.925, רק על זכויות בניין 2. להחלטה, עמ' 22
27.10.2019	רינת וייס רביב	ירושלים	30895/1	5%	גן של 125 מ"ר וחצר של 150 מ"ר, בניין בן 4 קומות. המבקשים טענו 10%. קבעה 0.95 של שמאי הוועדה, בגלל מיקום הגן והכניסה העצמאית. להחלטה, עמ' 15
25.6.2019	ארז כהן	ירושלים	לא צוין	5%	הגן בתוך המבנה ובחצרו. 5%. להחלטה, עמ' 18
15.1.2019	יעקב (ג'קי) פז	ירושלים	30285/80	10%	גן בקומת עמודים שנסגרה, פונה לעורף. 0.9 משווי זכויות הבנייה למגורים, כמו שמאי הוועדה. להחלטה, עמ' 13
29.7.2018	דנה שחור	ירושלים	30605/148	5%	גן של 128 מ"ר וחצר של 150 מ"ר, בניין בן 6 קומות. 0.95 על כל השטחים המבונים, לא רק על הדירות שמעל הגן. להחלטה, עמ' 31
17.6.2018	שוש שרביט שפירא	ירושלים	31238/1	5%, בהסכמה	הסכמת הצדדים: הגן מטרד, ומקדם 0.95. להחלטה, עמ' 14
7.1.2017	יעקב (ג'קי) פז	ירושלים	30168/148	5%	גן של 159 מ"ר וחצר בקומת הקרקע. 0.95 לכל השטחים המבונים. להחלטה, עמ' 28
16.9.2015	דורית פריאל	ירושלים	30548/47	2.5%	כיתת גן אחת עם כניסה נפרדת, בבניין של 11 דירות. 0.975, כי הגן משפיע על כמחצית הדירות. המבקש טען 0.9. להחלטה, עמ' 12

אין הפחתה (7 הכרעות)

תאריך	שמאי	ועדה מקומית	גוש/חלקה	מה נקבע	בקצרה
22.1.2025	אלדד חיימי	ירושלים	30265/122	אין הפחתה	דירות בקומת הקרקע משמשות כגן, בלי היתר. אחרי ניצול הזכויות היחידה תשמש למגורים. להחלטה, עמ' 16
12.9.2022	יעל הרון	ירושלים	30077/82	אין הפחתה	גן וספרייה במפלס תחתון, בבניין על ציר סואן מעל מסחר. גנים לא פעילים אחר הצהריים ובימי מנוחה. להחלטה, עמ' 19
20.5.2020	שלומי יפה	בני ברק	6187/198	אין הפחתה	גן ציבורי בקומת הקרקע. המבקשת טענה 5% לכל הדירות. נדחה: הטענה לא הוכחה בעסקאות השוואה. להחלטה, עמ' 26
17.12.2018	בועז קוט	תל אביב-יפו	6957/274	אין הפחתה	גן קיים בקומת הקרקע. הדירה הנדונה בקומות 3 ו-4, מעל קומת עמודים. להחלטה, עמ' 11
14.10.2018	שלומי יפה	בני ברק	6124/63	אין הפחתה	שטח לגן בקומת הקרקע. המבקשת טענה 5% לדירות, והטענה נדחתה. להחלטה, עמ' 49
19.8.2018	נורית ג'רבי	רמת גן	6206/155	אין הפחתה	שתי כיתות גן זמניות בקומת הקרקע, בפרויקט חיזוק. קיבלה את עמדת שמאי הוועדה: אין התאמה לשווי בגין הגן הזמני. להחלטה, עמ' 37
15.1.2015	שמואל רוזנברג	ירושלים	30645/25	אין הפחתה	גן בדירה בקומת הקרקע, בשימוש חורג ובלי חצר. הדירה הנדונה קומה מעל, בחלק אחר של הבניין. להחלטה, עמ' 11

הגן כבר מגולם במחירים (9 הכרעות)

תאריך	שמאי	ועדה מקומית	גוש/חלקה	מה נקבע	בקצרה
17.12.2025	אלדד חיימי	נתניה	8260/266	מגולם	שני גנים בפרויקט פינוי בינוי. בלי מקדם נפרד: ההשפעה על כלל הפרויקט מתונה עד זניחה. שמאי הוועדה הציע 5% על כ-2,000 מ"ר. להחלטה, עמ' 57
24.4.2025	יעל הרון	ירושלים	30399/49	מגולם, משולב	פרויקט עם מסחר, כיתות גן ומעונות בבניינים. השווי למגורים שנקבע (8,900 ₪ למ"ר מבונה) מגלם את עירוב השימושים. להחלטה, עמ' 17
10.3.2025	דנה שחור	ירושלים	30643/41	מגולם, בהסכמה	אותו בניין, הליך אחר. הצדדים הסכימו להעדיף עסקאות בפרויקט עצמו, שמגלמות גם את הגנים. להחלטה, עמ' 41
19.2.2025	דנה שחור	ירושלים	30116/122	מגולם, משולב	שני גנים, בית כנסת ומסחר. המבקשת טענה 10% לעירוב שימושים. נדחה: מגולם בנתוני ההשוואה מהפרויקט. להחלטה, עמ' 46
26.1.2025	בועז קוט	חדרה	10049/254	מגולם, משולב	גן בקומת הקרקע של מגדל, ומסחר ותעסוקה במתחם. עירוב השימושים והקרבה למבני ציבור מגולמים בנתוני ההשוואה. להחלטה, עמ' 81
31.12.2024	בועז קוט	חדרה	10049/254	מגולם, משולב	אותו מתחם, החלטה נוספת. אותה מסקנה: מגולם בנתוני ההשוואה. להחלטה, עמ' 49
21.2.2023	יעקב (ג'קי) פז	ירושלים	30130/5	מגולם	גן של 130 מ"ר בבניין הצפוני. ההפחתה מגולמת בערכי השווי, שנגזרו מעסקת קומבינציה בנכס. שמאי הוועדה טען 10% על 21% מהשטח. להחלטה, עמ' 30
7.6.2022	שלומי יפה	ירושלים	30094/62	מגולם	בניין קיים עם גן בקומת הקרקע; הדירה בקומות 6 ו-7. הגן מגולם בעסקאות מאותו בניין. להחלטה, עמ' 11
23.5.2021	דנה שחור	ירושלים	30643/41	מגולם	שני גנים (250 מ"ר) בבניין מגורים ומסחר. ההשפעה מגולמת בשווי למ"ר; נוכתה רק עלות ההקמה. להחלטה, עמ' 31

שאלות נפוצות

כמה מפחיתים משווי דירה מעל גן ילדים?

השיעור השכיח בהכרעות הוא 5% משווי המגורים, ב-21 מתוך 38 ההכרעות עם הפחתה. הטווח היה בין 2% ל-15%. בעוד 16 הכרעות לא נקבעה הפחתה נפרדת.

מגיעה הפחתה לדירה בקומה גבוהה?

בהכרעות שקראנו, דירות בקומות גבוהות או בחלק אחר של הבניין לא קיבלו הפחתה. לפחות ב-10 הכרעות ההפחתה חלה רק על חלק מהדירות או מהבניינים.

מה ההבדל בין "אין הפחתה" לבין "מגולם במחירים"?

כשאין הפחתה, השמאי קבע שהגן לא פוגע בשווי, או שהפגיעה לא הוכחה. כשהגן מגולם, השמאי קבע שעסקאות ההשוואה או ערכי השווי כבר כוללים את השפעתו. הפחתה נפרדת הייתה סופרת אותה פעמיים.

עלות הקמת הגן מחליפה את ההפחתה?

לא. עלות ההקמה היא מטלה שהיזם נושא בה, וההפחתה היא פגיעה בשווי הדירות. בחלק מההחלטות נוכתה רק העלות, ובחלק נקבעו שתיהן.

איך נכתב המאמר. חיפשנו במאגר מכריע החלטות של שמאים מכריעים שבהן גן ילדים נמצא בתוך בניין המגורים: בקומת הקרקע, במפלס תחתון, בקומה ראשונה או באגף. קראנו 164 החלטות, ועוד 17 הכרעות מהמחקר על קרבה למבני ציבור. בכל החלטה ספרנו רק את מה שהשמאי קבע. טענות הצדדים לא נספרו.

הספירה מינימלית. ב-10 החלטות נוספות שקראנו לא מצאנו הכרעה מפורשת בשאלה. בחלקן השמאי חישב לפי עסקאות של הדירה עצמה ולא דן במקדם. בחלקן התחשיב הסופי לא כלל הפחתה, אבל בלי נימוק. הוצאנו גם החלטות שבהן השטח הציבורי לא היה גן, או שהמחלוקת הייתה רק על עלות ההקמה.

אחת ההחלטות היא חוות דעת של שמאי מייעץ לוועדת ערר (יהוד, 2020). שתי הכרעות בחדרה, ושתיים בירושלים, עוסקות באותו מתחם בהליכים נפרדים. לא מצאנו במאגר ערעור על ההכרעות שתוארו בהרחבה.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.

כמה מפחיתים משווי הדירות כשיש גן ילדים בתוך הבניין?