כמה מפחיתים משווי דירה ליד מבנה ציבור או גן ילדים?
מגרש שגובל בשב"צ (שטח שהתכנית ייעדה לבנייני ציבור), דירה מול בית ספר, או בניין מגורים שבקומת הקרקע שלו ייפתח גן ילדים. בכל אחד מהמצבים האלה שמאי אחד יבקש הפחתה, ושמאי הצד השני יטען שאין פגיעה, ולפעמים שיש דווקא יתרון. קראנו את ההכרעות של שמאים מכריעים בשאלה הזאת: כמה נקבע בפועל, באילו מקרים לא נקבע כלום, ומה הבדיל ביניהם.
התשובה הקצרה. ברוב ההחלטות נקבעה הפחתה, והשיעור השכיח הוא 5%. זה פחות מהחציון בסקר דלפי, 10%. מה שמכריע הוא העובדות של כל מקרה.
- הפחתה במספר: ב-256 מתוך 407 שומות מכריעות.
- השיעור השכיח: 5% (120 החלטות של 34 שמאים שונים), ואחריו 10% (76 החלטות).
- בלי הפחתה בכלל: 137 החלטות.
- סקר דלפי 2020, סקר המומחים של לשכת שמאי המקרקעין: חציון של 10% לדירה בבניין רווי שפונה למבני ציבור. כלומר, השמאים המכריעים נותנים בדרך כלל פחות מהסקר.
- גן ילדים או שטח ציבורי בתוך בניין המגורים: הפחתה ב-22 מתוך 27 החלטות, ברוב המקרים 5%.
העובדות שמכריעות:
- האם הדירות פונות ישירות למבנה.
- כמה גדול ואינטנסיבי השימוש בו.
- מה הייעוד הסטטוטורי במועד הקובע, כלומר ביום שלפיו מעריכים את ההשבחה.
- האם עסקאות ההשוואה, כלומר המכירות שלפיהן נקבע השווי, כבר מגלמות את הקרבה.
מה קבעו השמאים המכריעים, במספרים?
בכל החלטה ספרנו תוצאה אחת: השיעור שהשמאי המכריע קבע. טענות הצדדים לא נספרו. כשנקבעו שני שיעורים באותה החלטה (למשל לדירות חזיתיות ועורפיות), ספרנו בדרך כלל את השיעור שחל על הדירות הפונות למבנה.
| מה נקבע | החלטות |
|---|---|
| אין הפחתה | 137 |
| 2% עד 4% | 31 |
| 5% | 120 |
| יותר מ-5% ועד 8% | 9 |
| 10% | 76 |
| 12% עד 25% | 20 |
| ההשפעה הוכרה, בלי שיעור נפרד | 14 |
שתי הערות על הספירה:
- שיעורים גבוהים. בחלק ניכר מ-20 ההחלטות שבהן נקבעו 12% ומעלה, השיעור כולל גם גורם אחר באותו מקדם. למשל מושע (בעלות משותפת שלא חולקה), דרך ראשית או חזית מסחרית.
- ריכוז. 116 מההחלטות הן של הוועדה המקומית ירושלים. שבע החלטות שוות (אין הפחתה) ניתנו באותו יום בבית שמש, לאותו מתחם.
לפי סוג המבנה התמונה דומה, עם הבדל אחד. כך נראים המקרים שבהם לא ניתנה הפחתה:
- קרבה לשב"צ או למבנה ציבור כללי: ב-109 מתוך 316 החלטות.
- ליד בית ספר: ב-9 מתוך 30.
- ליד גן ילדים סמוך: ב-7 מתוך 17.
- ליד בית כנסת או מסגד: ב-8 מתוך 17.
- שטח ציבורי בתוך בניין המגורים: רק ב-4 מתוך 27. זה ההבדל.
סקר דלפי של לשכת שמאי המקרקעין (2020) שאל שתי שאלות קרובות:
- דירה בבניין רווי שפונה למבני ציבור: החציון והשכיח היו 90% משווי דירה זהה שאינה פונה אליהם, כלומר הפחתה של 10%. הטווח היה בין 85% ל-100%.
- בית צמוד קרקע שפונה לבית ספר או לגן ילדים: החציון היה 94% והשכיח 95%. הטווח היה בין 80% ל-100%.
שמאים מכריעים מצטטים את הסקר, למשל דוד בריל בפתח תקווה (2025). אבל בשומות עצמן 5% נפוץ יותר מ-10%.
חדרה, 2025: ארבעה גני ילדים בקומת הקרקע
שומה מכרעת · מישל אשור · ועדה מקומית חדרה · 13.2.2025 · גוש 10036 חלקה 99
המחלוקת. פרויקט של ארבעה מגדלי מגורים במרכז חדרה, מעל קומת קרקע מסחרית: שלושה בני 22 קומות ואחד בן 25. תכנית נקודתית הוסיפה 96 יחידות דיור, וגם מבנה ציבור: אשכול של ארבעה גני ילדים בקומת הקרקע של בניין C, עם חצרות של 930 מ"ר.
- שמאי המבקשת ביקש 8% לדירות בארבע הקומות הראשונות של בניין C, ו-5% לדירות בחמש הקומות הראשונות בבניינים B ו-D, הסמוכים לגנים. הוא נשען בין השאר על דלפי.
- שמאי הוועדה התנגד לכל הפחתה. לטענתו, זה רחוב מרכזי בכניסה לעיר, הפרויקט משלב מגורים ומסחר, וגני ילדים פועלים רק בחלק מהיום. הוא הוסיף שגן בבניין הוא נוחות, ושבניינים B ו-D רחוקים כ-23 וכ-35 מטר ממבנה הציבור.
ההכרעה. השמאי קיבל את עמדת המבקשת לגבי הסמיכות המיידית לאשכול הגנים, אבל שינה את היקף ההפחתה. בבניין C היא חלה על הדירות בחמש קומות המגורים הראשונות. בבניינים B ו-D היא חלה רק על הדירות שפונות לחצרות הגנים, ולא על כל הקומה.
ובבניינים B ו-D אליהם פונות חצרות הגנים, תובא בחשבון הפחתה בשווי הדירות, הפונות לחצרות הגנים בלבד, בשיעור של 5%
התוצאה. 8% בבניין C, ו-5% לדירות הפונות לחצרות בבניינים B ו-D. השמאי חישב את ההפחתה על השטח האקוויוולנטי של כל בניין (השטח אחרי שכל חלק בנכס תורגם למטרים של שטח עיקרי), לפי 3,700 ₪ למ"ר מבונה. ההפחתה הסתכמה ב-919,668 ₪, יותר מהסכום שחישב שמאי המבקשת עצמו (622,149 ₪). באותה החלטה נוכתה בנפרד גם עלות הקמת מבנה הציבור, שהצדדים הסכימו עליה.
להחלטה המלאה (טענות הצדדים בעמודים 16 ו-20, ההכרעה בעמודים 31 עד 32)
ירושלים, 2022: גן ילדים וספרייה מתחת לדירות
שומה מכרעת · יעל הרון · ועדה מקומית ירושלים · 12.9.2022 · גוש 30077 חלקה 82
המחלוקת. בניין ברחוב ירמיהו בשכונת רוממה. התכנית חייבה להקים במפלס מינוס 1 שטח ציבורי בנוי, במקום הפקעה: גן ילדים של 130 מ"ר לפחות עם חצר, וספרייה של 250 מ"ר לפחות.
השמאית קיבלה את עמדת המבקשת שיש לנכות משווי המצב החדש (השווי אחרי התכנית) את העלות של הסדרת הגישה לשטח הציבורי ושל התאמתו לשימוש. אבל המבקשת ביקשה גם הפחתה של 2.5% משווי שטחי המגורים בגלל השימוש הציבורי בבניין, כ-1,718,000 ₪.
ההכרעה. הבקשה נדחתה. הנימוקים:
- הבניין נמצא על ציר תנועה סואן, והדירות נמצאות מעל קומת קרקע מסחרית בשני מצבי התכנון. ערכי הקרקע בסביבה כבר משקפים אזור עירוני עם שימושים מעורבים.
- גני ילדים אינם פעילים אחר הצהריים, בערב ובימי מנוחה.
- ערכי השווי בשומת הוועדה נקבעו לפי עסקאות בבניינים שכוללים שטחים ציבוריים, כך שהשימוש הציבורי כבר מגולם בהם.
אני אף סבורה שלחלק ניכר מהאוכלוסיה הרלוונטית, מיקום גני ילדים בבנין מהווה יתרון
התוצאה. אין הפחתה לשווי המגורים בגלל השטח הציבורי. עלות המטלה הציבורית כן נוכתה. אותה שמאית חזרה על הנימוק של שעות הפעילות בפרויקט פינוי בינוי בקטמונים (2023), עם 998 יחידות דיור בבניינים של יותר מ-30 קומות.
להחלטה המלאה (עמודים 17 עד 19)
הטענות ששמאי הוועדה העלה בחדרה הן כמעט אותן טענות שהתקבלו בירושלים. מה שהיה שונה הוא העובדות:
- בחדרה: ארבע כיתות גן עם חצרות גדולות, שהדירות בקומות הנמוכות פונות אליהן ישירות.
- בירושלים: גן אחד וספרייה במפלס תחתון, בבניין שכבר עומד על רחוב סואן מעל מסחר.
מה מבדיל בין הפחתה לאפס?
גם בהחלטות שדחו הפחתה, השמאים המכריעים כמעט לא קבעו שמבנה ציבור אף פעם לא פוגע בשווי. הם בדקו אם במקרה שלפניהם יש פגיעה, ואצל מי. אלה השיקולים שחוזרים בנימוקים.
גודל המבנה ועוצמת השימוש
זה השיקול שמבדיל הכי הרבה בין 10% לאפס.
- מבנה קטן. בראשון לציון (2021) דוד טיגרמן לא נתן הפחתה כי מבנה הציבור בן שתי קומות בלבד. המבנה בניצול חלקי, עם מגרש חניה בעורף, ופעילותו לא מטרידה את השכנים.
- בנייה נמוכה בשב"צ. בקריית אתא (2023) הוא קבע 0.92 לקרבה לשב"צ שהבנייה בו נמוכה בהרבה מהבנייה במגרש.
- מבנים שכונתיים. דוד בריל בפתח תקווה (2025) נתן 5% בלבד, כי מדובר במבני ציבור קטנים ושכונתיים ולא בבית ספר גדול.
- מבנה גבוה עם חלונות לכיוון הנכס. בכיוון ההפוך, יעקב הלוי ברחובות (2025) נתן 10% כי מבנה הציבור גבוה בהרבה מהנכס ויש לו חלונות גדולים לכיוונו.
- שימוש אינטנסיבי. בירושלים (2016) דורית פריאל נתנה 0.9 מול שב"צ שתוכנן לארבע קומות בשימוש אינטנסיבי. במצב הקודם, לפני התכנית, היא לא נתנה הפחתה: אז השב"צ לא גבל בחלקה ושימש לשתי כיתות גן בלבד.
האם הדירות פונות אליו, ואילו מהן
כמו בקרבה לבית עלמין, ההפחתה ניתנת יותר ויותר רק לדירות שנפגעות, ולא לכל הבניין:
- ברחובות (2023) יעקב הלוי העלה את הנושא בעצמו, אף ששמאי הצדדים לא עסקו בו. הוא נתן 5% רק לכ-16 הדירות שגובלות ופונות לשב"צ.
- בירושלים (2023) יהודה פלד החיל 5% רק על 4 מתוך 12 הדירות שצמודות למבנה הציבור.
- בהוד השרון (2024) הלוי קיבל 0.9 רק ל-2 מתוך 4 היחידות שגובלות בשב"צ, כלומר 0.95 בממוצע.
- בחולון (2023) יגאל יוסף נתן למגרש שנושק לשב"צ רק בפינה 5% במקום ה-10% שביקש המבקש.
כשאין חזית ישירה, בדרך כלל אין הפחתה:
- בהרצליה (2018) יחידת דיור אחרת חצצה בין הנכס לבית הכנסת.
- ברמת גן (2025) אורית גלן קבעה שנכס שאינו בחזית, ואינו בסמיכות ישירה לבית ספר, לגן ולמרכז קהילתי, כבר מקבל את ההשפעה בערכי השווי, והפחתה נוספת תהיה כפל.
- גם מה שעומד בין המגרש למבנה נחשב. בריל בפתח תקווה (2025) ספר רק את מגרשי השב"צ הסמוכים, ומגרש שלישי, שחוצץ ממנו שטח חניה, לא נשקל.
גן ילדים: שעות הפעילות מול הרעש מהחצר
הטענה ש"גן ילדים פועל רק בבוקר" עולה כמעט בכל תיק שיש בו גן. היא התקבלה בירושלים בשתי ההחלטות של יעל הרון. היא נדחתה בחדרה, ונדחתה גם אצל שמאים אחרים בירושלים. שתי החלטות עם הפחתה גבוהה מהרגיל:
- יגאל יוסף (2024) קיבל הפחתה של 10% משווי זכויות המגורים, לבניין שבקומת הקרקע שלו ייבנה גן עם חצר של 150 מ"ר. ההפחתה ניתנה בגלל שעות הבאת הילדים והחזרתם, הרעש מהחצר ואובדן שטח החצר. הוא ציין שבמונחי שווי בנוי זו הפחתה של כ-3% עד 4%.
- שלומי יפה (2021) קבע 15% לגן ילדים בתוך בניין מגורים, יותר מהפחתה רגילה לקרבה למבנה ציבור. הוא כתב שהפגיעה תלויה במי שגר בבניין: שולית בבניין לזוגות צעירים, מרבית בבניין של בעלים מבוגרים. שמאי הוועדה שם טען שגן של 125 מ"ר לא פעיל בסופי שבוע ואחר הצהריים, והציע 6%.
שטח ציבורי בתוך הבניין
זה המצב שבו השמאים המכריעים נותנים הפחתה בעקביות הרבה ביותר: ב-22 מתוך 27 החלטות, בדרך כלל 5% ולפעמים 10%. חלק מההחלטות ניתנו בהסכמת הצדדים, כמו 0.9 למגורים מעל גן ילדים בקומת הקרקע, כולל המרפסות (דנה שחור, ירושלים 2026).
הפירוט המלא, 54 הכרעות על גן ילדים בתוך בניין המגורים, נמצא במאמר נפרד: על אילו דירות חלה ההפחתה, מתי הגן כבר מגולם במחירים, ומתי לא הופחת דבר. כמה מפחיתים משווי הדירות כשיש גן ילדים בתוך הבניין?
מלבד ירושלים, שתוארה למעלה, גם בגבעתיים לא ניתנה הפחתה. ב-2023 בועז קוט לא נתן הפחתה לשטח ציבורי בקומת הקרקע של מגדלים. לדבריו, מגדלים רבים משלבים שטחים כאלה, וההפרעה, אם יש, נוגעת רק לקומות הנמוכות ומתקזזת מול היתרון של הקומות הגבוהות.
מתוכנן או קיים: מה קובע הוא הייעוד במועד הקובע
שב"צ שעוד לא נבנה עליו כלום לא מונע הפחתה:
- ברעננה (2017) קוט נתן 10% לשב"צ של כ-1.6 דונם שהיה ריק במועד הקובע. הוא חישב לפי מה שמותר לבנות בו, ורק לשטח העילי ולא למרתף.
- בחולון (2023) יוסף דחה את הטענה שהשב"צ משמש בפועל כגינה ציבורית: את הפגיעה יש לבחון לפי הייעוד הסטטוטורי, כי אפשר לממש אותו בכל רגע.
מה שלא נכנס הוא ייעוד שעוד לא היה קיים:
- בכפר יונה (2019) קוט דחה הפחתה כי במועד הקובע השטח הסמוך היה חקלאי, והשב"צ נקבע בתכנית מאוחרת.
- בתל אביב (2024) הוא דחה הפחתה כי התכנית למבנה הציבור עוד לא הייתה סטטוטורית. הוא ציין שאם תאושר, היזם יוכל להגיש תביעה לפיצוי על ירידת ערך.
עסקאות ההשוואה
בכ-30 מ-137 ההחלטות שלא נתנו הפחתה, הנימוק הוא שערכי השווי כבר מגלמים את הקרבה. שתי דוגמאות:
- בבית שמש (2022) ערן ירקוני קבע בשבע החלטות באותו יום שאין הפחתה, כי כל נתוני ההשוואה הם של מגרשים שסמוכים לשב"צ.
- בירושלים (2022) יעל הרון דחתה הפחתה גם משום שערכי השווי נקבעו לפי עסקאות בבניינים שכוללים שטחים ציבוריים.
סוג הנכס והדירות
בפתח תקווה (2016) אמנון נזרי קבע שבאזור תעשייה השפעת מבנה ציבור על מבני תעשייה, אם יש, זניחה. בגן יבנה (2021) יהודה פלד קיבל את ההפחתה המוסכמת לשב"צ, אבל לא על הדירות שישווקו במסלול מחיר למשתכן.
איך הקרבה משפיעה על היטל ההשבחה?
ההשפעה על ההיטל תלויה בשאלה אם המבנה הציבורי קיים בשני מצבי התכנון, כלומר גם לפני התכנית וגם אחריה, או רק באחד מהם.
קיים בשני המצבים. מקדם זהה בשני המצבים מקטין את ההשבחה באותו שיעור, לא יותר. יש שמאים שבמצב כזה לא מחילים מקדם בכלל.
בשרונים (2023) שמאי הוועדה הפחית רק במצב הקודם, ושמאית המבקשת רק במצב החדש. ירקוני לא נתן הפחתה, כי הסמיכות אינה מטרד חריג וקיימת בשני המצבים. זה היה הנימוק לאפס גם בעוד כמה החלטות.
נוסף רק במצב החדש. כשהתכנית המשביחה היא שהביאה את השב"צ לצד המגרש, ההפחתה חלה רק במצב החדש, ומקטינה את ההשבחה. בירושלים (2020) ארז כהן נתן 0.95 במצב החדש בלבד, כי במצב הקודם המגרש לא היה סמוך למבני ציבור. כך גם פריאל, בהחלטה שהוזכרה למעלה.
ומה בתביעות פיצויים לפי סעיף 197?
אותה שאלה עולה גם בכיוון ההפוך, כשבעלי בתים תובעים פיצוי על תכנית שהקימה מבנה ציבור לידם. סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מאפשר לתבוע פיצוי על ירידת ערך בגלל תכנית. אלה חוות דעת של שמאים מייעצים, לא שומות מכריעות, ולא ספרנו אותן בהתפלגות. שלוש דוגמאות:
- מצפה אפק (2020): בועז קוט השווה מחירי בתים באותו רחוב. הוא מצא פער של כ-7% בין בתי התובעים, שליד השב"צ, לבתים בקצה השני של הרחוב. הוא קבע 7% לבתים הגובלים, 5% ו-4% לשני בתים קרובים שאינם גובלים, ו-11% למגרשים ריקים, כי הפגיעה נופלת כולה על רכיב הקרקע.
- הרצליה (2023): יהודה פלד קבע 15% לבית מגורים בגלל המרחק החריג והמצומצם מבית כנסת.
- הרצליה (2024): מרדכי דדון דירג כל יחידה לפי החשיפה לבית הכנסת: 5% ליחידה החזיתית ו-10% ליחידה העורפית, שהחצר שלה חשופה למתחם.
מה משכנע שמאי מכריע בשומה או בהשגה?
מההחלטות עולה מה משכנע שמאי מכריע, ומה לא.
- תארו את המבנה, לא רק את הייעוד. כמה קומות מותרות, כמה שטח, איזה שימוש (בית ספר גדול, גן אחד, בית כנסת שכונתי) ומתי הוא פעיל. זה ההבדל בין 10% לאפס בהחלטות של טיגרמן, בריל והלוי.
- ספרו את הדירות שפונות אליו. לפי נספח הבינוי או תכנית ההגשה: אילו דירות, באילו קומות, ומה מפריד. שמאים מכריעים מחילים יותר ויותר את ההפחתה רק על הדירות האלה.
- בדקו את הייעוד במועד הקובע. שב"צ ריק נחשב לפי מה שמותר לבנות בו. שב"צ שנקבע בתכנית מאוחרת, או תכנית שעוד לא אושרה, לא נחשב.
- בדקו את עסקאות ההשוואה. אם גם הן ליד מבני ציבור, הפחתה נוספת היא כפל. אם הן ברחובות פנימיים בלי מבני ציבור, זו הסיבה להפחתה.
- בגן ילדים בבניין, התייחסו לחצר. הטענה על שעות הפעילות התקבלה כשהגן קטן ובמפלס נפרד, ונדחתה כשהדירות פונות לחצר גדולה. בחדרה ההפחתה חלה בדיוק על הדירות שפונות לחצרות.
- אל תסתמכו על דלפי לבד. החציון בסקר הוא 10%, אבל בשומות המכריעות 5% נפוץ יותר. מה שמזיז את המספר הוא נתוני השטח.
ההכרעות שנקראו
בטבלה מבחר של 80 מתוך 407 השומות המכריעות, מהחדשה לישנה:
- כל ההחלטות שמוזכרות במאמר.
- כל ההחלטות על שטח ציבורי בתוך בניין המגורים.
- כל ההחלטות מ-21.10.2025 ואילך.
המועד הקובע מופיע רק כשהוא נרשם במפורש בהכרעה שבדקנו.
| תאריך ההחלטה | שמאי מכריע | ועדה מקומית | גוש/חלקה | מועד קובע | מה נקבע | בקצרה |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8.2026 | אורית גלן | נתניה | 8273/8 | 28.11.2023 | 3% | 0.97 למגורים מעל גן ילדים, כמו בהכרעה קודמת של אותה שמאית. להחלטה |
| 8.7.2026 | יגאל יוסף | נתניה | 8568/17 | 19.11.2020 | אין הפחתה | דחה את הטענה להפחתה בשל קרבה למבנה ציבור. להחלטה |
| 29.6.2026 | יהודה פלד | ירושלים | 30244/133 | 3.10.2023 | אין הפחתה | הקרבה נשקלה בתוך מקדם השווי הכללי, בלי הפחתה נפרדת. להחלטה |
| 15.6.2026 | בועז קוט | יזרעאלים | 12713/123 | 5.11.2022 | 5% | במצב הקודם 0.97 לכל החלקה. במצב החדש 0.95 רק למגרש הדרומי, והצפוני בלי הפחתה. להחלטה |
| 31.5.2026 | דנה שחור | אור יהודה | 7211/33 | 8.10.1993 | 5% | הפחתה משוקללת של 5% מהשווי הבסיסי. להחלטה |
| 28.5.2026 | מישל אשור | חולון | 6043/1856 | 14.1.2023 | 5% | 0.95 בגין קרבה לבנייני ציבור. להחלטה |
| 17.5.2026 | בועז קוט | הרצליה | 6664/50 | 23.10.2021 | 2% | 0.98 בגין סמיכות לשב"צ. להחלטה |
| 13.5.2026 | אוולין דודזון שמאמה | הדרים הוד השרון | 6412/1024 | 17.8.2025 | אין הפחתה | ההפחתה כבר מגולמת בערכי השווי, אין הפחתה נוספת. להחלטה |
| 30.4.2026 | ארנון גולדברג | רחובות | 3698/18 | 24.11.2014 | 5% | הסכמת הצדדים: 5% משווי הקרקע, מגרש צמוד לשטח למבני ציבור. להחלטה |
| 28.4.2026 | אורית גלן | ירושלים | 30649/5 | 26.9.2015 | 10% | אחרי ביקור: 0.9 בהתחשב בהיקף המבנה ובאינטנסיביות השימוש. להחלטה |
| 20.4.2026 | אוולין דודזון שמאמה | ירושלים | 30723/4 | 14.1.2024 | 5% | 0.95 בגין קרבה למבנה ציבור. להחלטה |
| 19.4.2026 | יעל הרון | זמורה | 2251/19 | 3.6.2023 | אין הפחתה | השפעת המיקום זהה בשני מצבי התכנון, ולכן אין הפחתה. להחלטה |
| 19.4.2026 | בן פורת לילך | חדרה | 10030/1 | 11.1.2025 | 3% | 3% לפי מקדמי טבלאות האיזון, בהסכמת הצדדים. להחלטה |
| 19.4.2026 | בן פורת לילך | חדרה | 10031/7 | 11.1.2025 | 3% | 3% לפי מקדמי טבלאות האיזון, בהסכמת הצדדים. להחלטה |
| 16.4.2026 | דוד בריל | ירושלים | 30711/5 | 14.10.2021 | אין הפחתה | לא מצא הצדקה להפחתה בגין בית כנסת בשכונת רמות. להחלטה |
| 15.4.2026 | ערן ירקוני | נוף הגליל | 16652/28 | 14.7.2025 | אין הפחתה | אין הפחתה נוספת לסמיכות לקרקע למבני ציבור. להחלטה |
| 5.3.2026 | מישל אשור | קרית גת | 1700/134 | 7.5.2025 | 10% | השימושים המותרים במגרש למבנים ומוסדות ציבור עלולים להטריד. 0.9. להחלטה |
| 24.2.2026 | ארנון גולדברג | מבוא העמקים | 17524/115 | אין הפחתה | לא מצא ממש בטענה להפחתה בשל קרבה למבני ציבור. להחלטה | |
| 23.2.2026 | ברק שוורצברד | תל אביב-יפו | 6962/55 | 24.1.2018 | אין הפחתה | השווי שנקבע כבר מגלם את הקרבה לבית הספר ולתחנת הדלק. להחלטה |
| 17.2.2026 | דנה שחור | ירושלים | 30604/274 | 1.7.2015 | 10% | הסכמת הצדדים: 0.9 למגורים מעל גן ילדים בקומת הקרקע, כולל המרפסות. להחלטה |
| 16.2.2026 | אוולין דודזון שמאמה | הראל | 29539/181 | 28.7.2024 | 3% | 3%, בניגוד לעמדת שני הצדדים. להחלטה |
| 25.1.2026 | יעל הרון | ירושלים | 30914/111 | 1.5.2001 | 4% | 0.96 במצב החדש. להחלטה |
| 19.1.2026 | אוולין דודזון שמאמה | ירושלים | 30064/14 | 6.9.2020 | אין הפחתה | ערכי השווי כבר מגלמים אלמנט דומה. להחלטה |
| 19.1.2026 | מישל אשור | עמק חפר | 8302/12 | 13.1.2024 | 15% | 15% כוללים לסמיכות למבני ציבור ולמסחר. להחלטה |
| 15.1.2026 | נתלי הוכטייל | עמק חפר | 8310/4 | 23.11.2019 | אין הפחתה | אין הפחתה נוספת מעבר להפחתה לסביבת נחלות. להחלטה |
| 29.12.2025 | נתלי הוכטייל | עמק חפר | 8302/42 | 31.1.2024 | אין הפחתה | השטח הציבורי אינו גובל בנכס. להחלטה |
| 17.12.2025 | אלי כהן | כפר סבא | 6428/268 | 13.2.2023 | 5% | 5%: עסקת ההשוואה מגלמת קרבה לגן ילדים, והנכס אינו סמוך. להחלטה |
| 11.12.2025 | עומר סרחאן | ירושלים | 30283/55 | 5% | הסכמה: 0.95 לסמיכות מיידית לבית ספר תיכון, בשני המצבים. להחלטה | |
| 3.12.2025 | יגאל יוסף | ירושלים | 30543/61 | 12.2.2022 | 10% | 10% משווי המגרש בשני מצבי התכנון. להחלטה |
| 25.11.2025 | חגית רבינסון | יישובי הברון | 10204/7 | 15.10.1980 | 10% | 0.9 ביחס לשווי הממוצע הכללי. להחלטה |
| 24.11.2025 | דוד בריל | פתח תקוה | 6373/1028 | 10.10.2024 | 4% | 4%, בניגוד לעמדת המשיבה. להחלטה |
| 30.10.2025 | ברק שוורצברד | פתח תקוה | 6320/104 | 29.5.1992 | 10% | 0.9 לסמיכות ישירה לשטח למבני ציבור. להחלטה |
| 30.10.2025 | דנה שחור | יישובי הברון | 10200/20 | 11.1.2020 | אין הפחתה | לא ייחסה הפחתה. להחלטה |
| 21.10.2025 | אוולין דודזון שמאמה | רמת השרון | 6615/22 | 11.2.2018 | 5% | 0.95 לשווי מ"ר מבונה למגורים. להחלטה |
| 10.7.2025 | יעקב (ג'קי) פז | חדרה | 10054/179 | 8.12.2023 | 5% | 0.95 לעירוב מגורים ושב"צ באותו מגרש. להחלטה |
| 24.6.2025 | דוד בריל | פתח תקוה | 6373/1029 | 10.10.2024 | 5% | מבני ציבור קטנים ושכונתיים ולא בית ספר גדול, לכן 5% בלבד. מגרש שחוצץ ממנו שטח חניה לא נשקל. להחלטה |
| 23.4.2025 | ארז כהן | רמת גן | 6183/255 | 5% | הנכס צמוד לבית ספר. המבקשת ביקשה 0.85, נקבע 0.95. להחלטה | |
| 4.3.2025 | ברק שוורצברד | ירושלים | 30080/179 | אין הפחתה | לא קיבל הפחתה לבנייה מעל מבנה ציבור. להחלטה | |
| 28.2.2025 | יעקב הלוי | רחובות | 3700/527 | 2.12.2023 | 10% | מבנה הציבור גבוה בהרבה מהנכס ויש לו חלונות גדולים לכיוונו. 10%. להחלטה |
| 13.2.2025 | מישל אשור | חדרה | 10036/99 | 12.1.2024 | 8% | אשכול 4 גני ילדים בקומת הקרקע: 8% לחמש קומות המגורים הראשונות בבניין, 5% לדירות הפונות לחצרות בשני בניינים סמוכים. להחלטה |
| 11.2.2025 | אורית גלן | רמת גן | 6143/800 | 27.1.2006 | אין הפחתה | הנכס אינו בחזית ואינו בסמיכות ישירה. הפחתה תהיה כפל. להחלטה |
| 22.1.2025 | אלדד חימי | ירושלים | 30265/122 | 23.6.2018 | אין הפחתה | אין הפחתה בגין שימוש זמני לגני ילדים ביחידות. להחלטה |
| 16.11.2024 | יעקב הלוי | הדרים הוד השרון | 6412/1025 | 24.1.2015 | 10% | 0.9 רק ל-2 יח"ד מתוך 4 שגובלות בשב"צ, 0.95 בממוצע. להחלטה |
| 24.7.2024 | בועז קוט | תל אביב-יפו | 6107/27 | 11.5.2022 | אין הפחתה | התכנית למבנה הציבור עוד לא הייתה סטטוטורית במועד הקובע. להחלטה |
| 18.7.2024 | יעקב (ג'קי) פז | חדרה | 10572/381 | 9.12.2023 | 5% | 0.95 לבינוי מעל גן ילדים. להחלטה |
| 4.1.2024 | יגאל יוסף | ירושלים | 30552/63 | 12.2.2022 | 10% | גן ילדים בקומת הקרקע: שעות הבאה והחזרה, רעש מהחצר, אובדן חצר. 10% מהקרקע, כ-3% עד 4% מהבנוי. להחלטה |
| 30.12.2023 | יעקב הלוי | רחובות | 3693/69 | 6.1.2023 | 5% | 5% רק לכ-16 הדירות שגובלות ופונות לשב"צ. להחלטה |
| 25.12.2023 | יעל הרון | ירושלים | 30200/13 | 21.11.2020 | אין הפחתה | גן ילדים שפועל בשעות העבודה ולא בשבת לא צפוי להטריד. להחלטה |
| 5.11.2023 | בועז קוט | גבעתיים | 6162/164 | 27.1.2021 | אין הפחתה | מגדלים רבים משלבים שטחי ציבור בקומת הקרקע. ההפרעה רק לקומות הנמוכות ומתקזזת. להחלטה |
| 10.8.2023 | יהודה פלד | ירושלים | 30103/118 | 3.6.2015 | 5% | 5% רק ל-4 מתוך 12 הדירות שצמודות למבנה הציבור. להחלטה |
| 17.5.2023 | יגאל יוסף | חולון | 7161/137 | 30.7.1986 | 5% | המגרש נושק לשב"צ רק בפינה, מבנה של כ-2 קומות. 5%, לפי הייעוד ולא לפי הגינה שיש שם היום. להחלטה |
| 28.3.2023 | דוד טיגרמן | קרית אתא | 10255/27 | 20.6.2018 | 8% | 0.92 לשב"צ שהבנייה בו נמוכה בהרבה מהבנייה במגרש. להחלטה |
| 1.3.2023 | ערן ירקוני | שרונים | 8037/439 | 31.12.2012 | אין הפחתה | הסמיכות אינה מטרד חריג, וקיימת בשני המצבים. להחלטה |
| 8.2.2023 | דנה שחור | ירושלים | 30153/41 | 5% | 5% למגורים מעל מבנה ציבור, במצב החדש. להחלטה | |
| 31.1.2023 | אלי כהן | ירושלים | 30995/5136 | 5% | 0.95 למגורים בצמידות למבנה ציבורי. להחלטה | |
| 6.1.2023 | דנה שחור | בני ברק | 6192/406 | 5.12.2020 | 2.5% | 0.975 למגורים מעל מבני ציבור. להחלטה |
| 28.11.2022 | ערן ירקוני | בית שמש | 34281/393 | אין הפחתה | כל נתוני ההשוואה סמוכים לשב"צ, ולכן אין הפחתה (אחת מ-7 החלטות באותו יום, בית שמש). להחלטה | |
| 12.9.2022 | יעל הרון | ירושלים | 30077/82 | 24.3.2021 | אין הפחתה | גני ילדים אינם פעילים אחר הצהריים, בערב ובימי מנוחה. ערכי השווי כבר מגלמים שטחים ציבוריים. להחלטה |
| 12.7.2022 | בועז קוט | ירושלים | 30415/230 | 2.8.2017 | 10% | הסכמה: 0.9 למגורים מעל מסחר או מבנה ציבור. להחלטה |
| 27.6.2022 | רמה מאור | ירושלים | 30605/135 | 5.12.2015 | 10% | 10% לשילוב גן הילדים בבניין המגורים. להחלטה |
| 7.6.2022 | ארז כהן | ירושלים | 30610/83 | 21.10.2017 | 5% | 5%: גן ילדים ימוקם בקומת הקרקע של הבניין. להחלטה |
| 2.6.2022 | אלי כהן | יהוד-נווה אפריים | 6711/394 | 27.6.2020 | 5% | 0.95 לבניית מגורים מעל בנייני ציבור. להחלטה |
| 29.9.2021 | וייס רביב רינת | ירושלים | 29988/2 | 27.8.2016 | 5% | הסכמת הצדדים: 0.95 למגורים מעל גן ילדים. להחלטה |
| 23.8.2021 | שלומי יפה | ירושלים | 29983/53 | 15% | גן ילדים בתוך בניין מגורים פוגע יותר מקרבה רגילה. 15%. להחלטה | |
| 11.7.2021 | וייס רביב רינת | רמת גן | 6127/557 | 3.4.2019 | 5% | 5% בממוצע בגין גן ילדים בנכס. להחלטה |
| 30.6.2021 | יהודה פלד | גן יבנה | 2767/166 | 31.5.2020 | 10% | הפחתה מוסכמת לשב"צ, אבל לא לדירות מחיר למשתכן. להחלטה |
| 13.4.2021 | אוולין דודזון שמאמה | ירושלים | 30151/127 | 5.8.2019 | 3% | כ-3% לחלקת המשנה באגף שבו גן הילדים. להחלטה |
| 17.3.2021 | דוד טיגרמן | ראשון לציון | 3929/165 | 7.12.2009 | אין הפחתה | מבנה ציבור בן 2 קומות בניצול חלקי, בלי מטרד לשכנים. להחלטה |
| 11.1.2021 | אלי כהן | ירושלים | 30613/85 | 26.8.2019 | 5% | 0.95 למגורים מעל גן ילדים. להחלטה |
| 29.12.2020 | דוד דדון | רמת גן | 6157/650 | 21.3.2020 | 10% | 10% נוספים בשל שטחי ציבור בקומת הקרקע. להחלטה |
| 30.7.2020 | ארז כהן | ירושלים | 30544/9 | 11.1.2014 | 5% | 0.95 לצמידות למגרש לבנייני ציבור, במצב החדש בלבד. להחלטה |
| 11.12.2019 | בועז קוט | כפר יונה | 8732/180 | 25.3.2019 | אין הפחתה | במועד הקובע השטח הסמוך היה חקלאי. השב"צ נקבע בתכנית מאוחרת. להחלטה |
| 25.6.2019 | ארז כהן | ירושלים | 13.6.2015 | 5% | 5%: גן הילדים בתוך המבנה ובחצרו. להחלטה | |
| 15.1.2019 | יעקב (ג'קי) פז | ירושלים | 30285/80 | 24.3.2016 | 10% | 0.9 לזכויות המגורים מעל גן ילדים. להחלטה |
| 25.6.2018 | אייל יצחקי | הרצליה | 6558/264 | 30.4.2015 | אין הפחתה | יחידת דיור אחרת חוצצת בין הנכס לבית הכנסת. להחלטה |
| 17.6.2018 | שוש שרביט שפירא | ירושלים | 31238/1 | 23.6.2015 | 5% | הסכמה: 0.95 בגין גן ילדים בנכס. להחלטה |
| 14.6.2017 | בועז קוט | רעננה | 6578/314 | 10% | שב"צ ריק בעורף הנכס. 10% רק לשטח העילי, לא למרתף. להחלטה | |
| 20.4.2017 | נאוה סירקיס | תל אביב-יפו | 6910/82 | 8.5.2013 | הוכר, בלי שיעור | פחת למיקום מעל בית כנסת פעיל. להחלטה |
| 17.8.2016 | דורית פריאל | ירושלים | 30558/50 | 10% | 4 קומות בשב"צ, שימוש אינטנסיבי: 0.9 במצב החדש. במצב הקודם 2 כיתות גן, בלי הפחתה. להחלטה | |
| 1.6.2016 | אמנון נזרי | פתח תקוה | 6393/22 | אין הפחתה | באזור תעשייה השפעת מבנה ציבור זניחה. להחלטה |
שאלות נפוצות
כמה מקובל להפחית בגין קרבה למבני ציבור?
ב-256 שומות מכריעות שבהן נקבעה הפחתה במספר, השיעור השכיח הוא 5% (120 החלטות, 34 שמאים שונים), ואחריו 10% (76 החלטות). סקר דלפי 2020 מצא חציון של 10% לדירה בבניין רווי שפונה למבני ציבור. ב-137 מתוך 407 החלטות לא ניתנה הפחתה בכלל.
מגיעה הפחתה כשגן ילדים נמצא בקומת הקרקע של בניין המגורים?
ברוב המקרים כן. ב-22 מתוך 27 החלטות שעסקו בשטח ציבורי בתוך בניין מגורים נקבעה הפחתה, בדרך כלל 5% ולפעמים 10% עד 15%. הפחתה נדחתה כשהגן קטן ובמפלס נפרד, בבניין שכבר נמצא על רחוב סואן מעל מסחר, או כשעסקאות ההשוואה נלקחו מבניינים עם שטחים ציבוריים. כל ההכרעות בנושא.
האם ההפחתה חלה על כל הדירות בבניין?
לא בהכרח. במקרים רבים השמאי המכריע החיל אותה רק על הדירות שגובלות במבנה הציבור או פונות אליו, למשל 4 מתוך 12 דירות, או רק על הדירות שפונות לחצר הגן. יש שמאים שקבעו במקרה כזה מקדם ממוצע נמוך יותר לכל הבניין.
מגיעה הפחתה אם השב"צ עוד לא בנוי?
כן, אם הייעוד היה קיים במועד הקובע. שמאים מכריעים בוחנים את מה שמותר לבנות בשב"צ, ולא את השימוש הנוכחי בו, גם כשהוא ריק או משמש כגינה. שב"צ שנקבע בתכנית מאוחרת, או תכנית שעוד לא אושרה במועד הקובע, לא הצדיקו הפחתה.
איך נכתב המאמר. במאגר 1,334 שומות מכריעות מזכירות קרבה או סמיכות למבני ציבור, לשב"צ, לבית ספר או לגן ילדים. ב-1,155 שומות מכריעות מצאנו הכרעה שהנושא שלה מזכיר מבני ציבור, ובדקנו אותה מול לשון ההחלטה. ברובן (כ-720) הנושא אחר: שווי הקרקע למבני ציבור עצמה, עלות מטלה ציבורית, שיעור הפרשה לצורכי ציבור. אותן הוצאנו.
את 461 האחרות סיווגנו אחת אחת, לפי הציטוט מפרק ההכרעה. 407 שומות מכריעות בהיטל השבחה נכללו בספירה, ו-18 חוות דעת של שמאים מייעצים נספרו בנפרד. 36 הוצאו, כי עסקו בנושא אחר, היו פרסום כפול או שלא היה ברור מה נקבע.
בכל החלטה ספרנו תוצאה אחת: מה שהשמאי קבע. טענות הצדדים לא נספרו. קראנו בעמודי ההחלטה עצמם כ-30 החלטות, כולל כל אלה שמוזכרות בגוף המאמר.
לא בדקנו אם ההחלטות נדונו בוועדת ערר או בבית משפט, ולא כללנו השגות על שומות רשות מקרקעי ישראל. נתוני דלפי לקוחים מסקר לשכת שמאי המקרקעין (2020), שאלות 31 ו-39.
המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.
מה הכריעו השמאים המכריעים השבוע, בדקה קריאה: לקבל את זה פעמיים בשבוע