קו מתח עליון ירידת ערך: כמה ירד שווי הבית בהכרעות?

מי שמחפש קו מתח עליון ירידת ערך רוצה לדעת בכמה יורד שווי של בית או מגרש כשקו מתח עובר לידו. בדקנו מה קבעו שמאים מכריעים ושמאים שהכריעו בהשגות על שומות של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). קראנו כל הכרעה בעמוד שבו נקבע המספר.

• השכיח: בין 5% ל-10%. כך ב-5 מתוך 8 ההכרעות שנתנו הפחתה.
• בלי הפחתה. ב-5 מתוך 13 ההכרעות במאמר. הקו היה במרחק של 30 מ' ומעלה, מעבר לרחוב, או חלק מהנוף של כל היישוב.
• החציון של כל 13 ההכרעות: 5%.
• סקר דלפי (סקר של לשכת שמאי המקרקעין) גבוה יותר. לפי הסקר מ-2020, בית שפונה לקו מתח עליון שווה 85% מבית דומה (חציון), כלומר הפחתה של 15%. שמאים מכריעים מצטטים אותו, אבל בהכרעות שקראנו הוא לא אומץ כמו שהוא.

קו מתח עליון ירידת ערך: כמה הפחיתו השמאים?

מקדם הפחתה הוא מספר קטן מ-1 שמכפילים בו את השווי. מקדם 0.9, למשל, הוא הפחתה של 10%. בהחלטות מופיעים גם "קו מתח עליון" וגם "קו מתח גבוה", לפעמים על אותו קו. בטבלה שמרנו את הניסוח של כל החלטה.

זה מבחר. במאגר יש 162 החלטות שבהן "קו מתח עליון" מופיע בעמוד ההכרעה, ולא בכולן נקבע שיעור הפחתה. קראנו את ההכרעות שבהן השמאי כתב מספר ונימוק.

מתי השמאים לא הפחיתו בכלל?

חמש ההכרעות בלי הפחתה חוזרות על שלושה נימוקים:

• מרחק. בבארותיים (2021) הקו היה כ-450 מ' מחלקת המגורים. שמאי המשיגים, כלומר שמאי בעל הנכס, הפחית 4%. השמאי המכריע קבע שלא הוכחה "פגיעה ממשית".
• מרחק תקני. אורית גלן בהרצליה (2026) מדדה כ-8 מ' בין הקו לנכס. זה יותר מהמרחק בהנחיות המשרד להגנת הסביבה: 3 מ' למבנה קיים ו-6 מ' למבנה חדש. היא כתבה: "לא אביא בחשבון הפחתה".
• המחיר כבר כולל את הקו. בבארותיים (2021) עסקה רחוקה מהקו ושתי עסקאות קרובות אליו יצאו בשווי דומה. כשעסקאות ההשוואה (מכירות של נכסים דומים שלפיהן נקבע השווי) קרובות לקו, ההשפעה כבר בתוכן.

מה הגדיל את ההפחתה ל-20% ומעלה?

שתי ההכרעות הגבוהות נוגעות לאותו אזור בחדרה. אלדד חימי (2024) סקר החלטות קודמות על אותו קו, ומצא טווח בין 10% ל-30% "כתלוי בקרבה וברמת החשיפה". אחת מהן היא ההכרעה של מרדכי דיאמנט מ-2018, שקבע 30%.

חימי כתב בעמוד ההכרעה:

"אני בדעה כי שיעור ההפחתה במקרה דנן (ביחס למאפייני נכסי ההשוואה אשר היוו בסיס לקביעת השווי) ראוי כי ינוע בגבולות15% - 25% , כ– 20% בממוצע ."

מה שהכריע אצלו: רמת המטרד בנכס הייתה "ברף הגבוה יותר". הנכס היה קרוב יותר למתקני התשתית שעליהם מותקן הקו, וחשוף להם יותר, מהנכסים שבהכרעות הקודמות.

האם סקר דלפי מחייב הפחתה של 15%?

סקר דלפי הוא סקר של לשכת שמאי המקרקעין שבו שמאים עונים על שאלות שווי. בסקר מ-2020 נשאלו השמאים כמה שווה בית צמוד קרקע שפונה לקו מתח עליון, ביחס לבית דומה שלא פונה אליו. התשובות:

• חציון ושכיח: 85% מהשווי, כלומר הפחתה של 15%.
• ממוצע: 82%.
• טווח התשובות: בין 50% ל-97%.

חיים מסילתי ציטט את הסקר בשתי הכרעות, ובשתיהן קבע 5%. ביישובי הברון (2026) הוא שקלל את הסקר עם מחקר אמריקאי. לפי המחקר, קו במרחק של כ-60 מ' מפחית בין 1% ל-6% מהשווי. גם רמה מאור בזמורה (2023) בחנה את אותו מחקר וקבעה 5%.

מה עושים עם רצועה שאסור לבנות בה?

כשהקו עובר בתוך המגרש, השאלה עוברת מהמטרד לזכויות: כמה זכויות בנייה אי אפשר לנצל. ההכרעות שקראנו טיפלו בזה בשלוש דרכים:

• לפי השטח שאפשר לבנות בפועל. יעל הרון, שמאית מייעצת בתביעת פיצויים בלוד (2022), בדקה קו של 161 ק"ו (קילו-וולט) שעובר במגרש תעשייה. היא קבעה שקונה סביר יתחשב במרחק של 20 מ' מהקו. בתמ"מ 21/3, תכנית המתאר המחוזית, המרחק הוא 35 מ', אבל לדעתה קונה סביר לא ייחס לזה משקל משמעותי. המגבלה מנעה כ-5% מזכויות הבנייה. היא אימצה הפחתה של 10% משווי המצב החדש (שווי הנכס לפי התכנון אחרי התכנית).
• דחייה עד שהקו יפונה. מרדכי דדון בבני ברק (2025) נתן מקדם דחייה, כלומר הקטין את השווי כי אפשר לבנות רק בעתיד. למועד מ-08/2024 העבודות לפינוי הקו כבר נעשו בשטח. לכן הוא קבע דחייה של שנה אחת, בשיעור היוון של 6% (הריבית השנתית שמתרגמת סכום עתידי לערכו היום). המקדם יצא 0.94. למועד מוקדם יותר הוא קבע דחייה של שנתיים.
• ירידת ערך לשטח הרצועה בלבד. בתביעות לפי סעיף 197, כלומר פיצוי על נכס שתכנית פגעה בו, השמאים הפחיתו רק את השטח שבתוך מסדרון החשמל. ערן ירקוני בהגליל המרכזי (2026) קבע 20%. דנה שחור בבני שמעון (2025) קבעה 50%, בגלל פגיעה בריסוס מהאוויר בשטח חקלאי.

בהכרעות האלה לא מצאנו הפחתה כללית נוספת לכל המגרש, מעבר לטיפול ברצועה. כך נמנעת ספירה כפולה של אותה פגיעה.

מה קורה כשהקו היה שם גם לפני התכנית?

בהיטל השבחה משווים בין המצב הקודם, שהוא שווי הנכס לפי התכנון לפני התכנית, לבין המצב החדש. ההפרש הוא ההשבחה. אם הקו משפיע באותה מידה בשני המצבים, ההשפעה שלו מתקזזת. אם התכנית החדשה מקרבת את הבנייה לקו, ההפחתה חלה רק במצב החדש:

• אשתאול (2017). בהשגה על שומת רמ"י נקבע ש"קו המתח העליון החוצה את המגרש קיים בשני מצבי התכנון", ולכן ההפחתה חלה גם במצב החדש.
• הראל (2023). גיא צדיק קבע שהקו משפיע על השווי בשני המצבים, ולכן עלות הטיפול בקו מתח גבוה שצמוד לנכס מתקזזת ביניהם.
• יישובי הברון (2026). מסילתי נתן 5% רק במצב החדש. לפי שמאי המבקשת, במצב הקודם אפשר היה לבנות רחוק יותר מהקו.

מה לבדוק בתיק שלך?

1. מדדו את המרחק. מהקו לקו הבניין ולא רק לגבול המגרש. בהכרעות שקראנו, מרחק של מאות מטרים הוביל להחלטה בלי הפחתה. במרחק של עשרות מטרים התוצאה השתנתה מתיק לתיק.
2. בדקו מה רואים מהנכס. בחדרה ההפחתה הגבוהה נבעה מקרבה ומחשיפה לקו ולמתקני התשתית שלו.
3. בדקו את עסקאות ההשוואה. אם גם הן ליד הקו, השמאי עלול לקבוע שהמחיר כבר כולל אותו.
4. בדקו אם יש תכנית להעתיק את הקו. בזמורה (2023) התכנית להעתקה הקטינה את ההפחתה ל-5%.
5. הפרידו בין מטרד לרצועה. אם הקו מגביל בנייה, כמתו את הזכויות שאבדו או את הדחייה. אל תוסיפו עליהן הפחתה כללית לכל המגרש.
6. בדקו אם הקו קיים בשני המצבים. בהיטל השבחה הוא עשוי להתקזז.

לקריאה נוספת: מקדם הפחתה למטרד ליד הבית, מטרד אחרי מטרד, הפחתה בגלל קרבה למבני ציבור, וירידת ערך לפי סעיף 197.

רוצים לראות את כל ההחלטות על קו מתח בעיר שלכם? חפשו "קו מתח עליון" במכריע.

מקורות

1. אלדד חימי, שמאי מכריע, חדרה, 11.1.2024, גוש/חלקה 7731/266, עמ' 14
2. מרדכי דיאמנט, שמאי מכריע, חדרה, 4.9.2018, גוש/חלקה 7731/231, עמ' 16
3. אלי כהן, שמאי מכריע, זמורה, 6.8.2017, גוש/חלקה 3715/52, עמ' 21
4. ועדת ההשגות (עאטף עאלם), חגלה, 10.6.2020, גוש/חלקה 8372/241, עמ' 10
5. רמה מאור, שמאית מכריעה, זמורה, 20.12.2023, גוש/חלקה 3715/53, עמ' 23
6. חיים מסילתי, שמאי מכריע, יואב, 18.6.2025, גוש/חלקה 2607/75, עמ' 22
7. חיים מסילתי, שמאי מכריע, יישובי הברון, 22.1.2026, גוש/חלקה 10207/200, עמ' 61
8. אורלי רפאל, השגה על שומת רמ"י, ראשון לציון, 24.8.2020, גוש/חלקה 4242/156, עמ' 18
9. מרדכי דיאמנט, שמאי מכריע, הגליל המרכזי, 16.3.2016, גוש/חלקה 18540/70, עמ' 12
10. אורית גלן, שמאית מכריעה, הרצליה, 13.8.2026, גוש/חלקה 6558/41, עמ' 26
11. השגה על שומת רמ"י, בארותיים, 21.11.2021, גוש/חלקה 9907/21, עמ' 18
12. השגה על שומת רמ"י, בארותיים, 28.10.2021, עמ' 15
13. יאיר פרידמן, השגה על שומת רמ"י, בארותיים, 28.11.2024, עמ' 17
14. יעל הרון, שמאית מייעצת, תביעת פיצויים, לוד, 10.8.2022, גוש/חלקה 3990/28, עמ' 13
15. מרדכי דדון, שמאי מכריע, בני ברק, 18.8.2025, גוש/חלקה 6641/201, עמ' 61
16. ערן ירקוני, שמאי מייעץ, הגליל המרכזי, 4.2.2026, גוש/חלקה 18533/36, עמ' 60
17. דנה שחור, שמאית מייעצת, בני שמעון, 21.8.2025, גוש/חלקה 100400/40, עמ' 46
18. השגה על שומת רמ"י (אסף אשכנזי), אשתאול, 21.12.2017, גוש/חלקה 29632/1, עמ' 13
19. גיא צדיק, שמאי מכריע, הראל, 8.3.2023, גוש/חלקה 29536/122, עמ' 27
20. סקר דלפי 2020, לשכת שמאי המקרקעין בישראל, שאלה 32 (עמודים 90 עד 91 בספר הסקר)

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.