קרבה לכביש ירידת ערך: כמה מפחיתים לבית ליד כביש ראשי?

מי שמחפש "קרבה לכביש ירידת ערך" רוצה לדעת כמה פחות שווה נכס שגובל בכביש סואן. השאלה עולה בשומות להיטל השבחה, בהשגות על שומות של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ובתביעות פיצוי. השמאי מבטא אותה במקדם הפחתה: מספר קטן מ-1 שמכפילים בו את השווי. מקדם 0.9, למשל, הוא הפחתה של 10%.

• הפחתה של 10%: ב-16 מתוך 38 החלטות שנתנו הפחתה.
• הפחתה של 5%: ב-12 מתוך 38.
• הפחתה של 15%: ב-4 מתוך 38, בעיקר ליד כביש ארצי או בין שני כבישים סואנים.
• בלי הפחתה בכלל: בעוד 16 החלטות, בדרך כלל כי עסקאות ההשוואה כבר היו ליד אותו כביש.

קרבה לכביש ירידת ערך: כמה הפחיתו השמאים המכריעים?

בדקנו 54 החלטות שבהן השמאי הכריע במפורש על קרבה לכביש. רובן שומות להיטל השבחה והשגות על שומות רמ"י. הכרעה בהשגה ראשונה היא הכרעה של שמאי מכריע בהשגה על שומת רמ"י. ועדת ההשגות היא הערכאה שדנה בערעור עליה.

כך מתחלקות 38 ההחלטות שנתנו הפחתה:

• בין 2% ל-4%: ארבע החלטות.
• הפחתה של 5%: שתים עשרה החלטות.
• בין 7% ל-8%: שתי החלטות.
• הפחתה של 10%: שש עשרה החלטות.
• הפחתה של 15%: ארבע החלטות.

לא ספרנו כאן החלטות שבהן הכביש חובר לתחנת דלק. עליהן כתבנו במאמר על בית ליד תחנת דלק.

מתי ההפחתה הגיעה ל-15%?

ארבע ההחלטות הגבוהות עוסקות בכביש ארצי בחזית או בשני כבישים יחד:

• בית ליד כביש 5 ברמת השרון. משה נדם (2017) נתן מקדם מיקום של 0.85, כלומר מקדם שמתקן את השווי לפי מיקום הנכס. הוא נתן אותו "בשל סמיכות הנכס לציר תנועה מרכזי וסואן מאד".
• בניין כ-40 מ' ממחלף בר אילן. דוד טיגרמן ברמת גן (2023) קבע מקדם 0.85.
• נחלה ליד כביש 44. השמאית המחוזית במשמר השבעה (2019), שהכריעה בהשגה על שומת רמ"י, הפחיתה 15%. היא השוותה למגרשי ההרחבה, כלומר מגרשי המגורים החדשים במושב. הנחלה "סובלת ממטרדי רעש במשך מרבית שעות היממה". ועדת ההשגות אישרה זאת ב-2020.
• מגרש בין שני כבישים סואנים. אוולין דודזון שמאמה בירושלים (2026) קבעה הפחתה של 15% "בגין הקרבה לשני כבישים סואנים בנסיבות מקרה זה".

איך נראית הפחתה של 10% בפועל?

זו ההפחתה שחוזרת הכי הרבה. כמה דוגמאות:

• מגרש בקו ראשון לכביש 531. לילך בן פורת ברעננה (2022) נתנה מקדם 0.9. דוד בריל קבע 10% לכביש 531 גם ב-2023.
• מגרש מערבי ליד כביש 2. יעקב הלוי בכפר שמריהו (2025) החיל מקדם 0.9 בטבלת התחשיב.
• מגרש ליד כביש 411. ועדת ההשגות ברחובות (2026) קבעה 10%. המשיגים ביקשו 15% לכביש ועוד 20% לקו מתח שעובר לאורכו. הוועדה כתבה שמקדם ההתאמה לכביש "מגלם ממילא את הקירבה לקו".
• כביש סואן ומחלף. לילך בן פורת בפתח תקווה (2021) נתנה 0.9, "ביחס לנתוני ההשוואה אשר אינם קרובים לכביש סואן".
• כביש 1, בהשגה על שומת רמ"י. ועדת ההשגות בשואבה (2018) קיבלה את טענת החוכרים, כלומר מי שמחזיקים בקרקע בחכירה מרמ"י, להפחתה של 10% משווי הקרקע.

ההפחתות הנמוכות היו לכביש קטן יותר. בהשגה ביסודות (2025) הופחתו 3% לכביש ברוחב כ-20 מ'. עומר סרחאן בירושלים (2017) קבע 3% לקרבה לרחוב עקיבא אזולאי.

מתי לא הפחיתו בכלל בגלל הכביש?

ב-16 החלטות השמאי דחה את הדרישה. הנימוקים חוזרים:

• המטרד כבר בעסקאות. עסקאות השוואה הן מכירות של נכסים דומים שלפיהן נקבע השווי. אלי כהן בחדרה (2025) כתב שהן "מגלמים את כלל מאפייני הנכס כולל קרבה לכביש4". כך גם אורלי רפאל בגדרה (2021).
• מרחק. דנה שחור בירושלים (2025) לא הפחיתה לנכס כ-200 מ' מכביש 1. לדבריה, המרחק "אינו מהווה קרבה ישירה לכביש".
• יש משהו באמצע. דוד בריל בירושלים (2025) לא הפחית לנכס כ-28 מ' מהכביש, כי ביניהם מגרש מגורים.
• יתרון שמקזז. בהשגה בתל מונד (2019) השמאי קבע ש"הרעש מהכבישים מתקזז עם מיקומה הטוב של החלקה".
• אין נתוני שוק. רינת וייס רביב בשרונים (2018) מצאה שתוצאות המכרזים לא הראו השפעה של כביש 4 על שווי המגרשים.
• ביקור במקום. ועדת ההשגות בצופים (2021) לא התרשמה שכביש הכניסה ליישוב הוא מטרד משמעותי.

האם קיר אקוסטי מבטל את ההפחתה לכביש?

בהחלטות שבדקנו, לא. הקיר הקטין את המטרד, אבל השמאים עדיין הפחיתו:

• ארבעה בתים מכביש 4, מאחורי קיר. אורלי רפאל ברמות השבים (2021) קבעה התאמה למיקום של "5-10%". לדבריה, הקיר לא מבטל את הרעש.
• מגרש מעל מפלס הקיר. מרדכי דדון בירושלים (2020) קבע 5%. המגרש גבוה מהכביש, ולכן הקיר לא חוצץ. למועד מאוחר יותר, עם יותר תנועה, נתן 8%.
• מגרשים עם חובת מיגון אקוסטי. רמה מאור בשרונים (2020) הביאה בחשבון כ-5% "לביטוי מטרדי הרעש הצפויים והמטלות הנדרשות". מיגון אקוסטי הוא חלונות ובידוד שמפחיתים רעש בתוך הדירה.
• מקדם מטבלאות האיזון. ארז כהן בקריות (2024) החיל 0.95, כמו בטבלאות האיזון של התכנית. טבלת איזון היא החלוקה של שווי המגרשים בתכנית בין הבעלים.

שאלת הקומה עלתה ברמת השרון (2017). שמאי הוועדה ביקש 0.9 לקומה שתהיה גבוהה מהקיר של כביש 5. משה נדם דחה זאת וקבע 1.0 לשתי הקומות, אחרי שכבר החיל מקדם מיקום של 0.85 על כל הנכס.

האם הקיר עצמו פוגע בשווי הבית?

השאלה הזו עולה בתביעות לפי סעיף 197, כלומר תביעות פיצוי על נכס שתכנית חדשה פגעה בו. בתביעות כאלה ממנים שמאי מייעץ, שנותן חוות דעת ואינו שמאי מכריע. ברוב ההחלטות שבדקנו לא נקבעה פגיעה:

• קיר בגובה 5 עד 6 מ', כ-20 מ' מהבתים. שלומי יפה בהוד השרון (2021) קבע ש"לא חלה ירידת ערך". עסקאות מלפני שהקיר נבנה ומאחריו הראו עלייה.
• קיר מוצע בגובה 4.5 מ'. דוד דדון בפתח תקווה (2025) כתב בארבע תביעות: "איני סבור כי יש להביא בחשבון הפחתה בגין הקיר האקוסטי המוצע".
• קיר מעל כביש 2. ברק שוורצברד בעמק חפר (2026): "לא הבאתי בחשבון פגיעה בשווי המקרקעין".
• התועלת עולה על הנזק. בועז קוט בנס ציונה (2025) העריך את ירידת הערך מרעש הכביש לבדו ב-8% עד 10% לדירות שפונות לכביש. אחרי שקיזז את התועלת מהקיר, לא נשארה פגיעה נטו.

יש גם החלטות בכיוון השני:

• קיר בגובה 5 עד 6 מ' שפוגע באור ובנוף. דוד דדון בפתח תקווה (2024) קבע פגיעה של כ-5% ביחס לכלל השטח של המגרשים. המקדם כולל גם את השפעת הכבישים.
• קיר צמוד לקיר הדירה. עומר סרחאן בנתניה (2021) העריך את הדירה במצב החדש לפי שווי בשימוש לאחסנה, במקדם 0.5.
• חישוב לפי דציבלים. בועז קוט בירושלים (2023) קבע 3% לצמידות לכביש חדש, ועוד 2% לכל דציבל של עליית רעש. דציבל הוא יחידת המידה של עוצמת רעש. בעלייה של 2.6 דציבל יצא 8.2%. לבית שמרוחק 24 מ' קבע 2%.

מי משלם על הקיר האקוסטי?

שאלה אחרת היא אם מנכים מהשווי את מה שעולה לבנות את הקיר. התשובה תלויה במה שהתכנית מטילה על הבעלים:

• הקיר הוא תנאי להיתר. שלומי יפה באזור (2021) ניכה את עלות הקיר: "הפחתת עלות הקמת קיר אקוסטי ב- ₪ 448,500". החישוב היה כ-450 מ"ר קיר בעלות 1,000 ₪ למ"ר.
• התכנית לא מטילה את החובה על היזם. רמה מאור בראשון לציון (2025) לא ניכתה: "אין הצדקה להפחית את עלות הקיר מערך הקרקע".
• התועלת גדולה מהעלות. שוש שרביט שפירא בחדרה (2013) לא ניכתה את עלות הקיר, כי תרומתו להפחתת הרעש גדולה מהפגיעה.

טבלת ההחלטות

מה לבדוק בתיק שלך?

1. מדדו את המרחק מהכביש, ובדקו מה מפריד ביניהם: מגרש, שצ"פ (שטח ציבורי פתוח) או קיר.
2. בדקו אם עסקאות ההשוואה כבר ליד אותו כביש. אם כן, ייתכן שהמטרד כבר בשווי.
3. הביאו נתוני תנועה, מדידת רעש או עסקאות. ברחובות (2026) המשיגים הציגו ספירת רכבים של הלמ"ס, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
4. ציינו את מפלס הנכס ביחס לקיר. מעל הקיר, הוא לא חוצץ.
5. קראו את הוראות התכנית על הקיר: האם הוא תנאי להיתר, ועל מי מוטלת העלות.
6. הפרידו בין המטרדים. קו מתח לאורך הכביש נכלל לפעמים באותו מקדם.

עוד על מטרדים: בית ליד תחנת דלק, מקדם הפחתה למטרדים וקו מתח עליון וירידת ערך. על תביעות פיצוי: ירידת ערך לפי סעיף 197. לחיפוש הכרעות לפי גוש, שמאי או עיר: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

כמה מפחיתים לבית ליד כביש ראשי?

בהחלטות שבדקנו, בין 2% ל-15%. השכיח 10%, ב-16 מתוך 38 החלטות שנתנו הפחתה.

האם תמיד מפחיתים בגלל קרבה לכביש?

לא. ב-16 החלטות לא ניתנה הפחתה, בעיקר כי עסקאות ההשוואה כבר היו ליד אותו כביש.

האם קיר אקוסטי מבטל את ההפחתה?

לא בהחלטות שבדקנו. הקיר הקטין את המטרד, ושמאים עדיין הפחיתו 5% עד 10%.

האם אפשר לתבוע פיצוי על קיר אקוסטי חדש?

אפשר, לפי סעיף 197. ברוב התביעות שבדקנו השמאי המייעץ קבע שלא חלה ירידת ערך, כי התועלת מהקיר קיזזה את הנזק.

מקורות

1. משה נדם, רמת השרון, 17.9.2017, עמוד 21
2. דוד טיגרמן, רמת גן, 25.7.2023, עמוד 16
3. מלי בנימין רוזן, הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, משמר השבעה, 31.3.2019, עמוד 16
4. ועדת ההשגות, משמר השבעה, 17.12.2020, עמוד 13
5. אוולין דודזון שמאמה, ירושלים, 14.6.2026, גוש/חלקה 30279/67, עמוד 25
6. לילך בן פורת, רעננה, 18.8.2022, עמוד 25
7. דוד בריל, רעננה, 25.12.2023, עמוד 25
8. יעקב הלוי, כפר שמריהו, 29.5.2025, גוש/חלקה 6665/554, עמוד 50
9. ועדת ההשגות, רחובות, 18.5.2026, גוש/חלקה 3680/86, עמודים 13 עד 14
10. לילך בן פורת, פתח תקווה, 4.11.2021, עמוד 11
11. ועדת ההשגות, שואבה, 7.5.2018, עמוד 23
12. לילך בן פורת, נתניה, 19.12.2024, עמוד 60
13. גד נתן, ירושלים, 10.5.2018, עמוד 15
14. בועז קוט, נתניה, 28.11.2025, עמוד 17
15. הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, יסודות, 30.6.2025, עמוד 12
16. עומר סרחאן, ירושלים, 12.12.2017, עמוד 23
17. אלי כהן, חדרה, 20.1.2025, עמוד 28
18. אורלי רפאל, הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, גדרה, 30.12.2021, עמוד 14
19. דנה שחור, ירושלים, 25.8.2025, עמוד 20
20. דוד בריל, ירושלים, 23.4.2025, עמוד 25
21. הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, תל מונד, 15.4.2019, עמוד 14
22. רינת וייס רביב, שרונים, 6.3.2018, עמוד 16
23. ועדת ההשגות, צופים, 13.9.2021, עמוד 13
24. אורלי רפאל, הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, רמות השבים, 30.6.2021, עמוד 12
25. מרדכי דדון, ירושלים, 13.6.2020, עמודים 18 ו-20
26. רמה מאור, שרונים, 24.5.2020, עמוד 14
27. ארז כהן, קריות, 13.6.2024, עמוד 18
28. שלומי יפה, שמאי מייעץ, הוד השרון, 4.4.2021, עמוד 42
29. דוד דדון, שמאי מייעץ, פתח תקווה, 18.5.2025, עמוד 124
30. ברק שוורצברד, שמאי מייעץ, עמק חפר, 11.2.2026, עמוד 97
31. בועז קוט, שמאי מייעץ, נס ציונה, 20.2.2025, עמוד 64
32. דוד דדון, שמאי מייעץ, פתח תקווה, 16.11.2024, גוש/חלקה 6320/25, עמוד 125
33. עומר סרחאן, שמאי מייעץ, נתניה, 21.2.2021, עמוד 29
34. בועז קוט, שמאי מייעץ, ירושלים, 20.6.2023, גוש/חלקה 30457/48, עמודים 41 עד 42
35. שלומי יפה, אזור, 29.8.2021, גוש/חלקה 6840/57, עמודים 14 עד 15
36. רמה מאור, ראשון לציון, 17.6.2025, גוש/חלקה 80137/44, עמוד 41
37. שוש שרביט שפירא, חדרה, 17.10.2013, עמוד 20

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.