כמה ירידת ערך מכירים לפי סעיף 197?

תכנית חדשה אושרה ליד הנכס שלכם: מגדל שחוסם את הים, כביש שחוצה את החלקה, או שינוי של קרקע חקלאית ליער. סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מאפשר לתבוע פיצוי על ירידת ערך שהתכנית גרמה. כמה ירידת ערך הכירו השמאים בפועל, ובאיזה סוג פגיעה?

התשובה הקצרה. אין שיעור אחד. השיעור תלוי בסוג הפגיעה, וגם בשאלה אם הפגיעה הייתה אפשרית כבר לפי התכנון הקודם. בחסימת נוף לים נקבעו בדרך כלל אחוזים בודדים, וביתרת חלקה קטנה או צרה נקבעה בדרך כלל מחצית מהשווי. ליד רכבת קלה השמאים לא הכירו בירידת ערך בתביעות שקראנו.

חסימת נוף לים: כשהוכרה פגיעה, החציון כ-4.5% משווי הדירה, ב-30 קביעות. התקרה שנקבעה היא 13%.
קרקע חקלאית שהפכה ליער לשימור: בין 8% ל-25% משווי הקרקע החקלאית, ב-3 הכרעות.
יתרת חלקה אחרי הפקעה: כשהוכרה פגיעה ביתרה, החציון 50%, ב-16 קביעות. ב-5 קביעות נוספות נקבע 0%.
רצועה של קו מתח עליון: בין 20% ל-50% משווי השטח שבתוך הרצועה בלבד, ב-2 הכרעות.
רכבת קלה: 0% בכל תביעות סעיף 197 שקראנו על הקו הסגול והקו הירוק.

0% עד 50%טווח החציונים לפי סוג הפגיעה

4.5%חציון לנוף לים, 30 קביעות

13%התקרה לחסימה מלאה של נוף לים

מהי ירידת ערך לפי סעיף 197?

סעיף 197 מזכה בפיצוי בעל מקרקעין שנפגעו על ידי תכנית. משווים שני מצבים. המצב הקודם הוא שווי הנכס לפי התכנון לפני התכנית, והמצב החדש הוא שוויו אחריה. ההפרש הוא ירידת הערך.

כשהתביעה מגיעה לוועדת הערר, הוועדה ממנה שמאי מייעץ. זהו שמאי מכריע שנותן לוועדה חוות דעת על גובה הפגיעה, לפי תיקון 84 לחוק. רוב ההכרעות במאמר הן של שמאים מייעצים.

שני כללים חוזרים כמעט בכל סוגי הפגיעה. אם התכנון הקודם כבר התיר את מה שפוגע, אין ירידת ערך. ואם עסקאות ההשוואה (מכירות של נכסים דומים שלפיהן נקבע השווי) כבר כוללות את הפגיעה, אין מה להפחית.

כמה ירידת ערך נקבעה, לפי סוג הפגיעה?

בטבלה רק מה שהשמאי קבע. טענות של הצדדים לא נכללו. זה מבחר של הכרעות שקראנו בעמוד ההכרעה, ולא כל ההחלטות בנושא.

סוג הפגיעה	מה נקבע	על כמה הכרעות	דוגמה
חסימת נוף לים	חציון כ-4.5% משווי הדירה, תקרה 13%	30 קביעות, 22 מהן מסדרה אחת בחדרה	עאטף עאלם, נהריה, 2015: 3%, 7% ו-8% לשלוש דירות
חקלאי שהפך ליער לשימור	8% עד 25% משווי הקרקע החקלאית	3 הכרעות	דנה שחור, בני שמעון, 2025: יער שווה 75% מקרקע חקלאית
יתרת חלקה אחרי הפקעה	חציון 50% לשטח היתרה	16 קביעות עם פגיעה, ועוד 5 של 0%	אבישי זיו, הגליל המזרחי, 2014: מקדם 0.5 לשאריות דמויות משולש
רצועת קו מתח עליון	20% עד 50% לשטח הרצועה בלבד	2 הכרעות	ערן ירקוני, הגליל המרכזי, 2026: מקדם 0.8 לרצועה
רכבת קלה	0%	כל תביעות סעיף 197 שקראנו על הקו הסגול והירוק	בועז קוט, רמת גן, 2025

כמה ירידת ערך מכירים על חסימת נוף לים?

כשהוכרה פגיעה, השיעור לרכיב הנוף נע בין 0.9% ל-13% משווי הדירה. החציון כ-4.5%, ב-30 קביעות. 22 מהן באות מסדרה אחת של 22 דירות בחדרה, והסדרה מושכת את החציון למטה.

נוף ים משמעותי שצומצם. מרדכי דיאמנט בנהריה (2019) קבע 13%. הוא העריך את הפגיעה כ-60% מהפער בין דירה עם נוף מלא לדירה בלי נוף. התכנית הוסיפה קומה מכוח תמ"א 38 (תכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) בחלקה שממערב לדירה.
מדרגה לפי חלק הנוף שנחסם. עאטף עאלם בנהריה (2015) כתב שבהסתרה מלאה ירידת ערך סבירה היא "עד13%". לשלוש הדירות בתיק הוא קבע 7%, 3% ו-8%, על הנוף והפרטיות יחד.
מגדלים בפינוי בינוי. יעל הרון באשדוד (2020) קבעה לרכיב הנוף 3%, 7% ו-8% לדירות שונות.
נוף פנורמי שהפך לחלקי. נורית ג'רבי בתל אביב (2016) קבעה ירידת ערך של 7.98%, על הנוף והפרטיות יחד.
סדרת חדרה. יעקב הלוי (2024) קבע לרכיב הנוף בין 0.9% ל-8.2% לדירות שונות. בדירה אחת הוא קבע 1.45%.

באותה שאלה יש גם הכרעות של 0%:

התכנון הקודם כבר הסתיר. מרדכי דדון בתל אביב (2024) דחה טענה ל-5%. במצב הקודם כבר הותרו מבני ציבור בגובה דומה.
השוק לא משלם על הנוף. אריה אריאל בנהריה (2017) קבע 0%. לדבריו, ברחוב בלפור המחיר נקבע לפי הקרבה לים ולא לפי הנוף.

כמה שווה קרקע חקלאית שהפכה ליער או לשמורה?

השמאים המייעצים הכירו בירידת ערך מתונה. הם מדדו רק את שווי השימוש החקלאי שאבד, ולא פוטנציאל לבנייה שהתכנון לא נתן.

הנוסחה של זיו. אבישי זיו בזכרון יעקב (2016) קבע 40.5 ₪ למ"ר לקרקע החקלאית, ו-30.5 ₪ למ"ר ליער טבעי לשימור. הירידה היא כ-24.7%, וסכומה 1,147,050 ₪.
אותו יחס, תשע שנים אחר כך. דנה שחור בבני שמעון (2025) אימצה את היחס של כ-75% מתוך ההכרעה של זיו. היא קבעה 45 ₪ למ"ר ליער, לעומת 60 ₪ לקרקע חקלאית, כלומר 25%.
פגיעה קטנה יותר. עאטף עאלם, באותו אזור (2017), קבע 50 ₪ למ"ר לקרקע החקלאית ו-46 ₪ ליער, כלומר כ-8%. ירידת הערך הייתה כ-53,000 ₪.

שחור כתבה בעמוד ההכרעה:

מצאתי לנכון לאמץ את היחס הנ"ל בין ערכי השווי

כמה ירידת ערך נקבעה ליתרת החלקה אחרי הפקעה?

כשתכנית מפקיעה רצועה מחלקה, כלומר לוקחת אותה לצורך ציבורי, נשאר חלק שנקרא יתרת החלקה. ההכרעות כאן באות גם מתביעות לפי סעיף 197 וגם מתיקי פיצויי הפקעה. בסך הכל 21 קביעות מ-14 החלטות.

יתרה שמישה שנעשתה מעט לא רגולרית. ערן ירקוני בהגליל המרכזי (2026) נתן מקדם 0.9 ו-0.85 ליתרות, כלומר 10% ו-15%.
שארית משולשת. אבישי זיו בהגליל המזרחי (2014) נתן מקדם 0.5 לשתי שאריות דמויות משולש.
יתרה צרה ממערב לרצועת תשתית. ירקוני, בתיק הפקעות בהגליל המרכזי (2024), קבע 50% "מטעמי שמרנות", כמו שמאי הוועדה.
יתרה של 14.65% מהשטח המקורי. אורית גלן בחולון (2025) קבעה מקדם נזק 0.5 ליתרה דמוית טרפז.
יתרה שאי אפשר להשתמש בה. עומר סרחאן בקרית אתא (2023) ייחס שווי אפס ליתרה אי רגולרית שהדרך מפרידה משני צדיה.

זיו גם הבהיר נקודה משפטית. בתביעה לפי סעיף 197 לא מנכים את השיעור שמותר להפקיע בלי פיצוי. משווים את שני מצבי התכנון בלבד.

יתרה שנשארה שמישה קיבלה לפעמים 0%. ירקוני בהגליל המרכזי (2024) לא הכיר בפגיעה ביתרה שממזרח לרצועה, כי ההפקעה שם תת קרקעית.

מה קורה כשקו מתח עליון עובר בחלקה?

בשתי התביעות שקראנו, השמאים הכירו בירידת ערך רק לשטח שבתוך רצועת הקו. הם לא הוסיפו הפחתה לשאר החלקה.

מקדם 0.8 לרצועה. ערן ירקוני בהגליל המרכזי (2026) נתן לרצועת התשתית מקדם 0.8, כלומר 20%.
מחצית משווי הרצועה. דנה שחור בבני שמעון (2025) קבעה 50% לשטח שבתוך מסדרון של שני קווי 161 ק"ו. הנימוק: פגיעה בריסוס מהאוויר ובתפוקה החקלאית. ירידת ערך "פסיכולוגית" בלי הוכחה היא דחתה.

האם רכבת קלה מורידה את ערך הנכס?

בתביעות שקראנו על הקו הסגול (תת"ל 70/א) ועל הקו הירוק, התשובה הייתה לא. תת"ל היא תכנית תשתית לאומית. השמאים מצאו שהקרבה לרכבת מעלה את הערך יותר ממה שהמטרדים מורידים.

גם בקו ראשון לרכבת. בועז קוט ברמת גן (2025) קבע שלא חלה ירידת ערך. הוא כתב שהיתרונות של התכנית "עולים לאין שיעור על החסרונות המועטים".
עליית ערך שנמדדה. רמה מאור בתל אביב (2024), ברחוב בן יהודה, מדדה עלייה של 15.5% בשווי למגורים בגלל הקרבה לקו הסגול.
ירידה קטנה שהתקזזה. דוד דדון בתל אביב (2022) מצא ירידה של 892 ₪ בנכס מסחרי. הוא קבע שההשבחה מהקרבה לרכבת גדולה ממנה, ולכן לא חלה ירידת ערך.

אותו היגיון מופיע גם בכבישים. בועז קוט בנס ציונה (2025) בדק תכנית לכביש עם קיר אקוסטי ואספלט שקט. הוא כתב: "בנכסי העוררים לא חלה ירידת ערך עקב אישור תכנית".

ומה עם זיקת הנאה ומבנה לשימור?

על זיקת הנאה למעבר הציבור לא מצאנו הכרעות בתביעות לפי סעיף 197. ההכרעות שמצאנו הן בהיטל השבחה, שם הזיקה מקטינה את ההשבחה. ריכזנו אותן במאמר על זיקת הנאה למעבר ופגיעה בשווי.

גם בבניין שנקבע לשימור רוב ההכרעות הן בהיטל השבחה. השמאים שם משווים את עלות השימור לשווי תמריצי הניוד, ולא קובעים אחוז אחד. ראו את המאמר על מבנה לשימור ועלויות שימור.

מה לבדוק בתיק שלך

בדקו מה התיר התכנון הקודם. אם הבנייה שפוגעת הייתה מותרת כבר לפני התכנית, ירידת הערך נדחתה בהכרעות שקראנו.
בדקו מאיפה באות עסקאות ההשוואה. עסקאות מאותו רחוב או מאותו תוואי כבר כוללות את הפגיעה, ואז אין מה להפחית.
הפרידו בין רכיבי הפגיעה. נוף, פרטיות ורעש קיבלו לפעמים שיעור נפרד ולפעמים שיעור אחד.
מדדו את היתרה אחרי ההפקעה. צורה, רוחב ושטח קבעו אם היתרה קיבלה 10%, 50% או שווי אפס.
חשבו גם את ההשבחה. ליד רכבת קלה או כביש עם מיגון אקוסטי, השמאים קיזזו את היתרונות מהפגיעה.
הגישו ראיות לפגיעה. טענה לירידת ערך "פסיכולוגית" בלי נתונים נדחתה.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי עיר, שמאי או גוש: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

מה שיעור ירידת הערך המקובל לחסימת נוף לים?

בהכרעות שקראנו, החציון כ-4.5% משווי הדירה כשהוכרה פגיעה. בחסימה מלאה נקבעו עד 13%.

האם רכבת קלה מזכה בפיצוי לפי סעיף 197?

בתביעות שקראנו על הקו הסגול והקו הירוק לא. השמאים קבעו שהקרבה לרכבת מעלה את הערך יותר ממה שהמטרדים מורידים.

מי קובע את גובה ירידת הערך?

ועדת הערר. היא ממנה שמאי מייעץ שנותן חוות דעת על גובה הפגיעה.

איך נכתב המאמר. קראנו החלטות של שמאים מייעצים ומכריעים, וספרנו רק את מה שהשמאי קבע, לא את מה שהצדדים טענו. הנתונים על נוף לים ועל יתרת חלקה נספרו לפי קביעה, ולא לפי החלטה. בנוף לים, 22 מתוך 30 הקביעות באות מסדרה אחת בחדרה. ביתרת חלקה יש גם קביעות מתיקי פיצויי הפקעה. זה מבחר, ולכן המאמר לא קובע "שיעור מקובל".

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.

כמה ירידת ערך מכירים בתביעה לפי סעיף 197?