חסימת נוף לים: כמה ירידת ערך נקבעה?

אושרה תכנית שמוסיפה קומות או מגדל בין הדירה לים. הנוף נחסם, כולו או חלקו. כמה ירידת ערך על חסימת נוף לים הכירו השמאים בתביעות לפי סעיף 197 (פיצוי על נכס שנפגע מתכנית), ואיך הם הגיעו למספר?

התשובה הקצרה. כשהוכרה פגיעה, השמאים קבעו לרכיב הנוף בין 0.9% ל-13% משווי הדירה. מחוץ לסדרה אחת בחדרה, 6 מתוך 11 הקביעות היו 7% או 8%. הגבוה ביותר, 13%, נקבע כשנוף ים משמעותי צומצם מאוד. כשהתכנון הקודם כבר התיר בנייה שמסתירה את הים, או כשהשוק לא שילם על הנוף, נקבע 0%.

תקרה: 13% משווי הדירה. שמאי אחד בנהריה קבע 13%, ושמאי אחר בנהריה כתב שזו התקרה לחסימה מלאה.
חסימה חלקית: בין 3% ל-8%, לפי החלק שנחסם ולפי החדרים שמהם נשקף הים.
דירה שהים אינו הנוף העיקרי שלה, או דירת גן: בין 1% ל-3%.
דחייה מלאה: 0%, בתל אביב ובנהריה, וגם בדירה אחת בחדרה.

0.9% עד 13%רכיב הנוף כשהוכרה פגיעה

13%התקרה, לחסימה מלאה

0%כשהתכנון הקודם כבר הסתיר

במאמר הזה רק נוף לים. ירידת ערך בסוגי פגיעה אחרים, כמו יתרת חלקה, יער או רכבת קלה, ריכזנו במאמר על ירידת ערך לפי סעיף 197.

איך מחשבים ירידת ערך על חסימת נוף?

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מזכה בפיצוי בעל נכס שנפגע מתכנית. משווים את שווי הדירה במצב הקודם (לפי התכנון לפני התכנית) לשוויה במצב החדש (אחרי התכנית). ההפרש הוא ירידת הערך.

כשהתביעה מגיעה לוועדת הערר, הוועדה ממנה שמאי מייעץ. זה שמאי מכריע שנותן לה חוות דעת על גובה הפגיעה. כל ההכרעות במאמר הן של שמאים מייעצים.

בנוף לים השמאים בנו את המספר בשלושה שלבים. קודם קבעו כמה שווה הנוף לדירה. אחר כך מדדו איזה חלק ממנו נחסם. בסוף בדקו מה התכנון הקודם כבר התיר.

כמה ירידת ערך נקבעה על חסימת נוף לים, תיק אחר תיק?

בטבלה רק מה שהשמאי קבע. טענות של הצדדים לא נכללו. זה מבחר של תיקים שקראנו בעמוד ההכרעה, ולא כל ההחלטות בנושא.

שמאי מייעץ	מקום ושנה	מה חסם את הנוף	רכיב הנוף שנקבע
מוטי (מרדכי) דיאמנט	נהריה, 2019	קומה נוספת בהיתר מכוח תמ"א 38 בחלקה הסמוכה	13%
עאטף עאלם	נהריה, 2015	3 קומות נוספות בחלקה שבין הבניין לחוף	3%, 7% ו-8% לשלוש דירות, כולל פרטיות
יעל הרון	אשדוד, 2020	תכנית 94/102/03/3, שהגדילה את הצפיפות	7% עד 8% לדירות בבניינים, 1% ו-3% לדירות גן
נורית ג'רבי	תל אביב, 2016	חדר על הגג לפי תכנית ג/1	מקדם נוף ירד מ-1.37 ל-1.2997. עם פרטיות: 7.98%
יעקב הלוי	חדרה, 2024	מגדלים בתכנית 302-0555813	0.9% עד 8.2% בסדרה של 22 דירות, ו-0% בדירה אחת
אריה אריאל	נהריה, 2017	בניין בחלקה השכנה, לפי תכנית ג/20731	0%
מרדכי דדון	תל אביב, 2024	הגבהת מבני ציבור לפי תכנית צ'	0%

מה קבעו השמאים כשרוב הנוף לים נחסם?

שני שמאים בנהריה הגיעו ל-13% משווי הדירה, כל אחד בדרך אחרת. עאלם כתב שזו התקרה, ודיאמנט קבע 13% בפועל.

תקרה מתוך מחקרים ועסקאות. עאטף עאלם בנהריה (2015) כתב: "כאשר הנוף מוסתר בצורה מלאה אומדן ירידת ערך סבירה עד13%". לחסימה חלקית הוא קבע שיעור יחסי: 7%, 3% ו-8% לשלוש הדירות.
חלק מהפער. מוטי דיאמנט בנהריה (2019) בדק קומה שנוספה מכוח תמ"א 38, כלומר תכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. לדבריו, נשאר נוף לים, אבל הוא צומצם באופן משמעותי. הוא לקח את הפער של 21.5% בין דירה עם נוף מלא לדירה בלי נוף, לפי סקר דלפי 2014 (סקר של שמאים שעונים על שאלות שווי). דיאמנט העריך את הפגיעה ב-60% מהפער, כלומר 13%.

עאלם גם קבע שבנוף כבר נכללת הפרטיות. הוא כתב שהשיעור "כבר משקף את הפגיעה בפרטיות ולכן לדעתי אין זה נכן להוסיף עוד שיעור".

כמה מקבלים על חסימה חלקית של הנוף?

בחסימה חלקית השמאים מדדו איזה חלק מהנוף נחסם, ומאילו חדרים. השיעור ירד ככל שנשאר יותר נוף.

דירות בבניינים מול התכנית. יעל הרון באשדוד (2020) קבעה 8% לשתי דירות ו-7% לשתי דירות אחרות. היא כתבה שהמחקר של השמאי הממשלתי מעיד על תוספת של כ-5.7% בממוצע לדירה עם נוף לים באשדוד.
דירות גן. באותו תיק קבעה הרון לרכיב הנוף 3% ו-1% בלבד. בדירות אלה הפגיעה העיקרית הייתה בפרטיות.
נוף פנורמי שהפך לחלקי. נורית ג'רבי בתל אביב (2016) הורידה את מקדם הנוף מ-1.37 ל-1.2997, כלומר כ-5% מהשווי. היא הוסיפה 3% לפרטיות, ובסך הכל 7.98%.
חישוב לפי שטח הדירה. יעקב הלוי בחדרה (2024) קבע 14.5% אם כל הדירה נפגעת בעוצמה גבוהה. בדירה אחת הוא שקלל את השטח שנפגע ואת עוצמת הפגיעה בכל חדר, וקיבל 0.57 מהדירה. לכן קבע 8.2%.

על מה השמאים מבססים את אחוז הפגיעה?

שני מקורות חוזרים כמעט בכל תיק. השמאים לא מעתיקים אותם כמו שהם. הם קובעים לפיהם תקרה, ומורידים ממנה לפי החלק שנחסם.

מחקר אודיש. מחקר של השמאי הממשלתי משנת 2006 על השפעת הנוף על שווי דירות. לפי עאלם, בנהריה נמצאה תוספת של כ-5.7% לדירה עם נוף לים. לפי הציטוט בהחלטת חדרה, בערים בינוניות נמצאה תוספת של כ-13% לנוף מלא לים.
סקרי דלפי. לפי סקר מ-2012 שעאלם ציטט, אובדן של 25% מהנוף שנשקף מהסלון שווה בין 7% ל-13%. לפי אותו סקר, כפי שצוטט אצל דיאמנט, אובדן של 50% שווה בין 13% ל-22%.

הרון ביססה את השימוש במחקר על החלטה של ועדת ערר, ערר (י-ם) 146/13 רובינשטיין. היא כתבה:

כי יש לאמץ את ממצאי מחקרו של השמאי הממשלתי

למה בחדרה נקבעו אחוזים נמוכים יותר?

יעקב הלוי קבע לסדרה של 22 דירות בחדרה (2024) שיעורים בין 0.9% ל-8.2%. בדירה אחת שקראנו הוא קבע 1.45% בלבד. הוא ציין בעצמו ש"רוב השמאים המכריעים נתנו למרכיב הנוף בלבד כ- 7% - 8%", והסביר למה בחדרה פחות.

מקדם של שליש בגלל אי ודאות. בדירה שקיבלה 1.45%, המצב הקודם התיר אולם ספורט במתחם, ולא היה ידוע היכן ובאיזה גובה. לכן הלוי כתב "שיש לתת מקדם 1/3", כלומר שליש מהפגיעה בנוף ובפרטיות.
מעט היצע של דירות עם נוף לים. לפי הלוי, בחדרה יש פחות דירות כאלה מאשר בנהריה, נתניה, בת ים ואשדוד.
דחייה של 5 שנים. בדירה שקיבלה 1.45%, ירידת הערך הייתה 25,583 ₪. הלוי הקטין אותה במקדם דחייה (הקטנה של סכום שיתממש רק בעתיד) של 0.747, ל-19,117 ₪. הוא חישב אותו לפי 5 שנים וריבית של 6% לשנה.

מתי השמאי קבע שאין ירידת ערך בכלל?

בשלושה תיקים שקראנו נקבע 0%, גם כשהנוף נחסם בפועל.

התכנון הקודם כבר הסתיר. מרדכי דדון בתל אביב (2024) דחה טענה ל-5%. לפי המצב הקודם הותרו מבני ציבור בגובה דומה לבניין התובעים, והם הסתירו את רוב הים. הוא כתב: "הנני סבור כי אין לקבל את עמדת העוררים".
השוק לא שילם על הנוף. אריה אריאל בנהריה (2017) מצא שבבניין עצמו נמכרה הדירה בקומה הרביעית במחיר דומה לדירות שמתחתיה. לכן קבע: "מכאן שהסתרת הנוף ברבות הימים עם הקמתו של בנין בחלקה59 .לא פגעה בשווי הדירה".
גם בסדרת חדרה. בדירה אחת בסדרה הלוי כתב בשורת ההכרעה "אין ירידת ערך".

כמה ביקשו התובעים לעומת מה שנקבע?

בשני התיקים שנדחו, הטענה של שמאי התובעים הייתה גבוהה בהרבה. בנהריה (2017) שמאי המבקש טען ל-11%, ונקבע 0%. בתל אביב (2024) שמאי העוררים טען ל-5%, ונקבע 0%. אלה טענות של צד, לא הכרעות.

מה לבדוק בתיק שלך

בדקו מה התיר התכנון הקודם בין הדירה לים. אם הבנייה שמסתירה הייתה מותרת כבר לפני התכנית, נקבע 0%.
מדדו מאיזה חדר נשקף הים. בחדרה השמאי בדק כל חדר בנפרד: סלון, יחידת הורים ומרפסת.
חשבו איזה חלק מהדירה נפגע. בחדרה הלוי הכפיל תקרה של 14.5% בחלק הדירה שנפגע.
הביאו עסקאות מהבניין עצמו. בנהריה עסקאות בבניין הראו שהקונים לא שילמו על הנוף, והתביעה נדחתה.
הפרידו בין נוף, פרטיות וסביבה. הרון קבעה 6% עד 10% לשינוי אופי הסביבה, בנפרד מהנוף. עאלם כלל את הפרטיות בתוך הנוף.
בדקו אם הפגיעה תתממש רק בעתיד. בחדרה ירידת הערך הוקטנה בדחייה של 5 שנים.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי עיר, שמאי או גוש: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

מה האחוז המקובל לחסימת נוף לים?

אין אחוז אחד. בתיקים שקראנו, רכיב הנוף נקבע בין 0.9% ל-13% משווי הדירה כשהוכרה פגיעה. מחוץ לסדרה בחדרה, 6 מתוך 11 הקביעות היו 7% או 8%.

האם פרטיות מקבלת שיעור נפרד?

לפעמים. ג'רבי בתל אביב (2016) הוסיפה 3% לפרטיות. עאלם בנהריה (2015) קבע שהנוף כבר כולל אותה.

האם רעש ואבק מהבנייה נכנסים לפיצוי?

בחדרה הלוי קבע שלא. לדבריו, מטרד בזמן הבנייה "אינו נכלל בפיצוי לפי סעיף197".

איך נכתב המאמר. קראנו את עמודי ההכרעה ב-7 תיקים של שמאים מייעצים, ובסדרת חדרה קראנו לעומק 3 דירות מתוך 22. ספרנו רק את מה שהשמאי קבע. זה מבחר, ולכן המאמר לא קובע "שיעור מקובל".

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

הכרעות חדשות של שמאים מכריעים, בדקה קריאה

כמה ירידת ערך מקבלים על חסימת נוף לים?