האם מבנה לשימור שווה יותר, וכמה עלות שימור למ"ר מכירים בשומה?
דירה בבניין שהוכרז לשימור. שמאי הוועדה המקומית טוען שההכרזה "מיתגה" את הבניין והעלתה את שווי הדירות, ומבקש להוסיף לשומת ההשבחה כמה אחוזים. שמאי המבקש (בדרך כלל בעל הנכס) טוען שההכרזה רק מטילה מגבלות ועלויות.
שתי שאלות עולות כמעט בכל תיק כזה. האם יש פרמיית מיתוג, כלומר תוספת שווי בגלל ההכרזה, ובכמה. וכמה עלות שימור עודפת מנכים לכל מ"ר, כלומר כמה יותר עולה שיפוץ במסגרת שימור משיפוץ רגיל.
התשובה הקצרה. ברוב ההכרעות השמאים המכריעים לא הכירו בפרמיית מיתוג כלל. בהכרעות שקראנו מ-2024 ואילך, אחרי החלטת ועדת הערר בעניין תכנית 2650ב, השמאים המכריעים קבעו שאין לחייב בגין מיתוג. בעלות השימור העודפת הם הכירו בסכום לכל מ"ר מעטפת (שטח החזיתות), וחיזוק המבנה ותיק תיעוד נדונים בנפרד.
- פרמיית מיתוג: מיעוט השמאים הכירו בפרמיה של 2.5% עד 6%, בדרך כלל 5%. הם החילו אותה על השטח הבנוי הקיים בלבד.
- עלות שימור עודפת בתכנית 2650ב: 900 עד כ-1,250 ₪ למ"ר מעטפת.
- עלות שימור עודפת בתיקים מאוחרים יותר בהרצליה ובירושלים: 2,000 עד 2,350 ₪ למ"ר מעטפת.
בדקנו מה קבעו השמאים המכריעים בפועל. רוב ההכרעות עוסקות בתכנית השימור של תל אביב, תא/2650/ב, ומיעוטן בהרצליה ובירושלים. המועד הקובע של תכנית 2650ב, כלומר היום שלפיו מעריכים את ההשבחה, הוא בספטמבר 2008. כל מספר במאמר בדקנו מול עמוד ההכרעה עצמו.
האם ההכרזה על מבנה לשימור מעלה את שוויו?
השאלה צריכה להיות מדויקת. ההכרעות משוות בין דירה בבניין לשימור לבין דירה בבניין שאינו לשימור, באותה סביבה. הן שואלות אם ההכרזה עצמה בתכנית העלתה את השווי. זו לא השוואה לדירה חדשה.
בניין ישן עם חזית יפה שווה יותר גם בלי הכרזה. המחלוקת היא אם התכנית הוסיפה משהו מעבר לכך.
| הכרעה | הנכס | מה נקבע |
|---|---|---|
| ניקי פרימו, 6/4/2011 | תל אביב, גוש 7443 חלקה 17, שימור עם מגבלות מחמירות | 6% לשווי החלק הבנוי. בשומה קודמת שלו קבע 5% למבנה לשימור רגיל. עמ' 13 |
| מרדכי דיאמנט, 6/11/2014 | תל אביב, 6918/76, שימור מחמיר | 5%, על השטח הבנוי בלבד. בלי מיתוג על זכויות בנייה ותמריצים. עמ' 24 |
| דוד טיגרמן, 14/4/2020 | תל אביב, 6111/143 | 4%. ערך המיתוג תלוי גם בשימור מבנים נוספים, ולכן פחות ממה שביקש שמאי הוועדה. עמ' 20 |
| דוד טיגרמן, 27/7/2022 | תל אביב, 7113/66 | 2.5%, כי למבנה "ייחוד אדריכלי מסוים" בלבד. עמ' 28-29 |
| שושי שרביט שפירא, 19/3/2014 | תל אביב, 7446/15 | אין פרמיה, ומעסקאות ההשוואה נמצא פער של 8% עד 10% לטובת מבנים שאינם לשימור. עמ' 27 |
| אייל יצחקי, 29/1/2019 | תל אביב, 6111/141 | 0. לא הוכח קשר בין ההכרזה בתכנית לבין הפרשי השווי. עמ' 15 |
| ארז כהן, 9/3/2023 | תל אביב, 6215/86 | 0. ההכרזה אינה משנה את מאפייני הנכס, היא רק יכולה להטיל עליו מגבלות. עמ' 25 |
| דוד טיגרמן, 30/4/2024 | תל אביב, 6111/143 (אותו בניין כמו ב-2020) | 0. החלטת ועדת הערר בעניין 2650ב מחייבת אותו, וכל ההשבחה בשומה הקודמת נבעה מהמיתוג. עמ' 23 |
| גיא צדיק, 12/3/2025 | תל אביב, 6903/75 | 0, "לאור ההחלטה בעמ"נ 56975-09-23". עמ' 40 |
למה אותו בניין קיבל 4% ב-2020 ו-0 ב-2024?
המקרה הברור ביותר הוא בניין בגוש 6111 חלקה 143 בתל אביב. ב-2020 קבע השמאי המכריע דוד טיגרמן לדירה אחת בו מיתוג של 4%. ב-2024, בדירה אחרת באותו בניין, הוא קבע שאין השבחה כלל.
טיגרמן ציין שההשבחה של 75,000 ₪ שקבע בשומה הקודמת נבעה כולה מהמיתוג. לדבריו, החלטת ועדת הערר מחייבת אותו, כל עוד לא שונתה בערעור.
גם גיא צדיק (2025) כתב בתחשיב "ערך מיתוג: אין השבחה", והפנה לעמ"נ 56975-09-23 (ערעור מנהלי בבית המשפט המחוזי).
מה זה אומר לתיק פתוח: הכרעות שקבעו 5% בשנים 2011 עד 2017 עדיין מצוטטות בשומות של ועדות. מול ההכרעות המאוחרות, משקלן נמוך.
גם לפני כן, השמאים שהכירו בפרמיה החילו אותה על השטח הבנוי הקיים בלבד. הם לא החילו אותה על זכויות הבנייה והתמריצים (דיאמנט 2014).
כמה עלות שימור למ"ר מעטפת הכירו השמאים המכריעים?
עלות השימור העודפת היא ההפרש בין שיפוץ במסגרת שימור לבין שיפוץ רגיל של המעטפת. ברוב ההכרעות מודדים אותה לפי מ"ר מעטפת (שטח החזיתות), ולא לפי מ"ר בנוי. שני הבסיסים אינם ניתנים להשוואה.
| הכרעה | הנכס ומועד קובע | מה נקבע |
|---|---|---|
| ניקי פרימו, 6/4/2011 | תל אביב, 7443/17, תכנית 2650ב | 990 ש"ח למ"ר מעטפת, לעלויות העודפות בלבד. תוספת 5% לבלתי צפוי נדחתה. עמ' 13 |
| מרדכי דיאמנט, 6/11/2014 | תל אביב, 6918/76, 2650ב, סגנון אקלקטי | 1,150 ש"ח למ"ר מעטפת כולל מע"מ, על 1,348 מ"ר: 1,550,200 ש"ח. עמ' 24 |
| דוד טיגרמן, 14/4/2020 | תל אביב, 6111/143, 2650ב | 900 ש"ח למ"ר מעטפת (גישה נוחה, קווים פשוטים). חיזוק עודף: 160 ש"ח למ"ר בנוי. עמ' 19 |
| דוד טיגרמן, 27/7/2022 | תל אביב, 7113/66, 2650ב | 1,000 ש"ח למ"ר: 900 לבניין רגיל ועוד כ-10% לרחוב מסחרי ראשי וקושי גישה. עמ' 29 |
| ארז כהן, 9/3/2023 | תל אביב, 6215/86, 2650ב, סגנון בינלאומי | 1,254.42 ש"ח למ"ר מעטפת, לפי חוות דעת האדריכל משה שפירא, המומחה מטעם ועדת הערר. תיק תיעוד: 47,600 ש"ח. עמ' 27 |
| יגאל יוסף, 22/10/2021 | תל אביב, 7422/41, תכנית 3866 | 1,250 ש"ח: 1,080 ש"ח מ-2650ב, מוצמד למדד תשומות הבנייה עד המועד הקובע של 3866. ועוד הפסד של 15 מ"ר לקומה. עמ' 46 |
| גיא צדיק, 12/3/2025 | תל אביב, 6903/75, 2650ב | 1,002.13 ש"ח על 777.24 מ"ר מעטפת, ועוד 50,000 ש"ח תיק תיעוד. העלויות עלו על תרומת התכנית, ולכן אין השבחה. עמ' 40 |
| יעקב הלוי, 19/4/2026 | נווה צדק, 7422/33, מועד קובע 28/1/2018 | עלות שימור לפי המפתח של עמ"נ בלו מרבל (חישוב המשיבה: 1,584 ש"ח למ"ר מעטפת כולל הצמדה). חיזוק לפי ת"י 413 הוכר בנפרד: 1,500 ש"ח למ"ר. עמ' 19-20 |
| גיל הרצברג, 1/8/2024 | הרצליה, 6532/36, הר/2000/שמ, מועד קובע 9/11/2021 | 2,000 ש"ח למ"ר מעטפת על 500 מ"ר, ותיק תיעוד 50,000 ש"ח. עמ' 21 |
| עאטף עאלם, 25/12/2019 | ירושלים, 30043/30, מועד קובע 19/11/2018, שימור חזיתות בלבד | 2,350 ש"ח למ"ר מעטפת על 200 מ"ר (470,000 ש"ח), ועוד 5% מעלות הבנייה לאילוצי בנייה סביב החזית. עמ' 19 |
אייל יצחקי (2019) סיכם את התמונה בתכנית 2650ב: עלות השימור העודפת בשומות מכריעות "נתונה בטווח ערכים צר יחסית". הטווח הוא בין 900 ₪ למ"ר חזית לבין 1,250 ₪ בבניינים עם אלמנטים מיוחדים לשחזור. ההכרעות שקראנו תואמות את זה.
הסכומים הגבוהים יותר בהרצליה ובירושלים נקבעו למועדים קובעים מאוחרים (2018 עד 2021). עאטף עאלם, למשל, לקח חוות דעת הנדסיות מ-2002 ומ-2008, ועדכן אותן לפי מדד תשומות הבנייה.
האם חיזוק ותיק תיעוד הם חלק מעלות השימור?
לא. יעקב הלוי (2026) בדק טענה לכפל ניכויים, וקבע שסל השימור של בלו מרבל מכסה אלמנטים אדריכליים ומעטפת. חיזוק לפי ת"י 413 (התקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה) בבניין בן 90 שנה דורש התערבות קונסטרוקטיבית שאינה בסל. לכן הלוי ניכה אותו בנפרד.
הלוי דחה הפחתה כללית בגלל אובדן שטח מעיבוי קירות. לדבריו, אובדן כזה צריך להיות מוכח בנכס הספציפי.
מה נקבע על תיק תיעוד:
- ארז כהן (2023): 47,600 ₪.
- צדיק (2025) והרצברג (2024): 50,000 ₪.
- יגאל יוסף (2021): לא הכיר בו, כי תיקי התיעוד כבר הוכנו ב-2016.
מה לבדוק בתיק שלך
- בדקו על מה נשענת פרמיית המיתוג. אם שמאי הוועדה הוסיף פרמיית מיתוג, בדקו על אילו הכרעות הוא נשען ומאיזו שנה. בתכנית 2650ב, ההכרעות שקראנו מ-2023 ואילך קבעו פרמיית מיתוג של 0, כלומר שההכרזה לא הוסיפה לשווי. ארז כהן (2023) הגיע לכך מניתוח העסקאות, וציין שוועדת הערר עוד לא הכריעה בשאלה. דוד טיגרמן (2024) וגיא צדיק (2025) קבעו זאת בעקבות ועדת הערר ועמ"נ 56975-09-23.
- ודאו שהפרמיה חלה רק על השטח הבנוי. אם בכל זאת הוכרה פרמיה, היא צריכה לחול רק על השטח הבנוי הקיים, ולא על זכויות בנייה ותמריצים.
- בדקו את בסיס המדידה: מ"ר מעטפת או מ"ר בנוי. אל תערבבו בין שני הבסיסים, ובדקו שהשטח מבוסס על מדידה או על מסמך עירוני.
- בדקו את המועד הקובע ואת ההצמדה. סכום שנקבע ל-2008 צריך הצמדה למדד תשומות הבנייה כשהמועד הקובע מאוחר יותר (יוסף 2021).
- בדקו את מאפייני הבניין. סגנון, מגבלות מחמירות וקושי גישה העלו את העלות מעל 900 ₪ (טיגרמן 2022, דיאמנט 2014).
- הציגו חיזוק ותיק תיעוד כרכיבים נפרדים, עם תיעוד הנדסי.
- בדקו אם יש השבחה בכלל. כשעלויות השימור עולות על תרומת התמריצים, אין השבחה (צדיק 2025).
לחיפוש הכרעות נוספות לפי עיר, שמאי או תכנית: חיפוש במאגר של מכריע. נושאים קרובים: איך מחשבים היטל השבחה, היטל השבחה ותמ"א 38 (התכנית הארצית לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה).
שאלות נפוצות
האם בניין לשימור שווה יותר מבניין רגיל?
ייתכן, אבל השאלה בשומת השבחה היא אם ההכרזה בתכנית העלתה את השווי. ברוב ההחלטות שבדקנו (32 מתוך 56) השמאים המכריעים קבעו שלא. שושי שרביט שפירא (2014) אף מצאה פער של 8% עד 10% לטובת מבנים שאינם לשימור.
כמה עולה שימור למ"ר מעטפת?
בתכנית 2650ב השמאים המכריעים הכירו בעלות עודפת של 900 עד כ-1,250 ₪ למ"ר מעטפת. בהכרעות מאוחרות בהרצליה ובירושלים הם קבעו 2,000 עד 2,350 ₪. אלה עלויות עודפות על שיפוץ רגיל, בלי חיזוק.
איך נכתב המאמר. המאמר מבוסס על הכרעות שרשמנו במאגר של מכריע ובדקנו מול לשון ההחלטה. בשאלת המיתוג אלה 56 החלטות של שמאים מכריעים, ובשאלת עלות השימור עשרות הכרעות. כל מספר בטבלאות בדקנו מול עמוד ההכרעה, ולצדו קישור למסמך באתר משרד המשפטים.
המונח "מיתוג" מופיע במאות החלטות נוספות שעוד לא קראנו לעומק. לכן הספירה אינה ממצה את המאגר. את פסקי הדין של ועדת הערר ובית המשפט לא קראנו ישירות, והם מוצגים כפי שהשמאים המכריעים תיארו אותם. המאמר אינו חוות דעת שמאית.
מחלקת המחקר במקרקעין של מכריע
מה הכריעו השמאים המכריעים השבוע, בדקה קריאה: לקבל את זה פעמיים בשבוע