האם משלמים היטל השבחה בתמ"א 38? מה קבעו השמאים המכריעים

תמ"א 38 נולדה כתוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, והפכה למנוע של התחדשות עירונית. בהחלטות השמאים המכריעים היא מופיעה כמעט בכל מקום שבו תוכנית חדשה הוסיפה זכויות לבניין קיים: מצאנו כ-5,700 החלטות שמזכירות אותה.

כשני שלישים מההחלטות (3,725) הן מתל אביב-יפו, שם תוכניות הרובעים החליפו את התמ"א במרכז העיר. אחריה חולון (377), ירושלים (261), רמת גן (251) והרצליה (171).

השאלה הגדולה: מה היה במצב הקודם

היטל השבחה הוא ההפרש בין השווי אחרי התוכנית לשווי לפניה. כשתוכנית מקומית נותנת זכויות דומות לתמ"א 38, השאלה הראשונה היא האם הזכויות האלה כבר היו קיימות קודם, מכוח התמ"א עצמה. אם כן, השווי במצב הקודם גבוה יותר וההשבחה קטנה יותר.

זו אחת המחלוקות הנפוצות: יותר מ-100 החלטות קבעו במפורש כיצד להביא בחשבון את זכויות התמ"א במצב הקודם. התשובה תלויה במועד הקובע ובמצב התוקף של התמ"א באותו יום. לדוגמה, בגבעתיים (גוש 6154 חלקה 291, החלטה מ-2024) השמאי המכריע מרדכי דדון הכליל את זכויות התמ"א במצב הקודם, אבל במקדם ודאות של 0.3 בלבד. הנימוק: במועד הקובע ריחפה אי-ודאות כבדה סביב סיום התמ"א והארכותיה. באותה החלטה קיבלה תוכנית מאושרת אחרת מקדם ודאות מלא של 1.0. להחלטה

כמה מזכויות התמ"א נכנס למצב הקודם: טבלת הכרעות

על העיקרון כבר אין ויכוח. בית המשפט העליון קבע בעניין לויתן (בר"מ 1975/24) שאין להפחית משווי המצב הקודם את תרומת תמ"א 38, "אם ישנה כזאת על-פי הכרעת השמאי". השמאית המכריעה רינת וייס רביב ציטטה את הקביעה הזו בהחלטה מתל אביב מ-2026 ויישמה אותה. להחלטה (עמוד 26)

המחלוקת עברה לשאלה כמה. בכל ההכרעות שבטבלה השמאי המכריע קבע בעצמו איזה חלק מזכויות התמ"א נכנס למצב הקודם:

הטווח בין 0.3 ל-0.9 הוא ההבדל בין השבחה גדולה להשבחה קטנה. בחלק מההכרעות המקדם הוא כל ההפחתה, ובאחרות באה דחייה בנוסף לו, כמו אצל קוט וצדיק. לכן כשמשווים להכרעה קודמת, צריך לבדוק גם אם הדחייה נספרה בנפרד.

מקדם בינוי חדש על ישן: 0.8 כמעט תמיד, אבל לא תמיד

לבנות קומות על בניין קיים יקר ומסובך יותר מאשר לבנות על מגרש ריק, והתוצאה גם שווה פחות. לכן השמאים מפחיתים את שווי הזכויות במקדם בינוי חדש על ישן. בהחלטות שמזכירות תמ"א 38 הערך הוא 0.8 כמעט בלי חריגות (97 החלטות, החצי המרכזי כולו על 0.8). בכל ההחלטות יחד החצי המרכזי הוא 0.8 עד 0.9.

החריגות מלמדות מתי כדאי לטעון לערך אחר:

• בירושלים, בבניין לשימור שדורש חיזוקים רבים, ביקש שמאי המבקש 0.7. השמאי המכריע יהודה פלד דחה את הבקשה ונשאר על 0.8. להחלטה
• בגבעתיים קבעה השמאית המכריעה דנה שחור 0.7, אף שהצדדים עצמם הסכימו על 0.8. הסיבה: צריך להשלים את קומת הגג הקיימת לקומה מלאה לפני שאפשר להוסיף עליה. להחלטה
• בתל אביב קבע השמאי המכריע אלדד חימי 0.9, והסביר שהמקדם צריך לשקף גם את אופי המוצר ואת אילוצי התכנון, ולא רק את העלויות העודפות בפועל. להחלטה

הפטור: 2.5 קומות, ורבע היטל מעבר להן

זכויות מכוח תמ"א 38 פטורות מהיטל השבחה, אבל הפטור מוגבל. בהחלטה מתל אביב (גוש 6625 חלקה 518, 2022) ציטט השמאי המכריע בועז קוט את נוסח החוק אחרי תיקון 139 (תשפ"ב-2022): על תוספת שטח מעבר ל-2.5 קומות טיפוסיות מורחבות "יחול היטל השבחה ששיעורו רבע ההשבחה". בתחשיב שלו: 2.5 קומות מורחבות פטורות, והשטח שמעבר להן ועד 3 קומות חויב ב-25%. להחלטה (עמודים 19 עד 20)

כך גם בכפר סבא (גוש 6427 חלקה 192, 2025): השמאי המכריע ארנון גולדברג קבע השבחה של 318,708 ש"ח בגין מחצית קומה מורחבת מכוח התמ"א, והיטל של 25% ממנה, 79,677 ש"ח. על ההקלות באותו נכס חל היטל רגיל של 50%. להחלטה (עמוד 37)

שתי הכרעות נוספות שכדאי להכיר. בחולון (גוש 6049 חלקה 51, 2025) קבעה השמאית המכריעה דנה שחור שתוכנית ח/619, שמגבילה את הזכויות ביחס לתמ"א, לא מצמצמת את היקף הפטור, ולכן יש להביא בחשבון "פטור מלא עד 2.5 קומות" לפי תיקון 115. להחלטה. בתל אביב (גוש 6213 חלקה 1195, 2025) קבעה השמאית המכריעה רמה מאור שהיקף הפטור נבחן במועד אירוע המס, שהוא מועד אישור הבקשה להיתר, ולפי החוק שבתוקף באותו יום. להחלטה (עמוד 38)

מכירת דירה: התמ"א עצמה מול תוכנית לפי סעיף 23

על התמ"א עצמה, ההכרעות עקביות: אין היטל במכר. בתל אביב (גוש 6212 חלקה 1233, 2023) כתב בועז קוט שבמכר "לא ניתן לגבות היטל השבחה בגין התמ"א", כי ההשבחה מתגבשת רק כשמוצא היתר. להחלטה (עמוד 23)

תוכנית מפורטת לפי סעיף 23 לתמ"א, כמו תוכנית הרובעים בתל אביב (תא/3616א), היא סיפור אחר, והתשובה השתנתה עם הזמן. ב-2019 קבעו רינת וייס רביב וארז כהן שאין לחייב בהיטל במכר בגין תוכנית כזו (גוש 6962 חלקה 38, גוש 6903 חלקה 131). באוגוסט 2022 קבעה ועדת הערר בתל אביב (עניין לויתן) שזכויות התמ"א מותנות, ואילו הזכויות בתא/3616א מוקנות, ולכן יש לחייב במכר, כפי שתיאר ארז כהן בהחלטה מאותה שנה (גוש 6968 חלקה 169, עמוד 19). באותה החלטה הורתה הוועדה גם לנטרל את התמ"א מהמצב הקודם, והחלק הזה נהפך בבית המשפט העליון, כמתואר למעלה. מאז ההכרעות במכר התהפכו: ארז כהן ב-2023 (גוש 6953 חלקה 14), רינת וייס רביב ב-2025 (גוש 6214 חלקה 664) ויעקב הלוי ב-2025 (גוש 6961 חלקה 91) חייבו בהיטל במכר.

המסקנה המעשית: הכרעה מ-2019 על תוכנית רובע במכר כבר לא משקפת את המצב. השמאי המכריע אלדד חימי עדיין סבור שבמכר דירה יחידה הפטור צריך לחול, אבל ציין בעצמו שוועדת הערר ובית המשפט המחוזי לא קיבלו את עמדתו. להחלטה (עמוד 44)

תמ"א 38 בגבעתיים

במאגר 137 שומות מכריעות מגבעתיים מזכירות "תמ"א 38", ו-76 מהן ניתנו מ-2024 ואילך. שלוש הכרעות מהעיר מראות כמה פרטי הבניין משנים את התוצאה: אורית גלן לא הכלילה זכויות תמ"א במצב הקודם כי היתר הבניין מ-1988, מרדכי דדון הכליל אותן במקדם 0.3 בגלל אי-הוודאות סביב סיום התמ"א, ודנה שחור הורידה את מקדם הבינוי על ישן ל-0.7 בגלל קומת גג שצריך להשלים. לכן בגבעתיים כדאי להתחיל משנת ההיתר של הבניין ומהמועד הקובע.

הגג: מרפסות, קומות גג וחדרי יציאה

בפרויקטים של תמ"א 38 הגג הוא הנכס. לכן מקדמי הגג מופיעים בהחלטות האלה יותר מבכל תחום אחר:

מרפסת גג בפרויקטים האלה מקבלת 0.3, מעט יותר מהערך האמצעי בכלל ההחלטות (0.25). איך המקדמים האלה נכנסים לחישוב ההיטל, צעד אחר צעד, הסברנו במאמר על חישוב היטל השבחה.

דחייה: יותר ארוכה מהממוצע

בהחלטות שמזכירות תמ"א 38 מקדם הדחייה האמצעי הוא 0.63 (177 החלטות), כלומר כ-8 שנים בהיוון של 6%. זה ארוך בהרבה מהערך האמצעי הכללי (5 שנים). ההסבר שחוזר בהחלטות: פרויקט על בניין מאוכלס דורש הסכמה של רוב הדיירים, ועד שזה קורה עוברות שנים.

מה הלאה

תוקפה של תמ"א 38 מסתיים, ובמקומה נכנסים מסלולים חדשים (החיפוש "חלופת שקד" זינק בגוגל בשנה האחרונה). אבל ההחלטות על תוכניות שאושרו בזמן שהתמ"א הייתה בתוקף ימשיכו להתפרסם עוד שנים, והשאלות בהן יחזרו: מה היה במצב הקודם, כמה שווה בנייה על בניין קיים, וכמה זמן ייקח עד שיבנו. על הריסה ובנייה מחדש ראו היטל השבחה בפינוי בינוי, ועל מה שמאריך או מקצר את הדחייה המאמר על מקדם הדחייה.

שאלות נפוצות

האם תמ"א 38 פטורה מהיטל השבחה?

זכויות מכוח התמ"א פטורות עד 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות. על תוספת שטח מעבר להן, בהיקף שקבוע בחוק, חל היטל בשיעור רבע ההשבחה לפי תיקון 139 משנת 2022. כך חויבו מחציות קומה בהכרעה מתל אביב (2022) ובהכרעה מכפר סבא (2025).

האם משלמים היטל השבחה במכירת דירה בבניין עם זכויות תמ"א 38?

על זכויות התמ"א עצמה, לא: ההשבחה מתגבשת רק בהיתר (תל אביב, 2023). על תוכנית מפורטת לפי סעיף 23 לתמ"א, כמו תוכנית הרובעים בתל אביב, ההכרעות שקראנו מ-2023 ואילך מחייבות בהיטל גם במכר, בעקבות החלטת ועדת הערר מ-2022.

האם זכויות תמ"א 38 נכללות בשווי המצב הקודם?

כן, אם הן תורמות לשווי, לפי בית המשפט העליון בעניין לויתן (בר"מ 1975/24). בהכרעות שקראנו נכלל בין 0.3 ל-0.9 מהזכויות, לפי אי-הוודאות במועד הקובע. בבניין שלא עומד בתנאי הסף של התמ"א הן לא נכללו כלל.

מה מקדם בינוי חדש על ישן בתמ"א 38?

0.8 כמעט תמיד: ב-97 החלטות שמזכירות תמ"א 38 החצי המרכזי כולו על 0.8. חריגות נקבעו בגבעתיים (0.7, קומת גג שצריך להשלים) ובתל אביב (0.9, אופי המוצר ואילוצי התכנון).

כמה שווה מרפסת גג בפרויקט תמ"א 38?

הערך האמצעי הוא 0.30 מהשטח, ב-169 החלטות שמזכירות תמ"א 38. בכלל ההחלטות הערך האמצעי נמוך מעט, 0.25.

כמה שנות דחייה קובעים בתמ"א 38?

מקדם הדחייה האמצעי ב-177 החלטות הוא 0.63, כלומר כ-8 שנים בהיוון של 6%. בהכרעה מתל אביב מ-2026 נקבעה דחייה של 7.5 שנים בנוסף למקדם ודאות של 0.8.

הבניין שלי נבנה אחרי 1980. יש לו זכויות תמ"א 38?

בגבעתיים (2024) קבעה השמאית המכריעה שבניין שהיתרו מ-1988 "לא עומד בדרישות הסף של תמ"א 38", ולכן זכויות התמ"א לא הובאו בחשבון במצב הקודם.

מה לבדוק בתיק שלך

1. שנת היתר הבניין. בניין שהיתרו מ-1988 לא נהנה מזכויות התמ"א במצב הקודם.
2. המועד הקובע מול תוקף התמ"א. אי-ודאות סביב סיום התמ"א הורידה את המקדם ל-0.3.
3. מקדם או מקדם ודחייה. לבדוק אם ההכרעה שאתם נשענים עליה ספרה דחייה בנפרד.
4. מעבר ל-2.5 קומות. תוספת השטח שמעבר להן, בהיקף שקבוע בחוק, מחויבת ברבע ההשבחה ולא במחצית.
5. מכר בתוכנית רובע. לבדוק את שנת ההכרעה: בהכרעות שקראנו מ-2023 ואילך נקבע חיוב.

את כל ההחלטות על תמ"א 38 בעיר שלכם, עם ציטוט ועמוד, אפשר למצוא בחיפוש במכריע.

הנתונים במאמר מבוססים על החלטות שמאים מכריעים שפורסמו במאגר הממשלתי ונקראו במאגר מכריע. כל ערך שמופיע כאן נבדק מול לשון ההחלטה עצמה. בכל החלטה נספר ערך אחד, כדי שהחלטה ארוכה לא תשפיע על התמונה יותר מאחרת. המאמר נועד להסביר ולהראות מגמות, ואינו תחליף לייעוץ שמאי או משפטי בתיק מסוים.