מה מקדם הדחייה בהיטל השבחה, וכמה שנים דחייה קובעים?

כשתכנית מוסיפה זכויות שאי אפשר לממש מחר בבוקר, שומת ההיטל מהוונת אותן במקדם דחייה. המקדם הוא מספר שמקטין את שוויין לפי הזמן שיעבור עד המימוש, כלומר עד שאפשר יהיה לבנות או להשתמש בהן. הוא תלוי גם בשיעור ההיוון: הריבית השנתית שמתרגמת סכום עתידי לערכו היום.

שלושה מספרים קובעים את התוצאה: כמה שנים, באיזה שיעור, ועל מה מפעילים את המקדם. על השנים ועל השיעור יש מחלוקת כמעט בכל שומה. בהיטל על דירה בבניין ישן, ההפרש בין 6 שנים ל-19 שנים משנה את ההשבחה פי שניים ויותר. בדקנו מה השמאים המכריעים קבעו בפועל, ומה בנימוקים שלהם האריך או קיצר את הדחייה.

כמה שנים ובאיזה שיעור קבעו השמאים המכריעים?

ספרנו 3,004 שומות מכריעות שבהן השמאי המכריע קבע מספר לדחייה הכללית של הזכויות. את ההכרעות בדקנו מול לשון ההחלטה. בכל החלטה ספרנו ערך אחד לכל כמות, זה שהשמאי המכריע קבע. שנים, שיעור ומקדם נספרו בנפרד.

מה לא נספר:

• דחייה לרכיב מסוים (מרתף, עליית גג, בריכה).
• מקדם שמשלב במספר אחד דחייה ומושע (בעלות משותפת שלא חולקה, ולכן כל בעלים תלוי באחרים).
• דחייה במצב הקודם, כלומר בשווי הנכס לפי התכנון שלפני התכנית.

תקופת הדחייה שנקבעה	החלטות
עד שנה	40
בין שנה וחצי לשנתיים	68
בין שנתיים וחצי לשלוש	101
בין 3.5 ל-5 שנים	220
בין 5.5 ל-7 שנים	141
בין 7.5 ל-10 שנים	199
יותר מ-10 שנים	304

החציון של 1,073 ההחלטות שבהן נקבעה תקופה בשנים הוא 7 שנים. הקבוצה של יותר מעשר שנים מנופחת בגלל דחייה לתום החיים הכלכליים של המבנה הקיים. בלעדיה נשארות 840 החלטות, עם חציון של 6 שנים.

מי שמסתכל על המקדם ולא על השנים רואה תמונה קצרה יותר: 0.75, כחמש שנים. ההסבר הסביר הוא ששמאים כותבים את מספר השנים במפורש בעיקר כשהדחייה ארוכה ושנויה במחלוקת.

שיעורי ההיוון שנקבעו:

• שיעור של 6%: ב-337 החלטות.
• בין 5% ל-5.75%: ב-58 החלטות.
• בין 6.25% ל-7%: ב-28 החלטות.
• יותר מ-7%: ב-16 החלטות.
• פחות מ-5%: ב-5 החלטות.

שיעור של 5% שכיח בעיקר בהחלטות הישנות. בין 2010 ל-2015 הוא נקבע ב-21 מתוך 71 החלטות.

לפי סוג המקרה

כדי לראות מה מזיז את המספר, סיווגנו את ההחלטות לפי המילים שמופיעות בנימוק של ההכרעה עצמה. זה סיווג אוטומטי, לא קריאה של כל החלטה. החלטה אחת יכולה להיכלל ביותר מקבוצה אחת.

כך מתרגמים מקדם לשנים, בשיעור של 6%:

• מקדם 0.558 שקול לעשר שנים.
• מקדם 0.67 שקול לשבע שנים.
• מקדם 0.78 שקול לארבע שנים וקצת.

מה מוזכר בנימוק	החלטות	שנים (חציון)	מקדם (חציון)
דחייה לתום החיים הכלכליים של המבנה	442	15 (233 החלטות)	0.475 (268)
תכנית הרובעים בתל אביב (תא/3616א, תא/3729א)	94	10 (41)	0.558 (69)
הסכמת בעלים, ריבוי בעלים, מושע	586	7 (218)	0.71 (447)
התחדשות עירונית (פינוי בינוי, תמ"א 38)	267	7 (118)	0.67 (189)
הכנת תכנית מפורטת או איחוד וחלוקה	501	5 (143)	0.78 (409)
הסכם חתום או חתימות	58	3.75 (32)	0.79 (41)
הזמן עד הוצאת היתר	103	3.5 (35)	0.845 (72)

שתי הערות על הספירה:

• הרובעים בתל אביב. 91 מתוך 94 ההחלטות על הרובעים הן מתל אביב. שני שמאים מכריעים נתנו 65 מהן: בועז קוט (41) וארז כהן (24).
• נת"ע ורכבת. רק 23 החלטות מזכירות בנימוק הדחייה את נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים, החברה הממשלתית שמקימה את מערכת הסעת ההמונים בגוש דן), רכבת או מטרו. זה מעט מדי להתפלגות.

תל אביב, 2025: כ-19 שנים לדירה ברובע 3

תל אביב, 2024: שלוש שנים ברובע 4, ומכר מול היתר

שתי ההחלטות עוסקות באותו סוג עסקה: מכר דירה בבניין ישן ברובעים של תל אביב, בפער של כחצי שנה. ההבדל ביניהן הוא בעיקר בשיטה. יעקב הלוי יצא מנתונים סטטיסטיים על קצב המימוש בעיר, והוסיף עליהם. בועז קוט יצא מהבניין עצמו ומהסיכוי שבעליו יתארגנו.

מה מאריך את הדחייה?

הסכמה של כל הבעלים

זה הנימוק שחוזר הכי הרבה. בתוכו יש מחלוקת פתוחה בין השמאים המכריעים: האם תכנית הרובע מקצרת את הדחייה ביחס לתמ"א 38, או מאריכה אותה.

• ארז כהן, 2019: הרובע מקצר. הוא קבע שתכנית הרובע מקצרת: 7.5 שנים ב-6%, מול 8 שנים ב-7% לתמ"א 38. הנימוק: התכנית אינה מחייבת פרסום לפי סעיף 149, ומגדילה את הוודאות.
• בועז קוט, 2024: הרובע מאריך. בבניין של 18 יחידות בלי מעלית הוא נתן 9 שנים לתמ"א 38 ו-10 שנים לתכנית רובע 3. הסיבה: תמ"א 38 מסתפקת בהסכמה של 66.6% מהבעלים, ותכנית הרובע דורשת את כולם.
• ארז כהן, 2022: דחייה ארוכה יותר. בחלקה שבה נתן בעבר 8 ו-7.5 שנים, הוא קבע 12 שנים לשתי התכניות. הוא האריך את הדחייה בעקבות החלטת ועדת הערר בעניין לויתן.

גם מחוץ לתל אביב: בירושלים יגאל יוסף קבע 10 שנים לבניין של 77 דירות, ודחה את 4 השנים של הוועדה. לפי נספח הבינוי, ל-9 דירות לא הייתה תוספת כלל. ל-32 דירות הייתה תוספת של יותר מ-30%, ולחלקן יותר מ-80%. עם פערים כאלה, כתב, קשה לקבל הסכמה של כולם.

מבנה קיים שממשיך לשמש

כשאפשר לממש את הזכויות החדשות רק אחרי הריסת המבנה, חלק מהשמאים דוחים אותן לתום חייו הכלכליים. כלומר, עד שהמבנה הקיים יגיע לסוף אורך החיים שמייחסים לו. זו הקבוצה עם הדחיות הארוכות ביותר: חציון של 15 שנים ב-233 החלטות.

בפתח תקווה (2026) הבית היה בן כ-31 שנים, ובשומות המכריעות שהוזכרו בתיק הונח בדרך כלל אורך חיים של 45 שנים. יגאל יוסף קבע 13 שנות דחייה ומקדם 0.47 לזכויות המרתף. באותה החלטה לא נתן שום דחייה לעליית הגג, כי אפשר לבנות אותה בלי להרוס את הבית.

תלות בשכנים ובתשתית

• חולון (2023). ארנון גולדברג קבע 10 שנים בתכנית ח/619, כי מימוש בחלקה לבדה אינו מעשי. הבנייה תלויה בהתארגנות של כל החלקות ברחוב יחד.
• קריית אונו (2024). שלומי יפה אימץ 15 שנים (מקדם 0.417) לזכויות שמותנות במערכת להסעת המונים, ו-7 שנים לזכויות שמותנות בתכנית מפורטת. בהערת שוליים הזכיר שהקו האדום, שסיומו היה צפוי ב-2012, נפתח בפועל רק ב-2023.

היקף הפרויקט

בחדרה (2023) לילך בן פורת קבעה 10 שנים לפינוי בינוי של 198 יחידות לכ-1,100. פינוי בינוי הוא הריסה של בניינים ישנים ובנייה של בניינים חדשים במקומם. הסיבה לדחייה: הפיתוח של המתחם החדש תלוי בעירייה, ועוד לא התחיל.

היא הבהירה שהדחייה נמדדת עד קבלת היתר, ולא עד אכלוס. הסיבה: המצב החדש (שווי הנכס לפי התכנון שאחרי התכנית) הוערך כזכויות, ולא כדירות גמורות. לדבריה, ההפרש בין שתי הגישות הוא שנתיים וחצי עד שלוש.

מה מקצר את הדחייה?

תכנית מפורטת שאינה מורכבת

כשהזכויות מותנות רק בתכנית מפורטת או באיחוד וחלוקה, הדחייה קצרה מהממוצע: חציון של 5 שנים ומקדם 0.78. תכנית מפורטת קובעת את הפרטים שדרושים כדי להוציא היתר. איחוד וחלוקה הוא תכנית שמאחדת חלקות ומחלקת אותן מחדש בין הבעלים.

• דרום השרון (2022). ארז כהן קבע מקדם 0.80 לנחלות בתכנית שד/1000, על בסיס שנתיים בלבד לאישור תכנית מפורטת שאינה מורכבת, כולל ההיטל הצפוי.
• רמת השרון (2025). גיל הרצברג, כשמאי מייעץ, פיצל 6 שנים: שנתיים עד תכנית איחוד וחלוקה, ו-4 שנים לשלביות ולהתארגנות הבעלים.

תנאים שאפשר למלא במקביל להיתר

תנאי בתכנית אינו מאריך את הדחייה אם ממלאים אותו ממילא בזמן הרישוי.

• ירושלים (2026). אורית גלן דחתה מקדם 0.94 למורכבות. בתכנית אין הוראה מגבילה, והבנייה בהינף אחד (בבת אחת) חלה על כל יחידת דיור בנפרד.
• תל אביב (2023). בועז קוט, כשמאי מייעץ, לא נתן דחייה למגרשים בתכנית מפורטת. הוא נתן 0.8 (כ-4 שנים) רק לשני המגרשים שממתינים לאיחוד וחלוקה ולתיאום עם נת"ע.

חתימות ובקשה להיתר

בהחלטות שבנימוק שלהן מוזכר הסכם חתום, החציון הוא 3.75 שנים. בהוד השרון (2026) יעקב הלוי דחה מקדם 0.92 למושע. המועד הקובע היה הבקשה להיתר עצמה. כבר היו חתימות של הדיירים מול היזם, והיזם הגיש את הבקשה.

האם מפעילים דחייה כשהמימוש הוא בהיתר בנייה?

זו השאלה שעולה הכי הרבה בשטח. בהחלטות שקראנו, התשובה תלויה במה שהמועד הקובע מודד.

כשהאירוע המשביח הוא ההיתר עצמו. במקרים האלה המועד הקובע הוא אישור ההיתר או הבקשה:

• הקלה, כלומר אישור של הוועדה לחרוג מהוראות התכנית, למשל בקו בניין או בגובה.
• שימוש חורג, כלומר היתר להשתמש בנכס לשימוש שהתכנית לא מתירה.
• זכויות מכוח תמ"א 38.
• חלק מהתכניות.

בפלורנטין (2026) שמאי המבקש ביקש 3 שנים לזמן שבין החלטת הוועדה לחתימת ההיתר. הוא הציג את תיאומי פיקוד העורף, ההידרולוגיה ואיכות הסביבה. יהודה פלד דחה את הבקשה לפי סעיף 4(7) לתוספת השלישית: השומה נערכת ליום אישור ההקלה.

על העיכובים כתב שהם "ממילא אין מקומם להתברר בהליך של היטל השבחה". כך גם ההחלטה מהוד השרון שהוזכרה למעלה.

כשהתכנית קודמת להיתר. ברמת גן (2025) אלי כהן כבר נתן לתכנית 5 שנות דחייה לפיתוח ולסלילת כבישים, מ-28.12.2017 עד 28.12.2022. אחר כך הגיע היתר הבנייה, והמועד הקובע היה 24.10.2023. הפעם הוא לא הוסיף דחייה: המימוש בדרך של היתר, והזכויות היו זמינות במועד הקובע.

ברובעים של תל אביב. כאן המועד הקובע הוא אישור התכנית, והשאלה היא מה ידע קונה ביום הזה. בועז קוט הבחין, כמו שראינו, בין מכר של דירה בודדת לבין בקשה להיתר לכל הבניין, שבה אין כמעט דחייה בגלל מושע.

יגאל יוסף כתב בירושלים שאת תקופת הדחייה יש לקבוע לפי המידע שהיה במועד הקובע, ולא לפי מה שקרה אחריו. כלומר, העובדה שבסוף הוצא היתר אינה מבטלת לבדה את הדחייה שהייתה צפויה ביום אישור התכנית. ועדיין, בועז קוט נעזר בהערות אזהרה שנרשמו אחרי המועד הקובע, כחיזוק לדחייה קצרה.

האם המתנה לנת"ע, לרכבת או לתשתית מאריכה את הדחייה?

בהרצליה (2026) שמאי המבקשת ביקש 3 שנות דחייה, בין השאר בגלל התנאי בתכנית לתחילת עבודות הקו הירוק. יגאל יוסף בדק בעצמו את לוח הזמנים:

• ב-2019 פורסמה ההודעה על כוונת נת"ע לרכוש את הקרקע.
• בדצמבר 2019 נת"ע הגישה בקשה להיתר, וב-2020 קיבלה אותו.
• בתצלומי אוויר מ-2021 כבר רואים עבודות.
• במאי 2021 ניתן צו התחלת עבודה.

הוא לא נתן דחייה, כי את שאר התנאים אפשר להסדיר עד קבלת ההיתר.

מול זה, בקריית אונו ניתנו 15 שנים לזכויות שמותנות בהסעת המונים. בתל אביב נקבע 0.8 למגרשים שממתינים גם לאיחוד וחלוקה וגם לתיאום עם נת"ע. מה שהבדיל בין המקרים הוא אם המימוש תלוי בפרויקט התשתית עצמו, או רק בתיאום שנעשה בזמן הרישוי.

מתי שיעור ההיוון גבוה מ-6%?

שיעור של 6% נקבע ב-76% מההחלטות, ו-52 שמאים מכריעים שונים קבעו אותו לפחות פעם אחת. שמאים מכריעים העלו אותו כשרצו לבטא סיכון בלי לשנות את מספר השנים. שתי דוגמאות:

• ארז כהן. הוא קבע 7% לתמ"א 38 במצב הקודם, בגלל אי הוודאות לזכויות התמ"א.
• ארנון גולדברג. הוא העלה מ-6% ל-7% בבניין של 22 יחידות, כי הריסת מחצית הבניין מחייבת תיאום הנדסי עם המחצית השנייה. זאת אף שעל 6 שנות הדחייה לא הייתה מחלוקת.

על מה מפעילים את המקדם: על ההשבחה או על כל המצב החדש?

גם אחרי שמסכימים על השנים, נשארת שאלה שמשנה את התוצאה: האם מהוונים את כל שווי המצב החדש, או רק את ההשבחה.

בירושלים (2025) רינת וייס רביב כתבה שיש להפעיל את מקדם הדחייה על ההשבחה, כי עד המימוש הבעלים ממשיכים ליהנות מהמבנה הקיים. לדעתה, דחייה של מלוא המצב החדש מתאימה למגרש ריק. כך נהג גם יעקב הלוי בהחלטה מרובע 3.

שאלה קרובה היא שווי שימוש הביניים בתקופת הדחייה. לפי פסק הדין בעניין טבצ'ניק, אין להוסיף אותו לשווי המצב החדש. בועז קוט ראה את פסק הדין הזה כרלוונטי גם לפרויקט הריסה ובנייה ברובעים. ארנון גולדברג בחולון כן הכניס את תרומת המבנה בתקופת הדחייה, והבחין את המקרה מעניין טבצ'ניק.

איך לבסס מקדם דחייה בשומה או בהשגה?

מההחלטות עולה מה משכנע שמאי מכריע.

1. תארו את הבניין ואת הבעלות. מספר הדירות והבעלים, רישום כבית משותף, הצמדות, מעלית, חניה, חריגות בנייה. את הפרטים האלה השמאים מונים בנימוק, בדחייה קצרה ובארוכה.
2. הראו מה נדרש מכל בעל זכות. כשהתוספות אינן שוויוניות, או כשהתכנית דורשת את כל הבעלים, זה נימוק לדחייה ארוכה. חתימות מול יזם הן נימוק לקצרה.
3. הפרידו בין תנאי שמעכב לתנאי שרץ במקביל להיתר. תיאום, תכנית עיצוב או סקר קרקע בדרך כלל לא הוסיפו דחייה. תלות בתשתית שעוד לא נבנתה, או בחלקה שכנה, כן הוסיפה.
4. בדקו מה המועד הקובע מודד. אם זה ההיתר או ההקלה, זמן הרישוי עצמו לא הוכר כדחייה בהחלטות שקראנו.
5. הביאו נתונים, לא רק תקופה. נתוני היתרים ובקשות, צו התחלת עבודה, פרסומים ברשומות. בהחלטות הארוכה והקצרה ביותר שקראנו, השמאי הלך ובדק את הנתונים בעצמו.
6. אמרו על מה מופעל המקדם. על ההשבחה או על כל המצב החדש, ואם יש שווי שימוש ביניים. ההבדל גדול לפעמים מהוויכוח על השנים.

ההכרעות שנקראו

בטבלה 20 השומות המכריעות שקראנו לעומק, מהחדשה לישנה. זה מבחר, לא כל ההחלטות בנושא. שתיים מהן ניתנו על ידי שמאי מייעץ בהליך בוועדת ערר, וזה מצוין ליד שמו. "מועד קובע" מופיע רק כשראינו אותו במפורש בעמוד שנקרא.

שאלות נפוצות

מה שיעור ההיוון המקובל למקדם דחייה בהיטל השבחה?

השיעור המקובל הוא 6%. כך ב-337 מתוך 444 שומות מכריעות שבהן בדקנו את השיעור מול ההחלטה, וב-82% מההחלטות מאז 2016. שיעור של 5% מופיע בעיקר בהחלטות ישנות. שיעור של 7% נקבע כשהשמאי רצה לבטא סיכון נוסף.

כמה שנות דחייה מקובלות בהיטל השבחה?

המקדם החציוני הוא 0.75, כחמש שנים ב-6%. בחצי האמצעי של ההחלטות הדחייה בין 3 ל-10 שנים. ברובעים של תל אביב החציון כעשר שנים, ובתכניות שמחייבות רק תכנית מפורטת כחמש שנים. בדחייה לתום החיים הכלכליים של מבנה קיים החציון כ-15 שנים.

האם מפעילים מקדם דחייה כשהמימוש הוא בהיתר בנייה?

כשהמועד הקובע הוא ההיתר או ההקלה, בהחלטות שקראנו לא הוכרה דחייה לזמן הוצאת ההיתר. כשהמועד הקובע הוא אישור תכנית שמומשה אחר כך בהיתר, הדחייה נקבעת לפי מה שהיה צפוי ביום אישור התכנית. בועז קוט הבחין בין מכר של דירה בודדת, שבו יש דחייה ממושכת, לבין בקשה להיתר לכל הבניין. בבקשה כזו מרכיב המושע כמעט אינו קיים.

האם המתנה לנת"ע או לרכבת הקלה מצדיקה דחייה?

זה תלוי בשאלה אם המימוש תלוי בפרויקט עצמו. בקריית אונו ניתנו 15 שנים לזכויות שמותנות בהסעת המונים. בהרצליה לא ניתנה דחייה, כי עבודות הקו הירוק כבר התחילו, ואת התנאים אפשר היה להסדיר עד ההיתר.

הדחייה בתכנית הרובעים ארוכה או קצרה מזו של תמ"א 38?

אין עמדה אחת. ארז כהן קבע ב-2019 שתכנית הרובע מקצרת, כי אינה מחייבת פרסום לפי סעיף 149. בועז קוט קבע שהיא מאריכה בשנה, כי היא דורשת הסכמה של כל הבעלים ולא של 66.6%. בחלק מההחלטות נקבעה אותה תקופה לשתיהן.

---

איך נכתב המאמר. במאגר 14,376 שומות מכריעות מזכירות מקדם דחייה, תקופת דחייה או דחייה למימוש. ב-4,490 מהן יש הכרעה בשאלת הדחייה שבדקנו מול לשון ההחלטה. ב-3,004 מהן נקבע מספר לדחייה הכללית של הזכויות.

ההתפלגויות מבוססות על ההכרעות האלה, ערך אחד להחלטה לכל כמות, ולא על טענות הצדדים. הסיווג לפי סוג המקרה נעשה אוטומטית לפי מילים בנימוק ההכרעה, ולא בקריאה של כל החלטה. קראנו לעומק 20 החלטות, וכל מקרה שמתואר בגוף המאמר נבדק מול עמוד ההחלטה.

החלטות של ועדות ערר ובתי משפט אינן במאגר, ולכן לא בדקנו אם הכרעות שהובאו כאן שונו בערכאה שמעל. המאמר מתאר הכרעות שניתנו, והוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.