כמה היטל השבחה משלמים בפינוי בינוי, ואיך מחשבים את הזמן עד הביצוע?

"היטל השבחה פינוי בינוי" הוא אחד החיפושים שעלו הכי מהר בנושא בחמש השנים האחרונות (עלייה של כ-130% לפי ממשק החיפושים של גוגל). ההחלטות מראות את אותה מגמה: מספר ההחלטות של שמאים מכריעים שעוסקות בפינוי בינוי עלה פי 13 בתוך שמונה שנים.

בסך הכול מצאנו כ-2,830 החלטות שמזכירות פינוי בינוי. כמעט חצי מהן (1,293) מתל אביב-יפו, ואחריה חולון (368), ירושלים (117) וגבעתיים (114). חלק מההחלטות עוסקות בפרויקט עצמו, וחלק מזכירות אותו כרקע או כחלופה. לכן המספרים כאן מתארים את מה שהשמאים קבעו בהחלטות שבהן הנושא עלה, ולא רק בפרויקטים שבוצעו.

השאלה המרכזית: מתי זה יקרה

תוכנית פינוי בינוי מעניקה זכויות גדולות, אבל עד שהבניין נהרס ונבנה מחדש עוברות שנים. ההיטל נקבע ליום אישור התוכנית, ולכן השמאי צריך להעריך כמה שווה ביום הזה זכות שתמומש רק בעתיד. הכלי לכך הוא מקדם הדחייה.

בהחלטות שמזכירות פינוי בינוי:

מקדם 0.70 בהיוון של 6% שקול לדחייה של כ-6 שנים. זה ארוך יותר מהערך האמצעי בכל ההחלטות (5 שנים, מקדם 0.747). שיעור ההיוון, לעומת זאת, כמעט לא נתון לוויכוח: 6% כמעט בכל ההחלטות.

מה מקצר את הדחייה ומה מאריך אותה

הסכם חתום מקצר. בתל אביב, בגוש 6217 חלקה 619, קבעה השמאית המכריעה רינת וייס רביב דחייה של שנתיים בלבד. הנימוק: במועד הקובע כבר היה הסכם לפרויקט התחדשות עירונית שעליו חתמו רוב בעלי הזכויות. להחלטה

תלות בחלקה שכנה מאריכה. בגוש 6212 חלקה 428 קבע השמאי המכריע ארנון גולדברג 12 שנים, כי התוכנית מחייבת לממש את הפרויקט יחד עם החלקה הסמוכה. המשמעות: כדי לבנות צריך הסכמה של בעלי הזכויות בשני הבניינים, וזה לוקח זמן. להחלטה

מטרדים בזמן הבנייה. בחולון, בגוש 7342 חלקה 22, קבעה השמאית המכריעה 7 שנים בהיוון של 6%, בין השאר בגלל המטרדים הצפויים לדיירים הקיימים בזמן הבנייה. להחלטה

השיקולים שחוזרים בהחלטות: מספר בעלי הזכויות, שיעור החתימות במועד הקובע, גיל המבנים ומצבם, התלות בחלקות אחרות, ורמת המחירים באזור (שקובעת אם הפרויקט כלכלי ליזם).

כמה שנות דחייה נקבעו בפועל: טבלת הכרעות

החציון של 7 שנים מסתיר טווח רחב. בטבלה שמונה הכרעות שקראנו, שבהן השמאי המכריע קבע בעצמו את תקופת הדחייה בפרויקט פינוי בינוי, עם הנימוק שהכריע:

שלושה דברים עולים מהטבלה. ראשית, השמאים בודקים מה קרה בפועל בפרויקטים אחרים באותה עיר. בנתניה בחנה השמאית המכריעה את משך המימוש של מתחמי פינוי בינוי בעיר, מצאה ממוצע של כ-4.5 שנים, וקבעה 5 שנים לפרויקט גדול שנבנה בשלבים. שנית, חשוב עד מתי סופרים: בחדרה נקבעה הדחייה עד קבלת היתר הבנייה, ולא עד סוף הבנייה. שלישית, יש שמאים שמכניסים את המושע ואת שאר המורכבויות לתוך הדחייה, כמו בגבעתיים ובנתניה. במקרה כזה אין מקום להפחתה נפרדת נוספת, ומי שמבקש אותה צריך להראות מה עוד לא נכלל.

מכירת דירה בפרויקט פינוי בינוי: איך מחשבים את ההשבחה

כשבעל דירה מוכר אותה אחרי שהתוכנית אושרה, המכר הוא מימוש, וההיטל מחושב כבר בשלב הזה. על הדרך לחשב אותו היה ויכוח של שנים בין שלוש גישות: השוואה ישירה לעסקאות, חלק יחסי בשווי כל התוכנית, ושווי דירת התמורה שהדייר יקבל מהיזם.

הגישה האחרונה ירדה מהפרק. בנתניה (גוש 8272 חלקה 178, 2022) ציטט השמאי המכריע בועז קוט את פסק הדין של בית המשפט המחוזי בעניין אשדר, שהחזיר את התיק שם לשמאי המכריע כדי שיחשב לפי "מתודה שמאית מקובלת", וכתב: "לא ייתכן, לטעמי, ששווי מצב חדש במקרקעין ייקבע על ידי יזם". להחלטה (עמודים 24 עד 25)

בהחלטות מהשנתיים האחרונות, כשיש עסקאות בתוך המתחם אחרי אישור התוכנית, השמאים המכריעים מעדיפים אותן. בגבעתיים קבע השמאי המכריע אלדד חימי (גוש 6154 חלקה 185, 2025) ש"יש לתת משקל מוחלט לעסקאות השוואה במתחם הפינוי בינוי, ככל שישנן". להחלטה. בהחלטה סמוכה (גוש 6154 חלקה 869) הוסיף שההשבחה שמשולמת במכר דירה מקוזזת אחר כך, בערך מוחלט, מההשבחה שתחושב במימוש המלא בהיתר. להחלטה (עמוד 52)

כשאין עסקאות כאלה, התמונה אחרת. ביהוד (גוש 6692 חלקה 39, 2024) קבע השמאי המכריע חיים מסילתי שהגישה הכלכלית היא העיקרית, בגלל מחסור בעסקאות מתאימות ותנודתיות חריגה בשוק ב-2022. להחלטה. בגבעת שמואל (גוש 6189 חלקה 1039, 2024) העדיפה השמאית המכריעה רמה מאור את שווי זכויות הבנייה במצב החדש, כי לא היו עסקאות במתחם אחרי המועד הקובע. להחלטה

פטור מהיטל השבחה בפינוי בינוי: מה השמאי המכריע בודק

הרבה בעלי דירות מניחים שפינוי בינוי פטור מהיטל. ההחלטות מראות שזה תלוי בשלב ובמסלול, ושברוב המקרים השמאי המכריע בכלל לא מכריע בשאלה:

• הפטור לא אוטומטי. בתל אביב (גוש 6882 חלקה 14, 2020) בדק השמאי המכריע בועז קוט באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומצא שהמתחם עוד לא הוכרז כמתחם פטור. הוא הוסיף שגם כשפטור מאושר, הוא ניתן לבנייה בפועל ולבקשת היזם, ולכן אי אפשר לבקש אותו במכירת דירה. להחלטה (עמוד 22)
• מי מחליט על הפטור. בנתניה (גוש 8228 חלקה 98, 2016) קבע השמאי המכריע משה נדם ששאלת הפטור אינה בסמכותו. היא נבחנת בוועדה המקומית, ועל החלטתה אפשר לערור לוועדת הערר. להחלטה
• אין פטור גורף במכר. בגבעת שמואל (גוש 6189 חלקה 888, 2022) לא מצא השמאי המכריע אלדד חימי בסיס בפסיקה לפטור מלא במכר דירה יחידה אחרי אישור התוכנית. להחלטה (עמוד 41)
• פטור שכונת שיקום. בחדרה (גוש 10049 חלקה 254, 2024) קבע בועז קוט שהפטור לא חל על תוכנית שהורסת מתחם שלם ומגדילה את מספר הדירות עד פי 5, להבדיל מתוספות בנייה פרטניות. להחלטה (עמוד 31)

נושאים שכמעט לא מופיעים מחוץ לפינוי בינוי

כמה נושאים עולים בהחלטות האלה הרבה יותר מבהחלטות אחרות:

• שימוש ביניים (כ-40 החלטות): עד ההריסה הדירה הקיימת ממשיכה לשמש את בעליה, ולשימוש הזה יש שווי. השאלה היא אם וכמה להביא אותו בחשבון במצב החדש.
• חלק יחסי ברכוש המשותף (כ-35): איך מחלקים זכויות של כל הבניין בין הדירות.
• השבחה מתכנית המתאר תא/5000 בתל אביב (כ-34): האם התוכנית הכוללנית עצמה יצרה השבחה, או רק התוכניות המפורטות שבאו אחריה.

מה זה אומר לבעל דירה בפרויקט

בפינוי בינוי, בעל הדירה בדרך כלל לא משלם את ההיטל בעצמו: ברוב הפרויקטים היזם נושא בו לפי ההסכם. חשוב לבדוק את ההסכם, כי זו לא הוראה של החוק, וכי יש מצבים שבהם החיוב חוזר לבעל הדירה (למשל, מכירה לפני מימוש בדרך של היתר). בנוסף, החוק מאפשר הפחתות ופטורים מסוימים בהתחדשות עירונית, ואלה משתנים לפי התוכנית והרשות. כדאי לבדוק אותם מול הוועדה המקומית או מול שמאי מקרקעין.

למי שמכין שומה או השגה, התמונה ברורה: מקדם הדחייה הוא הרכיב שהכי משפיע בפינוי בינוי, והנימוק שלו צריך להישען על נתוני הפרויקט עצמו (חתימות, תלות בשכנים, לוחות זמנים) ועל החלטות קודמות באותה עיר. את טבלת המרה בין מקדם לשנות דחייה תמצאו במאמר על חישוב ההיטל, ועל תוספת קומות לבניין קיים במאמר על תמ"א 38.

שאלות נפוצות

מי משלם היטל השבחה בפינוי בינוי, בעל הדירה או היזם?

החיוב לפי החוק הוא על בעל המקרקעין. ברוב הפרויקטים היזם מתחייב בהסכם לשאת בהיטל במימוש בהיתר, אבל זו התחייבות חוזית. כשבעל דירה מוכר את הדירה אחרי אישור התוכנית, המכר הוא מימוש, וההיטל עליו נבדק לפי ההסכם ולפי שומת הוועדה.

האם יש פטור מהיטל השבחה בפינוי בינוי?

לפעמים, אבל לא אוטומטית. בהכרעה מתל אביב מ-2020 נקבע שהפטור ניתן לבנייה בפועל ולבקשת היזם, ולכן לא חל במכירת דירה במתחם שלא הוכרז. ההכרעה אם הפטור חל היא של הוועדה המקומית, ועליה אפשר לערור לוועדת הערר.

כמה שנות דחייה קובעים בפינוי בינוי?

החציון ב-54 החלטות הוא 7 שנים, וחצי מההחלטות נעות בין 5 ל-8.5 שנים, בהיוון של 6%. הקצוות שקראנו: שנתיים כשהיה הסכם חתום (תל אביב, 2026) ו-12 שנים כשהמימוש תלוי בחלקה שכנה (תל אביב, 2026).

מכרתי דירה בפרויקט פינוי בינוי. איך יחושב ההיטל?

כשיש עסקאות במתחם אחרי אישור התוכנית, השמאים המכריעים מעדיפים השוואה ישירה. בהכרעה מנווה עופר בתל אביב (2026) נקבע מצב חדש של 2,040,000 ש"ח לפי שבע עסקאות במתחם, השבחה של 440,000 ש"ח והיטל של 220,000 ש"ח לנכס בשלמותו.

האם מביאים בחשבון את שכר הדירה שהיזם משלם בזמן הבנייה?

ברוב ההכרעות שקראנו, לא. בנתניה (2023) נקבע שאין להוון דמי שכירות, כי היזם משלם אותם והתועלת היא של הבעלים (להחלטה). ביהוד (2024) נקבע שאין להביא בחשבון דמי שימוש ביניים (להחלטה). בגבעת שמואל (2024) שימוש הביניים כן נכלל, כי הצדדים הסכימו על שיטה שמעריכה את הקרקע כזמינה לבנייה (להחלטה).

האם ההסכם עם היזם קובע את שווי המצב החדש?

לא. בנתניה (2022) נקבע ששווי המצב החדש לא ייקבע לפי היזם, אלא לפי שווי שוק אובייקטיבי (להחלטה). בהכרעה אחרת מנתניה (2018) נדחתה הסתמכות על הסכם שנחתם אחרי המועד הקובע, כי הסכמות בין יזם לבעלים תלויות במשא ומתן (להחלטה).

מחירי הדירות בסביבה כבר כוללים ציפייה לפינוי בינוי. מה עושים?

מנטרלים אותה מהעסקאות של המצב הקודם, בשיעור שתלוי בשלב התכנון. בחדרה (2023) נוטרלו 5%, כי התוכניות היו בשלב התחלתי במועדי העסקאות (להחלטה). במצפה אפק (2024) נוטרלו 15% מפוטנציאל של תוכנית מפורטת שמגדילה את הזכויות באופן ניכר (להחלטה).

מה לבדוק בתיק שלך

1. מצב החתימות במועד הקובע. הסכם חתום עם רוב הבעלים קיצר את הדחייה לשנתיים. בלי יזם ובלי תוכנית איחוד וחלוקה, נקבעו 10 שנים.
2. תלות בחלקות אחרות. חובת מימוש משותף עם חלקה שכנה הובילה ל-12 שנים.
3. עסקאות בתוך המתחם אחרי אישור התוכנית. אם יש, הן כנראה יכריעו את שווי המצב החדש במכר דירה.
4. האם המושע כבר בתוך הדחייה. אם כן, הפחתה נפרדת נוספת תידחה.
5. הכרזה ומסלול. פטור תלוי בהכרזה על המתחם ובבקשה לוועדה המקומית, לא בשמאי המכריע.

את כל ההחלטות על פינוי בינוי בעיר שלכם, עם ציטוט ועמוד, אפשר למצוא בחיפוש במכריע.

הנתונים במאמר מבוססים על החלטות שמאים מכריעים שפורסמו במאגר הממשלתי ונקראו במאגר מכריע. כל ערך שמופיע כאן נבדק מול לשון ההחלטה עצמה. בכל החלטה נספר ערך אחד, כדי שהחלטה ארוכה לא תשפיע על התמונה יותר מאחרת. המאמר נועד להסביר ולהראות מגמות, ואינו תחליף לייעוץ שמאי או משפטי בתיק מסוים או בכלל.