האם זיקת הנאה למעבר פוגעת בשווי הנכס, ובכמה?

תכנית חדשה מסמנת בחזית המגרש רצועה של זיקת הנאה למעבר הציבור, או שביל לרכב של השכן מאחור. זיקת הנאה היא זכות של הציבור או של שכן לעבור בחלק מהמגרש, בלי שהבעלות עוברת אליהם. שמאי בעל הנכס טוען לפגיעה בשווי, ושמאי הוועדה טוען שאין פגיעה. המאמר מראה מה קבעו השמאים המכריעים בפועל.

קראנו 18 הכרעות שבהן נדונה ההשפעה של זיקת הנאה למעבר על השווי. הן של שמאים מכריעים, הכרעות בהשגה ראשונה על שומות רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) והחלטות של ועדת ההשגות. בטבלה מופיע רק מה שנקבע בהחלטה. טענות הצדדים לא נכללו.

מה נקבע ב-18 ההכרעות שקראנו?

בעמודה הראשונה: מי החליט ומתי. בסוגריים מופיע המועד הקובע, כלומר היום שלפיו מעריכים את השווי. בעמודה האחרונה יש קישור לעמוד ההכרעה.

מתי הוכרה פגיעה בשווי בגלל זיקת הנאה?

בכל שמונה ההכרעות שהכירו בפגיעה, המעבר עבר קרוב לשטח שמישהו גר בו או משתמש בו באופן פרטי. שלושה נימוקים חוזרים בהן:

• פרטיות ורעש. יצחק ברמן בירושלים (2012), אליהו כהן במטה יהודה (2024) ושלומי יפה בירושלים (2025).
• מעבר של רכב, לא רק של הולכי רגל. ארנון גולדברג במטה יהודה (2024) ושלומי יפה בירושלים (2025).
• אובדן של חצר פרטית. גיא צדיק בפתח תקווה (2025), ודירות הקרקע אצל שלומי יפה בירושלים (2025).

ההכרעה של שלומי יפה בירושלים מראה כמה צריך לדייק את ההפחתה. הוא החיל את ה-5% רק על שטחי המגורים בקומת הקרקע, כי בקומות העליונות ההשפעה זניחה. מי שמבקש הפחתה על כל הבניין בגלל זיקה בקומת הקרקע צפוי לקבל אותה רק על הדירות שנפגעות.

נקודה נוספת חוזרת בהכרעות: האם הזיקה חדשה. גיא צדיק בפתח תקווה בדק את התכניות הקודמות, ומצא שהמדרכה מעולם לא סומנה כדרך ולא הופקעה. לכן התכנית הנדונה היא שיצרה את הזיקה.

בגלל זה ההפחתה נכנסה רק למצב החדש, כלומר לשווי הנכס לפי התכנית החדשה. כשהזיקה הייתה קיימת גם במצב הקודם, כלומר לפני התכנית, היא מופיעה בשני הצדדים של חישוב ההשבחה ומתקזזת.

מתי לא הוכרה פגיעה?

עשר ההכרעות שדחו את הטענה נשענות על ארבעה נימוקים:

• הזיקה בשטח שממילא אסור לבנות בו. אצל ארנון גולדברג בחולון (2025), הזיקה ברוחב 2 מ' עוברת בתוך קו בניין קדמי של 4 מ'. אצל דוד דדון במבוא העמקים (2023), המעבר מחוץ לקווי הבניין. אם לא נגרע שטח סחיר ולא נפגעה תכסית (השטח שהבניין מכסה על הקרקע), אין פגיעה.
• נכס מסחרי. שלוש החלטות קבעו שמעבר ציבורי מביא קונים: עומר סרחאן בנס ציונה (2025), נתלי הוכטייל בקריית טבעון (2024) ותמיר שדה בקניון במרחב הוועדה הראל (2018). בשני מקרים נוספים נקבע שהמעבר תורם לשווי. אצל שוש שרביט שפירא בהרצליה (2011) זה היה מעבר מתחת לקולונדה. אצל נורית ג'רבי בשומרון (2011) זו הייתה דרך גישה שנתנה לשתי יחידות גישה עצמאית לרכב.
• כבר מגולם בעסקאות. רינת וייס רביב בחולון (2018) וועדת ההשגות בתל אביב (2023) קבעו שזיקות הנאה נפוצות באזור, ולכן נתוני ההשוואה כבר כוללים אותן. הפחתה נפרדת תספור את אותה פגיעה פעמיים.
• הטענה לא הוכחה. בצלפון (השגה ראשונה, 2021) ובוועדת ההשגות בתל אביב (2023), הטענה נדחתה כי לא הוצגו לה ראיות. בחולון (2025) נטענה ירידת ערך של 1.5 מיליון ₪. ארנון גולדברג בדק את תכנית ההיתר, ומצא שהזיקה במרתף בכלל לא חופפת לזיקה בקומת הקרקע.

איך מכמתים את הפגיעה: אחוז מהשווי או מקדם לרצועה?

בהכרעות שקראנו יש שתי שיטות. בשיטה הראשונה מורידים אחוז משווי הנכס או המגרש:

• יצחק ברמן בירושלים (2012): 2%.
• אליהו כהן במטה יהודה (2024): 5%.
• שלומי יפה בירושלים (2025): 5% על דירות הקרקע.

בשיטה השנייה מעריכים את שטח הרצועה במקדם נמוך, ומשאירים את יתר המגרש כמו שהוא:

• שביל גישה של כ-78 מ"ר למגרש עורפי: מקדם 0.1. לילך בן פורת, מגדל העמק, 28/5/2025 (מועד קובע 24/7/2000).
• רצועה צרה וכלואה בעמק חפר: מקדם 0.1, "בדומה למקובל לרצועת דרך". גיל הרצברג, 5/8/2024.
• רצועה של 286 מ"ר במרחב הוועדה הראל, שנשארה בבעלות פרטית: מקדם 0.15. עומר סרחאן, 2/9/2025.
• מדרכה בפתח תקווה: השטח הופחת לפי מקדם החצר שנקבע בתיק, 0.3. גיא צדיק, 2025.

במגדל העמק שמאי הוועדה הוריד 3% בגין השביל, אבל בדיון ציין שיש גישה למגרש העורפי גם מדרך שמדרום. השמאית המכריעה, לילך בן פורת, חישבה את השביל במקדם 0.1 וקבעה שהוא "אינו פוגם בזכויות הבניה".

בכמה מהתיקים נדונה גם עלות הפיתוח של שטח הזיקה. ארז כהן בירושלים (9/12/2020, מועד קובע 18/11/2017) הכיר בעלות כזו. הוא הכיר ב-170,000 ₪ לפיתוח של כ-216 מ"ר, כי השטח נשאר באחריות בעלי המגרש.

בבני ברק (2025), באשדוד (2021) ובירושלים (2022) העלות לא הוכרה. הנימוק: התכנית לא חייבה פיתוח מיוחד, או שהפיתוח כבר כלול בעלות הבנייה הרגילה.

מה קורה לזכויות הבנייה כשיש זיקת הנאה?

כמעט בכל ההכרעות נקבע שזיקת הנאה אינה הפקעה, ולכן אינה מקטינה את השטח שממנו נגזרות זכויות הבנייה. בועז קוט בראשון לציון (2/3/2023) קבע שהשטח נשאר שייך לחלקה. ארנון גולדברג הסביר בחולון (2025) שזיקת הנאה היא שעבוד בלי זכות להחזיק, בעוד שהפקעה מעבירה בעלות.

החריג היחיד שמצאנו הוא החלטה של ועדת ההשגות בתל אביב (2/7/2025). שם זכות מעבר קניינית ברוחב 1.6 מ' הקטינה את התכסית שאפשר לנצל בכל קומה, ולכן הופחתה. ההבדל הוא שהזיקה הגבילה את הבנייה עצמה, ולא רק את השימוש בחצר.

מה לבדוק בתיק שלך?

1. בדקו איפה עוברת הזיקה ביחס לקווי הבניין. זיקה בתוך מרווח שאסור לבנות בו כמעט תמיד לא הוכרה. זיקה שצמודה לחלונות או לחצרות של דירות הקרקע הוכרה.
2. בדקו מי עובר בה. הולכי רגל בלבד, או גם רכב. שתיים מההפחתות הגבוהות בטבלה היו במעבר שמשמש גם רכב: 5% על דירות הקרקע בירושלים, ו-199,200 ₪ במטה יהודה.
3. בדקו את סוג הנכס. בנכס מסחרי צפו שהשמאי המכריע יראה במעבר יתרון.
4. בדקו אם הזיקה חדשה. עיינו בתשריטי התכניות הקודמות. אם הזיקה קיימת בשני המצבים, היא מתקזזת.
5. בדקו מה כבר כלול בעסקאות. אם הנתונים מאותו מתחם ויש בהם זיקות דומות, הפחתה נפרדת צפויה להידחות.
6. הגדירו על מה מחילים את ההפחתה. על דירות הקרקע בלבד, על שטח הרצועה (מקדם 0.1 עד 0.15), או על המגרש כולו. כדאי להציג חישוב מפורט עם מידות מתשריט.
7. בדקו מי חייב בעלות הפיתוח והאחזקה. היא תוכר רק אם התכנית או כתב התחייבות מטילים אותה על הבעלים.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי עיר, שמאי או סוג זיקה: חיפוש במאגר של מכריע.

על הפחתה בגין מטרד מסוג אחר, ראו הפחתה בגין קרבה לבית עלמין.

שאלות נפוצות

כמה מפחיתים בגלל זיקת הנאה למעבר הולכי רגל?

יצחק ברמן קבע 2% בירושלים (2012). אליהו כהן קבע 5% במטה יהודה (2024). ברוב המקרים שקראנו לא הוכרה הפחתה בכלל, בעיקר כשהמעבר בתוך קו הבניין או בנכס מסחרי.

זיקת הנאה מקטינה את זכויות הבנייה?

כמעט תמיד לא. השמאים המכריעים קבעו שזיקת הנאה אינה הפקעה, ולכן השטח נשאר חלק מהמגרש. החריג היה זכות מעבר שהקטינה בפועל את התכסית (ועדת ההשגות, תל אביב, 2025).

מה המקדם לשביל גישה למגרש עורפי?

בשלוש הכרעות שקראנו נקבע 0.1: במגדל העמק, בעמק חפר ובפתח תקווה (השגה ראשונה, 2025). לרצועה גדולה במרחב הוועדה הראל נקבע 0.15.

האם זיקת הנאה יכולה להעלות את השווי?

כן. בשומרון זיקה נתנה גישה לרכב שלא הייתה קיימת בלעדיה. בנס ציונה ובהרצליה המעבר הציבורי נחשב יתרון מסחרי.

איך נכתב המאמר. הביטוי "זיקת הנאה" מופיע במאגר מכריע ב-4,569 החלטות. מהן 4,089 שומות מכריעות, 409 הכרעות בהשגה ראשונה ו-71 החלטות של ועדת ההשגות. "זיקת הנאה למעבר" מופיע ב-1,266.

ברוב המקרים מדובר באזכור בתיאור התכנית, בלי מחלוקת על השווי. קראנו לעומק 18 הכרעות שבהן נדונה ונקבעה השפעה על השווי. בכל אחת בדקנו את עמוד ההכרעה, כדי להבחין בין מה שנקבע לבין מה שנטען. בדקנו גם שההכרעות בהשגה ראשונה לא שונו בערכאה מעליהן.

אלה לא כל ההכרעות בנושא, ולכן המאמר לא קובע "שיעור מקובל". הוא מציג את מה שהכריע את התוצאה במקרים שנקראו.

מקורות

1. יצחק ברמן, ירושלים, גו"ח 30161/244, 23/11/2012, עמ' 35.
2. אליהו כהן, מטה יהודה, גו"ח 30490/6, 29/10/2024, עמ' 27.
3. שלומי יפה, ירושלים, גו"ח 30559/4, 28/12/2025, עמ' 39.
4. ארנון גולדברג, מטה יהודה, גו"ח 34509/30, 23/12/2024, עמ' 17.
5. גיא צדיק, פתח תקווה, גו"ח 6325/206, 27/2/2025, עמ' 21, 24-25.
6. לילך בן פורת, חדרה, גו"ח 10041/49, 18/3/2021, עמ' 17.
7. יעקב (ג'קי) פז, נתניה, גו"ח 8238/42, 12/9/2016, עמ' 19.
8. יגאל יוסף, דרום השרון, גו"ח 6449/198, 30/11/2023, עמ' 26.
9. יעקב הלוי, חולון, גו"ח 6018/114, 4/1/2026, עמ' 38.
10. ארנון גולדברג, חולון, גו"ח 6019/272, 8/9/2025, עמ' 53-54.
11. עומר סרחאן, נס ציונה, גו"ח 3851/248, 4/5/2025, עמ' 21.
12. נתלי הוכטייל, קריית טבעון, גו"ח 11398/197, 19/4/2024, עמ' 22.
13. נתלי הוכטייל, חיפה, גו"ח 10762/18, 29/12/2023, עמ' 20.
14. דוד דדון, מבוא העמקים, גו"ח 17393/20, 24/5/2023, עמ' 40.
15. רינת וייס רביב, חולון, גו"ח 6019/335, 9/3/2018, עמ' 11.
16. נורית ג'רבי, שומרון, גו"ח 11321/269, 13/4/2011, עמ' 20.
17. הכרעה בהשגה ראשונה, מאור, גו"ח 8801/42, תיק 51325, 15/7/2025, עמ' 17.
18. ועדת ההשגות, תל אביב-יפו, גו"ח 6636/479, 4/6/2023, עמ' 13.
19. לילך בן פורת, מגדל העמק, גו"ח 17444/82, 28/5/2025, עמ' 6, 11-12 (שביל גישה, מקדם 0.1).
20. גיל הרצברג, עמק חפר, גו"ח 9907/21, 5/8/2024, עמ' 26 (מקדם 0.1).
21. עומר סרחאן, הראל, גו"ח 29525/27, 2/9/2025, עמ' 45 (מקדם 0.15).
22. יוסף מגן, הכרעה בהשגה ראשונה, פתח תקווה, גו"ח 6400/447, 5/6/2025, עמ' 17 (מקדם 0.1).
23. ארז כהן, ירושלים, גו"ח 30549/86, 9/12/2020, עמ' 36 (עלות פיתוח 170,000 ש"ח).
24. בועז קוט, ראשון לציון, 2/3/2023, עמ' 25 (זיקת הנאה אינה הפקעה).
25. ועדת ההשגות, תל אביב-יפו, 2/7/2025, עמ' 15 (זכות מעבר מקטינה תכסית).
26. תמיר שדה, הראל (קניון), 28/8/2018, עמ' 37; שוש שרביט שפירא, הרצליה, 25/1/2011, עמ' 11 (קולונדה).
27. הכרעה בהשגה ראשונה, צלפון, גו"ח 4564/61, 24/3/2021, עמ' 18.