מה מקדם ההפחתה לנכס ליד בית עלמין? מה קבעו השמאים המכריעים

מי שמכין שומה או השגה לנכס ליד בית עלמין צריך לענות על שתי שאלות: האם מגיעה הפחתה, ובכמה. המספר צריך להחזיק מול שמאי הצד השני, ולכן כדאי לדעת מה שמאים מכריעים קבעו במקרים דומים. קראנו את ההחלטות שבהן הם הכריעו בשאלה הזאת, כדי לראות מה נקבע בפועל ומה הכריע את הכף.

איך מתפלגות ההכרעות

בכל החלטה נספרה תוצאה אחת: השיעור שהשמאי המכריע קבע, לא מה שטענו הצדדים.

הערה אחת על הספירה: 12 מתוך 25 ההחלטות על 10% הן ממתחם אחד ברחובות (גושים 3692 ו-3693), בשתי סדרות של החלטות של השמאים יעקב הלוי ובועז ברזילי. גם בלעדיהן 10% הוא השיעור השכיח.

סקר דלפי של לשכת שמאי המקרקעין (2020) שאל על בית צמוד קרקע שפונה לבית קברות. החציון והשכיח היו 90% משווי בית זהה שאינו פונה לבית קברות, כלומר הפחתה של 10%. הממוצע היה 88%, והתשובות נעו בין 70% ל-97%. חלק מהשמאים המכריעים מצטטים את הסקר במפורש, למשל אלי כהן בירושלים (2024) ודוד בריל בתל אביב (2026).

חיפה, 2023: השמאית שבדקה את הפער בעצמה

נס ציונה, 2021: רחפן בגובה הקומה העליונה

מה מבדיל בין 10% לאפס

ברוב ההחלטות שנדחתה בהן הפחתה, השמאי לא טען שבית עלמין אינו פוגע בשווי. הוא קבע שבמקרה שלפניו לא הוכחה פגיעה. אלה השיקולים שחוזרים בנימוקים.

האם הדירות פונות אליו

זה השיקול שחוזר הכי הרבה. ברחובות, יעקב הלוי קבע 10% רק על החלק הגובל בבית העלמין, לפי נספח הבינוי: כ-20 יחידות דיור שפונות אליו, ולא מקדם אחד לכל המגרש. חצי שנה אחר כך, במגרש 21B באותו מתחם, לא נתן הפחתה כי המגרש בקו שני. כשרק חלק מהדירות פונות, יש שמאים שמחשבים מקדם ממוצע לכל הבניין, כמו 0.95 ברמת השרון (2025).

כמה רחוק

אין מרחק קבוע בהחלטות, אבל יש קו שחוזר. אלי כהן ריכז בחיפה (2024) את השומות המכריעות שהצדדים הפנו אליהן: כולן עסקו בנכסים שנמצאים עד 100 מטר מבית עלמין, עם מקדמים בין 0.85 ל-0.95. הנכס שלפניו היה במרחק של כ-200 מטר, עם נוף פתוח לים, ורק דירה אחת מתוך ארבע בקומה פנתה לבית העלמין. הוא לא נתן הפחתה. בנתניה (2023) הוא קבע 0.95 לנכס שנמצא כ-120 מטר באוויר מבית עלמין, כשחלקת מגורים גדולה מפרידה ביניהם.

מה עומד ביניהם

כביש, חומה, שצ"פ, בניין או שורת עצים מקטינים את ההפחתה ולפעמים מבטלים אותה. בירושלים (2025) לא ניתנה הפחתה כי בתי מגורים עומדים בין המגרש לבית עלמין קטן, ואין קשר עין. ברחובות (2023) נקבעו 7.5% כשדרך ראשית מפרידה. ובהשגות על שומות רשות מקרקעי ישראל (ראו למטה), שמאי מכריע אחד קבע באותו גוש שלוש תוצאות שונות, לפי מה שעומד בין כל מגרש לבית העלמין.

גודל, ואם בכלל פעיל

בית עלמין שלא קוברים בו כבר נשקל אחרת. באזור (2015) בית קברות מוסלמי ישן, שמשמש בפועל כשטח פתוח, לא הצדיק הפחתה. בתל אביב (2017) השמאית בדקה מחירים בסביבת הנכס ולא מצאה פחת בדירות הסמוכות לבית הקברות. אבל "לא פעיל" לא תמיד אומר אפס. באשקלון (2026) נקבעו 5% לבית עלמין שכבר אין בו לוויות, כי עדיין מתקיימות בו אזכרות. בגבעתיים (2010) נקבעו 5% בגלל מטרד הנוף, אף שבית הקברות אינו פעיל.

מגורים, תעסוקה או קרקע

ההפחתה נקבעה כמעט תמיד לדירות מגורים. ברחובות (2025) יגאל יוסף קבע ששטחי תעסוקה אינם רגישים לקרבה לבית עלמין, והוריד את ההפחתה משווי המשרדים. בועז ברזילי כתב שההשפעה על שווי הקרקע מצומצמת יותר מזו שעל השווי הבנוי.

ההפחתות הגבוהות

שיעורים של 15% ומעלה נקבעו כשהנכס צמוד לבית העלמין, או כשהצטרף אליו מטרד נוסף. בגבעתיים נקבעו 20% בשתי החלטות, ובאחת מהן כלל השיעור גם את צורת הבינוי. בירושלים נקבעו 15% למגרש צמוד לבית עלמין ולמסגד. בתל אביב (2026) נקבעו 16% לדירת שומר שצמודה למבנה של בית העלמין עצמו: חציון דלפי, ועוד 5% בגלל הצמידות.

בהיטל השבחה: האם ההפחתה משנה את החיוב

בשומת היטל השבחה משווים שני מצבי תכנון. בית עלמין שהיה שם לפני התכנית משפיע על שניהם, ובהחלטות יש שתי דרכים להתייחס לזה.

להחיל אותו מקדם בשני המצבים. כך עשו, למשל, בועז קוט בירושלים (0.85 בשני מצבי התכנון) ועאטף עאלם בגבעתיים, שכתב שההפחתה חלה בשני המצבים ולכן השפעתה על ההשבחה נמוכה. מקדם שמכפיל את שני המצבים מקטין את ההשבחה באותו שיעור בדיוק, לא יותר.

לא להחיל מקדם נפרד בכלל. אלי כהן (בקעת בית הכרם, 2018) דחה מקדם 0.85 משום שבית הקברות קדם לתכנית, ולכן הוא קיים בשני מצבי התכנון, והשווי בכל מצב כבר משקף את המיקום.

יש גם שאלה של כפל. אם עסקאות ההשוואה כבר סמוכות לבית עלמין, הן מגלמות את הפגיעה. בלוד (2026) דוד בריל לא הפחית כי גם מגרשי ההשוואה סמוכים לבתי עלמין. ברמת השרון (2016) ההשפעה כבר נכללה בהפחתה של 20% לשכונת קרית שאול כולה. בחיפה, לעומת זאת, ההפחתה ניתנה בדיוק משום שעסקאות ההשוואה נלקחו מפרויקטים רחוקים.

בהשגות על שומות רשות מקרקעי ישראל

גם בהשגות על שומות של רשות מקרקעי ישראל (דמי היתר, דמי חכירה) השמאים המכריעים שוקלים אותם שיקולים. כמה דוגמאות:

• ראשון לציון, גוש 5416 (2018 עד 2019): אותו שמאי מכריע, שרון שומר, קבע למגרשים שונים באותו גוש שלוש תוצאות. 20% כשכביש דו סטרי וחומה מפרידים (הצדדים הסכימו שיש להפחית, והוא לא קיבל את השיעור של 25%). 10% למגרש בקו שני, כשמגרש לבנייה צמודת קרקע, כביש וחומה מפרידים. אפס כששני מגרשי מגורים, כביש וחומה מפרידים.
• גבעתי (2019): 3% לכל המגרשים הרלוונטיים, ועוד 5% לשני המגרשים שבחזית בית העלמין.
• ועדת ההשגות, שדרות (2024): 10% רק למגרשים שפונים לדרך ולבית הקברות. מגרש שלא פונה אליהם לא קיבל הפחתה.
• ועדת ההשגות, גני עם (2026): מקדם 0.93 לנכסים שחשופים לבית העלמין, מול נכס שאין לו חזית ישירה אליו.
• נתיב השיירה (2023 עד 2026): בסדרה של החלטות נקבע שלבית העלמין ולמנחת המסוקים אין השפעה נפרדת, ועדת ההשגות קבעה שההשפעה, אם יש, כבר מגולמת בהתאמת המיקום בין היישובים.

איך לבסס את זה בשומה או בהשגה

מההחלטות עולה מה משכנע שמאי מכריע, ומה לא.

1. ספרו את הדירות שפונות לבית העלמין. לפי נספח הבינוי: כמה יחידות בקומה, באיזו חזית, ומה פונה אליו (סלון או חדר שינה). ההחלטות ברחובות וברמת השרון נשענו על החישוב הזה.
2. מדדו את המרחק ותארו מה מפריד. כביש, חומה, בניין, צמחייה. בהחלטות שדחו הפחתה, זה כמעט תמיד הנימוק.
3. בדקו את עסקאות ההשוואה. אם גם הן ליד בית עלמין, הפחתה נוספת היא כפל. אם הן רחוקות ממנו, זו הסיבה להפחתה.
4. בדקו מתי הוקם בית העלמין. אם הוא קיים בשני מצבי התכנון, צפו שהשמאי ישאל אם המקדם משנה את ההשבחה.
5. הביאו נתוני שוק ולא רק דלפי. ההפחתה המנומקת ביותר בחומר, בחיפה, נשענה על השוואת עסקאות באותו פרויקט. דלפי הוא עוגן, ושמאים מכריעים מצטטים אותו, אבל בדרך כלל לצד נתונים מהשטח.
6. הפנו להחלטות עם עובדות דומות. שמאי מכריע שמקבל טבלה של הכרעות בודק לאיזה מרחק ולאיזו חשיפה כל אחת מהן מתייחסת. כך נהג אלי כהן בחיפה.

כל ההכרעות

64 השומות המכריעות שנקראו, מהחדשה לישנה. "מועד קובע" מופיע רק כשראינו אותו במפורש בעמוד שנקרא.

שאלות נפוצות

כמה מקובל להפחית בגין קרבה לבית עלמין?

ב-42 שומות מכריעות שבהן נקבעה הפחתה במספר, השיעור השכיח הוא 10% (25 החלטות, 11 שמאים שונים). הטווח נע בין 5% ל-20%, ושיעורים של 15% ומעלה נקבעו לנכסים צמודים לבית העלמין או כשהצטרף מטרד נוסף. סקר דלפי 2020 מצא חציון של 10% לבית שפונה לבית קברות.

האם ההפחתה חלה על כל הדירות בבניין?

לא בהכרח. יש שמאים מכריעים שהחילו אותה רק על הדירות שפונות לבית העלמין, לפי נספח הבינוי, ויש שקבעו מקדם ממוצע נמוך יותר לבניין כולו, כמו 0.95, כשרק חלק מהדירות פונות אליו.

מאיזה מרחק בית עלמין כבר לא משפיע על השווי?

אין מרחק קבוע. בהחלטות שבהן נקבעה הפחתה של 5% עד 15%, הנכסים היו בדרך כלל עד כ-100 מטר מבית העלמין. בחיפה (2024) לא ניתנה הפחתה לנכס במרחק של כ-200 מטר, ובבית יצחק ועדת ההשגות לא נתנה הפחתה לנכס במרחק של יותר מ-300 מטר, בלי קשר עין. מה שקובע יותר מהמרחק הוא אם רואים את בית העלמין מהדירות.

מגיעה הפחתה גם כשבית העלמין כבר לא פעיל?

לפעמים. בית קברות ישן שמשמש בפועל כשטח פתוח לא הצדיק הפחתה באזור, ובתל אביב לא נמצא פחת במחירים ליד בית קברות ותיק. באשקלון נקבעו 5% לבית עלמין שאין בו לוויות, כי מתקיימות בו אזכרות, ובגבעתיים 5% בגלל הנוף בלבד.

איך נכתב המאמר. 972 שומות מכריעות במאגר מזכירות בית עלמין או בית קברות. ב-64 מהן קראנו את פרק ההכרעה ואימתנו שהשמאי המכריע הכריע בשאלת ההפחתה. באחרות בית העלמין מוזכר בלי שנקבעה בו הכרעה, או שעוד לא קראנו אותן לעומק. בכל החלטה נספרה תוצאה אחת, זו שהשמאי קבע ולא טענות הצדדים. כל ציטוט הועתק מלשון ההחלטה, וכל החלטה מקושרת לפרסום שלה במאגר של משרד המשפטים. נתוני דלפי לקוחים מסקר לשכת שמאי המקרקעין (2020), שאלה 35. המאמר מתאר הכרעות שניתנו, והוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.