איזה מקדם הפחתה נקבע למטרד ליד הבית?

מי שמחפש מקדם הפחתה למטרד רוצה לדעת כמה יורד שווי נכס ליד בית עלמין, קו מתח, תחנת דלק או כביש סואן. מקדם הפחתה הוא מספר קטן מ-1 שמכפילים בו את השווי. מקדם 0.9, למשל, הוא הפחתה של 10%. קראנו הכרעות של שמאים מכריעים ושל השגות על שומות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), מטרד אחרי מטרד.

התשובה הקצרה. כשהשמאים קבעו הפחתה למטרד, היא הייתה לרוב בין 5% ל-10%. בהרבה תיקים הם לא הפחיתו כלל, כי עסקאות ההשוואה (מכירות של נכסים דומים שלפיהן נקבע השווי) כבר כללו את המטרד. מה שהכריע הוא כמה הנכס חשוף: צמוד או בקו שני, רואים את המטרד או לא, שומעים אותו או לא.

השכיח: בין 5% ל-10%. כך ב-14 מתוך 21 ההכרעות במאמר שנתנו הפחתה.
אותה תמונה בספירה מלאה. ליד מבנה ציבור: ב-205 מתוך 256 הכרעות עם הפחתה. ליד בית עלמין: ב-37 מתוך 42.
בלי הפחתה. ב-8 מתוך 29 ההכרעות במאמר. הנימוק החוזר: המחירים בסביבה כבר כוללים את המטרד.
מעל 10%. רק כשהנכס צמוד למטרד או פונה אליו, או כשכמה מטרדים חוברו למקדם אחד.

5% עד 10%ההפחתה השכיחה, ב-14 מתוך 21 הכרעות עם הפחתה

0%בלי הפחתה, ב-8 מתוך 29 ההכרעות במאמר

20%הגבוה במאמר: יחידה שפונה לתחנת דלק, ודירה מעל חדר שנאים

כך מתחלקות 29 ההכרעות שבמאמר. כשבאותה הכרעה נקבעו שני שיעורים, ספרנו את הבסיסי.

הפחתה שנקבעה	מספר הכרעות
אין הפחתה	8
3%	2
5%	9
7%	1
10%	4
15%	3
20%	2

איזה מקדם הפחתה נקבע לכל מטרד?

הטבלה מביאה לכל מטרד הכרעה או שתיים עם הפחתה, ולצידן הכרעה שבה לא הופחת דבר. זה מבחר, לא ספירה של כל ההחלטות.

מטרד	מה נקבע	כשלא הופחת
בית עלמין	10% למגרש בקו שני, ראשון לציון (2019). 3% למגרשים בריחוק יחסי ועוד 5% למגרשים בחזית, גבעתי (2019)	נס ציונה (2021): מבנה ציבור, גנים, כביש וצמחייה מסתירים
קו מתח עליון	5%, יואב (2025). 0.9, ועדת ההשגות, חגלה (2020)	הרצליה (2026): 0%
חדר טרנספורמציה	0.8 לדירה שמעל החדר, תל אביב (2019). 5% לדירות בקרקע ובקומה א' מעל חדר במרתף, בת ים (2023)	ירושלים (2024): חדר עמוק במרתף, רחוק מהדירות
אנטנה סלולרית	0.9 לשווי זכויות הבנייה, אנטנות על גג הבניין, תל אביב (2021)	ירושלים (2025): לא הוצג סקר שוק
תחנת דלק	0.95, ועדת ההשגות, נתיב השיירה (2026). 20% ליחידה החזיתית ו-7.5% לחלקה, פרדס חנה כרכור (2026). 15% לתחנה ולכביש 2 יחד, חבצלת השרון (2025)
כביש ראשי וקיר אקוסטי	5%, ואחר כך 8%, ירושלים (2020). 10%, רמות השבים (2021)	פתח תקווה (2025): 0% בארבע תביעות על קיר מוצע
מסילת רכבת	15% לנתיבי איילון ולמסילה יחד, תל אביב (2020). 7%, חוף הכרמל (2025)
מט"ש ובריכת חמצון	0.95, רמת השרון (2022). 5% התאמה לעסקה ליד בריכות חמצון, ועדת ההשגות, באר טוביה (2024)	גדרה (2018): מקדם 1
מזבלה ומטמנה	0.97, מטמנה מתוכננת, איתן (2020)	נתניה (2021): העסקאות מהסביבה הקרובה
רעש מטוסים	15%, ועדת ההשגות, מזור (2023). 0.95, אור יהודה (2017)	אזור (2018): לא נמצא הבדל במחירים
מתקן כליאה	5% ליחידה הסמוכה ו-2.5% לחלקה, חדרה (2024). 0.95, לב השרון (2014)

ליד מבנה ציבור ובית עלמין יש לנו מאמרים נפרדים עם ספירה מלאה: הפחתה בגין קרבה למבנה ציבור והפחתה בגין קרבה לבית עלמין. קרבה למבני דת, ובהם מסגד, תידון במאמר נפרד.

מתי השמאים לא נתנו מקדם הפחתה בכלל?

הנימוק השכיח לאפס פשוט. אם עסקאות ההשוואה באות מאותה שכונה, המטרד כבר נמצא במחיר שלהן. הפחתה נוספת תספור אותו פעמיים. כך כתבה לילך בן פורת בנתניה (2021), על נכס ליד אתר מזבלה:

"מכיוון שעסקאות ההשוואה אשר נלקחו בחשבון הינן מהסביבה הקרובה, הרי שהם מגלמות את השפעת אתר המזבלה (באם קיימת), ולכן אין צורך לערוך התאמות."

עוד ארבע דרכים שבהן השמאים הגיעו לאפס:

אין קשר עין. בועז קוט בנס ציונה (2021) לא הפחית לבית עלמין. בין הנכס לבית העלמין יש מבנה ציבור, גנים וכביש, וצמחייה גבוהה מסתירה את המצבות.
אין הבדל במחירים. דנה שחור באזור (2018) השוותה עסקאות בתוך מתחם רעש המטוסים ומחוצה לו. היא לא מצאה מחירים נמוכים יותר בתוך המתחם.
אין ראיה. יעל הרון בירושלים (2025) דחתה הפחתה בגלל אנטנה סלולרית. לא הוצג לה סקר שוק שמראה מחירים נמוכים ליד אנטנות.
התועלת מקזזת. דוד דדון, שמאי מייעץ בפתח תקווה (2025), לא הפחית בגלל קיר אקוסטי מוצע. כך בארבע תביעות לפי סעיף 197, כלומר תביעות פיצוי על נכס שתכנית פגעה בו. לדבריו, הקיר "עשוי להיטיב" את מפלס הרעש.

מה מגדיל את מקדם ההפחתה?

ההכרעות הגבוהות חוזרות על אותם תנאים. הנכס צמוד למטרד, פונה אליו או שומע אותו בבירור.

קו ראשון מול קו שני. שרון שומר בראשון לציון (2019) נתנה 10% למגרש בקו שני לבית עלמין. בין המגרש לבית העלמין מפרידים מגרש, כביש דו-סטרי וחומה. המשיגה ביקשה 15%.
חזית ישירה. נתנאל מלכא בגבעתי (2019) נתן 3% למגרשים בריחוק יחסי מבית העלמין. למגרשים בחזית הוסיף עוד 5%.
יחידה שפונה למטרד. גיא צדיק בפרדס חנה כרכור (2026) נתן 20% ליחידה שפונה ישירות לתחנת הדלק. בממוצע לכל החלקה יצאו 7.5%.
דירה מעל המטרד. גבע בלטר בתל אביב (2019) קבעה מקדם 0.8 לדירה שמעל חדר טרנספורמציה, כלומר חדר שנאים של חברת החשמל. היא ראתה בו מטרד פסיכולוגי לקונה.
רעש שנמדד. במזור (2023) ועדת ההשגות קראה דוח ניטור של המשרד להגנת הסביבה. ליד החלקה נמדדה רמת רעש ממוצעת של 61.5 Ldn. הוועדה קבעה הפחתה של 15%.
כמה מטרדים יחד. אטל ריינס בחבצלת השרון (2025) נתנה 15% לתחנת דלק ולכביש 2 יחד. שלומי יפה בתל אביב (2020) נתן 15% לנתיבי איילון ולמסילה יחד.

גם המרחק עובד בכיוון ההפוך. דוד בריל בחדרה (2024) נתן 5% רק ליחידה שגובלת במתחם משטרה עם מתקן כליאה. לכל החלקה זה יצא 2.5%.

מה אומר סקר דלפי, ומה קבעו השמאים בפועל?

סקר דלפי הוא סקר של לשכת שמאי המקרקעין, שבו שמאים עונים על שאלות שווי. בסקר של 2020 נשאלו השמאים כמה שווה בית צמוד קרקע ליד מטרד, ביחס לבית רגיל. אלה החציונים:

בית שפונה לקו מתח עליון: 85% מהשווי, כלומר הפחתה של 15%.
בית שפונה לבית קברות: 90% מהשווי, הפחתה של 10%.
בית סמוך לתחנת דלק: 85% מהשווי, הפחתה של 15%.

ההכרעות שקראנו נמוכות מזה ברוב המקרים. ליד קו מתח נקבעו 5% ביואב, ומקדם 0.9 בחגלה. ליד תחנת דלק נקבעו 5% בנתיב השיירה. הפחתה של 15% ומעלה הופיעה כשהיחידה פנתה ישירות לתחנה, או כשהתחנה חוברה לכביש.

מה לבדוק בתיק שלך

בדקו מאיפה באות עסקאות ההשוואה. אם הן מאותה שכונה ונחשפות לאותו מטרד, צפו שהשמאי לא יפחית שוב.
תארו את החשיפה בפועל. מרחק, קשר עין, מה מפריד בין הנכס למטרד, ואילו חלונות פונים אליו.
הביאו מדידה או נתוני שוק. טענה בלי סקר שוק או בלי מדידת רעש נדחתה בירושלים ובאזור.
הפרידו בין יחידות. לפעמים רק יחידה אחת פונה למטרד. בחדרה ובפרדס חנה כרכור ההפחתה לכל החלקה יצאה קטנה יותר.
הימנעו מספירה כפולה. אם מקדם המיקום כבר כולל כביש או מטרד אחר, אל תוסיפו לו מקדם נפרד.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי מטרד, עיר או שמאי: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

מה מקדם הפחתה שכיח למטרד?

כשנקבעה הפחתה, לרוב בין 5% ל-10%, כלומר מקדם בין 0.9 ל-0.95. כך ב-14 מתוך 21 ההכרעות במאמר שנתנו הפחתה.

מתי השמאי לא יפחית בגלל מטרד?

בעיקר כשעסקאות ההשוואה באות מאותה סביבה. אז המטרד כבר בתוך המחיר. גם כשלא היה קשר עין, או כשלא הוצגה ראיה למחירים נמוכים, השמאים לא הפחיתו.

האם מחברים כמה מטרדים למקדם אחד?

לפעמים כן. בחבצלת השרון (2025) ובתל אביב (2020) נקבעו 15% לשני מטרדים יחד. לכל מטרד לבד, ההכרעות שקראנו היו נמוכות יותר ברוב המקרים.

איך נכתב המאמר. קראנו את עמודי ההכרעה ב-29 החלטות של שמאים מכריעים ומייעצים, השגות על שומות רמ"י וועדת ההשגות. ספרנו רק מה שנקבע, לא את טענות הצדדים, וזה מבחר שאינו מייצג את כל המאגר. הספירות המלאות למבנה ציבור ולבית עלמין לקוחות מהמאמרים הנפרדים.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.