קרבה למסגד ירידת ערך: האם השמאים הפחיתו?

מי שמחפש "קרבה למסגד ירידת ערך" רוצה לדעת אם שמאי מפחית משווי נכס שנמצא ליד מסגד, ובכמה. השאלה עולה בעיקר בתיקי היטל השבחה בירושלים, ובהשגות על שומות של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). קראנו את עמודי ההכרעה ב-23 החלטות שבהן השאלה נדונה. המאמר מביא מה טען כל צד, מה נקבע ועל סמך מה.

התשובה הקצרה. ב-10 מתוך 23 ההחלטות נקבעה הפחתה של 5% עד 10% בגין המסגד, וב-9 לא נקבעה הפחתה כלל. שלושה דברים הכריעו בעיקר. הראשון הוא המרחק ומה שמפריד בין הנכס למסגד. השני הוא עוצמת השימוש במקום, והשלישי הוא אם המחירים שלפיהם נקבע השווי כבר כוללים קרבה כזו.

הפחתה של 10% (מקדם 0.9). ב-6 מתוך 23 ההחלטות. בשתיים מהן המקדם כולל גם את המיקום הכללי של הנכס.
הפחתה של 5% (מקדם 0.95). ב-4 החלטות.
הפחתה משולבת של 15%. ב-3 החלטות, שבהן המסגד חובר למטרד או לגורם אחר. אי אפשר לבודד בהן את חלק המסגד.
בלי הפחתה. ב-9 החלטות. הנימוקים: מרחק, מבנים מפרידים, או מחירים שכבר כוללים את הקרבה.

5% עד 10%ההפחתה שנקבעה, ב-10 מתוך 23 החלטות

0%בלי הפחתה, ב-9 מתוך 23 החלטות

15%הפחתה משולבת עם גורם נוסף, ב-3 החלטות

מה טוענים הצדדים כשנכס נמצא ליד מסגד?

המבקש הוא בדרך כלל בעל הנכס, שמשלם את היטל ההשבחה. שמאי המבקשים דרשו הפחתה של בין 5% ל-20%. הנימוקים שחוזרים בהחלטות הם אלה:

רמקולים. קריאה לתפילה כמה פעמים ביום, ולפעמים רמקול שמכוון ישירות אל הבניין.
תנועה וחניה. התקהלות בחגים ובלילות, פקקים, ומקום בלי חניה מסודרת.
הלוויות. במקרים שבהם הלוויות יוצאות מהמסגד, נטען לחסימת דרכי הגישה לבית.

שמאי הוועדות המקומיות ושמאי רמ"י דרשו בדרך כלל לא להפחית. הם טענו שתי טענות. הראשונה: בשכונה עם מסגדים רבים, ההשפעה כבר נמצאת במחירי עסקאות ההשוואה (מכירות של נכסים דומים שלפיהן נקבע השווי). השנייה: לחלק מהקונים, מגורים במרחק הליכה ממסגד הם יתרון.

קרבה למסגד ירידת ערך: מתי השמאים הפחיתו?

ברוב ההחלטות שבטבלה הנכס היה צמוד למסגד, מולו או במרחק של עשרות מטרים. בחלק מהן השמאי ציין במפורש שהמחירים לא כוללים קרבה כזו. אלה ההחלטות שבהן נקבעה הפחתה:

שמאי מכריע	מקום ושנה	מה נקבע	נסיבות לפי ההחלטה
אוולין דודזון שמאמה	ירושלים, ערב א-סוואחרה (2026)	0.9	קריאה לתפילה ברמקולים, אין חניה מוסדרת. המבקש דרש 0.9
יהודה פלד	ירושלים, בית חנינא (2023)	10% בשני מצבי התכנון	המסגד ממול לנכס, מעבר לכביש
יהודה פלד	ירושלים, בית חנינא (2024)	5%	"מסדרון פתוח" בין הנכס לצריח. המבקש דרש 0.9
דנה שחור	ירושלים, בית חנינא (2023)	0.95 בשני מצבי התכנון	מסגד גדול כ-54 מ', מבנה בן 3 קומות מפריד חלקית. המבקשים דרשו 0.9
בועז קוט	ירושלים, אבו תור (2021)	5% בשני מצבי התכנון	נדחתה טענת הוועדה שהמחירים כבר כוללים את המסגד
עומר סרחאן	ירושלים, אום ליסון (2018)	5%, במצב החדש בלבד	בית אחד חוצץ, רחוב צר בלי חניה, מסגד חדש. המבקש דרש 20%
דוד דדון	הגליל המזרחי, בועיינה נוג'ידאת (2021, 2022)	0.9 בשתי החלטות	מקדם בגין קרבה למסגד בתחשיב ההשבחה, באותה חלקה
שוש שרביט שפירא	הראל, אבו גוש (2017)	0.9 למיקום	מיקום וסמיכות למסגד, רק במקום שזה לא נכלל בנתונים
מרדכי דיאמנט	הגלבוע (2017)	0.9	קרבה למרכז הכפר ולמסגד יחד
בועז קוט	ירושלים, ג'בל מוכבר (2020)	0.85 משולב	מגרש צמוד לבית עלמין ולמסגד
בצלאל קציר	ירושלים, ג'בל מוכבר (2016)	0.85 משולב	קרבה לבית קברות ולמסגד. השמאי קיבל את שיעור המבקש
ועדת ההשגות של רמ"י	אבו גוש (2018)	15% משולב	מיקום (מסגד כ-35 מ'), צפיפות וצורת מגרש יחד

מקדם 0.9 הוא הפחתה של 10% משווי המ"ר. "בשני מצבי התכנון" פירושו לפני התכנית ואחריה.

אוולין דודזון שמאמה סקרה בשנת 2026 את ההכרעות הקודמות בנושא, וכתבה:

"בשורה של הכרעות של שמאים מכריעים ניתן לראות כי בדרך כלל, במקרים דומים, נקבעו מקדמי הפחתה בטווח שנע בין 5%-10% בגין הקירבה למסגד."

היא קבעה שהמקרה שלפניה נמצא "ברף העליון", ונתנה מקדם 0.9. יהודה פלד נימק כך בבית חנינא (2024):

"אני סבור כי כל רוכש סביר יעדיף, אף אם הוא מבאי המסגד, לגור במיקום שאינו מושפע מהרעש והעומס שיוצר המסגד."

באותה החלטה הוא קבע 5% ולא 10%. לדבריו, במקרה הזה מיקום המסגד לא יוצר עומס חריג ביחס לנכס.

מתי השמאים לא הפחיתו בגלל מסגד?

ב-9 מתוך 23 ההחלטות לא נקבעה הפחתה בגין המסגד. הנימוקים התחלקו כך:

אין פגיעה במקרה הנדון. דוד טיגרמן בבית חנינא (2022) דחה דרישה למקדם 0.9. הוא כתב: "איני סבור שהקרבה למסגד במקרה הנדון, פוגעת בשווי השוק של הנכס".
היתרון מקזז את המטרד. שוש שרביט שפירא בירושלים (2016) דנה במסגד לא גדול, כ-50 מ' מהנכס. היא לא הפחיתה.
מבנים מפרידים. דנה שחור בבית חנינא (2024) מדדה מרחק של כ-75 מ' ושלושה מגרשי מגורים בין הנכס למסגד. היא נתנה 0.98 רק בגין גן ילדים סמוך.
מרחק ורחוב. רינת וייס רביב בגבעות אלונים (2024) דחתה דרישה ל-10%. המסגד כ-120 מ' מהמגרש, וביניהם מבנים ורחוב.
מעבר לחומה. שמואל רוזנברג בירושלים (2015) לא ראה מגרעת. לפי ההחלטה, המסגד מרוחק ונמצא מעבר לחומת ההפרדה.
המחירים כבר כוללים את הקרבה. יעל הרון ברהט (2021) דחתה דרישה ל-15%. ערכי השווי נלקחו ממגרש שגובל במבנה ציבור, והנכס עצמו לא גובל במסגד.
שלוש החלטות של רמ"י. בנתיב השיירה (2023 ו-2026) ובאשחר (2026) נקבע שרעש המסגד נכלל בעסקאות ההשוואה מאותו יישוב.

כך נימקה שוש שרביט שפירא את ההחלטה שלה ב-2016:

"שכונות במזרח ירושלים מאופיינות בקיומם של מסגדים רבים ועל כן קיים יתרון במגורים הסמוכים למסגד במרחק הליכה, המתאיין אל מול המטרד ממנו."

ובאשחר, על קול המואזין מסח'נין, נכתב בהכרעה על השגה לרמ"י:

"ככל וקיימים מטרדים כאמור, הרי שהם מגולמים בעסקות ההשוואה שנלקחו מן היישוב עצמו."

החלטה אחת לא נכנסה לאף קבוצה. נאוה סירקיס בירושלים (2014) לא נתנה מקדם נפרד, והמבקשים דרשו 20%. היא ציינה שאין נתונים עדכניים על עליית המחירים בשכונה. לכן, ובגלל מיקום הנכס בצמוד למסגד, היא העריכה את עליית המחירים על דרך הזהירות.

האם חשוב מתי נבנה המסגד?

בשתי החלטות זה שינה את התוצאה. המועד הקובע הוא היום שלפיו מעריכים את ההשבחה, בדרך כלל יום אישור התכנית. המצב הקודם הוא שווי הנכס לפי התכנון שלפני התכנית, והמצב החדש הוא השווי אחריה.

אום ליסון (2018). עומר סרחאן התרשם בביקור שהמסגד חדש למדי. לכן הוא נתן 5% רק למצב החדש, במדרגת ההשבחה האחרונה.
אבו גוש (2017). שוש שרביט שפירא קבעה שהמסגד נבנה מכוח תכנית שאושרה ב-2009. לכן לא הביאה אותו בחשבון במועד הקובע של אחת התכניות שנדונו. בחישוב אחר באותה החלטה נתנה מקדם 0.9 למיקום ולסמיכות למסגד.

מה העמדה של שמאי רמ"י והוועדות?

בהחלטות שקראנו, שמאי הוועדה או שמאי רמ"י התנגדו בדרך כלל להפחתה. יוצא דופן אחד במבוא העמקים (2026): בטבלת העסקאות של שמאית הוועדה, עסקה של מגרש "צמוד למסגד" תואמה במקדם 0.9. כלומר, השמאית עצמה הניחה פער של כ-10% במחיר. זו עמדה של צד בתיק, לא הכרעה.

ליד מבנה ציבור ובית עלמין יש לנו מאמרים נפרדים: הפחתה בגין קרבה למבנה ציבור והפחתה בגין קרבה לבית עלמין.

מה לבדוק בתיק שלך?

מדדו את המרחק. ציינו גם מה עומד בין הנכס למסגד: בניין, רחוב, מגרשים או חומה.
בדקו מאיפה באות עסקאות ההשוואה. אם הן מאותה שכונה או מאותו יישוב, צפו לטענה שהקרבה כבר בתוך המחיר.
תארו את השימוש בפועל. רמקולים וכיוונם, תדירות, חניה ותנועה. בכמה החלטות השמאי ביקר במקום או מדד במערכת מיפוי.
בדקו מתי נבנה המסגד. אם אחרי המועד הקובע של התכנית, ההפחתה עשויה לחול רק על המצב החדש.
הפרידו בין גורמים. אם מקדם המיקום כבר כולל מסגד, בית עלמין או מבנה ציבור, הימנעו מספירה כפולה.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי שכונה, מטרד או שמאי: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

כמה מפחיתים משווי נכס ליד מסגד?

כשנקבעה הפחתה שלא שולבה עם מטרד אחר, היא הייתה בין 5% ל-10%. כך ב-10 מתוך 23 ההחלטות שקראנו. ב-9 החלטות לא נקבעה הפחתה כלל.

האם ההפחתה חלה גם במצב הקודם?

בשלוש החלטות נכתב במפורש שההפחתה חלה בשני מצבי התכנון: פלד (2023), שחור (2023) וקוט (2021). באום ליסון (2018), שם המסגד היה חדש, ההפחתה חלה רק במצב החדש.

על מה נשענו ההכרעות?

על ביקור במקום, מדידת מרחקים והכרעות קודמות. בהחלטות שקראנו לא מצאנו מדידת רעש.

איך נכתב המאמר. קראנו את עמודי ההכרעה ב-23 החלטות של שמאים מכריעים, הכרעות בהשגות על שומות רמ"י וועדת ההשגות, מהשנים 2014 עד 2026. ספרנו רק מה שנקבע, לא את דרישות הצדדים. זה מבחר ולא ספירה מלאה, ורוב ההחלטות בו מירושלים.

מקורות

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.

קרבה למסגד ירידת ערך: האם שמאים מכריעים הפחיתו?