מטרד ריח ירידת ערך: כמה מפחיתים לבית ליד מט"ש או מזבלה?

מי שמחפש "מטרד ריח ירידת ערך" רוצה לדעת כמה פחות שווה נכס שגר ליד מקור של ריח רע. כאן מדובר בשלושה מקורות: מט"ש (מכון לטיהור שפכים), בריכת חמצון (בריכה פתוחה שבה מטפלים בשפכים) ומזבלה או מטמנה. השמאי מבטא את הפגיעה במקדם הפחתה: מספר קטן מ-1 שמכפילים בו את השווי. מקדם 0.95, למשל, הוא הפחתה של 5%.

• בלי הפחתה נפרדת: ב-19 מתוך 27 החלטות.
• הפחתה של 2% עד 8%: ב-6 החלטות.
• הפחתה משולבת עם מטרדים אחרים: בשתי החלטות, 12% ובין 5% ל-15%.
• מזבלה בשטח שמתוכנן לבנייה: בנתניה השמאים חישבו דחייה של 5 או 10 שנים עד שאפשר לבנות.

מטרד ריח ירידת ערך: כמה הפחיתו ליד מט"ש ובריכות חמצון?

קראנו 18 החלטות שבהן השמאי הכריע במפורש על מט"ש, בריכת חמצון או תחנת שאיבת ביוב ליד הנכס. בארבע מהן נקבעה הפחתה:

• דו-משפחתי בשולי העיר. יעל הרון ברמת השרון (2022) קיבלה את עמדת שמאי המבקשת. היא כתבה: "יש להביא בחשבון הפחתה למיקום סמוך לבריכת חמצון". בתחשיב החילה מקדם 0.95.
• מגרש תעשייה בבאר טוביה. ועדת ההשגות (דוד דדון, 2024) הוסיפה 5% למחיר של עסקת השוואה שנמצאת "בסמיכות לבריכות חמצון". כלומר, היא ראתה במגרש שליד הבריכות נחות ב-5%. כך בשתי החלטות מאותו יום, על אותה עסקה.
• בית ליד תחנת שאיבת ביוב. אורלי רפאל בחופית (2017) קבעה 2%. ההפחתה ניתנה בגלל משאיות שנכנסות לתחנה, לא בגלל הריח. בתחנה הותקנה מערכת לנטרול ריחות ורעש.

במגרש תעשייה בתל יצחק (2023) מלי בנימין רוזן נתנה התאמת מיקום בין 5% ל-15%, לפי המועד. ההתאמה כללה יחד את המט"ש, בית כלא, אתר פסולת ורמת הפיתוח, ולכן אין בה שיעור נפרד לריח.

ועדת ההשגות היא הערכאה שדנה בערעור על הכרעה בהשגה ראשונה, כלומר הכרעה של שמאי מכריע בהשגה על שומת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).

בעוד 14 החלטות השמאי לא הפחית:

• גדרה, שכונת רשפים. אורלי רפאל (2018) קיבלה את טענת רמ"י ש"נתוני ההשוואה משכונת רשפים הסמוכה למתחם בו ממוקם המגרש נשוא השומה, מגלמים את המפגע, באם אכן קיים". כך ב-7 החלטות שלה מאותה שנה.
• בית גמליאל, יותר מ-500 מ' מהמתקן. יוסף מגן (2024) ביקר בנכס ובעסקאות. הוא כתב: "לא התרשמתי כי קיימת השפעה שונה, והשווי המתקבל מגלם מרכיב זה ככל ויש לו השפעה."
• יבנה, בריכות שיקוע. אריאל אלדר (2018) קבע שהשצ"פ, הפארק החופי והנוף לים מקזזים את בריכות השיקוע. שצ"פ הוא שטח שהתכנית ייעדה לגינה ציבורית.
• כפר חב"ד. יהונתן קמר (2023) דחה הפחתה נוספת לאזור תעשייה, משחטה ומתקן לטיהור שפכים.
• בית חלקיה. בהשגה ראשונה (2016) ובוועדת ההשגות (בועז קוט, 2017) לא נקבעה הפחתה. הוועדה כתבה שרפת, דיר ובריכת חמצון קיימים בכל נחלות המושב, ולכן הם כבר במחירי העסקאות.
• בית יצחק שער חפר. אטל ריינס (2018) ביקרה במקום. היא קבעה שלקרבה לאתר פסולת גושית ולמט"ש "אין השפעה שלילית על שווי המגרש הנדון".
• הרצליה, מט"ש הרצליה. בועז קוט (2019) כתב: "לאור האמור, אינני מוצא מקום להפחתה בגין מרכיב זה." מכתב המשרד להגנת הסביבה על מטרדי ריח נכתב אחרי המועד הקובע, ותכנית לפינוי המט"ש כבר קודמה.

שימו לב לריכוז: 7 מתוך 14 ההחלטות בלי הפחתה הן של אותה שמאית, באותה שכונה בגדרה. זה מדגם קטן, ולכן הספירה כאן מתארת את ההחלטות שקראנו ולא כלל.

ומה עם מזבלה או מטמנה ליד הבית?

קראנו 9 החלטות על מזבלה, מטמנה או תחנת פסולת. בשלוש מהן נקבעה הפחתה:

• מטמנת פסולת יבשה מתוכננת, כ-500 מ' מהשכונה. נתנאל מלכא באיתן (2020) קבע: "בהכרעתנו תינתן הפחתה בשיעור3%". הוא הסביר שהפסולת יבשה, שהאתר לא ודאי, ושהמטמנה קרובה גם לעסקאות ההשוואה. המשיג טען ל-15%.
• מגרשים ליד מטמנת עברון ומאגר מים. בנתיב השיירה, ועדת ההשגות (2026) אימצה את מקדמי השמאי המחוזי: 0.92 למגרש הצמוד למאגר, ו-0.95 למגרש רחוק יותר. הוועדה כתבה שקרבה כזו יוצרת "ריחות, זיהום קרקע ומים ופגיעה בנוף". המשיגים טענו ל-10%.
• מגרש ליד המאגר, כקילומטר מהמטמנה. רון תמיר בנתיב השיירה (2024) אימץ הפחתה של 12% משומת רמ"י. המקדם כלל את המאגר, את המטמנה ואת צורת המגרש יחד.

בשש החלטות השמאי לא הפחית:

• אותו מושב, מגרש מרוחק. ועדת ההשגות בנתיב השיירה (2026) כתבה שהמגרש "מרוחק ממאגר המים ומהטמנה, ולכן לא נמצא מקום" להפחתה. לפי שמאי רמ"י, כ-1,100 מ' מהמטמנה.
• נתניה, ליד המזבלה העירונית. לילך בן פורת (2021) כתבה: "מכיוון שעסקאות ההשוואה אשר נלקחו בחשבון הינן מהסביבה הקרובה, הרי שהם מגלמות את השפעת.אתר המזבלה (באם קיימת), ולכן אין צורך לערוך התאמות".
• מזרח ירושלים, הר הפסולת. בועז קוט (2026) דחה את ההפחתות "לעניין מיקום, סמיכות לגדר ההפרדה, ומטרד פסולת".
• תחנת מעבר לגזם. נתנאל מלכא בגבעתי (2019) לא הפחית. התחנה "שאינה פועלת באופן יום יומי ונמצאת בריחוק יחסי מהמגרשים".
• מזבלה לשעבר בשטח התכנית. רינת וייס רביב בקרית אונו (2020) דחתה הפחתה של 3% בגלל חשש לזיהום קרקע.
• אתר פסולת גושית. אטל ריינס בבית יצחק שער חפר (2018), באותה החלטה שבה דנה במט"ש.

מתי המזבלה הופכת לדחייה ולא להפחתה?

בנתניה, בתכנית נת/600/א, המזבלה עמדה בשטח שתוכנן לבנייה. שם השמאים לא נתנו מקדם מטרד. הם חישבו מקדם דחייה, כלומר הקטינו את השווי לפי מספר השנים עד שאפשר יהיה לבנות.

• דחייה של 5 שנים. ארז כהן (2017) כתב: "למרות החלטתה של אשד ולמרות שוועד ת הערר קיבלה אותה אני מעריך כי הדחיה הסבירה הינה של5 .שנים". בשומה המכרעת של לבנה אשד נקבעו 15 שנה.
• דחייה של 10 שנים. אלי כהן (2022), למגרש כ-150 מ' מאתר המזבלה. בשומת הוועדה הדחייה תורגמה למקדם 0.56.

אותו היגיון מופיע כשהמט"ש עוד לא נבנה, והפעלתו תנאי להיתר. בהשגה ראשונה בקרית גת (2025) השמאי קבע דחייה של 3 שנים בשיעור היוון 6%, מקדם 0.84. שיעור היוון הוא הריבית השנתית שבה מתרגמים סכום עתידי לערכו היום. באביטל (2023) באסל בלאן קבע מקדם 0.95 לזמינות, וכתב שהוא מגלם גם את הטענות על מכון הטיהור.

האם מטרד ריח משנה את היטל ההשבחה?

היטל השבחה מחושב מההפרש בין מצב קודם למצב חדש. מצב קודם ומצב חדש הם שווי הנכס לפי התכנון לפני התכנית ואחריה. מטרד שקיים בשני המצבים כמעט לא משנה את ההפרש.

• יצחק ברמן בחדרה (2017) כתב על אתר ארכיאולוגי, מסילה ומכון טיהור אזורי: "השפעות אלו אינן נובעות מן המצב התכנוני החדש אלא היו קיימות גם במצב התכנוני הקודם".
• מנחם מלוכנא בנתניה (2014) כתב: "אני סבור כי המזבלה משפיעה גם על המצב החדש וגם על המצב ה קודם".
• יעל הרון ברמת השרון (2022) החילה את ההפחתה רק בתכניות שאושרו אחרי שתכנון בריכת החמצון היה ידוע.

לכן חשוב לבדוק מתי המטרד נוצר, ומה היה ידוע במועד הקובע. המועד הקובע הוא היום שלפיו מעריכים את ההשבחה, בדרך כלל יום אישור התכנית.

ומה עם ריח מרפת או מלול?

ריח מרפת הוא המקור השכיח ביותר בהחלטות על מטרד ריח. גם שם ההכרעות מתחלקות:

• רפת גדולה ופעילה שגובלת במגרש. בהשגה ראשונה בעין איילה (2019) השמאית כתבה: "אני סבורה כי מקדם ההפחתה בשיעור10% בגין מטרדים אלו שחישבה שמאית .המשיגים סביר ואני מאמצת אותו". היא חיברה לרפת גם עמוד מתח גבוה.
• מגרש בהרחבה ליד רפת. בהשגה ראשונה בחזון (2023) נקבע מקדם 0.93. בוועדת ההשגות בחזון (בועז קוט, 2026), במגרש אחר, לא נקבעה הפחתה נפרדת.
• ריח מהרפת בפטיש. ועדת ההשגות (ניקי פרימו, 2017) קבעה 2%.
• מגורים ליד רפת בגליל התחתון. עומר סרחאן (2023) החיל בתחשיב "מקדם הפחתה בגין מטרד ריח/רפת 0.95".

ומה בתביעה לפי סעיף 197?

תביעה לפי סעיף 197 היא בקשה לפיצוי על ירידת ערך שגרמה תכנית חדשה. שם השאלה היא אם התכנית עצמה פוגעת. שוש שרביט שפירא, כשמאית מייעצת באשקלון (2016), בדקה תחנת שאיבת שפכים שתוכננה ליד מגרש למלון. שמאי מייעץ נותן חוות דעת בתביעה, והיא אינה הכרעה של שמאי מכריע. היא כתבה: "לא מצאתי כי קיימת פגיעה עקיפה בגין ריח כתוצאה מהפע לת מתקן השאיבה". הנימוק: לתכנית צורף נספח לנטרול ריחות, עם מערכות כפולות.

טבלת ההחלטות

מה לבדוק בתיק שלך?

1. מדדו את המרחק מהמתקן או מהמטמנה לנכס, וגם לעסקאות ההשוואה.
2. בדקו מאיפה עסקאות ההשוואה. אם הן מאותה שכונה, השמאים קבעו לרוב שהריח כבר במחיר.
3. תעדו את הריח בפועל: ביקור בשעות שונות, תלונות, ומסמכי המשרד להגנת הסביבה.
4. בררו מתי המתקן הוקם ומה היה ידוע במועד הקובע.
5. בדקו אם הפעלת מט"ש היא תנאי להיתר. אז הוויכוח הוא על דחייה, לא על מקדם מטרד.
6. הפרידו בין המטרדים. אם יש גם מאגר, כביש או קו מתח, החליטו אם המקדם משולב או נפרד.

עוד על מטרדים אחרים: מקדם הפחתה למטרדים, בית ליד תחנת דלק, קרבה לכביש ראשי וקיר אקוסטי, קו מתח עליון וירידת ערך וקרבה למסגד. על תביעה לפי סעיף 197: ירידת ערך לפי סעיף 197. לחיפוש הכרעות לפי גוש, שמאי או עיר: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

כמה מפחיתים לבית ליד מט"ש או בריכת חמצון?

ברוב ההחלטות שקראנו, אף אחוז. כשנקבעה הפחתה, היא הייתה 5% (רמת השרון ובאר טוביה) או 2% (חופית).

כמה מפחיתים לבית ליד מזבלה?

בהחלטות שקראנו: 3% למטמנה מתוכננת באיתן, ובין 5% ל-8% למגרשים ליד מטמנה ומאגר מים בנתיב השיירה. בשש החלטות לא הופחת דבר.

למה השמאים לא מפחיתים בגלל הריח?

הנימוק השכיח: עסקאות ההשוואה מאותה סביבה, ולכן הריח כבר במחיר שלהן. הפחתה נוספת תספור אותו פעמיים.

האם מרחק מהמתקן משנה?

כן, אבל לא נמצא מדרג קבוע. בבית גמליאל, יותר מ-500 מ', לא הופחת. בנתיב השיירה המגרש הצמוד קיבל יותר מהמגרש הרחוק.

מקורות

1. יעל הרון, רמת השרון, 21.8.2022, גוש/חלקה 6416/236, עמודים 10 ו-14
2. ועדת ההשגות (דוד דדון), באר טוביה, 15.5.2024, גוש/חלקה 2475/26, עמוד 18
3. ועדת ההשגות (דוד דדון), באר טוביה, 15.5.2024, גוש/חלקה 2476/6, עמודים 14 ו-17
4. אורלי רפאל, הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, חופית, 29.6.2017, גוש/חלקה 8338/164, עמוד 13
5. מלי בנימין רוזן, הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, תל יצחק, 31.5.2023, גוש 7739, עמוד 21
6. אורלי רפאל, הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, גדרה, 3.12.2018, עמוד 11 (ועוד 6 החלטות שלה בגדרה, 2018)
7. יוסף מגן, הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, בית גמליאל, 30.9.2024, גוש/חלקה 5920/21, עמוד 14
8. אריאל אלדר, הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, יבנה, 20.9.2018, גוש/חלקה 5520/31, עמוד 13
9. יהונתן קמר, הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, כפר חב"ד, 19.1.2023, עמוד 12
10. הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, בית חלקיה, 23.6.2016, עמוד 10
11. ועדת ההשגות (בועז קוט), בית חלקיה, 25.12.2017, גוש/חלקה 4726/57, עמוד 10
12. אטל ריינס, הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, בית יצחק שער חפר, 29.1.2018, גוש/חלקה 8309/14, עמוד 10
13. בועז קוט, הרצליה, 17.7.2019, גוש/חלקה 6422/121, עמוד 32
14. נתנאל מלכא, הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, איתן, 5.8.2020, מגרש 33, עמודים 11 ו-12
15. ועדת ההשגות (לילך בן פורת), נתיב השיירה, 26.3.2026, 11 מגרשים, עמודים 7 ו-18
16. רון תמיר, הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, נתיב השיירה, 26.3.2024, גוש/חלקה 19945/22, עמוד 12
17. ועדת ההשגות (לילך בן פורת), נתיב השיירה, 26.3.2026, מגרש 300, עמודים 14 ו-18
18. לילך בן פורת, נתניה, 20.7.2021, עמוד 13
19. בועז קוט, ירושלים (מזרח העיר), 17.5.2026, עמוד 17
20. נתנאל מלכא, הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, גבעתי, 1.4.2019, עמוד 10
21. רינת וייס רביב, קרית אונו, 11.6.2020, גוש/חלקה 6490/452, עמוד 16
22. ארז כהן, נתניה, 3.1.2017, גוש/חלקה 8569/50, עמוד 9
23. אלי כהן, נתניה, 8.12.2022, גוש/חלקה 8569/24, עמוד 20
24. הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, קרית גת, 30.10.2025, גוש/חלקה 1906/71, עמוד 11
25. באסל בלאן, הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, אביטל, 30.3.2023, גוש/חלקה 20569/40, עמוד 12
26. יצחק ברמן, חדרה, 2.1.2017, גוש 12729, עמודים 17 ו-18
27. מנחם מלוכנא, נתניה, 3.3.2014, גוש 8568, עמוד 11
28. הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, עין איילה, 31.7.2019, גוש/חלקה 11003/25, עמוד 22
29. הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, חזון, 30.11.2023, מגרש 245, עמוד 14
30. ועדת ההשגות (בועז קוט), חזון, 4.5.2026, עמוד 13
31. ועדת ההשגות (ניקי פרימו), פטיש, 19.3.2017, עמוד 7
32. עומר סרחאן, הגליל התחתון, 9.5.2023, גוש/חלקה 15135/121, עמוד 39
33. שוש שרביט שפירא, שמאית מייעצת בתביעה לפי סעיף 197, אשקלון, 13.6.2016, גוש/חלקה 1966/386, עמודים 18 ו-19

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.