חדר טרנספורמציה ירידת ערך: כמה מפחיתים משווי הדירה?

מי שמחפש חדר טרנספורמציה ירידת ערך רוצה לדעת אם חדר שנאים של חברת החשמל בבניין מוריד את שווי הדירה, ובכמה. בדקנו מה קבעו שמאים מכריעים, ועדת ההשגות ושמאים שהכריעו בהשגות על שומות של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). קראנו כל הכרעה בעמוד שבו נקבע המספר.

• דירה ממש מעל החדר. מקדם 0.8, כלומר הפחתה של 20%. כך קבעה גבע בלטר בתל אביב (2019). זו ההכרעה היחידה שמצאנו על המקרה המדויק הזה.
• דירת גן צמודה לחדר. הפחתה של כ-20% לדירה בנויה, לפי שושי שרביט שפירא בתל אביב (2012).
• חדר במרתף, דירות בקומת הקרקע ובקומה א'. הפחתה של 5% לדירות האלה בלבד, לפי גיא צדיק בבת ים (2023).
• בלי הפחתה. ב-9 מתוך 12 ההכרעות על דירות בבניין שבמאמר.

חדר טרנספורמציה ירידת ערך: מה קבעו השמאים המכריעים?

חדר טרנספורמציה הוא חדר שנאים של חברת החשמל. הוא מוריד את המתח לבניין ולסביבה. מקדם הפחתה הוא מספר קטן מ-1 שמכפילים בו את השווי. מקדם 0.8, למשל, הוא הפחתה של 20%.

זה מבחר. המונחים "חדר טרנספורמציה", "חדר שנאים" ו"חדר טרפו" מופיעים ב-422 החלטות במאגר. ברובן הדיון הוא על שטח החדר או על עלות ההקמה, ולא על ירידת ערך של דירה. קראנו את ההכרעות שבהן השמאי כתב מספר ונימוק לשווי הדירה.

מתי הפחיתו 20%?

בשתי ההכרעות של 20% החדר היה בקומת הקרקע, ממש ליד הדירה. גבע בלטר בתל אביב (2019) קראה את תשריט הבית המשותף ומצאה שהחדר מתחת לדירה. היא כתבה:

"עפ"י תשריט בית משותף חדר הטרנספורמציה ממוקם בקומת הקרקע מתחת לדירה הנדונה, אני מקבלת את עמדת שמאית המבקש כי חדר הטרנספורמ ציה מהווה מטרד פסיכולוגי ולכן יובא בחשבון מקדם התאמה של0.8 ."

זה היטל השבחה, ולכן המקדם חל על שווי הזכויות הנוספות של הדירה. בטבלת התחשיב הוא מופיע כשורה "הפחתה בגין חדר טרנספורמציה 0.80". את המקדם הציעה שמאית המבקש, כלומר השמאית של בעל הדירה. לפי תיאור טענותיה בהחלטה, הזכויות הן בקומות העליונות, ולכן היא בחרה 0.8 "על הצד הזהיר".

בלטר נשענה על הכרעה קודמת של שושי שרביט שפירא בתל אביב (2012). שם החדר היה צמוד לדירת גן. שרביט שפירא קבעה מקדם 0.6 בערכי קרקע, כלומר על שווי הקרקע שמתחת לבנייה. לדבריה הוא שווה להפחתה של כ-20% לדירה בנויה.

האם קרינה מצדיקה הפחתה?

בהכרעות שקראנו, ההפחתה נשענה על מטרד פסיכולוגי לקונה סביר. אף אחת לא נשענה על קרינה שנמדדה. שרביט שפירא כתבה שטענה על קרינה חריגה מופנית לחברת החשמל, שחייבת לעמוד בתקנים. עם זאת, החדר עצמו "מהווה מטרד פסיכולוגי".

יאיר פרידמן, בהשגה על שומת רמ"י בכפר סירקין (2022), דחה הפחתה לבית במרחק של כ-27 מ' מתחנת שנאים. הוא ציין את המלצת המשרד להגנת הסביבה: מרחק של כ-10 מ' מכל חלק של חדר השנאים. לדבריו, מי שטוען למטרד צריך להגיש חוות דעת של יועץ קרינה.

מתי השמאים לא הפחיתו בכלל?

ההכרעות בלי הפחתה חוזרות על ארבעה נימוקים:

• החדר עמוק במרתף. שלומי יפה בירושלים (2024) מצא את החדר במפלס 6.24- ואת קומת המגורים הנמוכה במפלס 5.10+, הפרש של כ-11 מ'. הוא קבע שהחדר לא משפיע על שווי המגורים בקומה הזו, וגם לא בקומות שמעליה.
• הקונה לא יודע על החדר. דוד דדון ברמת גן (2020) דחה דרישה ל-10%. החדר היה במרתף 2-, והדירות לפחות שתי קומות מעליו. לדבריו, קונה מרצון לרוב לא ידע שיש חדר כזה במרתף.
• יש הפרדה בין החדר לדירות. שרביט שפירא בתל אביב (2014) מצאה מרתף, קומת קרקע וגלריה מסחריים בין החדר לדירות. בתיק של אוולין דודזון שמאמה בירושלים (2026) הייתה מעל החדר חצר, ולא דירה.
• המחיר כבר כולל את החדר. יעקב פז בירושלים (2022) דחה דרישה ל-10%. עסקאות ההשוואה, כלומר מכירות של נכסים דומים שלפיהן נקבע השווי, היו דירות באותו בניין.

האם ההפחתה חלה על כל הבניין?

לא בהכרעות שקראנו. השמאים הפחיתו רק לדירות שקרובות לחדר בפועל:

• רק הקומות הקרובות. גיא צדיק בבת ים (2023) הפחית 5% רק לדירות בקומת הקרקע ובקומה א'. הוא חישב על 298.28 מ"ר של שטח עיקרי, בלי הממ"דים, ב-6,000 ₪ למ"ר. ההפחתה יצאה 90,000 ₪.
• רק השטח שעלול להיפגע. שלומי יפה בירושלים (2024) כתב שאת ההפחתה בגלל חדר טרפו צריך להפעיל רק על קומות המגורים שיש לגביהן פוטנציאל לירידת שווי.
• יחידה אחת בלבד. ברמת גן (2020) שמאית הוועדה טענה שההכרעות של בלטר ושל שרביט שפירא הפחיתו ליחידה אחת, ולא לשווי כל הפרויקט. השמאי המכריע, דוד דדון, לא הפחית כלל.
• זכויות על הגג. אלדד חימי בתל אביב (2024) דחה מקדם 0.9 לזכויות בנייה על הגג, כי הן רחוקות מהחדר. לדבריו, ההשפעה של החדר על שווי הזכויות בקומת הגג זניחה, אם היא קיימת בכלל.

בתל אביב (2019) המקדם חל דווקא על זכויות בקומות העליונות. שם, הדירה של המבקש עצמה הייתה ממש מעל החדר, והמקדם חל על החלק שלה בזכויות.

מה קורה כשהחדר קיים גם לפני התכנית?

בהיטל השבחה משווים את המצב הקודם, שהוא שווי הנכס לפי התכנון לפני התכנית, למצב החדש, שהוא השווי אחריה. ההפרש הוא ההשבחה. אם החדר היה שם בשני המצבים, ההשפעה שלו מתקזזת.

גיל הרצברג בירושלים (2024) דחה מקדם 0.92 שהציע שמאי המבקשת. הוא מצא שהחדר מופיע בשני מצבי התכנון. התכנית הוסיפה דירות על הגג, ולכן השפעה, אם יש, נוגעת לדירות בקומות הנמוכות.

כך גם ועדת ההשגות, שדנה בשומת רמ"י בתל אביב (2025): הדירה הייתה בקומה א' מעל קומת המסחר שבה החדר. הוועדה כתבה שאם יש מטרד, הוא קיים גם במצב הקודם.

ומה עם מגרש ליד חדר שנאים?

בהשגות על שומות רמ"י למגרשים, ההפחתות היו קטנות יותר:

• דברת (2019). הפחתה של 5% בגלל חדר טרנספורמציה שבנוי בחזית המגרש.
• כפר סבא (2025). שיר מנסנו לא מצאה הבדל במחירי מגרשים ליד חדר טרפו. היא הפחיתה 2% "לשם הזהירות", כי רוכש סביר עשוי לראות בזה חיסרון.
• שדרות (2021). נתנאל מלכא לא הפחית. במכרז הסמוך, ההצעות למגרשים ליד חדרי טרנספורמציה לא היו נמוכות יותר.

לפי סקר דלפי, שהוא סקר של לשכת שמאי המקרקעין (2020), בית צמוד קרקע ליד חדר טרנספורמציה שווה 85% מבית דומה (חציון). כלומר הפחתה של 15%. התשובות נעו בין 60% ל-98%.

מה לבדוק בתיק שלך?

1. בדקו בתשריט הבית המשותף איפה החדר. בתל אביב (2019) התשריט הראה שהחדר מתחת לדירה, וזה הכריע.
2. מדדו כמה קומות מפרידות. חדר במרתף 2- או כ-11 מ' מתחת לדירות הוביל להכרעה בלי הפחתה.
3. הגבילו את ההפחתה לדירות הסמוכות. הפחתה לכל הבניין או לזכויות על הגג נדחתה בהכרעות שקראנו.
4. בדקו אם החדר קיים בשני המצבים. בהיטל השבחה ההשפעה עשויה להתקזז.
5. בדקו את עסקאות ההשוואה. עסקאות באותו בניין כבר כוללות את החדר.
6. טוענים לקרינה? צרפו חוות דעת של יועץ קרינה. בלי חוות דעת, הטענה נדחתה.

לקריאה נוספת: איזה מקדם הפחתה נקבע למטרד ליד הבית, וקו מתח עליון ליד הבית: כמה ירד השווי.

רוצים לראות את כל ההחלטות על חדר טרנספורמציה בעיר שלכם? חפשו "חדר טרנספורמציה" במכריע.

מקורות

1. גבע בלטר, שמאית מכריעה, תל אביב, 24.9.2019, גוש/חלקה 6108/187, עמ' 39 עד 40
2. שושי שרביט שפירא, שמאית מכריעה, תל אביב, 5.9.2012, גוש/חלקה 6956/192, עמ' 18
3. גיא צדיק, שמאי מכריע, בת ים, 3.12.2023, גוש/חלקה 7150/331, עמ' 61 עד 62
4. שושי שרביט שפירא, שמאית מכריעה, תל אביב, 29.10.2014, גוש/חלקה 6952/119, עמ' 13
5. יעקב פז, שמאי מכריע, תל אביב, 7.12.2023, גוש/חלקה 6649/312, עמ' 24
6. שלומי יפה, שמאי מכריע, ירושלים, 19.9.2024, גוש/חלקה 30104/127, עמ' 77
7. אוולין דודזון שמאמה, שמאית מכריעה, ירושלים, 11.5.2026, גוש/חלקה 30790/1, עמ' 29
8. דוד דדון, שמאי מכריע, רמת גן, 14.6.2020, גוש/חלקה 6182/498, עמ' 31 ו-40
9. אלדד חימי, שמאי מכריע, תל אביב, 9.6.2024, גוש/חלקה 6951/2, עמ' 62 עד 63
10. גיל הרצברג, שמאי מכריע, ירושלים, 20.3.2024, גוש/חלקה 30995/5017, עמ' 17
11. ועדת ההשגות (אלי כהן), תל אביב, 25.2.2025, גוש/חלקה 8988/6, עמ' 14
12. יעקב פז, שמאי מכריע, ירושלים, 8.2.2022, גוש/חלקה 30026/43, עמ' 27
13. יאיר פרידמן, השגה על שומת רמ"י, כפר סירקין, 28.2.2022, גוש/חלקה 4049/72, עמ' 12
14. השגה על שומת רמ"י, דברת, 18.4.2019, גוש/חלקה 17864/6, עמ' 16
15. שיר מנסנו, השגה על שומת רמ"י, כפר סבא, 31.12.2025, גוש/חלקה 6434/662, עמ' 13
16. נתנאל מלכא, השגה על שומת רמ"י, שדרות, 14.6.2021, גוש/חלקה 2828/251, עמ' 15
17. סקר דלפי 2020, לשכת שמאי המקרקעין בישראל, שאלה 34 (עמודים 94 עד 95 בספר הסקר)

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.