מה מקדם חצר כשהחצר צרה, מעל חניון או בזיקת הנאה?

מקדם חצר הוא החלק משווי מטר בנוי שמייחסים למטר של חצר. לחצר רגילה צמודה לבית יש מספר מוכר. אבל מה מקדם החצר כשהחצר היא רצועה צרה בצד הבית, כשהיא בנויה מעל תקרת חניון, או כשהציבור רשאי לעבור בה?

• חצר רגילה: 0.25 ב-9 מתוך 14 הכרעות. בשאר: 0.3 או 0.35.
• רצועה צרה: 0.15 ב-2 הכרעות, 0.1 ב-2 הכרעות.
• חצר בזיקת הנאה: 0.1 ב-5 מתוך 7. פעם אחת הורד כל ערך החצר, ופעם אחת החצר נשארה שלמה והפגיעה נכנסה כפגיעה בפרטיות.
• חצר מעל חניון: 0.25 פעמיים, 0.35 פעם אחת, ופעם אחת בתוך מקדם כולל לדירת הגן.

מה זה מקדם חצר, ואיך הוא נכנס לחישוב?

שמאי מתרגם כל חלק בנכס למטרים של שטח עיקרי. כך הוא מקבל שטח אקוויוולנטי, כלומר השטח אחרי שכל חלק תורגם במקדם. מקדם חצר 0.25 פירושו שמטר חצר שווה רבע ממטר מבונה.

המטר המבונה נמדד בשטח בנוי, לא בשטח קרקע. ההכרעות כאן עוסקות בהיטל השבחה ובהשגות על שומות של רשות מקרקעי ישראל.

בסקר דלפי (סקר של לשכת שמאי המקרקעין, שבו שמאים עונים על שאלות שווי) משנת 2020 נשאלה שאלה על גינה צמודה לדירת גן. לפי הציטוט בהכרעה של מישל אשור, "התשובה השכיחה וכן החציון הינם0.25 משווי מ"ר מבונה", וטווח התשובות בין 0.15 ל-0.40.

הדף מקדם חצר במכריע מרכז את כל ההכרעות על חצר רגילה. המאמר הזה עוסק בארבעה מקרים שבהם החצר לא רגילה.

מה מקדם החצר הגרעינית, ומה קורה במעגל השני?

חצר גרעינית היא החלק של החצר שצמוד לבית ומשמש אותו בפועל. יש שמאים מכריעים שנותנים לה מקדם גבוה, ומקדם נמוך יותר לשטח שמעבר לה.

• מדרג לפי מעגלים. מרדכי דדון בהרצליה (2020) קבע 0.3 "למעגל הראשון", עד 150 מ"ר. למעגל השני נתן 0.2.
• שלוש מדרגות. דדון ביבנה (2020) קבע 0.3 לחצר הגרעינית ו-0.2 למעגל השני. ליתרה נתן 0.1.
• לפי שטח. משה נדם בדרום השרון (2017) קבע 0.25 לחצר עד 500 מ"ר. ל"חצר שולית" של 824 מ"ר נתן 0.15.

במדרג כזה, המעגל השני מקבל בין 0.15 ל-0.2. זה דומה למה שקיבלה רצועה צרה.

מה מקדם חצר צרה בצד הבית?

אף שמאי מכריע בהכרעות שקראנו לא קבע סף רוחב, כמו "פחות משני מטר". השאלה שנשאלה היא אם אפשר להשתמש ברצועה, או שהיא רק מעבר.

כדי לקרוא את ההכרעות צריך שני מושגים. מצב קודם הוא שווי הנכס לפי התכנון שלפני התכנית. מצב חדש הוא השווי לפי התכנית, וההפרש ביניהם הוא ההשבחה.

• רצועה של מטר במרווח. אוולין דודזון שמאמה בכפר שמריהו (2024) כתבה: "במצב הקודם הייתה החצר חסרת שימוש ולפיכך תובא בחשבון במקדם של0.15". אחרי שהחצר הונמכה והפכה שימושית, היא קיבלה 0.25.
• חצרות צרות וארוכות בדירות גן. ערן ירקוני בראש העין (2024) הבחין "בין שטח חצר פרטית אפקטיבית לבין שטח חצר צרה וארוכה". הוא נתן 0.25 לחלק השימושי ו-0.15 לחלק הצר.
• שביל גישה ברוחב 3 מ'. דדון בהרצליה (2020) חישב 69 מ"ר של "חצר פגומה" במקדם 0.1. זה השביל שמוביל ליחידה העורפית.
• יתרת חצר צרה וארוכה. בהשגה ראשונה על שומת רמ"י בבאר יעקב (2021) נקבע 0.1 ל-450 מ"ר של חצר כזו.

כשרצועה לא שימושית הופכת לחצר שימושית, המעבר מ-0.15 ל-0.25 הוא השבחה. כך היה אצל דודזון.

האם חצר מעל תקרת חניון מקבלת מקדם נמוך יותר?

באף אחת מ-4 ההכרעות שקראנו השמאי המכריע לא פיצל את החצר לשני מקדמים. כך ביטאו השמאים את הפגיעה מהחניון:

• מקדם רגיל, שטח מוקטן. דוד טיגרמן בקרית אונו (2023) מצא בחצר רחבת כיבוי ופתחי אוורור של מרתפי החניה. הוא כתב: "בנסיבות אלו אני מקבל את מקדמי השווי של שמאי המשיבה". כלומר 0.25, אבל רק על כ-250 מ"ר שימושיים.
• מקדם רגיל על כל החצר. דורית פריאל בכפר סבא (2011) עסקה בגינה שכולה מעל חניה מקורה. היא נתנה 0.25 ל-180 מ"ר. את המדרג שהציע המבקש, מ-0.2 ועד 0.05, דחתה.
• מקדם גבוה מהרגיל. מישל אשור במורדות הכרמל (2025) קבע 0.35 לחצר של 105 מ"ר מעל קומת חניה. הוא נימק זאת בפיתוח, בגודל החצר ביחס לדירה ובכך שהיא מרוצפת.
• מקדם כולל לדירה. שמואל רוזנברג בקריות (2010) נתן לדירת הגן מקדם 130%. הוא כתב שהמקדם מגלם גם את החצר, ואת העובדה שבחלקה "לא ניתן לבצע שתילה גננית".

אצל אשור, שמאי המבקשת טען שהחצר "בנויה מעל קומת חניה" וביקש 0.3 במצב הקודם ו-0.2 במצב החדש. השמאי לא קיבל את הירידה.

מה מקדם חצר או שפ"פ עם זיקת הנאה?

זיקת הנאה היא זכות רשומה של אחרים להשתמש בחלק מהמגרש, למשל לעבור בו. שפ"פ הוא שטח פרטי פתוח, כלומר שטח בבעלות פרטית שהתכנית קבעה שיישאר פתוח. ב-5 מתוך 7 ההכרעות שקראנו, החלק שבזיקת הנאה קיבל 0.1.

• שביל ליחידה עורפית. יעקב הלוי בהרצליה (2023) קבע 0.1 לשביל של 70 מ"ר. החצר הפרטית קיבלה 0.25. בהכרעה נוספת שלו באותה תכנית, 75 מ"ר קיבלו 0.1.
• רצועות של 3 מ' בכל מגרש. אהובה גיל-עד בהשגה ראשונה בראשון לציון (2017) קבעה 0.10 לזיקת ההנאה ו-0.25 לחצר.
• חצר שמשמשת דרך. משה נדם בדרום השרון (2017) קבע 0.10 ל-205 מ"ר של "חצר כדרך בזיקת הנאה".
• מעבר לציבור ולרכב במגרש מסחרי. חיים מסילתי באילת (2024) הוריד את החלק שבזיקת ההנאה מ-0.3 ל-0.1. על 365 מ"ר יצאה הפחתה של 277,400 ₪.

שתי ההכרעות האחרות הגיעו לתוצאות שונות:

• מדרכה בתוך המגרש. גיא צדיק בפתח תקווה (2025) הפחית את כל ערך החצר (0.3) על החלק שמשמש מדרכה. השטח היה 46 מ"ר, וההפחתה 132,825 ₪.
• מעבר רכב לשתי יחידות. אלי כהן ביהוד (2021) כתב: "אינני סבור שיש מקום להפחית משטח החצר את החלק המיוחס לזיקת ההנאה". לדבריו, ברוב שעות היום השטח פנוי. במקום זה הוא נתן לנכס מקדם פגיעה בפרטיות 0.97.

מה שהבדיל בין התיקים הוא מי עובר בחצר וכמה. מעבר של הציבור הוריד את המקדם לאפס או ל-0.1. מעבר של שכן אחד או שניים הוריד פחות.

מה קבעו השמאים המכריעים, במספרים?

זה מבחר שקראנו בעמוד ההכרעה, לא כל ההכרעות בנושא. המונחים "חצר גרעינית" ו"חצר אפקטיבית" מופיעים ב-1,515 החלטות במאגר.

מה לבדוק בתיק שלך

1. מדדו את החלק השימושי. טיגרמן הקטין את שטח החצר, לא את המקדם. מה שנשאר מחוץ לחישוב הוא רחבת כיבוי ופתחי אוורור.
2. תארו איך משתמשים ברצועה. יציאה מהבית, ריצוף ופיתוח העלו את המקדם. רצועה שהיא רק מעבר ירדה ל-0.1 או ל-0.15.
3. בדקו מי רשאי לעבור. מעבר לציבור הוריד ל-0.1 או לאפס. מעבר רכב לשתי יחידות לא הקטין את החצר אצל אלי כהן, ונכנס כפגיעה בפרטיות.
4. בדקו אם הזיקה קיימת כבר במצב הקודם. הפגיעה נכנסת לחישוב רק אם התכנית שבמחלוקת יצרה אותה.
5. אל תבקשו שני מקדמים לחצר מעל חניון בלי ראיה. באף אחת מ-4 ההכרעות שקראנו זה לא התקבל. תמונות, תשריט ומדידה של השטח הפגוע עבדו טוב יותר.

על זכות מעבר ופגיעה בשווי: זיקת הנאה למעבר: כמה היא פוגעת בשווי. על בריכה בחצר: מקדם בריכת שחייה. על מרתף בבית צמוד קרקע: מקדם מרתף.

על היטל השבחה בכלל: מה זה היטל השבחה. לחיפוש הכרעות לפי גוש, שמאי או תכנית: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

מה מקדם חצר מקובל לבית צמוד קרקע?

בהכרעות שקראנו, 0.25 משווי מ"ר מבונה ב-9 מתוך 14. בשאר נקבע 0.3 או 0.35. בסקר דלפי 2020 החציון לגינה של דירת גן היה 0.25, לפי הציטוט בהכרעה.

האם רצועה צרה בצד הבית שווה פחות?

כן, כשהיא לא שימושית. בהכרעות שקראנו היא קיבלה בין 0.1 ל-0.15. אף שמאי מכריע לא קבע סף של רוחב, אלא בחן אם משתמשים בה.

מה המקדם לחצר שיש עליה זיקת הנאה לציבור?

ב-5 מתוך 7 ההכרעות שקראנו, 0.1. בפתח תקווה (2025) הופחת כל ערך החצר על מדרכה. ביהוד (2021) החצר לא הוקטנה, ונקבע מקדם פגיעה בפרטיות 0.97.

מקורות

1. דורית פריאל, כפר סבא, 19.7.2011, גוש/חלקה 7621/128, עמודים 6 ו-8
2. דוד טיגרמן, קרית אונו, 15.5.2023, גוש/חלקה 6497/200, עמוד 20
3. מישל אשור, מורדות הכרמל, 8.7.2025, גוש/חלקה 12545/97, עמודים 7, 10 ו-11
4. שמואל רוזנברג, קריות, 21.10.2010, גוש/חלקה 10236/121, עמוד 20
5. אוולין דודזון שמאמה, כפר שמריהו, 29.8.2024, גוש/חלקה 6665/205, עמוד 34
6. ערן ירקוני, ראש העין, 14.2.2024, גוש/חלקה 5504/3, עמודים 22 ו-24
7. מרדכי דדון, הרצליה, 10.11.2020, גוש/חלקה 6558/69, עמוד 37
8. מרדכי דדון, יבנה, 7.12.2020, גוש/חלקה 5169/42, עמוד 21
9. הכרעה בהשגה ראשונה על שומת רמ"י, באר יעקב, 25.4.2021, גוש/חלקה 3837/2, עמוד 14
10. משה נדם, דרום השרון, 21.3.2017, גוש/חלקה 6449/131, עמודים 20 ו-23
11. יעקב הלוי, הרצליה, 27.9.2023, גוש/חלקה 6558/60, עמודים 10 ו-11
12. יעקב הלוי, הרצליה, 20.9.2023, גוש/חלקה 6558/119, עמוד 16
13. אהובה גיל-עד, הכרעה בהשגה ראשונה, ראשון לציון, 20.6.2017, גוש/חלקה 5416/98, עמוד 15
14. חיים מסילתי, אילת, 28.1.2024, גוש/חלקה 40001/86, עמודים 46 ו-48
15. גיא צדיק, פתח תקווה, 27.2.2025, גוש/חלקה 6325/206, עמודים 24 ו-25
16. אלי כהן, יהוד-נווה אפריים, 18.2.2021, גוש/חלקה 6727/361, עמוד 41
17. סקר דלפי 2020, לשכת שמאי המקרקעין בישראל, פרק 2 (בנייה רוויה), כפי שצוטט בהכרעת מישל אשור, מורדות הכרמל, 2025, עמוד 11

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.