כמה היטל השבחה על סגירת קומת עמודים לדירה או לחנות?
הוועדה המקומית אישרה הקלה (חריגה מהוראות התכנית) לסגירת קומת העמודים, כלומר קומת הקרקע הפתוחה שהבניין עומד בה על עמודים. במקום חלל מפולש יש עכשיו דירת גן, יחידת משנה, צימר או חנות. השאלה הבאה היא כמה היטל השבחה זה שווה.
שמאי הוועדה מבקש לפעמים מקדם השבחה גבוה, כאילו נוסף שטח עיקרי מלא. שמאי המבקש, בדרך כלל בעל הנכס, טוען שזה רק שיפור תכנון, כלומר ניצול טוב יותר של זכויות שכבר היו. לפעמים הוא טוען שאין השבחה בכלל.
התשובה הקצרה. אין מקדם אחד. כשהסגירה מנצלת זכויות שהיו קיימות ממילא, השמאים קבעו מקדם שיפור תכנון נמוך. כשהסגירה יוצרת שטח שלא היה אפשר לבנות בלי ההקלה, ההשבחה נמדדת כמעט כשטח מלא.
מקדם שיפור תכנון נמוך, כשהסגירה מנצלת זכויות קיימות:
- נשר (2026): 5% (מקדם 0.05).
- מג'דל שמס (2026), קומה מסחרית: מקדם 0.1 (10%).
- קריית אתא (2017) ומבוא העמקים (2023): 10% (מקדם 0.1).
- רמת השרון (2018): 15% (מקדם 0.15).
כמעט שטח מלא, כשהסגירה יוצרת שטח חדש:
- מלון בתל אביב (2017): מקדם 1.0 על החריגה מעל 50% תכסית.
אין השבחה בכלל:
- כשהתכנית כבר התירה את הבנייה בקומה.
- כשהקומה משמשת לחניה.
- כשהסגירה היא מכוח תמ"א 38 (התכנית הארצית לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה).
בדקנו מה קבעו השמאים המכריעים בפועל. הצירוף "הקלה לסגירת קומת עמודים" מופיע במאגר של מכריע ב-18 הכרעות. הנושא עולה גם בהכרעות נוספות, בניסוחים אחרים: ביטול קומת עמודים, דירות קרקע במקום קומת עמודים, השלמת קומת הקרקע.
קראנו לעומק 12 הכרעות שבהן השמאי המכריע קבע מספר, או קבע שאין השבחה. כל מספר בדקנו מול עמוד ההכרעה עצמו.
מה קבעו השמאים המכריעים בכל הכרעה?
| הכרעה | הנכס והשימוש | טענות הצדדים | מה נקבע |
|---|---|---|---|
| אורית גלן, 30/6/2026, מועד קובע 24/6/2025 | נשר, בית דו-משפחתי, קומת קרקע במקום עמודים | הוועדה: 10% לתוספת הקומה, 0.2 לפיצול. המבקש: כפל חיוב, 0.1 לפיצול | 5% שיפור תכנון לתוספת הקומה, 0.2 לפיצול יחידה, עלויות התאמה 0.9 והפחתה 0.75 לשטחי הקרקע. עמ' 15-16 |
| נתלי הוכטייל, 10/5/2026, מועד קובע 29/12/2024 | מג'דל שמס, קומת קרקע מסחרית | הוועדה ראתה בהקלה סגירת עמודים למסחר; המבקש: שיפור תכנון בלבד | מקדם 0.1 על 463.43 מ"ר אקו' לפי 400 ש"ח, השבחה 18,537 ש"ח. הבנייה בקומת הקרקע כבר אושרה במימוש קודם. עמ' 19, 21 |
| דוד דדון, 24/5/2023, מועד קובע 25/10/2022 | מבוא העמקים, מבנה מסחרי עם סגירת עמודים למגורים | הוועדה: 15% לשטח עיקרי ו-10% לתכסית. המבקש: 5% | 10% על כל 99.91 מ"ר ההקלות יחד, כי ההקלות "שזורות" זו בזו. עמ' 37, 39 |
| דורית פריאל, 26/7/2018, מועד קובע 14/2/2017 | רמת השרון, דירות גן במקום עמודים | הוועדה: 0.15. המבקשים: אין השבחה, ההקלה מיותרת ועלות החניה במרתף מקזזת | 15% משווי 224.69 מ"ר שנסגרו, בגלל הצמדת המרתף והחצר לדירות הגן. עמ' 7-8 |
| אבישי זיו, 24/1/2017, מועד קובע 30/11/2015 | קריית אתא, 2 דירות קרקע במקום עמודים | הוועדה: 0.3 משווי הקרקע ליח"ד. המבקשת: 0.05 | 10% משווי ממוצע של דירה בקומות העליונות: 605,500 × 2 × 10% = 121,100 ש"ח. עמ' 10-11 |
| יעקב פז, 2/1/2024, החלטת ועדה ביולי 2021 | תל אביב, מועדון דיירים בקומת הקרקע | אין מחלוקת מהותית על מקדם שיפור התכנון | 0.2 על כ-200 מ"ר מועדון, לפי מדידה גרפית. עמ' 24, 26 |
| אריה אריאל, 13/10/2010, מועד קובע 26/5/2009 | מבוא העמקים, סגירת יתרת קומה מפולשת | המבקשים: הסגירה כבר אושרה בהיתר מ-1989 | 0.3 על 55.97 מ"ר שנותרו מפולשים, לפי 125 דולר למ"ר: 2,096 דולר. עמ' 11, 13 |
| שמואל רוזנברג, 17/1/2017, מועד קובע 25/6/2014 | תל אביב, מלון, סגירה מעל 50% תכסית | נדונה השאלה אם להחיל מקדם שוליות | 1.0 על 74.8 מ"ר שמעבר ל-50%, לפי 9,000 ש"ח: 673,200 ש"ח. בלי מקדם שוליות. עמ' 11-12 |
| יעקב פז, 9/1/2025, מועד קובע 18/1/2022 | ערד, הסדרת יחידת משנה בקומת עמודים קיימת | הוועדה: שווי מלא. המבקשת: הפחתה לשוליות, פרטיות וגובה | 0.9 × 0.9 על 78.5 מ"ר, בניכוי חצר במצב הקודם (0.2) ו-46,000 ש"ח עלויות התאמה: השבחה 78,500 ש"ח. עמ' 17-18 |
| יעל הרון, 9/10/2023, מועד קובע 18/1/2023 | מטה יהודה (מסילת ציון), 2 צימרים בשטח 65.8 מ"ר מתחת לבית | הוועדה: 110,610 ש"ח (חצר שולית 0.15). המבקש: קומה מפולשת 0.3 במצב הקודם | 77,700 ש"ח: שווי הצימרים 169,400 פחות המצב הקודם במקדם 0.2 (91,700). עמ' 6, 10 |
| עומר סרחאן, 2/4/2019, מועד קובע להקלה 10/12/2018 | מג'דל שמס, סגירת עמודים לחניה | מחלוקת על מספר הקומות שהתכנית מתירה | אין השבחה. התכנית מתירה 6 קומות מעל קומה מפולשת, והבניין כולו 6 קומות. עמ' 11-12 |
| אמנון נזרי, 26/7/2011, מועד קובע 5/5/2010 | הרצליה, דירת קרקע | המבקשת: הסגירה לא תרמה לשווי | אין השבחה. ועדת המשנה קבעה שאפשר להשמיש את הקומה בלי הקלה. עמ' 14 |
מה קובע את המקדם: שיפור תכנון או שטח חדש?
הפער בין 5% (מקדם 0.05) לבין מקדם 1.0 נובע בעיקר מתשובה לשאלה אחת: האם בלי ההקלה אפשר היה לבנות את אותו שטח במקום אחר במגרש.
נשר (אורית גלן, 2026): התכנית התירה קומת עמודים ושתי קומות. הבית הקיים היה קומה א' על עמודים, ולכן את מלוא הזכויות אפשר היה לממש בקומות א' וב'. ההקלה רק העבירה את הבנייה לקומת הקרקע. לכן השמאית ראתה בה גמישות תכנונית במסגרת הזכויות הקיימות, וקבעה 5%.
מג'דל שמס (נתלי הוכטייל, 2026): הוועדה ביקשה לראות בהקלה סגירת קומת עמודים למסחר. השמאית מצאה שבנייה בקומת הקרקע כבר אושרה בהיתר הקודם, ולכן הקומה המסחרית היא המצב הקודם (התכנון שלפני ההקלה). מה שבוקש עכשיו, לדבריה, הוא תוספת קומה בלי תוספת שטח. התוצאה: מקדם 0.1 לשיפור תכנון, והשבחה של 18,537 ₪ בלבד.
מלון בתל אביב (שמואל רוזנברג, 2017): כאן המצב הפוך. התכנית התירה לסגור את הקומה המפולשת עד 50% תכסית, כלומר 136.82 מ"ר. כל מה שמעבר לכך, 74.8 מ"ר, הוא שטח שלא היה קיים בלי ההקלה. לכן השמאי חייב אותו במקדם 1.0, לפי 9,000 ₪ למ"ר.
השמאי גם דחה מקדם שוליות, כלומר הפחתה לשטח שמעבר לגודל מסוים, כי כל מ"ר נוסף שווה פחות. לדבריו, הלובי ושטחי הקרקע היו סבירים למלון של 47 חדרים. מעניין שבניתוח חוזה הרכישה של אותו מלון, השטח שהותר לסגירה (136.82 מ"ר) הובא במקדם 0.5.
כמה השבחה יש בדירת גן במקום עמודים?
כשהסגירה הופכת את הקומה לדירות גן, השמאים מדדו את מה שנוסף לדירה: חצר צמודה, גישה ישירה, מרתף צמוד. בשתי ההכרעות שלהלן נקבעו 10% ו-15%.
- רמת השרון (דורית פריאל, 2018): המבקשים טענו שההקלה מיותרת, ושעלות החניות במרתף מקזזת את ההשבחה. השמאית קבעה שהטענה לעצם החיוב היא משפטית, ושמקומה בוועדת ערר. עוד קבעה שעלות החניה כבר מגולמת בשווי הקרקע. היא אימצה 15% על 224.69 מ"ר.
- קריית אתא (אבישי זיו, 2017): הוועדה ביקשה 0.3 משווי הקרקע ליחידת דיור, והמבקשת 0.05. השמאי קבע 10% משווי ממוצע של דירה בקומות העליונות, בהתבסס על הכרעה קודמת שלו בחדרה. ההשבחה: 121,100 ₪ לשתי דירות.
איך מחשבים יחידת משנה או צימר בקומת העמודים?
בבית צמוד קרקע, שבו הקומה הסגורה הופכת ליחידה נפרדת, השמאים לא השתמשו במקדם השבחה כללי. הם שמו את השטח במצב החדש, כלומר בשווי שלו אחרי ההקלה. ממנו הפחיתו את שווי השטח המפולש במצב הקודם.
- ערד (יעקב פז, 2025): השמאי ייחס לקומה שווי מלא, עם שתי הפחתות: 10% לפגיעה בפרטיות, ועוד 10% לגובה ולמיקום בקומה התחתונה (0.9 × 0.9). מנגד, הוא זיכה את החצר שהייתה שם במצב הקודם, במקדם 0.2. הוא ניכה 46,000 ₪ לפתיחת פיר ולבניית מדרגות בלבד. שאר עלויות השיפוץ לא הוכרו, כי לא נקשרו לקומת העמודים.
- מסילת ציון (יעל הרון, 2023): שני צימרים מתחת לבית נשומו לפי רנטה לקרקע. השטח במצב הקודם הובא במקדם 0.2. זה בין 0.15 שביקשה הוועדה לבין 0.3 שביקש המבקש.
מתי אין השבחה בכלל?
- התכנית כבר התירה את הבנייה. במג'דל שמס (עומר סרחאן, 2019) התכנית התירה 6 קומות מעל קומה מפולשת. הבניין עם הסגירה היה בן 6 קומות. בהרצליה (אמנון נזרי, 2011) ועדת המשנה עצמה קבעה שאפשר להשמיש את הקומה בלי הקלה.
- הקומה משמשת לחניה. בתל אביב (קוט, 2024) לא נכללו בתחשיב זכויות לסגירה, כי קומת העמודים משמשת לחניה, וחלק מהשטחים צמודים לחניות. המועד הקובע שם, כלומר היום שלפיו מעריכים את ההשבחה, הוא 17/6/2018. בבניין אחר בתל אביב היה שטח פנוי לסגירה. שם השמאי שוורצברד (2025) הביא 65 מ"ר במקדם 0.9, בגלל מיקום, שוליות ואפשרויות בינוי מוגבלות.
- תמ"א 38. ברחובות (שרביט שפירא, 2017) הצדדים הסכימו, והשמאית קבעה, שסגירת קומת העמודים פטורה מכוח סעיף 23 לתמ"א 38. על פטור תמ"א 38 בהרחבה ראו המאמר על היטל השבחה ותמ"א 38.
מה לבדוק בתיק שלך?
- בדקו מה התכנית התירה בלי ההקלה: מספר קומות, קומה מפולשת, אחוזי סגירה. אם אפשר היה לבנות את אותו שטח בקומה אחרת, הדיון הוא על שיפור תכנון.
- בדקו מה נבנה בהיתרים קודמים. אצל אריה אריאל במבוא העמקים (2010), 73.40 מ"ר כבר נסגרו בהיתר מ-1989. החיוב חל רק על 55.97 המ"ר שנותרו מפולשים.
- פרקו את מה שההקלה הוסיפה בפועל: שטח, קומה, יחידה, שימוש. גלן בנשר (2026) הפרידה בין תוספת הקומה, תוספת השטח ופיצול היחידה, כי על כל רכיב חל שיעור היטל אחר.
- בדקו את השימוש בקומה היום. חניה, מחסנים או לובי עשויים לשלול את הכדאיות של הסגירה.
- חשבו את שווי השטח במצב הקודם. חצר או קומה מפולשת נשומו במקדם 0.2 בערד ובמסילת ציון. אל תוותרו על הזיכוי.
- תעדו את עלויות ההתאמה. בערד הוכרה רק עלות שקשורה ישירות לסגירה (פיר ומדרגות).
- בדקו פטור לפי תמ"א 38. זה רלוונטי אם הסגירה היא מכוח התמ"א, או מכוח תכנית לפי סעיף 23.
לחיפוש הכרעות נוספות לפי עיר, שמאי או תכנית: חיפוש במאגר של מכריע. נושאים קרובים: איך מחשבים היטל השבחה, מקדם פרטיות וצפיפות.
שאלות נפוצות
מה המקדם המקובל לסגירת קומת עמודים?
אין מקדם אחד. ב-12 ההכרעות שקראנו נקבעו מקדמים מ-5% (0.05) ועד 1.0. זה תלוי בשאלה אם ההקלה יצרה שטח חדש, או רק העבירה זכויות קיימות לקומת הקרקע. זה מדגם קטן, ולכן אין להסיק ממנו ממוצע.
סגירת קומת עמודים לחנות מחויבת כמו דירה?
במג'דל שמס (2026) השמאית קבעה לקומה המסחרית מקדם 0.1 בלבד, כי קומת הקרקע המסחרית כבר אושרה בהיתר קודם. מה שקבע את התוצאה הוא המצב התכנוני הקודם.
האם סגירת קומת עמודים בתמ"א 38 פטורה?
ברחובות (2017) נקבע שכן, מכוח סעיף 23 לתמ"א 38. כדאי לבדוק אם ההקלה בתיק שלכם היא מכוח התמ"א או הקלה רגילה.
איך נכתב המאמר. רשימה ממצה במאגר של מכריע, של כל ההחלטות עם הצירוף "הקלה לסגירת קומת עמודים", החזירה 18 הכרעות של שמאים מכריעים. הוספנו הכרעות שעוסקות בנושא בניסוחים אחרים. מתוכן קראנו לעומק 12, שבהן נקבע מקדם, סכום, או שנקבע שאין השבחה.
כל מספר בטבלה בדקנו מול עמוד ההכרעה, ולצדו קישור למסמך באתר משרד המשפטים. טענות הצדדים מסומנות כטענות. לא בדקנו במאמר זה השגות של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) והחלטות של ועדת ההשגות. המאמר אינו חוות דעת שמאית.
מחלקת המחקר במקרקעין של מכריע
מה הכריעו השמאים המכריעים השבוע, בדקה קריאה: לקבל את זה פעמיים בשבוע