האם משלמים היטל השבחה על מרפסות? תקנות, הבלטה ושיפור תכנון

בבקשה להיתר יש מרפסות שבולטות מעבר לקו הבניין, ובשומת הוועדה הן מופיעות כרכיב השבחה. שמאי המבקש, בדרך כלל בעל הנכס, טוען שהמרפסות מגיעות מתקנות חישוב שטחים, ולכן הן פטורות. מי צודק תלוי בשתי שאלות שהשמאים המכריעים בודקים קודם: מאיפה מגיעה המרפסת, ומה בדיוק ההקלה הוסיפה. הקלה היא אישור של הוועדה לחרוג מהוראות התכנית, למשל בקו בניין.

המאמר על היטל השבחה ותמ"א 38 (התכנית הארצית לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה) הציג את מקדמי המרפסת והגג בפרויקטים של תמ"א. המאמר על מקדם שוליות עסק בהפחתה לשטח מרפסת גדול: כל מ"ר נוסף שווה פחות.

כאן השאלה היא אחרת: על מה בכלל מותר לחייב. קראנו 11 הכרעות של שמאים מכריעים, מ-2017 עד 2026. בטבלה מופיע רק מה שהשמאי המכריע קבע.

אילו מרפסות פטורות מהיטל השבחה מכוח התקנות?

תקנות חישוב שטחים תוקנו ב-25/3/2008. לפיהן, גזוזטרה (מרפסת שבולטת מקיר הבניין) של עד 14 מ"ר לא נכנסת לשטח המותר לבנייה. התנאי: סך המרפסות בבניין לא עולה על 12 מ"ר כפול מספר היחידות.

ההכרעה של שושי שרביט שפירא ברחובות (19/1/2017) מצטטת את הנוסח. היא מוסיפה שאם התכנית קבעה הוראה מיוחדת לגזוזטראות, הוראות התכנית גוברות.

מכאן העיקרון שחוזר בהכרעות: שטח המרפסת עצמו לא נוצר מהתכנית, ולכן אינו השבחה. ב-10/4/2024 נתן בית המשפט המחוזי פסק דין בעמ"נ 26990-07-23 (ערעור מנהלי), הוועדה המקומית בת ים נ' גבאי דיבלופרס. לפי תיאור השמאים המכריעים, נקבע שם שמרפסות מכוח התקנות מחויבות רק כשיש קשר ישיר בין ההקלה לבין שטח המרפסות. הכרעות רבות מאז מפנות אליו, למשל של אלדד חימי בבת ים (2026). שתי דוגמאות, אחת מלפני פסק הדין ואחת מאחריו:

• תל אביב (יעקב פז, 2020): השמאי קיבל את עמדת המבקשים שמקור הזכויות הוא בתקנות. ההיקף: 12 מ"ר ליחידה, ל-14 יחידות.
• רעננה (דוד דדון, 2026): השמאי חייב 131.14 מ"ר של מרפסות שנבנו כשטח עיקרי, במקדם 0.4. הוא קבע ששאר המרפסות, מכוח התקנות, לא ייכנסו לתחשיב.

יש גם שאלה הפוכה: האם צריך לנטרל את המרפסות משווי ההשוואה.

• בת ים (ארז כהן, 2/7/2024): השמאי נטרל 12 מ"ר מרפסות ליחידה במקדם 0.5, בשני המצבים (לפני התכנית ואחריה). הסיבה: ערכי הקרקע גילמו גם אותן.
• חלקה סמוכה בבת ים (אלדד חימי): שנתיים אחר כך, השמאי דחה את אותה בקשה. הוא בדק את נספח התחשיבים של לוח השומה, ומצא שהערכים מלכתחילה לא כללו מרפסות וממ"דים.

מה שהכריע הוא מה הנתון מגלם, לא העיקרון.

מתי הבלטת מרפסת מעבר לקו הבניין היא שיפור תכנון?

התקנות מתירות הבלטה של עד 1.2 מ' מקו הבניין הקדמי, ולא מעבר לקו האחורי. לכן כמעט כל המחלוקות עוסקות בשטח שמעבר ל-1.2 מ' בחזית, ובכל הבלטה לעורף. השמאים המכריעים מחייבים את השטח הזה, בשלוש דרגות:

ההבדל בין מקדם של 0.1 לשווי מלא הוא ההבדל בין "שיפור" ל"יש מאין". כשאפשר היה לבנות את אותו שטח מרפסת בתוך קווי הבניין, ההקלה רק מאפשרת מיקום נוח יותר, ולכן מחייבים את השיפור בלבד. כשאין מקום אחר, ההקלה יצרה את המרפסת. אצל מסילתי שתי הדרגות מופיעות באותה הכרעה: 14 מרפסות במקדם 0.1, ו-8 בחיוב מלא.

מתי מרפסת בפרויקט תמ"א 38 פטורה?

בפרויקטים של תמ"א יש שאלה נוספת: האם המרפסת הבולטת נכנסת לפטור של התמ"א. ההכרעות שקראנו פועלות לפי עמ"נ 18063-05-21 (פרמינגר):

• נשארה יתרה בסל: אם לא נוצל כל סל הזכויות של התמ"א לשטח עיקרי, אפשר לשייך את המרפסות ליתרה. אז אפשר לבנות אותן בקווי הבניין המקלים של התמ"א (2 מ' לחזית ולצד, 3 מ' לאחור), והן פטורות.
• הסל נוצל: אין למה לשייך אותן.

ההכרעות מציינות שהוועדה המקומית בתל אביב הגישה בקשת ערעור לבית המשפט העליון.

כך זה נראה בהכרעות שקראנו:

• לא נותרה יתרה: אצל חיים מסילתי, גיא צדיק ויגאל יוסף לא נותרה יתרה, ולכן המרפסות חויבו.
• נותרה יתרה, אבל לא פטורה: אצל ארנון גולדברג נותרה יתרה של כ-289 מ"ר. אבל היא הייתה מהזכויות שחייבות בהיטל של 25% לפי תיקון 3א, ולא מהזכויות הפטורות. לכן המרפסות נכללו בחישוב ההשבחה של התמ"א, בשיעור היטל מופחת.

מה קורה למרפסת הגג כשהתכנית בונה עליה?

מרפסת גג שונה ממרפסת רגילה: מקורה בתכנית, ולא בתקנות. לכן היא מופיעה בשני מצבי התכנון, לפני התכנית ואחריה. השאלה היא מה קורה לה כשהתכנית בונה עליה. בשלוש הכרעות נוכה הפסד מרפסת הגג מתרומת השטח החדש:

• רמת השרון (שרביט שפירא, 15/2/2017): חדר הגג חושב כשטח עיקרי במקדם 1, בניכוי הפסד מרפסת הגג במקדם 0.2.
• ראשון לציון (תמיר שדה, 27/2/2019): במעבר מארבעה חדרי יציאה לגג לשניים, מרפסת הגג חושבה במקדם 0.25. התוצאה הייתה הפחתה של 148.23 מ"ר אקוויוולנטיים, כלומר מ"ר שתורגמו במקדם לשטח עיקרי. המועד הקובע, כלומר היום שלפיו מעריכים את ההשבחה, היה 6/10/2016.
• פתח תקווה (מסילתי, 2025): הצדדים חישבו את חדר הגג במקדם 0.7, שמגלם את המרפסת. השמאי המכריע סטה מההסכמה שלהם והפריד ביניהם: חדר גג במקדם 0.8, בניכוי מרפסת הגג במקדם 0.2. באותה הכרעה הייתה גם הקלה לקומה חלקית במקום חדרי גג. שמאי המבקש טען שאין בה השבחה: הרווח מהעברת השטח לקומה גבוהה מתקזז מול פגיעה של 40% בגלל אובדן המרפסת. השמאי המכריע לא קיבל את הטענה, וחייב את השטח החורג (253.2 מ"ר) במקדם שיפור תכנון של 0.1.

"שיפור תכנון" בגג לא תמיד מחויב. אצל גולדברג (2026) שני הצדדים הסכימו על מקדם 0.15 לביטול נסיגה בקומת הגג. השמאי המכריע בכל זאת קבע שאין השבחה, כי הזכות לדירת הגג באה מתכנית קודמת, ולא מההקלה.

מה לבדוק בתיק שלך?

1. בדקו מאיפה מגיע שטח המרפסת: האם המרפסות בהיתר רשומות בעמודת התקנות, או כשטח עיקרי. רק שטח מעבר ל-14 מ"ר ליחידה, או מעל ממוצע 12 מ"ר, או שנרשם כעיקרי, הוא שטח מהתכנית.
2. חפשו הוראה מיוחדת בתכנית. אם התכנית קבעה הוראה לגזוזטראות, היא גוברת על התקנות.
3. מדדו מהתשריט. חשבו כמה מטרים בולטים בפועל מעבר ל-1.2 מ' בחזית ומעבר לקו האחורי, ובאילו קומות. אצל גולדברג שמאי הוועדה הודה שחלק משטח המרפסות חויב פעמיים, פעם כשטח עיקרי ופעם כהבלטה.
4. בדקו אם היה מקום אחר. אם אפשר היה לבנות את אותו שטח מרפסת בתוך קווי הבניין, טענו לשיפור תכנון (בין 0.1 ל-0.2). אם לא, צפו לשווי מלא.
5. חשבו את יתרת סל התמ"א. בפרויקט תמ"א בדקו אם נשארו זכויות פטורות שלא נוצלו, ואם המרפסות בתוך קווי התמ"א.
6. בדקו מה הנתונים מגלמים. לפני שמבקשים לנטרל מרפסות מהשווי, בדקו אם ערכי ההשוואה או לוח השומה כבר לא כוללים אותן.
7. הביאו בחשבון התכלות של ההקלה. בשדרות וברעננה הופחתו 1.7% ו-2% משווי ההקלה, בהנחת חיים כלכליים של 70 שנה.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי עיר, שמאי או סוג הקלה: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

האם משלמים היטל השבחה על מרפסות בבניין חדש?

על שטח מרפסות שמקורו בתקנות, עד 12 מ"ר ליחידה בממוצע, ההכרעות שקראנו לא חייבו. חויבו מרפסות שנרשמו כשטח עיקרי, ושטח שבולט מעבר למה שהתקנות מתירות.

מה זה מקדם שיפור תכנון במרפסות?

מקדם שמחייב רק את התועלת שבמיקום הנוח שההקלה מאפשרת, ולא את כל שווי המרפסת. בהכרעות שקראנו נקבעו 0.1, 0.15 ו-0.2. המקדם הזה בא מעל מקדם המרפסת, שהיה 0.4 או 0.5.

מרפסת שבולטת בתוך קווי הבניין של תמ"א 38 פטורה?

רק אם נשארה יתרה בסל זכויות התמ"א שלא נוצלה. אם הסל נוצל, השמאים המכריעים חייבו את ההבלטה.

איך נכתב המאמר. חיפוש של "מרפסות מכוח התקנות" וניסוחים קרובים ("מרפסות מכח התקנות", "תיקון תקנה 4", "למרפסות המתווספות") מצא 411 החלטות של שמאים מכריעים. ברובן זה אזכור בתיאור ההיתר או בטענות הצדדים. קראנו לעומק 11 הכרעות שבהן נקבע איך לחייב.

בכל אחת בדקנו את עמוד ההכרעה, כדי להפריד בין מה שנקבע לבין מה שנטען. ההכרעה של ארז כהן בבת ים (2024) מובאת כפי שהיא מצוטטת בהכרעה של חימי, ולא נקראה ישירות. אלה לא כל ההכרעות בנושא, ולכן המאמר לא קובע "מקדם מקובל". הוא מציג את מה שהכריע במקרים שנקראו.

מקורות

1. יעקב פז, תל אביב-יפו, גו"ח 6947/15, 7/10/2020, עמ' 21-22.
2. ארז כהן, שדרות, גו"ח 2991/20, 5/5/2024, עמ' 16.
3. חיים מסילתי, פתח תקווה, גו"ח 6373/1024, 4/6/2025, עמ' 38-40, 50, 53-54.
4. גיא צדיק, תל אביב-יפו, גו"ח 6108/83, 23/7/2026, עמ' 76-77.
5. ארנון גולדברג, תל אביב-יפו, גו"ח 7110/192, 12/6/2026, עמ' 35-40.
6. יגאל יוסף, רעננה, גו"ח 6586/526, 17/2/2026, עמ' 43-45.
7. דוד דדון, רעננה, גו"ח 7654/117, 30/7/2026, עמ' 89.
8. אלדד חימי, בת ים, גו"ח 5027/78, 23/3/2026, עמ' 26-27 (כולל ציטוט מהכרעת ארז כהן, גו"ח 5027/76, 2/7/2024).
9. שושי שרביט שפירא, רחובות, גו"ח 3704/492, 19/1/2017, עמ' 14 (נוסח תיקון תקנה 4).
10. שושי שרביט שפירא, רמת השרון, גו"ח 6418/357, 15/2/2017, עמ' 19.
11. תמיר שדה, ראשון לציון, גו"ח 7375/79, 27/2/2019, עמ' 22.