מה זה מקדם שוליות, ומתי שמאי מכריע מחיל אותו?

דירה גדולה בהרבה מעסקאות ההשוואה, תוספת של חדר על הגג לפנטהאוז שכבר גדול, מגרש עם חצר של דונמים, מרתף של 150 מ"ר. בכל אחד מהמצבים האלה עולה אותה שאלה: האם כל מ"ר נוסף שווה כמו המ"ר הממוצע בעסקאות, או פחות. את ה"פחות" הזה השמאים מבטאים במקדם שוליות. בשומת היטל השבחה הוא יכול להזיז את החיוב בעשרות אחוזים, ולכן כדאי לדעת מתי שמאים מכריעים מחילים אותו, בכמה, ועל איזה שטח. קראנו את ההכרעות.

מה זה מקדם שוליות

מילון המונחים של מועצת שמאי המקרקעין (2025) אינו מגדיר את המונח, וגם מחקר דלפי 2020 של לשכת שמאי המקרקעין לא שאל עליו. ההגדרה כאן נגזרת מהאופן שבו השמאים המכריעים משתמשים בו: מקדם שוליות הוא מקדם קטן מ-1 שמוחל על השטח שמעבר לגודל מסוים (דירה, מרתף, חצר, מרפסת), כי מ"ר נוסף מעל הגודל הזה תורם לשווי פחות מהמ"ר הממוצע. אייל יצחקי הסביר זאת בתל אביב (2020) כך:

הגדלה של שטח דירה מעל לערך הזה מביאה לעליה הולכת ופוחתת בתרומה של המטר הרבוע השולי

הוא הוסיף שהגודל שממנו מתחילה הירידה שונה מאזור לאזור: נמוך באזורים עם ביקוש נמוך, וגבוה באזורים יוקרתיים. בהמשך המאמר נראה שזה בדיוק הקו שמפריד בין ההחלטות שהפחיתו לאלה שלא.

יש גם כיוון הפוך. כשתכנית מוסיפה יחידות דיור בלי להוסיף שטח, דירות גדולות מתחלקות לקטנות יותר, והשטח שהיה שולי הופך לשטח מלא בדירה החדשה. בהיטל השבחה קוראים לזה ביטול שוליות, והוא מקור השבחה (פירוט בהמשך).

איך מתפלגות ההכרעות

סיווגנו כל הכרעה לפי השטח שהמקדם חל עליו. החלטה אחת יכולה לעסוק בכמה סוגי שטח, ולכן סכום השורות גדול מ-2,775. בכל סוג נספרה לכל החלטה תוצאה אחת.

בחצר המספר הוא מקדם השווי של החצר השולית עצמה (0.15 משווי מ"ר מבונה). בביטול שוליות המספר הוא שיעור ההשבחה על השטח שהפך משולי לעיקרי. בכל השאר המספר הוא המכפיל שמוחל על השטח השולי.

בשטח דירה אפשר לפרט יותר. ב-1,596 מתוך 1,773 ההחלטות נקבע מספר:

ב-373 מההחלטות על שטח דירה הסף שממנו מתחילה השוליות נכתב במפורש. הספים השכיחים: 100 מ"ר (71 החלטות), 150 מ"ר (43), 200 מ"ר (41), 120 מ"ר (37), 160 מ"ר (26), 180 מ"ר (23) ו-140 מ"ר (22). במדרגות, הצירוף השכיח הוא 0.9 ואחריו 0.8 (42 החלטות).

גבעת שמואל, 2020: פנטהאוז מול עסקאות של 114 מ"ר

הרצליה פיתוח, 2024: אותה שמאית, בלי הפחתה

איך בונים את המקדם

בהחלטות שקראנו חוזרות חמש שיטות. לפעמים אותה החלטה משלבת כמה מהן.

מקדם אחד על השטח שמעבר לסף

השיטה הנפוצה. בירושלים (2020) נקבע מקדם 1 עד 155 מ"ר לדירה, השטח הממוצע במצב הקודם, ו0.7 לכל מה שמעבר לו, כשהדירות בתכנית הגיעו ל-194 מ"ר בממוצע ועסקאות ההשוואה היו בין 95 ל-137 מ"ר. בראש העין (2020) נקבע 0.9 לשטח העיקרי שמעל 140 מ"ר ליחידה.

מדרגות

ככל שהדירה גדלה, המקדם יורד. ארז כהן במזרח ירושלים (2021) קבע 0.9 לשטח שמעל 120 מ"ר ו-0.8 לשטח שמעל 140 מ"ר, ושטח הדירה לצורך החישוב כולל את הממ"ד. במבנה אחסנה ביזרעאלים (2020) המדרגות היו לפי גובה ולא לפי שטח: מקדם 1 עד 4 מטר, ואחריו 0.7, 0.6 ו-0.5.

מקדם משוקלל לכל הדירה

מחשבים את המדרגות ומחלקים בשטח הכולל. במזרח ירושלים יצא כך 0.986 לדירה של כ-140 מ"ר. בפתח תקווה (2024) יצא 0.978: מקדם 0.9 על 24 מ"ר מתוך דירה של 111 מ"ר. ב-87 החלטות על שטח דירה נקבע מקדם יחיד לא עגול, כמו 0.978 או 0.986, שנראה כמו תוצאה של שקלול כזה.

מכפלה במקדם הבסיס

במרתף, במרפסת ובחצר יש כבר מקדם שווי, ומקדם השוליות מוכפל בו. באזור (2018) נקבע למרתף מקדם בסיס 0.5 ושוליות 0.8 לשטח שמעל 50 מ"ר, כלומר 0.4. בנתניה (2024) נקבע למרפסות 0.4 לשטח שמעל 12 מ"ר, שהם 0.5 כפול 0.8. כשקוראים הכרעה חשוב לבדוק איזה משני המספרים נרשם בה: המכפיל או התוצאה.

מדידה מנתוני השוק

בפתח תקווה השמאית השוותה עסקאות באותו פרויקט: דירות 4 חדרים (96 מ"ר בממוצע) ב-24,611 ₪ למ"ר, ודירות 5 חדרים (114 מ"ר) ב-24,240 ₪. מזה חושב שהחדר החמישי שווה כ-10% פחות מהמ"ר הממוצע. בגבעת שמואל (2022) אפרת שלז מצאה בפרויקט 24,570 ₪ למ"ר לדירת 3 חדרים מול 20,266 ₪ לדירה של 140 מ"ר, פער של כ-17.5% במחיר הבנוי, וקבעה 30% שוליות למרכיב הקרקע מעל 100 מ"ר. בתל אביב, אייל יצחקי הסתמך על רגרסיה שערך בשמונה הכרעות קודמות. שני האחרונים ניכו מהפער את עלות הבנייה הגבוהה יותר בדירות קטנות, ושניהם ציטטו את אותו נתון ממחירון דקל: דירה של 75 מ"ר יקרה לבנייה בכ-19% למ"ר מדירה של 125 מ"ר.

מה מבדיל בין 0.8 לאפס

גודל הנכסים בעסקאות ההשוואה

זה השיקול שחוזר הכי הרבה. שוליות נמדדת מול הנכסים שמהם נגזר השווי. בירושלים נדחתה טענת הוועדה שהשוליות כבר מגולמת בערכים, כי הדירות בעסקאות היו קטנות בהרבה מ-194 מ"ר. בהרצליה, להפך, ההפחתה נדחתה כי העסקאות היו באותו היקף. ברמת השרון (2023) מרדכי דדון ציין שגם בניתוח עסקאות ההשוואה לא הובאה בחשבון שוליות למרתף, ולכן לא הפחית גם בנכס עצמו.

ביקוש לשטחים גדולים באזור

ברמת השרון נקבע שלמרתף של 150 מ"ר באזור יוקרתי, עם ניצול מלא של זכויות, אין שוליות. השמאי הדגיש שההחלטה שלו ברחוב אחר באותה עיר, בשכונה אחרת, אינה רלוונטית. בנתניה, מול הים, השמאית הכירה בביקוש למרפסות גדולות אבל בכל זאת הפחיתה, כי לא לכל הדירות יש נוף לים. יש גם עמדה אחרת. ארז כהן כתב במזרח ירושלים שמקדם שוליות אינו קשור לביקוש לדירות גדולות, והחיל את המדרגות שלו גם שם.

מאיפה מתחיל השטח השולי

הסף לא נבחר מטבלה. בהחלטות שקראנו הוא נגזר מהשטח הממוצע לדירה במצב התכנוני הקודם (155 מ"ר בירושלים), מגודל הדירות בעסקאות (114 מ"ר בגבעת שמואל), מגודל דירה שהשוק רואה כגדולה (100 מ"ר, 4.5 חדרים, בגבעת שמואל 2022), או מהוראות התכנית עצמה. בחצרות זה בולט במיוחד, כפי שנראה בהמשך.

אחידות בין שני מצבי התכנון

בהרצליה אחד הנימוקים של הוועדה היה שהמבקש לא הפחית לשוליות כשניתח את עסקאות ההשוואה, אבל ביקש להפחית בנכס. בגבעת שמואל, שמאי הוועדה אמר בדיון שהמקדם שנתן לבנייה על מבנה קיים כבר כולל את השוליות. השמאים המכריעים בודקים שהמקדם לא נספר פעמיים ושהוא מופעל באותה שיטה בכל התחשיב.

חצר שולית

בבית צמוד קרקע על מגרש גדול, החצר שמעבר לגודל מסוים נחשבת בדרך כלל לחצר שולית. ב-138 החלטות נקבע לה מקדם אחד. השכיח 0.15 משווי מ"ר מבונה (57 החלטות, 28 שמאים), אחריו 0.2 (33) ו-0.1 (19). ב-20 החלטות נקבעו כמה מדרגות, וב-13 לא הופחת. הוועדות עם הכי הרבה הכרעות בחצר שולית הן דרום השרון (22), מטה יהודה (13), הדרים הוד השרון (13) ועמק חפר (11): אזורים של בתים צמודי קרקע ונחלות.

הסף נכתב במפורש ב-31 החלטות, והשכיח בהן 500 מ"ר (12 החלטות). איך נקבע הסף:

• לפי יחידת הקרקע בתכנית. באזור (2022) התכנית הגדירה יחידת קרקע של 250 מ"ר, ולכן ארז כהן קבע 0.25 לחצר עד 500 מ"ר (שתי יחידות) ו-0.2 למה שמעבר, ושינה את הסף של 600 מ"ר שקבע בעצמו בחלקה הסמוכה.
• לפי המגרש המינימלי. בראש העין (2020) המבקש ביקש 0.15 לחצר שמעל 1,000 מ"ר. נורית ג'רבי קבעה 0.15 כבר מעל 750 מ"ר, שטח המגרש המינימלי.
• בשלוש טבעות. בדרום השרון (2023) נקבעו בטבלת התחשיב של דוד בריל 0.25 לחצר הקרובה עד 500 מ"ר, 0.15 לחצר הרחוקה עד 1,000 מ"ר, ו-0.1 ליתרה.
• בנחלה. בלב השרון (2025) אלי כהן החיל 0.15 לחצר השולית בחלקת המגורים.

בדלפי 2020 אין שאלה על חצר שולית. יש שאלה קרובה על חצר גרעינית בתעשייה (אפקטיבית, מעגל ראשון), שהחציון שלה 30%.

מרתף, עליית גג וחדר על הגג

במרתף (564 החלטות) המכפילים השכיחים הם 0.8 (101), 0.9 (75) ו-0.7 (59), וב-70 החלטות לא הופחת. הסף במרתף נמוך: מתוך 143 החלטות שבהן נכתב, 72 קבעו אותו ב-50 מ"ר ו-42 ב-100 מ"ר. חלק מההחלטות רושמות את המקדם המשולב (למשל 0.4 או 0.3) ולא את המכפיל, ולכן מקדמים נמוכים במרתף אינם בהכרח שוליות חריפה. בעליית גג (252 החלטות) השכיחים 0.8, 0.9 ו-0.7, ובחדר יציאה לגג (140) 0.9, 0.8 ו-0.7.

מרפסות ומרפסות גג

78 החלטות בלבד, והמספרים מעורבים: חלקן רושמות את המקדם הסופי למרפסת (בין 0.15 ל-0.3) וחלקן את המכפיל (0.7 עד 0.9). שתי דוגמאות מאותה שמאית, דנה שחור, מ-2024: בבת ים 0.9 לשטח המרפסת שמעל 25 מ"ר, כי המרפסות הגדולות צמודות לדירות גדולות בקומות גבוהות, והמבקשת ביקשה מדרגות של 0.8 עד 0.6. בנתניה 0.8 לשטח שמעל 12 מ"ר.

מסחר, תעשייה וקרקע

שוליות בשטחי מסחר נדירה בחומר: 35 החלטות על מסחר, תעשייה ואחסנה, וב-9 מהן נקבע שאין הפחתה. בחיפה (2024) אלי כהן לא החיל שוליות על שטחי מסחר. הוא הפנה לשומות קודמות לאותה תכנית שלא הפחיתו, קבע שהפרש השטחים זניח, וציין שיש שימושים כמו מסעדות ובתי קפה שצריכים שטח גדול. בקרקע ובמגרש (67 החלטות) השכיח 0.9.

בהיטל השבחה: ביטול שוליות

כשהקלה או תכנית מוסיפות יחידות דיור בלי להוסיף שטח, הדירה הממוצעת קטנה, והשטח שהיה שולי בדירה הגדולה נמכר עכשיו כחלק מדירה חדשה. ב-441 החלטות נמצאה הכרעה בשאלה הזאת. כשנקבע שיעור אחד, השכיח הוא 20% מהשווי על השטח שהפך מעיקרי שולי לעיקרי מלא (80 החלטות, 31 שמאים), ואחריו 30% (41).

בראשון לציון (2021) נוספו 4 יחידות בהקלה, והדירה הרגילה ירדה מכ-135 לכ-127 מ"ר. אלדד חימי ריכז עשר הכרעות בשכונות הנרקיסים והרקפות, כולן בין 20% ל-30%, ואימץ 30%. בתל אביב (2020) נוספו 3 דירות בהקלה בלי תוספת שטח, ואייל יצחקי חישב 20% משוקלל מהחדרים החמישי והשישי שנוידו. בשני המקרים השאלה הייתה אותה שאלה של שוליות, רק בכיוון ההפוך: כמה שווה השטח הזה כשהוא חלק מדירה קטנה, לעומת כשהיה עודף בדירה גדולה.

איך לבסס את זה בשומה או בהשגה

מההחלטות עולה מה משכנע שמאי מכריע, ומה לא.

1. השוו לגודל הנכסים בעסקאות. הטיעון החזק ביותר לשוליות הוא פער בין שטח הנכס לשטח בעסקאות שעליהן נקבע השווי. אם העסקאות בגודל דומה, צפו שההפחתה תידחה.
2. נמקו את הסף. שטח ממוצע במצב הקודם, מגרש מינימלי, יחידת קרקע בתכנית או גודל שהשוק רואה כדירה גדולה. סף שנבחר בלי נימוק הוא הראשון שמשתנה.
3. הפרידו בין מכפיל למקדם סופי. במרתף, במרפסת ובחצר כתבו גם את מקדם הבסיס וגם את המכפיל, כדי שלא ייקרא כהפחתה כפולה.
4. אם יש נתוני שוק, הביאו אותם מאותו פרויקט. בפתח תקווה השמאית עצמה השוותה דירות 4 ו-5 חדרים באותו פרויקט. בגבעת שמואל לא אומץ סקר של פנטהאוזים שלטענת הוועדה הושפע מהצמדות שונות, והמקדם שנקבע היה רחוק ממנו.
5. נטרלו את עלות הבנייה. בשוליות של מרכיב הקרקע, השמאים ניכו את העלות הגבוהה יותר של דירות קטנות.
6. היו עקביים. אם הפחתתם לשוליות בנכס, הפחיתו גם בניתוח העסקאות, ולהפך. בהרצליה חוסר העקביות הזה היה אחד הנימוקים לדחייה.
7. הפנו להכרעות באותה שכונה. ברמת השרון, בראשון לציון ובהרצליה השמאים שקלו במפורש מה נקבע בשכונה עצמה, והבחינו בין שכונות באותה עיר.

ההכרעות שנקראו

אלה 18 ההחלטות שקראנו לעומק, מהחדשה לישנה. זה מבחר לדוגמה. ההתפלגויות שלמעלה מבוססות על כל 2,775 ההחלטות עם הכרעה בשאלה, והרשימה המלאה בקובץ המקורות. "מועד קובע" מופיע רק כשראינו אותו במפורש בעמוד שנקרא.

שאלות נפוצות

מה זה מקדם שוליות?

מקדם קטן מ-1 שמוחל על השטח שמעבר לגודל מסוים של דירה, מרתף, חצר או מרפסת, כי כל מ"ר נוסף מעבר לגודל הזה תורם לשווי פחות מהמ"ר הממוצע. המילון הרשמי של מועצת שמאי המקרקעין אינו מגדיר אותו, וההגדרה נגזרת מהשימוש בהכרעות.

כמה מפחיתים לדירה גדולה מעסקאות ההשוואה?

ב-1,773 שומות מכריעות על שטח דירה, המקדמים השכיחים הם 0.9 (282 החלטות) ו-0.8 (276), על השטח שמעבר לסף ולא על כל הדירה. ב-203 החלטות נקבעו מדרגות, לרוב 0.9 ואחריו 0.8. ב-322 החלטות לא הופחת כלל, בדרך כלל כי העסקאות היו בגודל דומה או כי באזור יש ביקוש לשטחים גדולים.

מאיזה שטח מתחילה שוליות בדירה?

אין סף אחד. בהחלטות שבהן הסף נכתב, השכיחים הם 100, 150, 200 ו-120 מ"ר. הסף נגזר בדרך כלל מגודל הדירות בעסקאות ההשוואה או מהשטח הממוצע במצב התכנוני הקודם. במרתף הסף השכיח 50 מ"ר.

מה מקדם חצר שולית?

השכיח בהכרעות הוא 0.15 משווי מ"ר מבונה (57 מתוך 138 החלטות עם ערך אחד), לעומת 0.25 שמקובל לחצר רגילה. הסף השכיח 500 מ"ר, אבל הוא נקבע לפי התכנית: יחידת קרקע, מגרש מינימלי, או טבעות של חצר קרובה ורחוקה.

מה זה ביטול שוליות בהיטל השבחה?

כשמוסיפים יחידות דיור בלי להוסיף שטח, השטח שהיה שולי בדירות גדולות הופך לשטח מלא בדירות קטנות יותר, וזו השבחה. השיעור השכיח בהכרעות הוא 20% מהשווי על השטח שהומר (80 החלטות), ואחריו 30% (41).

איך נכתב המאמר. כלי הספירה של המאגר מוצא את המונח וניסוחיו הקרובים (מקדם שוליות, חצר שולית, הפחתה לשוליות, ביטול שוליות) בכ-9,600 שומות מכריעות. הספירה הזאת כוללת אזכורים אגביים וניסוחים קרובים, ולכן היא גבול עליון. ב-2,775 החלטות נמצאה הכרעה של השמאי המכריע בשאלת השוליות, וכל ההתפלגויות במאמר מבוססות עליהן. החלטה שפורסמה לכמה חלקות נספרה פעם אחת, והוצאו מסמכים ששכבת הטקסט שלהם משבשת ספרות. את ההכרעות מיינו לפי הניסוח והנימוק שלהן, ולכן ייתכנו טעויות סיווג בודדות, בעיקר בין מכפיל שוליות למקדם שווי סופי במרתף, במרפסת ובחצר. הכרעה שנוסחה באחוזי הפחתה הומרה למקדם (הפחתה של 10% היא 0.9). 19 החלטות קראנו לעומק, ואחת מהן הוצאה כי הספרות בעמוד ההכרעה משובשות. כל החלטה שמוזכרת בשמה במאמר נקראה בעמוד ההכרעה. לא נכללו כאן כ-640 הכרעות בהשגות על שומות רשות מקרקעי ישראל ו-169 החלטות של ועדת ההשגות שעוסקות בשוליות, ולא נבדק מה קרה להחלטות בוועדות ערר או בבתי משפט. המאמר מתאר הכרעות שניתנו, והוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.