האם מחירי הדירות ירדו ב-2026? מה מראות דירות שנמכרו פעמיים
מי שמכין שומה היום צריך להחליט כמה להתאים עסקת השוואה מלפני שנה או שנתיים, ולשם כך לדעת מה עשו מחירי הדירות בתקופה הזאת. מדדי מחירים ממוצעים מתקשים לענות על זה. הם משתנים גם כשמשתנה הרכב הדירות שנמכרו, למשל כשברבעון מסוים נמכרו יותר דירות בפריפריה. לכן מדדנו אחרת: לקחנו דירות שנמכרו פעמיים מאז 2020, והשווינו כל דירה לעצמה.
התשובה הקצרה. בקרב 9,287 דירות שנקנו מ-2020 ונמכרו שוב, המחירים עלו ב-33% עד סוף 2022, נבלמו ב-2023, חזרו לעלות ב-2024, ומאז תחילת 2025 הם עומדים. ברבעון השני של 2026 המדד ירד ב-1.7%, הירידה הרבעונית הגדולה מאז 2020. אחרי אינפלציה המחיר נמוך ב-4.6% מהשיא. 17% מהמוכרים ב-2026 מכרו בהפסד, לעומת 8% ב-2024, וההפסדים מתרכזים במי שקנה ב-2024 וב-2025 ובמי שקנה דירה חדשה מקבלן.
מה עשו המחירים של אותן דירות
מדד מכירות חוזרות משווה את מחיר המכירה של דירה למחיר שבו היא נקנתה, ומחבר את כל הזוגות לסדרה רבעונית אחת. זו השיטה של מדד Case-Shiller האמריקאי. בגלל שכל דירה מושווית לעצמה, שינוי בהרכב הדירות שנמכרו לא מזיז את המדד.
מדד רבעוני, 9,287 זוגות עסקאות. העיגולים מסמנים שלוש נקודות מפנה: 1 בתחילת 2023, 2 באביב 2025, 3 ברבעון השני של 2026. הנקודה החלולה (יולי עד ספטמבר 2026) חלקית, כי עסקאות מדווחות באיחור.
בשלוש שנים, מתחילת 2020 עד סוף 2022, המדד עלה מ-100 ל-133. ב-2023 הוא עלה בכל השנה רק ב-1.8%, ואחוז המוכרים בהפסד עלה מ-2.5% ברבעון הראשון ל-12% ברבעון האחרון. ב-2024 המחירים חזרו לעלות, עד 146 ברבעון הראשון של 2025.
מאז המדד נע בין 145 ל-147, חמישה רבעונים ברצף. בשקלים זה יציב. אחרי אינפלציה זו ירידה, והמחיר הריאלי נמוך היום ב-4.6% מהשיא של תחילת 2025. ברבעון השני של 2026 הגיעה ירידה גם בשקלים, 1.7%. הרבעון השלישי של 2026 עדיין חלקי (127 מכירות) ונראה יציב, ולכן מוקדם לומר אם הירידה נמשכת.
כמה מהמוכרים הפסידו
אחוז המוכרים שמכרו בפחות ממה ששילמו הוכפל בתוך שנתיים: 8% ב-2024, 17% בחציון הראשון של 2026. בחישוב רווח אמיתי צריך להוסיף את עלויות העסקה: תיווך ושכר טרחת עורך דין בקנייה ובמכירה, ולמשקיע גם מס רכישה. מי שהרוויח פחות מ-5% כמעט לא נשאר עם רווח.
אחוז מהמכירות בכל חצי שנה. H1 הוא ינואר עד יוני, H2 יולי עד דצמבר. המספר מעל העמודה הוא סכום ההפסד והרווח הקטן. החצי השני של 2026 חלקי.
בחציון הראשון של 2026, 31% מהמוכרים הפסידו או הרוויחו פחות מ-5%. בחציון הראשון של 2023 היו אלה 10%.
מי מפסיד: מתי נכנסו
כשמפרקים את המוכרים של השנה האחרונה לפי שנת הקנייה, מתקבלים שני שווקים. מי שקנה ב-2020 או ב-2021 כמעט לא הפסיד, והרווח החציוני שלו בין 30% ל-38%. מי שקנה ב-2024 הפסיד ב-29% מהמקרים, עם רווח חציוני של 3.5%. מי שקנה ב-2025 הפסיד ב-40% מהמקרים, והרווח החציוני שלו אפס.
מכירות מ-1 ביולי 2025 עד ספטמבר 2026, לפי שנת הקנייה.
בשוק שעולה, עלויות העסקה נבלעות בתוך שנה. בשוק שעומד הן נשארות, ומי שקנה בשנתיים האחרונות ומוכר עכשיו מתחיל במינוס.
דירה חדשה מקבלן
קבוצה אחת בולטת במיוחד: דירות בבניינים שנבנו מ-2015 ואילך, שנקנו לא יותר משנה אחרי שנת הבנייה. זה סימן עקיף לקנייה ישירה מקבלן, כי במאגר אין שדה של זהות המוכר. מבין הדירות האלה שנמכרו מאז יולי 2025, 36% נמכרו בהפסד, לעומת 10.5% בשאר הדירות. השינוי החציוני במחיר שלהן היה 1.7% בלבד.
בסוגריים: מספר הדירות החדשות מול מספר הדירות האחרות שנמכרו מאז יולי 2025, לפי שנת הקנייה.
הפער לא נובע רק מהתזמון. גם כשמשווים קונים מאותה שנה, מי שקנה דירה חדשה ב-2024 הפסיד ב-41% מהמקרים, ומי שקנה דירה אחרת באותה שנה ב-24%. כשמריצים את מדד המכירות החוזרות עם משתנה לדירות האלה, בקניות מ-2022 ואילך הן נמכרו בכ-2.5% מתחת למסלול של השוק. הפער לא גדול, אבל בשוק שעומד הוא מספיק כדי להפוך רווח קטן להפסד.
אותו נתון משנה שתי קריאות נפוצות. ברבע היקר של השוק שיעור ההפסד גבוה בערך פי שלושה מאשר ברבע הזול, אבל בבניינים ישנים הוא כמעט זהה בכל רמות המחיר, בין 6% ל-11%. גם בפליפים: 78% ממי שמכר תוך פחות משנה מאז יולי 2025 מכר דירה בבניין שנבנה מ-2015, ובדירות בבניינים ישנים שנמכרו תוך שנה שיעור ההפסד הוא 9%.
המוכרים לא ממהרים להוריד מחיר
אין בנתונים מכירות חיסול. מבין מי שמכר בהפסד מאז תחילת 2025, ההפסד החציוני היה 4.4%, כ-80 אלף ₪. רק 18.5% מהמפסידים ירדו ביותר מ-10%.
3,904 מכירות מינואר 2025. כל עמודה היא טווח של אחוז אחד. העמודה הכהה היא מכירות במחיר זהה בדיוק למחיר הקנייה, והן לא נספרו בעמודות האחרות.
97 מוכרים, 2.5% מכל המכירות, מכרו בדיוק במחיר שבו קנו. זה יותר מכל מי שמכר בהפסד של עד אחוז אחד (66). מחיר הקנייה משמש למוכרים נקודת ייחוס, ומי שלא מקבל אותו מעדיף לחכות. לכן ירידת מחירים בשוק הדירות מופיעה קודם במכירות שלא קורות, ורק אחר כך במחירים. עסקאות שנסגרו בפועל נוטות להיות של מי שיכול למכור ברווח.
איך שמאים מכריעים התאימו לזמן כשהשוק נבלם
התאמת זמן לעסקאות השוואה מוזכרת ב-13,494 החלטות במאגר. בדקנו את ההכרעות בנושא שכבר נאספו בו, וקראנו לעומק ארבע הכרעות מ-2024 עד 2026 שבהן נדונה השאלה על רקע האטה בשוק. שתיים מהן מובאות כאן כמקרים, ושתיים בקצרה אחריהן.
החלטת ועדת ההשגות · מושב נתיב השיירה · 26.3.2026 · גוש 19942 חלקה 21
המחלוקת. 21 מגרשים לבנייה צמודת קרקע בתכנית ג/20448, שומה של רשות מקרקעי ישראל לדמי חכירה מהוונים, למועדים קובעים בינואר ובמרץ 2023. השמאי המחוזי התאים את עסקאות ההשוואה ב-5% לשנה. שמאי המשיגים טען ל-4% לשנה.
ההכרעה. הוועדה בחנה שלושה מקורות. בסקר מחירים לחיפה נמצאה עלייה מצטברת של כ-18% מסוף 2020 עד תחילת 2023. במחקר של הלמ"ס על מחירי קרקעות נמצאה עלייה של כ-36% ב-2022 וירידה של כ-16% ב-2023. ובמדד מחירי הדירות של מחוז הצפון, אחרי עליות של 11% ו-18% בשנים הקודמות, העלייה מינואר 2023 לינואר 2024 הייתה 1.34% בלבד.
נראה כי אין מקום לקבוע התאמה לזמן בשנת 2023
התוצאה. 5% לשנה עד תחילת 2023, שהוועדה ראתה כשיעור מקל, ובלי התאמת זמן בתוך 2023. הוועדה לא קבעה שיעור אחיד לכל התקופה. היא הבחינה בין התקופות, בגלל השפעת עליית הריבית ותיקון המחירים ב-2023. בנתוני המכירות החוזרות 2023 היא אותה שנה בדיוק: עלייה של 1.8% בלבד.
להחלטה המלאה (עמודים 18 עד 19)
הכרעה בהשגה ראשונה · יהונתן קמר · כפר חב"ד · 30.5.2024 · גוש 7311 חלקה 41
המחלוקת. מגרש 557ב בכפר חב"ד, בשכונת ההרחבה, שומה של רשות מקרקעי ישראל לדמי חכירה מהוונים, למועד קובע 10.1.2024. עסקאות ההשוואה היו בתים בנויים במושב עצמו, מפברואר 2020 עד נובמבר 2023, וחלקן יותר משנתיים לפני המועד הקובע.
ההכרעה. השמאי העדיף עסקאות מהמושב עצמו על פני יישובים אחרים, בגלל הרכב האוכלוסייה הייחודי שלו. הוא קבע התאמת זמן של 5% לשנה, ובטבלת ההשוואה יישם מקדמים של 1.20 לעסקה מפברואר 2020, 1.16 לעסקה מנובמבר 2020, 1.11 לעסקה מנובמבר 2021 ו-1.01 לעסקה מנובמבר 2023.
על אף שקיימת אינדיקציה להאטות במחירי הדיור הכלליים בתקופה האחרונה, אני סבור כי לאור מיעוט היצע הנכסים בסביבה לצד ההרכב ההומוגני של האוכלוסייה בכפר חב"ד, אין ירידה במחירים במושב חרף המצב הביטחוני השורר במדינה
התוצאה. 5% לשנה, גם כשהשוק הכללי מאט. ההכרעה נשענת על הנתונים המקומיים ולא על המגמה הארצית. גם בנתוני המכירות החוזרות ההבדלים בין ערים גדולים: באותה שנה אחרונה, בקריית אתא הפסידו 1% מהמוכרים ובבאר שבע 32%.
להחלטה המלאה (עמודים 11 עד 13)
שתי הכרעות מסוף 2025 ממשיכות את הקו. ביד רמב"ם (30.10.2025, מועד קובע 3.9.2024) נותחו עסקאות מטווח של כשנה סביב המועד הקובע, והשמאית לא הביאה בחשבון התאמה לזמן, בגלל סביבת הריבית הגבוהה והמלחמה. בבית זית (30.11.2025, מועד קובע 7.5.2023) שמאי המשיבה ביקש 12% לשנה. השמאי קבע 8.5% לשנה לעסקאות שלפני המועד הקובע ו-2% לשנה לעסקה שאחריו, בנימוק שקצב השינוי במחירים אחרי המועד הקובע נמוך יותר.
מה זה אומר לשומה או להשגה
- התאמת זמן לעסקאות מ-2025 ו-2026. בנתוני המכירות החוזרות המחיר בשקלים לא עלה מאז הרבעון הראשון של 2025, וברבעון השני של 2026 ירד. התאמה כלפי מעלה לפי קצב של שנים קודמות לא נתמכת בנתונים האלה.
- 2023 כשנה נפרדת. בנתונים שלנו המדד עלה ב-2023 ב-1.8%. ועדת ההשגות בנתיב השיירה הגיעה למסקנה דומה ממדד המחוז, וקבעה שלא להתאים לזמן בתוך 2023.
- מחיר קבלן אינו עסקת יד שנייה. דירות שנקנו חדשות נמכרו בהמשך בכ-2.5% מתחת למסלול של השוק. כשעסקת השוואה היא מכירה ראשונה מקבלן, הפער הזה רלוונטי.
- מגמה מקומית. הפערים בין ערים גדולים, וההכרעה בכפר חב"ד מראה ששמאי מכריע יכול להעדיף נתונים מקומיים על פני האטה כללית.
- סינון עסקאות מרוכזות. במאגר של רשות המסים יש עסקאות שבהן נמכרו כמה דירות באותה חלקה באותו יום, והמחיר הכולל חולק ביניהן לסכומים כמו 768,131 ₪. בזוגות האלה שיעור ההפסד היה 17.3%, כמעט פי שניים מהזוגות הנקיים (9.1%). עסקה כזו אינה עסקת השוואה.
הנתונים לפי עיר
34 ערים עם 100 דירות לפחות בניתוח, מהרווח החציוני הגבוה לנמוך. רווח לשנה הוא הרווח מחולק לפי זמן ההחזקה, וזו השוואה הוגנת יותר בין ערים. בעמודה האחרונה, בסוגריים, מספר המכירות מאז 1.7.2025.
| עיר | דירות | רווח חציוני | רווח לשנה | בהפסד, כל התקופה | בהפסד מאז 7/2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| חדרה | 180 | +32.5% | +11.0% | 3% | 5% (38) |
| ירושלים | 446 | +31.7% | +9.4% | 3% | 3% (149) |
| קריית גת | 242 | +31.0% | +10.2% | 5% | 13% (67) |
| קריית אתא | 265 | +30.9% | +11.5% | 4% | 1% (73) |
| קריית ים | 149 | +30.0% | +11.8% | 3% | 9% (45) |
| דימונה | 291 | +28.6% | +11.9% | 8% | 16% (69) |
| קריית ביאליק | 158 | +28.2% | +10.9% | 6% | 10% (58) |
| טבריה | 171 | +28.0% | +10.0% | 4% | 5% (64) |
| פתח תקווה | 286 | +27.8% | +7.4% | 7% | 12% (100) |
| כרמיאל | 174 | +27.8% | +9.9% | 1% | 0% (44) |
| קריית מוצקין | 144 | +26.7% | +9.5% | 1% | 2% (41) |
| בית שמש | 151 | +26.7% | +8.8% | 5% | 4% (49) |
| עפולה | 306 | +26.3% | +10.3% | 6% | 12% (95) |
| חיפה | 737 | +25.0% | +8.5% | 7% | 11% (213) |
| נתניה | 288 | +24.6% | +8.5% | 7% | 21% (68) |
| מודיעין-מכבים-רעות | 103 | +24.4% | +7.3% | 5% | 8% (38) |
| רחובות | 153 | +24.0% | +6.7% | 9% | 8% (50) |
| רמלה | 109 | +23.1% | +7.4% | 4% | 0% (28) |
| נוף הגליל | 178 | +23.0% | +9.9% | 0% | 0% (40) |
| בת ים | 138 | +22.7% | +6.5% | 10% | 26% (31) |
| חולון | 128 | +21.1% | +6.3% | 7% | 11% (36) |
| אשדוד | 330 | +20.8% | +6.2% | 12% | 17% (93) |
| נהרייה | 196 | +17.7% | +7.7% | 9% | 6% (52) |
| לוד | 176 | +17.5% | +6.0% | 11% | 15% (40) |
| תל אביב -יפו | 169 | +17.1% | +5.5% | 16% | 21% (43) |
| ראשון לציון | 217 | +17.0% | +5.7% | 12% | 22% (68) |
| אילת | 224 | +16.9% | +6.5% | 13% | 17% (53) |
| אשקלון | 654 | +16.7% | +6.3% | 13% | 24% (182) |
| ערד | 145 | +16.2% | +6.1% | 8% | 10% (39) |
| בני ברק | 100 | +13.9% | +5.0% | 15% | 33% (30) |
| אופקים | 110 | +10.6% | +6.5% | 16% | 26% (47) |
| שדרות | 118 | +10.5% | +6.5% | 11% | 16% (25) |
| באר שבע | 968 | +10.1% | +4.5% | 16% | 32% (220) |
| נתיבות | 251 | +8.7% | +5.9% | 14% | 16% (76) |
שאלות נפוצות
האם מחירי הדירות ירדו ב-2026?
בנתוני המכירות החוזרות, כן, אבל מעט. המדד ירד ב-1.7% ברבעון השני של 2026, אחרי חמישה רבעונים שבהם נע בין 145 ל-147. אחרי אינפלציה המחיר נמוך ב-4.6% מהשיא של תחילת 2025. נתוני הרבעון השלישי עדיין חלקיים.
כמה מהמוכרים מוכרים היום בהפסד?
17% מהמוכרים בחציון הראשון של 2026 מכרו בפחות ממה ששילמו, לעומת 8% ב-2024. עוד 15% הרוויחו פחות מ-5%, סכום שבדרך כלל לא מכסה את עלויות העסקה. בקרב מי שקנה ב-2025 ומכר, 40% הפסידו.
צריך להביא בחשבון התאמת זמן לעסקאות השוואה מ-2025?
זו שאלה שמוכרעת בכל תיק לפי הנתונים שלו. בנתוני המכירות החוזרות המחיר בשקלים עומד מאז תחילת 2025. בהכרעות שקראנו, שמאים מכריעים הורידו או ביטלו את ההתאמה לתקופות של האטה: 2% לשנה אחרי המועד הקובע בבית זית, בלי התאמה ביד רמב"ם ובלי התאמה בתוך 2023 בנתיב השיירה. בכפר חב"ד נקבעו 5% לשנה, כי השוק המקומי לא ירד.
למה דירות חדשות מקבלן נמכרות בהפסד יותר מדירות אחרות?
מי שקנה דירה חדשה ומכר אותה הפסיד בתדירות גבוהה יותר גם בהשוואה לקונים מאותה שנה. בממוצע, כשמנטרלים את מועדי הקנייה והמכירה, הדירות האלה נמכרו בכ-2.5% מתחת למסלול של השוק. בשוק שעולה פער כזה נבלע, ובשוק שעומד הוא מספיק כדי להפוך רווח קטן להפסד.
מה ההבדל בין מדד מכירות חוזרות למדד מחירי דירות רגיל?
מדד רגיל מחשב מחיר ממוצע או חציוני של הדירות שנמכרו בכל תקופה, ולכן מושפע ממה שנמכר: יותר דירות גדולות, יותר דירות במרכז. מדד מכירות חוזרות משווה כל דירה לעצמה, ולכן מודד רק את השינוי במחיר. החיסרון שלו: הוא מתאר רק דירות שנמכרו פעמיים בתקופה.
איך נכתב המאמר. הנתונים נשלפו מהמאגר של רשות המסים (מיסוי מקרקעין, 3.84 מיליון עסקאות) ב-27.9.2026, עם עסקאות עד 17.9.2026. זוג עסקאות הוא אותו גוש, חלקה ותת-חלקה, אותו סוג נכס ושטח זהה (בטווח של 5%), קנייה מ-1.1.2020, והמכירה הבאה ברשומה של הדירה לפחות 180 יום אחריה. שתי העסקאות על 100% מהזכויות, בסכום של 200 אלף ₪ לפחות. הוצאו 5,134 זוגות שבהם נרשמה יותר מעסקה אחת באותה חלקה באותו יום, ו-815 זוגות עם סכום שלא מתחלק ב-500. נשארו 9,287 זוגות. המדד בנוי בשיטת Bailey-Muth-Nourse. החישוב הריאלי מבוסס על קירוב של מדד המחירים לצרכן משיעורי השינוי השנתיים, ולא על המדד החודשי. "דירה חדשה מקבלן" היא הגדרה עקיפה, לפי שנת הבנייה ומועד הקנייה. הניתוח מתאר מי שמכר תוך חצי שנה עד שש שנים ולא את כל השוק, ודירות שנקנו מקבלן לפני רישום תת-חלקה לא נכללו. ההכרעות על התאמת זמן נקראו במלואן בעמודים המצוינים, וכל אחת מקושרת לפרסום שלה במאגר של משרד המשפטים. המאמר מתאר נתוני עסקאות והכרעות שניתנו, והוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי, משפטי או כלכלי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.
מה הכריעו השמאים המכריעים השבוע, בדקה קריאה: לקבל את זה פעמיים בשבוע